Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.276.861/01
arrest van 8 februari 2022
in de zaak van
Sint Joost Vastgoed Adviseurs B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
Rentmeesterskantoor Mergelland B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als Sint Joost en Mergelland,
advocaat: mr. R.Ph.E.M. Cratsborn te Wittem,
tegen
[geintimeerde] i.z.h.v. executeur en afwikkelingsbewindvoerder van de nalatenschap van [persoon A] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geintimeerde] ,
advocaat: mr. E. Hoogendam te Gorinchem,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 16 juni 2020 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/267176 / HA ZA 19-399 gewezen vonnis van 18 december 2019.
Het geschil kort samengevat
Een onderneming in de vastgoedwereld (Sint Joost) heeft een alleenstaande vrouw van toen 77 jaar oud ( [persoon A] ) bijgestaan. De vrouw had een boerderij en percelen agrarische grond in eigendom. De vrouw heeft de onderneming een volmacht gegeven twee grote percelen agrarische grond namens haar te verkopen en te leveren. De onderneming heeft van die volmacht gebruik gemaakt en de gronden verkocht aan een onderneming (Mergelland) uit de groep vennootschappen waarvan ook Sint Joost deel uitmaakt. De feitelijk voor Sint Joost en Mergelland handelende persoon is [persoon B] , indirect bestuurder/aandeelhouder van deze vennootschappen. Na het overlijden van de vrouw betoogt de executeur en afwikkelingsbewindvoerder van haar nalatenschap ( [geintimeerde] ) dat bij de totstandkoming van de volmacht sprake was van meerdere wilsgebreken bij de vrouw en dat de onderneming bij de uitoefening van de volmacht in strijd met meerdere wettelijke bepalingen over de volmacht heeft gehandeld. Hij wil dat de twee percelen agrarische grond weer tot de nalatenschap van de vrouw behoren.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 16 juni 2020 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 september 2020;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6.De beoordeling
De feiten in deze zaak
6.1.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis geen feiten vastgesteld. In dit hoger beroep kan, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, worden uitgegaan van de volgende feiten.
6.1.1.
Sint Joost heeft als doelomschrijving bemiddeling bij de handel, huur of verhuur van onroerend goed en bemiddeling in de aan- en verkoop en verhuur en exploitatie van en het financieren van onroerend goed. Mergelland heeft als doelomschrijving de handel in eigen onroerend goed en bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed. Bestuurder/aandeelhouder van Sint Joost en van Mergelland is Rentmeesterskantoor Mergelland Beheer B.V. Bestuurder/aandeelhouder van Rentmeesterskantoor Mergelland Beheer B.V. is Guillaume Holding B.V. Bestuurder/aandeelhouder van Guillaume Holding B.V. is [persoon B] (hierna: [persoon B] ). Genoemde vennootschappen zijn gevestigd op het adres [adres 1] in [vestigingsplaats 1] , Limburg. [persoon B] is werkzaam voor Sint Joost en Mergelland.
6.1.2.
[persoon A] (hierna: [persoon A] of erflaatster) is geboren op [datum] 1933. Zij is na het overlijden van haar ouders met haar broer [persoon C] blijven wonen op de boerderij aan de [adres 2] in [gemeente 2] , in de [gebied] . Bij die boerderij horen onder andere twee percelen agrarische grond/weiland, kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] , sectie [sectieletter X] nummer [sectienummer 1] (10.56.30 ha) en gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter Y] , nummer [sectienummer 2] (2.50.00 ha). [persoon A] en haar broer hebben nog een periode een agrarisch bedrijf uitgeoefend. Haar broer is overleden op [datum] 2009. Genoemde percelen zijn verpacht.
[persoon A] en haar broer zijn nooit gehuwd geweest. Zij hadden geen kinderen.
6.1.3.
[geintimeerde] is mede-eigenaar van [...] Accountants en Belastingadviseurs B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 3] , in de [gebied] . [persoon A] en haar broer waren sinds jaar en dag relatie van het kantoor. Hun administratieve zaken werden eerst behandeld door [persoon D] . en later door [geintimeerde] .
6.1.4.
[notariskantoor] (voorheen notariskantoor [notariskantoor] genaamd, hierna: [notaris 1] ) is een notariskantoor te [vestigingsplaats 3] , in de [gebied] . [notaris 1] heeft lange tijd de notariële zaken voor [persoon A] en haar broer geregeld.
6.1.5.
Sint Joost, in de persoon van [persoon B] , is op enig moment in contact gekomen met [persoon A] en haar broer. Sint Joost heeft [persoon A] en haar broer bijgestaan bij de verkoop van een perceel grond.
6.1.6.
Op 14 december 2009 heeft [notaris 1] voor [persoon A] een testament opgesteld, dat door [persoon A] is ondertekend. In dit testament is [geintimeerde] aangewezen als executeur en afwikkelingsbewindvoerder van de nalatenschap van [persoon A] .
6.1.7.
Op 20 april 2010 is in aanwezigheid van de door Sint Joost gekozen notaris [notaris 2] , kantoorhoudend te [kantoorplaats] , door [persoon A] een volmacht tot verkoop en levering van registergoederen ondertekend. Deze luidt onder andere als volgt.
“(…) Volmachtgeefster verklaart bij deze een niet door de dood of curatele eindigende, onherroepelijke volmacht te geven aan;
De besloten vennootschap St. Joost Vastgoed Adviseurs B.V. gevestigd aan de [adres 3] te [postcode] te [vestigingsplaats 4] , ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door dhr. [persoon B] en/of een nader door haar te noemen meester;
Speciaal om voor en namens ondergetekende te verkopen en leveren, aan de gemeente [gemeente 3] en/of aan derden het recht van eigendom van;
De percelen grond (…) kadastraal bekend als gemeente [gemeente 1] , sectie [sectieletter X] , nr. [sectienummer 1] en (…) gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter Y] , nr. [sectienummer 2] (…);
Zulks tegen een door koper(s) te betalen verkoopprijs van minimaal € 2,- per m2, kosten van levering en overdracht zijn voor rekening van koper(s);
(…)”
6.1.8.
Op 18 mei 2010 is in aanwezigheid van notaris [notaris 2] door [persoon A] een testament ondertekend. In dat testament is notaris [notaris 3] , kantoorgenoot van [notaris 2] , benoemd tot executeur en is Sint Joost aangewezen als de partij die de landerijen, voor zover nog beschikbaar, dient te verkopen. Op 24 juni 2010 is vervolgens in aanwezigheid van genoemde notaris door [persoon A] een algehele volmacht ondertekend, verleend aan de notaris [notaris 3] .
6.1.9.
Op 30 juni 2010 is tussen [persoon B] , handelend als indirect directeur van Sint Joost en als gevolmachtigde van [persoon A] , verkoper, enerzijds en [persoon B] , handelend als indirect directeur van Mergelland en/of een nader door haar te noemen meester, koper, een koopovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst is namens verkoper en koper ondertekend door [persoon B] . De overeenkomst luidt onder andere als volgt.
“(…)
Artikel 1
1. De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een door koper aan te wijzen notaris.
2. Levering kan naar keuze van koper in delen geschieden.
3. De levering geschiedt steeds op de datum of data welke door koper wordt bepaald, uiterlijk 11 maart 2023.
4. Partijen zijn er zich van bewust dat de levering en/of de betaling van de koopsom ook eerst na meerdere jaren kan plaatsvinden.
(…)
Artikel 3
1. Het verkochte bevindt zich thans in verpachte staat, de koopsom bedraagt voor het verkochte € 2/m2.
(…)
3. Koper is gerechtigd om de koopsom niet bij de levering te voldoen, maar verkoper eerst te betalen, al dan niet in termijnen, op data naar keuze van koper, uiterlijk 11 maart 2023, mits koper vanaf het tijdstip van verkoop van het verkochte door verkoper aan koper de koopsom ad € 2/m2 jaarlijks vermeerdert met een bedrag ter grootte van 2% van de koopsom.
(…)
Artikel 13
(…)
Indien de koper de koopprijs voor het verkochte niet heeft voldaan op uiterlijk 11 maart 2023 dan is deze koopovereenkomst van rechtswege algeheel ontbonden, zonder dat partijen jegens elkander schade of welke kosten dan ook jegens elkander kunnen vorderen, waarbij ook uitdrukkelijk wordt overeengekomen dat in dat geval het hiervoor genoemde artikel 11 terzake Pro ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete niet van toepassing is op de inhoud van deze koopovereenkomst.
(…)”
6.1.10.
Op 12 mei 2011 is in aanwezigheid van notaris [notaris 2] door [persoon A] een registerverklaring privatieve last ondertekend. Daarbij heeft [persoon A] aan Sint Joost de last gegeven tot beheer en beschikking over de hiervoor vermelde twee percelen agrarische grond.
6.1.11.
Bij brief van 12 juli 2011 heeft het college van B&W van ‘ [gemeente 3] ’ aan [persoon B] het volgende meegedeeld.
“U deelde ons per fax van 7 april jl. mee dat u de belangen behartigt van mevrouw [persoon A] , [adres 2] , [postcode] [gemeente 2] met betrekking tot de percelen grond, kadastraal bekend als gemeente [gemeente 1] , sectie [sectieletter X] nummer [sectienummer 1] en gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter Y] , nummer [sectienummer 2] , gelegen aan en nabij de [weg] in [gemeente 1] .
Eén dezer dagen heeft mevrouw [persoon A] een gesprek gehad met onze wethouder, de heer [persoon E] . In dit gesprek gaf mevrouw [persoon A] aan dat zij niet langer van uw diensten gebruik wil maken en zij verzocht de heer [persoon E] u daarvan mededeling te willen doen. Bij deze voldoen wij namens de heer [persoon E] aan dat verzoek.
Uit inzage van de kadastrale gegevens van de onroerende zaken die in eigendom zijn bij mevrouw [persoon A] is ons gebleken dat per notariële akte een volmacht aan u is
verleend. Mevrouw [persoon A] zal op korte termijn haar notaris verzoeken deze volmacht ongedaan te maken (…)”.
6.1.12.
Op 13 juli 2011 is in aanwezigheid van [notaris 1] door [persoon A] een akte opzegging privatieve last ondertekend. Daarbij heeft [persoon A] voormelde op 12 mei 2011 aan Sint Joost gegeven private last ingetrokken.
6.1.12.
Op 13 juli 2011 heeft [notaris 1] voor [persoon A] een testament opgesteld dat door [persoon A] is ondertekend. Daarbij is [geintimeerde] (weer) aangewezen als executeur en afwikkelingsbewindvoerder van de nalatenschap van [persoon A] .
6.1.13.
Op [datum] 2018 is [persoon A] overleden.
6.1.14.
Op 11 juni 2019 heeft notaris [notaris 4] te [gemeente 4] een concept akte van levering opgesteld met betrekking tot de twee voormelde percelen agrarische grond. In die concept akte is Sint Joost als verkoper aangeduid en Mergelland als koper. De concept akte vermeldt over de betaling van de koopprijs het volgende.
“Verkoper verklaarde ten behoeve van koper afstand te doen voor de betaling van de
koopprijs onder de last voor koper om schuldig te erkennen aan verkoper een bedrag gelijk aan bedoelde koopprijs, welke afstand koper verklaarde onder de daarbij gemaakte last aan te nemen en ter uitvoering van het vorenstaande, bij deze schuldig te erkennen aan verkoper, een bedrag groot tweehonderdeenenzestigduizend tweehonderdzestig euro (€ 261.260,00).
Koper is gerechtigd voormeld schuldig erkend bedrag af te lossen in termijnen, op
data naar zijn keuze, doch uiterlijk op elf maart tweeduizend drieëntwintig.
Vanaf heden zal het schuldig erkend bedrag jaarlijks vermeerderd worden met een bedrag ter grootte van twee procent (2%).
Verkoper verklaarde deze schuldig erkenning onder de daarbij gemaakte last aan te
nemen.
Verkoper verleent koper kwitantie voor de betaling van de koopprijs.”
6.1.15.
Bij brief van 19 juni 2019 heeft mr. Degenaar namens [geintimeerde] Sint Joost en Mergelland aangeschreven en diens standpunt toegelicht. De brief luidt onder andere als volgt.
“Namens cliënt in zijn voormelde hoedanigheid verzoek ik zowel St. Joost Vastgoed Adviseurs B.V., als Rentmeesterskantoor Mergelland B.V. ieder voor zich, en voor zoveel nodig sommeer ik hen mij binnen 5 dagen na vandaag schriftelijk te bevestigen dat zij de koopovereenkomst als ontbonden beschouwen en afzien van ieder recht en/of iedere aanspraken uit hoofde van die overeenkomst en aldus zullen afzien van de eigendomsoverdracht als voorzien in de concept-akte, hiervoor genoemd, bij gebreke waarvan cliënt zich het recht voorbehoudt om onverwijld en zonder nadere waarschuwing over te gaan tot het nemen van rechtsmaatregelen teneinde aldus de levering te voorkomen en/of de levering ongedaan te maken en/of vergoeding te verkrijgen van alle door de nalatenschap geleden en te lijden schade, die schade te vermeerderen met rente en kosten.”
6.1.15.
Notaris [notaris 4] heeft afgezien van het passeren van de akte van levering. Op verzoek van [geintimeerde] heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam verlof verleend om conservatoir beslag te leggen onder de twee percelen agrarische grond. Vervolgens is [geintimeerde] deze procedure gestart.
De vordering van [geintimeerde] en de beslissing van de rechtbank
6.2.1.
In deze procedure vordert [geintimeerde] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. uit hoofde van het in de dagvaarding gestelde te vernietigen, althans nietig te
verklaren, althans rechtens van onwaarde en ongeldig te verklaren de op 20 april 2010 door erflaatster, [persoon A] , aan Sint Joost verleende volmacht tot verkoop en levering van registergoederen onder de bepaling dat Sint Joost aan genoemde volmacht geen enkel recht en/of geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd en van welke aard dan ook, (meer) kan ontlenen, althans ex artikel 3:74 lid 4 BW Pro die volmacht vanwege gewichtige redenen geheel buiten werking te stellen, althans te wijzigen zodanig dat Sint Joost nog slechts gebruik van die volmacht kan maken na voorafgaande schriftelijke instemming van [geintimeerde] q.q. als executeur en bewindvoerder, dit alles ingaande de datum van betekening van het ten deze te wijzen vonnis;
2. Sint Joost te verbieden om met ingang van de datum van de betekening van het in
deze te wijzen vonnis nog op enigerlei wijze gebruik te maken van de volmacht van 20 april 2010, zulks op straffe van de verbeurte van een boete van € 100,000,00 door Sint Joost aan de nalatenschap van erflaatster te voldoen, voor iedere keer dat Sint Joost, nadat betekening van het ten deze te wijzen vonnis heeft plaatsgevonden, in strijd met dit verbod respectievelijk in strijd met de veroordeling als hiervoor onder sub 1 bedoeld handelt;
3. voor recht te verklaren dat de op 30 juni 2010 tussen Sint Joost als gevolmachtigde en Mergelland als koper gesloten koopovereenkomst betreffende de percelen weiland aan de [weg] te [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] , sectie [sectieletter X] nummer [sectienummer 1] en gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter Y] , nummer [sectienummer 2] door Sint Joost als gevolmachtigde onbevoegd is aangegaan en dat die overeenkomst derhalve nietig, althans ongeldig is en aldus voor recht te verklaren dat noch Sint Joost, noch Mergelland aan deze overeenkomst enig recht en/of enige aanspraak, hoe ook genaamd, kan ontlenen;
4. voor recht te verklaren dat Sint Joost als gevolmachtigde toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de voor haar uit de volmacht jegens [persoon A] respectievelijk jegens haar nalatenschap voortvloeiende verplichtingen en zij aldus jegens de nalatenschap aansprakelijk is voor de daardoor door [persoon A] respectievelijk de nalatenschap geleden en te lijden schade;
5. voor recht te verklaren dat Sint Joost als gevolmachtigde en Mergelland als kopende partij door hun handelen en nalaten en hun samenspannen als hiervoor in de dagvaarding vermeld jegens [persoon A] , althans jegens de nalatenschap van [persoon A] , onrechtmatig hebben gehandeld en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de daardoor door [persoon A] respectievelijk de nalatenschap geleden en te lijden schade;
6. alles met veroordeling van Sint Joost en Mergelland hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de kosten van beslaglegging.
6.2.2.
Aan deze vordering heeft [geintimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Sint Joost en Mergelland hebben dezelfde (middellijk) bestuurder, [persoon B] . Sint Joost als gevolmachtigde en verkoper, en Mergelland als koper, hebben met elkaar
samengespannen en misbruik gemaakt van de situatie dat [persoon A] op leeftijd was en een leek was op het gebied van onroerend goed transacties. Sint Joost heeft [persoon A] losgeweekt van haar vertrouwde omgeving en op oneigenlijke gronden bewogen tot het ondertekenen van een niet door de dood of curatele eindigende onherroepelijke volmacht voor de verkoop van de onder 3. van de vordering omschreven percelen en daarbij louter haar eigen belang en dat van Mergelland nagestreefd en daarmee het belang van [persoon B] , de ultimate beneficial owner van de groep vennootschappen. [persoon A] wilde destijds niet overgaan tot de verkoop van de twee percelen.
De met gebruikmaking van de volmacht gesloten koopovereenkomst is zeer ten nadele van [persoon A] en niet in haar belang. De gehanteerde koopprijs is niet marktconform. Sint Joost heeft nagelaten een hogere koopprijs na te streven dan de in de volmacht vermelde minimum koopprijs. De bepalingen over de voorwaarden met betrekking tot de betaling van de koopprijs en met betrekking tot de levering zijn louter ten voordele van Sint Joost en Mergelland.
Sint Joost is bovendien buiten de volmacht getreden, nu noch aan de gemeente, noch aan een (willekeurige) derde is verkocht, zoals de volmacht voorschrijft.
Sint Joost heeft als gevolmachtigde verder in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 3:68 BW Pro. Sint Joost heeft de percelen aan Mergelland verkocht, terwijl Mergelland geen derde is. [persoon B] is materieel gezien de handelende verkoper en koper. Er dient gelet op de voormelde feiten en omstandigheden door de gebruikte constructie te worden heen gekeken, althans Mergelland en Sint Joost dienen met elkaar te worden vereenzelvigd.
De volmacht is om voormelde redenen niet rechtsgeldig tot stand gekomen. Er is sprake van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. Dit heeft tot gevolg dat de koopovereenkomst tussen Sint Joost en Mergelland onbevoegd is gesloten, zodat die ongeldig is. Het handelen buiten de volmacht brengt dit gevolg eveneens mee. Ook kwalificeert voormeld handelen als wanprestatie van Sint Joost en als onrechtmatige daad van Sint Joost en Mergelland.
Al de gestelde feiten en omstandigheden brengen ook mee dat de volmacht met toepassing van artikel 3:74 lid 4 BW Pro wegens gewichtige redenen door de rechter buiten werking dient te worden gesteld of dient te worden gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat de koopovereenkomst onbevoegd is gesloten.
6.2.3.
St. Joost en Mergelland hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.4.
In het bestreden vonnis van 18 december 2019 heeft de rechtbank het volgende overwogen. Sint Joost en Mergelland hebben, alhoewel zij bij advocaat zijn verschenen, geen verweer hebben gevoerd. Dit brengt mee dat de door [geintimeerde] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde (met producties onderbouwde) stellingen niet zijn weersproken. Daarom zullen diens vorderingen, voor zover de stellingen het gevorderde dragen, worden toegewezen. De rechtbank heeft vervolgens de volgende beslissingen gegeven.
“3.1. vernietigt uit hoofde van het in de dagvaarding gestelde, de op 20 april 2010 door erflaatster, [persoon A] , aan Sint Joost verleende volmacht tot verkoop en levering van registergoederen onder de bepaling dat Sint Joost aan genoemde volmacht geen enkel recht en/of geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd en van welke aard dan ook, (meer) kan ontlenen, dit alles ingaande de datum van betekening van dit vonnis,
3.2.
verbiedt Sint Joost om met ingang van de datum van de betekening van dit vonnis nog op enigerlei wijze gebruik te maken van de volmacht van 20 april 2010,
3.3.
verklaart voor recht dat de op 30 juni 2010 tussen Sint Joost als gevolmachtigde en Mergelland als koper gesloten koopovereenkomst betreffende de percelen weiland aan de [weg] te [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] , sectie [sectieletter X] , nummer [sectienummer 1] en gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter Y] , nummer [sectienummer 2] door Sint Joost als gevolmachtigde onbevoegd is aangegaan en dat die overeenkomst derhalve geen rechtsgevolg heeft en verklaart voor recht dat noch Sint Joost, noch Mergelland aan deze overeenkomst enig recht en/of enige aanspraak, hoe ook genaamd, kan ontlenen,
3.4.
verklaart voor recht dat Sint Joost als gevolmachtigde toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de voor haar uit de volmacht jegens [persoon A] respectievelijk jegens haar nalatenschap voortvloeiende verplichtingen en zij aldus jegens de nalatenschap aansprakelijk is voor de daardoor door [persoon A] respectievelijk de nalatenschap geleden en te lijden schade,
3.5.
verklaart voor recht dat Sint Joost als gevolmachtigde en Mergelland als kopende partij door hun handelen en nalaten en hun samenspannen als in de dagvaarding vermeld jegens [persoon A] , althans jegens de nalatenschap van [persoon A] , onrechtmatig hebben gehandeld en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de daardoor door [persoon A] respectievelijk de nalatenschap geleden en te lijden schade,
3.6.
veroordeelt Sint Joost en Mergelland hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1,162,79,
3.7.
veroordeelt Sint Joost en Mergelland hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [geintimeerde] , tot op heden begroot op € 642,01,
3.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.1., 3.2. 3.6. en 3.7. genoemde
beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.”
Het hoger beroep bij het hof
6.3.
St. Joost en Mergelland hebben in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zij hebben, zo vat het hof samen, geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geintimeerde] , tot opheffing van de conservatoire beslagen, met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten in beide instanties, vermeerderd met rente, alles uitvoerbaar bij voorraad.
6.4.
Het hof stelt vast dat de genummerde grieven van Sint Joost en Mergelland zijn gericht tegen de hiervoor weergegeven beslissingen van de rechtbank met de nummers 3.1. t/m 3.7. Het hof begrijpt dat al hetgeen Sint Joost en Mergelland voorafgaand aan die grieven hebben aangevoerd dient ter motivering van de genummerde grieven. Met die toelichting leggen Sint Joost en Mergelland het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Dit brengt mee dat het hof in dit hoger beroep de vorderingen van [geintimeerde] en hetgeen [geintimeerde] daaraan ten grondslag heeft gelegd dient te beoordelen, daarbij de in de memorie van grieven door Sint Joost en Mergelland gevoerde verweren betrekkend.
Het hof overweegt als volgt.
6.5.
Het hof stelt vast dat Sint Joost en Mergelland in de memorie van grieven onder andere vermelden dat in de brieven van St. Joost ( [persoon B] ) aan de advocaat van [geintimeerde] van 1 juli 2019 (productie 20) en 15 juli 2019 (productie 23) al het door [geintimeerde] in deze procedure gestelde uitgebreid en gemotiveerd is weersproken, reden waarom het gestelde geen stand kan houden. Zij verzoeken de inhoud van deze twee brieven te beschouwen als zijnde in de memorie van grieven herhaald en ingelast.
De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen, mede gelet op het bepaalde in artikel 19 Rv Pro in verbinding met artikel 353 lid 1 Rv Pro, mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren.
De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (Hoge Raad 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404).
Sint Joost heeft in de twee brieven zeer uitgebreid haar standpunt toegelicht in reactie op de verwijten en standpunten van [geintimeerde] . Gelet op vorenstaande jurisprudentie zal het hof alleen letten op die standpunten uit de brieven, waarvan het gelet op de inhoud van de memorie van grieven duidelijk is dat daar een beroep op wordt gedaan.
Beoordeling van het handelen van Sint Joost (en Mergelland)
6.6.1.
Het hof overweegt allereerst dat toepassing van artikel 3:74 lid 4 BW Pro niet aan de orde kan zijn omdat [geintimeerde] daarvoor een verzoek aan de rechtbank had moeten richten, hetgeen hij niet heeft gedaan.
6.6.2.
Het hof overweegt voorts het volgende. Het hof stelt vast dat de tekst van de volmacht, bezien in onderling verband en samenhang (objectieve uitleg), niet méér inhoudt dan dat de volmacht onherroepelijk is, dat zij speciaal ten doel heeft en daarom aan Sint Joost volmacht geeft om voor en namens [persoon A] te verkopen en leveren, aan de gemeente [gemeente 3] en/of aan derden, het recht van eigendom van de twee genoemde percelen grond, tegen een door koper(s) te betalen verkoopprijs van minimaal € 2,- per m2, met de kosten van levering en overdracht voor rekening van koper(s). Aldus beschreven, staat de inhoud van de door Sint Joost te verrichten rechtshandeling(en) niet nauwkeurig vast omdat zij ruimte biedt aan Sint Joost om invloed op de inhoud ervan uit te oefenen, bijvoorbeeld op het punt van de koopprijs, de betaling daarvan en de leveringsvoorwaarden, nu immers de volmacht op deze punten geen nadere invulling c.q. instructie geeft.
6.6.3.
Het hof stelt met [geintimeerde] vast dat Sint Joost, gelet op de bepalingen van de koopovereenkomst van 30 juni 2010 met Mergelland, die ruimte daadwerkelijk heeft benut door op het punt van de koopprijs, de betaling daarvan en de leveringsvoorwaarden met Mergelland in de koopovereenkomst bepalingen overeen te komen die naar aard, inhoud en strekking bezien de belangen van Sint Joost en Mergelland, als ondernemingen die zich richten op de markt van onroerend goed, dienen. Naar het oordeel van het hof wordt met de desbetreffende bepalingen bereikt dat Mergelland kan speculeren in onroerend goed, zonder dat er sprake is van een beleggingsrisico. Het hof wijst op de bepalingen 1, 3 en 13 van de koopovereenkomst, vermeld in rov. 2.9.1., die naar het oordeel van het hof voor zich spreken en op de bepaling in de concept leveringsakte, vermeld in rov. 6.1.14., waarvoor hetzelfde geldt. In het bijzonder valt het volgende op. Gelet op de uiterste datum van levering en betaling is er een zeer lange periode van 13 jaren waarin een mogelijke lucratieve bestemmingswijziging kan worden afgewacht zonder risico voor de koper. Immers, wanneer een dergelijke bestemmingswijziging uitblijft wordt koper van de overeenkomst, zijn betalingsverplichting en de verplichting tot het betalen van schadevergoeding of boetes bevrijdt, louter door zelf de koopprijs niet te betalen. Dat en zo ja op welke wijze met deze overeenkomst de belangen van [persoon A] worden gediend valt niet in te zien, nu de overeenkomst de mogelijkheid open laat dat de volgens Sint Joost en Mergelland bij [persoon A] bestaande wens dat haar al haar toekomstige belangen tijdig zouden zijn geregeld, voor [persoon A] of haar erfgenamen onvervuld blijft.
6.6.4.
Het hof heeft in 6.6.2. al geoordeeld dat de op grond van de volmacht te verrichten rechtshandeling niet zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van [persoon A] als volmachtgever en Sint Joost als gevolmachtigde is uitgesloten. Dit, vanwege de ruimte die de volmacht aan Sint Joost biedt om invloed uit te oefenen op de inhoud van de te verrichten rechtshandeling. Artikel 3:68 BW Pro, waar [geintimeerde] een beroep op doet, bepaalt dat een gevolmachtigde in beginsel slechts dan als wederpartij van de volmachtgever kan handelen wanneer de inhoud van de te verrichten rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat, dat strijd tussen beider belangen is uitgesloten. Hoewel aan deze laatste voorwaarde niet is voldaan, faalt toch het beroep op artikel 3:68 BW Pro. Het artikel heeft namelijk maar een beperkte reikwijdte. Het heeft bijvoorbeeld geen betrekking op het dienen van twee heren, dat wil zeggen het geval waarin de gevolmachtigde tegelijk optreedt als gevolmachtigde van de wederpartij (Vergelijk Hof Den Haag 29 mei 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:986). Sint Joost heeft geen overeenkomst met zichzelf gesloten, maar met Mergelland, derhalve een andere wederpartij.
6.6.5.
Wel is in dit geval artikel 7:418 BW Pro van toepassing. De aan Sint Joost gegeven volmacht kwalificeert als lastgeving aan Sint Joost. Dat volgt uit de tekst van de volmacht en wordt nog eens bevestigd door de aan Sint Joost gegeven private last. Artikel 7:424 lid 1 BW Pro bepaalt dat de artikelen 415-423 van boek 7 BW van overeenkomstige toepassing zijn op andere overeenkomsten dan lastgeving krachtens welke de ene partij verplicht of bevoegd is voor rekening van de andere partij rechtshandelingen te verrichten, voor zover de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de overeenkomst zich daartegen niet verzet. Artikel 7:418 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien een lasthebber, buiten de gevallen bedoeld in de artikelen 416 en 417, een direct of indirect belang heeft bij de totstandkoming van de rechtshandeling, hij dan verplicht is de lastgever daarvan in kennis te stellen, tenzij de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen beider belangen is uitgesloten. Dat laatste is, zo herhaalt het hof, niet aan de orde. De in de genoemde bepaling neergelegde mededelingsplicht doet zich - behoudens de in het artikellid genoemde uitzondering - gelden zodra de lasthebber direct of indirect belang heeft bij de totstandkoming van de rechtshandeling. Het is vervolgens aan de lastgever om te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de lasthebber zou kunnen afdoen. De mededelingsplicht geldt dus onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de lasthebber daadwerkelijk in strijd is met de belangen van de lastgever (HR 06-04-2007, ECLI:NL:PHR:2007:AZ5440). Artikel 7:418 BW Pro verplicht de lasthebber bij het verrichten van een concrete rechtshandeling aan de lastgever mededeling te doen van zijn belang; een algemene mededeling vooraf volstaat dus niet.
6.6.6.
Uit hetgeen het hof in 6.6.3. heeft overwogen volgt dat Sint Joost direct of indirect belang heeft bij het tot stand komen van de overeenkomst met Mergelland. Daarmee wordt immers het belang van de groep waarvan Sint Joost en Mergelland deel uitmaken en dat van [persoon B] als UBO gediend. De stelling van Sint Joost dat dit niet zo is omdat Mergelland voor een nader te noemen meester heeft gecontracteerd verwerpt het hof. Uit de concept leveringsakte uit 2019, negen jaar nadat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, blijkt immers dat Mergelland de partij is die met ‘koper’ wordt aangeduid en aan wie de percelen grond zouden worden geleverd.
[geintimeerde] heeft gesteld dat hij bij de stukken die [persoon A] naliet geen exemplaar van de koopovereenkomst heeft aangetroffen en dat [persoon A] niet van de inhoud van de koopovereenkomst op de hoogte was. Volgens [geintimeerde] zou zij nooit met een dergelijke inhoud hebben ingestemd omdat daarmee geenszins haar belang werd gediend. Het hof stelt vast dat Sint Joost in de memorie van grieven stelt dat de inhoud van de volmacht conform de uitdrukkelijke wens van [persoon A] is en dat dit ook geldt voor de inhoud van de koopovereenkomst die met [persoon A] is besproken en door haar is goedgevonden. In de memorie van grieven ontbreekt echter iedere nadere motivering voor deze blote stellingen. In productie 20 bij de memorie van grieven ziet het hof bij de opsomming van de volgens Sint Joost gehouden, met letters aangeduide besprekingen met [persoon A] niet vermeld dat de koopovereenkomst met [persoon A] is besproken en (dus) ook niet dat zij met de (inhoud van die) overeenkomst uitdrukkelijk akkoord is gegaan. In productie 20 heeft Sint Joost aangevoerd dat alle bescheiden die [persoon A] destijds heeft ondertekend met haar in de met letters aangeduide besprekingen uitgebreid zijn besproken en zijn toegelicht. De koopovereenkomst is niet door [persoon A] ondertekend en komt in het overzicht van besprekingen niet voor. Productie 23 bij de memorie van grieven bevat geen andere concrete, relevante feiten op dit punt. Het met name algemene bewijsaanbod van Sint Joost houdt ook niet in dat Sint Joost aanbiedt te bewijzen dat de inhoud van de koopovereenkomst met [persoon A] is besproken en dat deze door haar is goedgevonden. Het gevolg hiervan is dat Sint Joost door de koopovereenkomst te sluiten met de inhoud zoals die uit de schriftelijke stukken blijkt, de haar op grond van de volmacht toekomende bevoegdheden heeft overschreden. [persoon A] en de nalatenschap zijn niet aan de koopovereenkomst tussen Sint Joost en Mergelland gebonden. Het voorgaande brengt tevens mee dat Sint Joost is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar jegens [persoon A] rustende verplichtingen als gevolmachtigde/lasthebber.
6.6.7.
Het verzuim van Sint Joost om [persoon A] bij het sluiten van de koopovereenkomst mededeling over de inhoud van de koopovereenkomst te doen heeft als gevolg dat [persoon A] als volmachtgever en lastgever niet heeft kunnen beoordelen of met die overeenkomst afbreuk wordt gedaan aan een optimale behartiging van haar belangen. Het hof kan uit de stellingen van [geintimeerde] opmaken dat [persoon A] volgens hem zowel de volmacht als de koopovereenkomst nooit heeft gewild. [geintimeerde] doet echter alleen met betrekking tot de volmacht een beroep op wilsgebreken en de gevolgen daarvan. Dat betekent dat het hof in deze zaak niet toekomt aan beantwoording van de vraag of het nalaten van Sint Joost om mededeling te doen van de inhoud van de te sluiten koopovereenkomst meebrengt deze overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, zoals dat bijvoorbeeld aan de orde was in een arrest van de Hoge Raad van 4 september 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH7854).
6.6.8.
Het beroep van [geintimeerde] op vernietiging van de volmacht op grond van wilsgebreken slaagt niet gelet op het volgende.
Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
Een rechtshandeling is vernietigbaar, wanneer zij door bedrog of door misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen. Bedrog is aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op.
Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
6.6.9.
Uit deze voorwaarden voor het aannemen van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden volgt dat [geintimeerde] , die zich op de rechtsgevolgen hiervan beroept, concrete feiten en omstandigheden dient te stellen die tot het oordeel kunnen leiden dat bij [persoon A] bij de totstandkoming van de volmacht een wilsgebrek aan de orde was. [geintimeerde] heeft niet gesteld dat, en zo ja welke mededeling of inlichting [persoon B] heeft gedaan, gegeven of verzwegen die meebracht dat [persoon A] een rechtshandeling heeft verricht die zij anders zou hebben nagelaten. [geintimeerde] stelt in algemene zin dat [persoon A] het in de volmacht bepaalde niet heeft gewild, omdat het niet past bij wat bij hem over [persoon A] handelen en wensen bekend was. Het gaat bij de volmacht om een machtiging aan Sint Joost in algemene bewoordingen, zonder dat de details van de later gesloten koopovereenkomst in de volmacht zijn opgenomen. Het hof stelt vast dat, nu [persoon A] is overleden, niet meer boven tafel is te krijgen wat zij destijds voorafgaand aan de volmachtverlening heeft gedacht en besproken. Een op dit punt toegesneden gespecificeerd bewijsaanbod van [geintimeerde] ontbreekt (dan ook). [geintimeerde] maakt [persoon B] het verwijt dat hij [persoon A] in 2010 van haar vertrouwde omgeving heeft losgeweekt om vervolgens zijn eigen belangen na te streven. [persoon B] maakt [geintimeerde] (en de gemeente) het verwijt dat hij [persoon A] in 2011 van hem heeft losgeweekt om vervolgens zijn eigen belangen na te streven. De feitelijke gang van zaken in 2010 en 2011 roept vragen op die niet meer kunnen worden beantwoord. Het hof kan niet tot de vaststelling komen dat bij [persoon A] bij de totstandkoming van de volmacht sprake is geweest van wilsgebreken.
6.6.10.
[geintimeerde] heeft wat betreft de rol van Mergelland betoogd dat sprake is van samenspannen tussen Sint Joost en Mergelland en dat Mergelland een onrechtmatige daad heeft gepleegd door te profiteren van de wanprestatie van Sint Joost. Nu het handelen van Sint Joost en Mergelland plaatsvindt door de persoon [persoon B] is het handelen van Mergelland als onrechtmatige daad te bestempelen. Mergelland heeft geprofiteerd van de wanprestatie van Sint Joost bij het gebruik van de volmacht met als gevolg dat Mergelland een voor haar uiterst voordelige overeenkomst heeft kunnen sluiten. Voor de motivering van dit oordeel verwijst het hof naar het in 6.6.3. overwogene over de inhoud van de overeenkomst, de voordelen daarvan voor Sint Joost en Mergelland en de nadelen voor [persoon A] .
Conclusies op grond van de beoordeling in hoger beroep
6.7.1.
Nu Sint Joost de volmacht in strijd met de wet heeft uitgeoefend, heeft de koopovereenkomst jegens [persoon A] en [geintimeerde] geen rechtsgevolg. De beslissing van de rechtbank onder 3.3. van het bestreden vonnis naar aanleiding van de vordering van [geintimeerde] op dit punt is juist.
6.7.2.
Nu de volmacht niet vernietigbaar is op grond van wilsgebreken en ook niet ongeldig is of wordt gewijzigd zijn de beslissingen van de rechtbank onder 3.1. en 3.2. van het bestreden vonnis naar aanleiding van de vorderingen van [geintimeerde] op dit punt niet juist. Ten overvloede geldt het volgende. Nu de volmacht niets anders inhoudt dan de verkoop van de twee percelen en deze volmacht niet kan worden gebruikt zonder mededeling aan de volmachtgever en diens wilsinstemming met de te sluiten overeenkomst, is deze volmacht op dit moment niet meer te gebruiken. Artikel 3:74 lid 1 BW Pro, waar [geintimeerde] geen beroep op heeft gedaan, bepaalt daarom dan ook dat, voor zover een volmacht strekt tot het verrichten van een rechtshandeling in het belang van de gevolmachtigde of van een derde, kan worden bepaald dat zij onherroepelijk is, of dat zij niet eindigt door de dood of ondercuratelestelling van de volmachtgever. In de situatie dat vaststaat dat een rechtshandeling in het belang is van de volmachtgever is aan het voorleggen van de te verrichten rechtshandeling aan en een beoordeling daarvan door de volmachtgever immers geen behoefte.
6.7.3.
Weliswaar is sprake van wanprestatie van Sint Joost en onrechtmatig handelen van Mergelland, maar voor toewijzing van de vorderingen van [geintimeerde] op deze punten is noodzakelijk dat ook de mogelijkheid van schade als gevolg daarvan aannemelijk is. Het is aan [geintimeerde] om de mogelijkheid van schade aannemelijk te maken. Het hof stelt vast dat de percelen grond weer in het vermogen van de nalatenschap terugkeren. [geintimeerde] heeft geen enkel woord gewijd aan enige mogelijke andere schadepost dan het verlies van de twee percelen, welk verlies niet aan de orde is. De mogelijkheid dat de nalatenschap schade heeft geleden als gevolg van de wanprestatie van Sint Joost en het onrechtmatig handelen van Mergelland is niet aannemelijk gemaakt. De beslissingen van de rechtbank onder 3.4. en 3.5 van het bestreden vonnis zijn dan ook niet juist.
6.7.4.
De grieven van Sint Joost en Mergelland tegen de inhoudelijke beslissingen slagen deels. Toch zijn zij in eerste aanleg als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen te beschouwen. Dat brengt mee dat de beslissingen onder 3.6. en 3.7. van het bestreden vonnis, die over de kosten gaan, juist zijn. Beslissing 3.8. is gelet op het vorenstaande niet juist en beslissing 3.9. wel.
6.7.5.
Het hof zal voor de duidelijkheid het bestreden vonnis vernietigen en opnieuw recht doen.
6.7.6.
Sint Joost en Mergelland zijn in het hoger beroep als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen te beschouwen. Zij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [geintimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad zoals is gevorderd. Deze kosten worden begroot op € 332,00 aan griffierecht en op € 1.114,00 (tarief II 1 punt) aan salaris advocaat.
7.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw recht doende:
verklaart voor recht dat de op 30 juni 2010 tussen Sint Joost als gevolmachtigde en Mergelland als koper gesloten koopovereenkomst betreffende de percelen weiland aan de [weg] te [gemeente 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] , sectie [sectieletter X] , nummer [sectienummer 1] en gemeente [gemeente 2] , sectie [sectieletter Y] , nummer [sectienummer 2] door Sint Joost als gevolmachtigde onbevoegd is aangegaan en dat die overeenkomst derhalve geen rechtsgevolg heeft jegens de nalatenschap van [persoon A] en verklaart voor recht dat noch Sint Joost, noch Mergelland aan deze overeenkomst enig recht en/of enige aanspraak, hoe ook genaamd, kunnen ontlenen;
veroordeelt Sint Joost en Mergelland hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1,162,79;
veroordeelt Sint Joost en Mergelland hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [geintimeerde] , tot op heden begroot op € 642,01;
wijst het meer of anders gevorderde af;
veroordeelt Sint Joost en Mergelland in de proceskosten van [geintimeerde] in het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden op € 332,00 aan griffierecht en € 1.114,00 aan salaris advocaat;
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.W.A. van Geloven, L.S. Frakes en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 februari 2022.
griffier rolraadsheer