ECLI:NL:GHSHE:2021:3513

• Datum uitspraak: 23 november 2021
• Publicatiedatum: 23 november 2021
• Zaaknummer: 200.280.184_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; L.S. Frakes; J.K.B. van Daalen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van aanbiedingsplicht bij vervreemding van onroerend goed in het kader van voorkeursrecht

In deze zaak gaat het om de uitleg van een aanbiedingsplicht die is opgenomen in een notariële akte van 6 maart 1978, waarbij een perceel grond door [appellante] aan erflater is verkocht. De bepaling houdt in dat erflater het perceel bij voorgenomen verkoop eerst aan het kerkbestuur moet aanbieden voor dezelfde prijs als waarvoor het aan hem is verkocht. De vraag die in hoger beroep aan de orde is, is of deze aanbiedingsplicht ook geldt bij een voorgenomen schenking van het perceel door de erfgenamen van erflater aan een derde. Het hof oordeelt dat de aanbiedingsplicht niet alleen geldt bij verkoop, maar ook bij schenking. Dit oordeel is gebaseerd op de Haviltex-maatstaf, die vereist dat de bedoeling van partijen bij de overeenkomst in aanmerking wordt genomen. Het hof concludeert dat de bepaling zo moet worden uitgelegd dat de erfgenamen van erflater gebonden zijn aan de aanbiedingsplicht, en dat zij het perceel niet aan een derde mogen schenken zonder het eerst aan [appellante] aan te bieden. Het hof vernietigt het eerdere vonnis van de rechtbank en wijst de subsidiaire vordering in conventie af, terwijl het de erfgenamen in reconventie veroordeelt om bij een voorgenomen vervreemding van het perceel, inclusief schenking, het perceel eerst aan [appellante] aan te bieden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.280.184/01

arrest van 23 november 2021

in de zaak van

[appellante] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. A. Schmidt te Herten,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

3.
de erven van mevrouw [geintimeerde 3] , laatstelijk wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna tezamen aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. I.J.A.J. Hanssen te Boxmeer,

op het bij exploot van dagvaarding van 25 juni 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 25 maart 2020, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in deels voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in deels voorwaardelijke reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/ rolnummer C/03/260822 / HA ZA 19-111)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met een productie (het beroepen vonnis);
• de door [appellante] genomen memorie van grieven met producties 12 tot en met 14;
• de door [geïntimeerden] genomen memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in dit hoger beroep naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerden] een perceel dat erflater in 1978 van [appellante] heeft gekocht en verkregen, mogen schenken aan een derde zonder het perceel eerst ter terugkoop aan [appellante] aan te bieden.

3.1.2.

Wat betreft de rechtspositie van geïntimeerden kan in dit hoger beroep worden uitgegaan van de volgende feiten.

• Op 22 maart 2002 is [erflater] (hierna: erflater) overleden. Erflater had geen testament gemaakt.
• Erflater was bij leven in gemeenschap van goederen gehuwd met [geintimeerde 3] (geïntimeerde sub 3, hierna: de vrouw). Uit het huwelijk zijn twee kinderen geboren, te weten geïntimeerden sub 2 en 3 (hierna: de zoon en de dochter).
• [geïntimeerden] zijn samen erfgenaam van erflater. Zij hebben de nalatenschap zuiver aanvaard.
• De vrouw is (naar het hof uit punt 6 van de memorie van grieven begrijpt: medio 2020) overleden. De zoon en de dochter zijn samen erfgenaam van de vrouw. [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat zij de nalatenschap van de vrouw hebben verworpen of slechts beneficiair aanvaard hebben. Het hof neemt daarom aan dat [geïntimeerden] de nalatenschap, net als de nalatenschap van erflater, zuiver aanvaard hebben.

3.1.3.

Wat betreft het in geding zijnde perceel kan in dit hoger beroep op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

- Bij notariële leveringsakte van 6 maart 1978 heeft [appellante] een perceel grond ter grootte van circa 8 are en 7 centiare (thans kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] ) notarieel geleverd aan erflater. Op bladzijde 4 van de leveringsakte staat onder meer het volgende:

“Naast voormelde algemene bedingen is de koopovereenkomst met volmachtgever [erflater] (hof: erflater)
aangegaan onder de bijzondere bepaling dat volmachtgever [erflater] het aan hem overgedragen perceel bij voorgenomen verkoop te koop dient aan te bieden aan verkoopster (hof: [appellante] )
, voor dezelfde koopsom als waarvoor aan hem werd verkocht.”

Partijen duiden dit beding aan als “het voorkeursrecht”. Hoewel het in feite om een aanbiedingsplicht gaat, zal het hof partijen volgen in hun aanduiding van het beding als het voorkeursrecht.

- Bij e-mail van 5 oktober 2018 heeft de advocaat van [geïntimeerden] over het voorkeursrecht onder meer het volgende geschreven aan het Hoofd Juridische Zaken van het Bisdom Roermond:

“De erven zijn van mening dat deze bepaling persoonsgebonden is in de zin van artikel 6:249 BW, en dat zij als rechtsopvolgers onder algemene titel dus niet gebonden zijn deze bepaling. Zij menen dat omdat in de bepaling slechts te lezen is dat de volmachtgever [erflater] gebonden is aan het voorkeursrecht en niet in de bepaling te lezen is dat het voorkeursrecht ook geldt voor bijvoorbeeld de rechtsopvolgers onder algemene titel, zoals de erven [geïntimeerden] . Hetgeen niet ongebruikelijk is als het de bedoeling is om ook deze rechtsopvolgers te binden aan een dergelijke bepaling.

Verder zijn zij van mening, veronderstellenderwijze dat zij als rechtsopvolgers wel gebonden zijn aan het voorkeursrecht, dat indien zij besluiten om het perceel te schenken dit niet strijdig is met het voorkeursrecht. Nu in de akte slechts te lezen is dat bij voorgenomen koop het voorkeursrecht van toepassing is. (…)

Gaarne ontvang ik van u namens [appellante] de bevestiging binnen 7 dagen na heden dat [appellante] bovenstaande opvattingen deelt. Dus dat de erven als rechtsopvolgers onder algemene titel niet gebonden zijn aan het voorkeursrecht, en (subsidiair) dat een schenking niet strijdig is met het voorkeursrecht.”

- Bij brief van 11 oktober 2018 heeft het Hoofd Juridische Zaken van het Bisdom Roermond, namens [appellante] , onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [geïntimeerden] :

“ [appellante] voor wie de H. Vitus-parochie te [plaats] optreedt wenst uw cliënten als erven

onverkort en in alle opzichten aan de bijzondere bepaling te houden. Dit betekent op dit moment vooreerst dat uw stelling dat de bepaling persoonsgebonden zou zijn niet wordt onderschreven. Uit de tekst van de bepaling is dit niet af te leiden noch uit de strekking van de overeenkomst. Uit het systeem van de wet vloeit zodoende in die situatie zonder meer voort dat rechtsopvolgers onder algemene titel opvolgen in alle rechten en plichten. Een expliciete bepaling is daar zeker niet voor nodig.

Daarnaast wordt ook uw zienswijze dat deze bepaling niet zou gelden in geval tot schenking zou worden overgegaan niet gedeeld. De strekking van het beding is om bij elke vorm van een actieve vervreemding de gelegenheid te geven de grond weer

terug te verwerven, in die sfeer is indertijd de overeenkomst tot stand gekomen. Eisen van redelijkheid en billijkheid brengen dat ook met zich mee. Het trachten het beding via een schenking te ontgaan is naar iedereen zal begrijpen in strijd met de aard en strekking van de bepaling.”

3.1.4.

Het hof zal hierna bij de beoordeling van de grieven nadere relevante feiten weergeven.

Het geding bij de rechtbank

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderden [geïntimeerden] bij inleidende dagvaarding in conventie, samengevat:

• primair : een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] niet gebonden zijn aan het voorkeursrecht zoals beschreven in de notariële akte van 6 maart 1978;
• subsidiair : een verklaring voor recht dat het voorkeursrecht zoals beschreven in de notariële akte van 6 maart 1978 niet geldt indien sprake is van eigendomsovergang van het perceel bij wege van schenking;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vorderingen hebben [geïntimeerden] kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Het in de akte van 6 maart 1978 overeengekomen voorkeursrecht was persoonsgebonden, in die zin dat de verplichting alleen voor erflater gold. [geïntimeerden] zijn als rechtsopvolgers onder algemene titel niet gebonden aan het voorkeursrecht. Voor het geval [geïntimeerden] wel gebonden zijn aan het voorkeursrecht, hebben zij er belang bij dat voor recht wordt verklaard dat het voorkeursrecht niet van toepassing is als zij het perceel niet verkopen maar schenken.

3.2.3.

[appellante] heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op haar verweer vorderde [appellante] in het geding bij de rechtbank in reconventie, samengevat:

• I.
• II.
• III.

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Het hof zal bij de behandeling van de grieven IV en V voor zover nodig ingaan op hetgeen [appellante] aan deze vorderingen ten grondslag heeft gelegd.

3.2.4.

In het beroepen vonnis heeft de rechtbank, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [geïntimeerden] zijn als rechtsopvolgers onder algemene titel van erflater gebonden aan het voorkeursrecht zoals beschreven in de notariële akte d.d. 6 maart 1978. Moeder is (hof: thans: was) daar ook aan gebonden voor haar aandeel in de huwelijksgoederengemeenschap, omdat niet alleen het perceel maar ook het voorkeursrecht onderdeel uitmaakte van de huwelijksgoederengemeenschap. De door [geïntimeerden] in conventie primair gevorderde verklaring voor recht dat zij niet gebonden zijn aan het voorkeursrecht, kan dus niet worden toegewezen (rov. 4.3 tot en met 4.16).
• Een (juridisch zuivere) eigendomsoverdracht door middel van schenking is niet in strijd met de bedoeling van het voorkeursrecht, te weten het voorkomen van speculatie. [appellante] kan daarom niet worden gevolgd in haar stelling dat in de omschrijving van het voorkeursrecht met “verkoop” is bedoeld “vervreemding”. De in conventie subsidiair gevorderde verklaring voor recht kan dus worden gegeven (rov. 4.18).
• [appellante] heeft geen belang bij haar eerste voorwaardelijke vordering in reconventie en bovendien is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld (4.20).
• De tweede voorwaardelijke vordering in reconventie en de onvoorwaardelijke vordering in reconventie moeten worden afgewezen op grond van hetgeen in rov. 4.18 is overwogen. De vraag of [geïntimeerden] in geval van schenking aan een ander dan [appellante] onrechtmatig handelen, kan enkel beantwoord worden indien een concrete schenking voorligt (rov. 4.21).

Op grond van deze oordelen heeft de rechtbank in conventie voor recht verklaard dat het voorkeursrecht zoals beschreven in de notariële akte van 6 maart 1978 niet geldt indien sprake is van eigendomsovergang van vorengenoemd perceel bij wege van schenking. De rechtbank heeft voorts [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld, en het in conventie en reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellante] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. Op basis van die grieven heeft [appellante] geconcludeerd tot:

• gedeeltelijke vernietiging van het beroepen vonnis (naar het hof begrijpt: voor zover bij het vonnis de subsidiaire vordering in conventie is toegewezen, de vorderingen in reconventie zijn afgewezen en [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie en het geding in reconventie is veroordeeld);
• afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie;
• toewijzing van de vorderingen van [appellante] in reconventie;

met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.

3.3.2.

[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.

Vooropstelling in hoger beroep: [geïntimeerden] zijn aan het voorkeursrecht gebonden

3.4.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] geen (incidenteel) hoger beroep hebben ingesteld tegen de afwijzing van het door hen in conventie primair gevorderde en tegen het daaraan ten grondslag liggende oordeel van de rechtbank dat zij gebonden zijn aan het voorkeursrecht zoals beschreven in de notariële akte d.d. 6 maart 1978. In hoger beroep staat dus vast dat [geïntimeerden] zijn gebonden aan het voorkeursrecht (HR 30-3-2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8514).

Met betrekking tot de grieven I, II en III: geldt het voorkeursrecht ook indien [geïntimeerden] het perceel aan een derde willen schenken?

3.5.1.

Het hof zal de grieven I, II en III gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [appellante] naar de kern genomen dat het voorkeursrecht zo moet worden uitgelegd dat [geïntimeerden] het perceel bij iedere voorgenomen vervreemding, dus niet alleen bij verkoop maar ook bij schenking, eerst overeenkomstig de voorwaarden van het voorkeursrecht aan [appellante] te koop moeten aanbieden. Volgens [appellante] heeft de rechtbank de subsidiaire vordering van [geïntimeerden] in conventie ten onrechte toegewezen.

3.5.2.

[geïntimeerden] hebben dit betoog bestreden. Volgens hen geldt het voorkeursrecht alleen als zij willen overgaan tot verkoop van het perceel aan een derde, en niet als zij willen overgaan tot schenking van het perceel aan een derde.

3.5.3.

De partijen verschillen dus van mening over de uitleg die moet worden gegeven aan het voorkeursrecht zoals neergelegd in de notariële leveringsakte van 6 maart 1978. [geïntimeerden] hebben in het geding bij de rechtbank bepleit dat bij die uitleg een objectieve uitlegmaatstaf moet worden gehanteerd (zoals bijvoorbeeld aan de orde in HR 19-4-2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904).

3.5.4.

De rechtbank heeft dat standpunt terecht niet gevolgd. Volgens vaste rechtspraak moet de bedoelde objectieve maatstaf bij de uitleg van notariële akten die strekken tot levering van registergoederen worden toegepast vanwege het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed. In dit geval ziet het geschil van partijen echter niet op hetgeen in de akte is vermeld over de overdracht van het registergoed, maar op de vraag onder welke omstandigheden [geïntimeerden] het perceel ter terugkoop aan [appellante] moeten aanbieden. Het gaat hier dus om de uitleg van een contractuele bepaling die alleen een rol speelt in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen (en hun rechtsopvolgers onder algemene titel). Bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de op dit punt door partijen gemaakte obligatoire afspraken komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Van toepassing is dus, zoals [appellante] terecht heeft aangevoerd, de zogenoemde Haviltex-maatstaf (vergelijk onder meer HR 08-07-2016, ECLI:NL:HR:2016:1511). Overigens hebben ook [geïntimeerden] in hoger beroep het standpunt ingenomen dat het voorkeursrecht moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf (onder meer in de punten 6 en 8 van de memorie van antwoord). Het hof zal om bovenstaande redenen de Haviltex-maatstaf toepassen.

3.5.5.

Het hof roept in herinnering dat het voorkeursrecht in de akte van 6 maart 1978 als volgt is geformuleerd.

“Naast voormelde algemene bedingen is de koopovereenkomst met volmachtgever [erflater] (hof: erflater)
aangegaan onder de bijzondere bepaling dat volmachtgever [erflater] het aan hem overgedragen perceel bij voorgenomen verkoop te koop dient aan te bieden aan verkoopster (hof: [appellante] )
, voor dezelfde koopsom als waarvoor aan hem werd verkocht.”

Bij de beantwoording van de vraag of deze bepaling aan [geïntimeerden] de ruimte laat om het perceel te schenken aan een derde zonder het tegen de oorspronkelijke koopsom aan [appellante] te koop aan te bieden, komt het dus aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval.

3.5.6.

Een relevante omstandigheid is in dit geval allereerst dat het [appellante] niet was toegestaan om zonder toestemming van het Bisdom Roermond tot vervreemding of bezwaring van de aan haar toebehorende goederen over te gaan. Instructies die het Bisdom met betrekking tot een dergelijke vervreemding gaf of voorwaarden die het Bisdom aan een dergelijke vervreemding stelde, diende [appellante] volledig op te volgen. In dit geval is correspondentie uit 1972 tussen het Bisdom en het voor [appellante] optredende kerkbestuur beschikbaar, waarin het Bisdom dergelijke voorwaarden heeft gesteld. Het hof zal die correspondentie in het onderstaande weergeven.

- Bij brief van 9 november 1972 heeft pastoor [pastoor] (hof: namens [appellante] ) aan het Bisdom onder meer het volgende geschreven:

“Gaarne even het volgende . . . dat al eerder bij U op tafel had moeten liggen . . . . .

Het Kerkbestuur van [plaats] heeft, ook op mijn aanraden, besloten om een deel van de tuin achter de kapelanie (thans pastorie) en de oude pastorie, te verkopen. Deze tuin was een grote wildernis, dient nergens meer toe, en had daarbij afmetingen die niet meer passen in de "kerk van de armen" van thans. Bovendien heeft deze parochie nog een behoorlijke schuld bij het Bisdom, waar nog niets aan gedaan is. De verkoop zal dus dienen om een eerste afbetaling aan het Bisdom te doen,

. . . . . . . . In feite is men reeds begonnen met het verplaatsen van de muur . . . . . dus dit lijkt een beetje op een voldongen feit . . . . . Dit is niet de bedoeling geweest, maar nadat ik een paar keer vergeefs getracht heb de Heer T(…) te bereiken, wat niet lukte, is men begonnen met het werk. Ik heb geredeneerd: dit wordt toch goedgekeurd. Ik zou dit in ieder geval dringend willen verzoeken.

Bijgaand een schets van de situatie.

Beide partijen (Garage [erflater] ) (en de Fam. E(…) hebben deze uitbreiding nodig, en de pastorie zal alleen maar gebaat zijn met een kleiner stuk dat tenminste onderhouden kan worden.

De prijs is gesteld op 10 gulden per M2 volgens de geldende prijs voor grond op deze plaats. De kopers zullen zelf de nieuwe muren optrekken.

Nogmaals: sorry dat ik het een beetje heb laten verlopen tot een voldongen feit. Ik hoop dat U kunt begrijpen hoe dit soort zaken soms kan gaan . . . . . . .”

- In een interne brief van het Bisdom van 17 november 1972 van de heer [persoon A] aan de afdeling financiën staat onder meer het volgende:

“Garage [erflater] gebruikt het terrein voor parkeerterrein van auto’s. Bij deze overdracht wordt de clausule opgenomen dat hij beëindiging van bedrijf o.d. de grond bij verkoop vooraf het kerkbestuur aan te bieden tegen gelijke prijs, dit om speculatie met dit perceel te voorkomen. Dhr [erflater] (taxi) rijdt regelmatig uw pastoor langs de zieken tegen gereduceerde prijs aldus het kerkbestuur. Na alle argumenten te hebben gehoord lijkt mij deze verkoop accoord. 975 m2 a 10.= = Totaal: f 9.750,=”

- Bij brief van 22 november 1972 heeft het Bisdom aan het voor [appellante] optredende kerkbestuur het volgende meegedeeld:

“Dezerzijds is geen bezwaar tegen Uw voornemen om een gedeelte van de tuin achter de pastorie te [plaats] te verkopen.

Wij gaan akkoord met de verkoop van 975 m2 voor de prijs van ƒ 10,-- per m2 onder voorwaarden dat in de acte van transport wordt opgenomen dat bij beëindiging van het garage bedrijf van de heer [erflater] de grond aan het kerkbestuur zal worden overgedragen voor dezelfde prijs.”

- Bij brief van 29 november 1972 heeft pastoor [pastoor] aan de heer [persoon A] van het Bisdom het volgende geschreven:

“Geachte Heer [persoon A] ,

In bijgaand schrijven van het Bisdom staat de clausule “dat bij beëindiging van het

garage bedrijf . . . etc”

Zou dit niet beter kunnen zijn:

“dat deze grond niet door de Heer [erflater] of door zijn erfgenamen aan anderen zal

worden doorverkocht of verhuurd. De koper en zijn erfgenamen kunnen de grond dus alleen TERUGVERKOPEN aan het R.K. Kerkbestuur te [plaats] , tegen dezelfde prijs waarvoor de koper het heeft gekocht”.

Indien deze formulering U juister lijkt, zou ik dan een gecorrigeerde brief met verlof

tot verkoop mogen ontvangen?”

- Bij brief van 8 december 1972 heeft het Bisdom aan het voor [appellante] optredende kerkbestuur het volgende meegedeeld:

“Zeereerwaarde Heer, Mijne Heren,

Dezerzijds is geen bezwaar tegen uw voornemen om een gedeelte van de pastorietuin te verkopen.

Wij gaan akkoord met de verkoop van 975 m2, ad ƒ.10,--/m2., indien in de akte van transport, overeenkomstig afspraak dd. 16 november 1972 de volgende voorwaarden worden opgenomen:

a. De koper [erflater] of zijn erfgenamen kunnen genoemd perceel niet doorverkopen, alvorens dit het kerkbestuur, voor de prijs waarvoor thans wordt overgedragen, te koop aan te bieden,

b. (…)”

Dat het perceel uiteindelijk pas bij akte van 6 maart 1978 aan [geïntimeerden] is overgedragen, houdt mede verband met het feit dat bij het natrekken van de kadastrale gegevens bleek dat het perceel abusievelijk op naam stond van de buurparochie [buurparochie] te [plaats] . Daarop is een langdurig proces gevolgd om deze fout te herstellen. Dit heeft geleid tot een akte van rectificatie die op 20 december 1977 in de registers is ingeschreven. Het tijdsverloop tussen 1972 en 1978 neemt niet weg dat de correspondentie uit 1972 niet zonder belang is bij de vaststelling van de reikwijdte van het voorkeursrecht.

3.5.7.

De brief van 22 november 1972 wijst erop dat het niet de bedoeling van het Bisdom was dat erflater aan de aanbiedingsplicht kon ontkomen door het perceel aan een derde te schenken. In deze brief staat immers klip en klaar dat bij beëindiging van het garagebedrijf van de heer [erflater] het perceel aan het kerkbestuur zal worden overgedragen voor dezelfde prijs. Deze formulering laat het niet toe dat erflater (thans: [geïntimeerden] ) het perceel aan een derde schenken zonder het perceel eerst aan [appellante] aan te bieden. Voorts wijst de brief erop dat het bisdom wenst dat het perceel uiteindelijk daadwerkelijk terugkeert bij [appellante] . Dat volgt uit de bewoordingen “zal worden overgedragen”. Op grond van die formulering lijkt het niet aannemelijk dat een aanbod tot teruglevering door het Bisdom / [appellante] afgewezen zal worden.

3.5.8.

Bij de brief van 29 november 1972 heeft pastoor [pastoor] aan het bisdom verzocht de formulering van het voorkeursrecht aldus aan te passen dat het perceel niet door erflater of door zijn erfgenamen aan anderen zal worden doorverkocht of verhuurd. Pastoor [pastoor] heeft daarop laten volgen:

“De koper en zijn erfgenamen kunnen de grond dus alleen TERUGVERKOPEN aan het R.K. Kerkbestuur te [plaats] , tegen dezelfde prijs waarvoor de koper het heeft gekocht”.

Met dit verzoek wilde pastoor [pastoor] , mogelijk na contact met erflater, bewerkstelligen dat het moment waarop het perceel zou moeten worden aangeboden aan [appellante] op een later moment zou komen te liggen dan het moment waarop erflater zijn garagebedrijf zou beëindigen. Dat pastoor [pastoor] hiermee ook wilde bewerkstelligen dat het mogelijk zou worden het perceel aan een derde te schenken zonder het aan [appellante] aan te bieden, is uit de brief niet af te leiden en heeft het Bisdom ook niet hoeven te begrijpen. Het tegendeel is eerder het geval. De tekst van de brief wijst erop dat erflater en zijn erfgenamen slechts één manier hebben om van het perceel af te komen: zij “
kunnen de grond dus alleen TERUGVERKOPEN aan het R.K. Kerkbestuur te [plaats] , tegen dezelfde prijs waarvoor de koper het heeft gekocht ”. Waar schenking volgens de formulering in de brief van 22 november 1972 niet mogelijk was, blijkt uit de brief van 29 november 1972 en de daarop volgende brief van 8 december 1972 in het geheel niet dat beoogd is schenking (zonder het perceel eerst aan [appellante] aan te bieden) alsnog mogelijk te maken.

3.5.9.

Uit de interne brief van het Bisdom van 17 november 1972 blijkt voorts dat het Bisdom speculatie met het perceel wilde voorkomen. Ook dit pleit ervoor om een schenking van het perceel door erflater of zijn erfgenamen zonder het perceel eerst aan [appellante] aan te bieden, niet toelaatbaar te achten. Door althans na een dergelijke schenking zou de genoemde speculatie met het perceel immers kunnen plaatsvinden, en dat wilde het Bisdom nu juist voorkomen.

3.5.10.

Uit de hierboven weergegeven briefwisseling, waar erflater niet aan deelnam, is strikt genomen alleen af te leiden wat de beweegredenen waren van het Bisdom en van het namens [appellante] optredende kerkbestuur. In hoeverre die beweegredenen met erflater zijn besproken, blijkt niet uit de briefwisseling. Naar het oordeel van het hof moet in de gegeven omstandigheden echter worden aangenomen dat pastoor [pastoor] op meerdere momenten contact heeft gehad met erflater over de beoogde verkoop, en erflater op die momenten in elk geval in een bepaalde mate op de hoogte heeft gesteld van de voorwaarden die het bisdom stelde.

Het hof wijst in dit kader allereerst op de brief van pastoor [pastoor] aan het Bisdom van 9 november 1972, waarin pastoor [pastoor] de voorgekomen verkoop min of meer als een voldongen feit aan het Bisdom heeft gepresenteerd. Dit heeft [pastoor] alleen kunnen doen als hij vóór verzending van de brief met erflater afspraken heeft gemaakt over de voorgekomen verkoop.

Vervolgens heeft het Bisdom bij brief van 22 november 1972 aan het voor [appellante] optredende kerkbestuur meegedeeld dat de verkoop kon plaatsvinden maar dat daarbij wel de in de brief genoemde voorwaarde moest worden overeengekomen. Aangenomen mag worden dat pastoor [pastoor] ook dit met erflater heeft besproken, en dat pastoor [pastoor] vervolgens op initiatief van erflater, althans in het belang van erflater, bij brief van 29 november 1972 aan het Bisdom heeft verzocht om de voorwaarde anders te formuleren. Dat pastoor [pastoor] het betreffende verzoek geheel op eigen initiatief heeft gedaan is niet gesteld of gebleken, en ook niet aannemelijk. In elk geval moet het erflater op grond van deze contacten redelijkerwijs duidelijk zijn geworden dat het Bisdom niet instemde met een onvoorwaardelijke verkoop van het perceel aan hem, en dat het Bisdom wilde dat [appellante] op enig moment in de gelegenheid zou worden gesteld om het perceel terug te kopen.

3.5.11.

Bovendien blijkt uit de brief van het Bisdom van 17 november 1972 dat het Bisdom mede tot het verlenen van de (voorwaardelijke) verkoop van het perceel is gekomen, omdat erflater volgens het kerkbestuur (hof: volgens pastoor [pastoor] ?) regelmatig tegen een gereduceerde prijs met de pastoor “taxi rijdt langs zieken”. In zoverre zit in de verkoop van het perceel aan erflater een element van tegenprestatie voor de taxiritten tegen gereduceerd tarief. Dit bevestigt dat het Bisdom en [appellante] het voordeel dat voor erflater in de verkoop besloten lag, specifiek aan erflater en niet aan een derde hebben willen doen toekomen. Ook dit heeft erflater in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs moeten begrijpen. Ook hierin ligt besloten dat het niet de bedoeling was dat erflater het perceel aan een derde zou schenken zonder het eerst aan [appellante] aan te bieden. Dan zou het voordeel dat alleen voor erflater bestemd was, immers bij een derde terecht komen.

3.5.12.

Tegen de achtergrond van de bovenstaande feiten en omstandigheden hebben [appellante] en erflater het in de akte van 6 maart 1978 opgenomen voorkeursrecht redelijkerwijs aldus moeten opvatten dat het erflater (ook) niet is toegestaan het perceel aan een derde te schenken zonder het eerst aan [appellante] te koop aan te bieden tegen dezelfde koopsom die erflater aan [appellante] heeft betaald. Dat partijen een schenking aan een derde (zonder het perceel eerst aan [appellante] aan te bieden) wel hebben willen toestaan, blijkt nergens uit, en ligt ook in het geheel niet voor de hand. Door een dergelijke schenking zou het terugkooprecht van [appellante] immers gefrustreerd worden. Dit komt neer op een benadeling van [appellante] op een wijze die – naar moet worden aangenomen – de partijen bij het overdragen van het perceel aan erflater niet voor ogen heeft gestaan. Het hof honoreert daarom de stelling van [appellante] dat in het voorkeursrecht het woord “verkoop” moet worden uitgelegd als “vervreemding”. Het voorkeursrecht moet daarom zo worden begrepen dat het inhoud dat erflater het aan hem overgedragen perceel bij voorgenomen vervreemding te koop dient aan te bieden aan [appellante] , voor dezelfde koopsom als waarvoor aan hem werd verkocht.

3.5.13.

Omdat [geïntimeerden] onvoldoende hebben betwist dat het voorkeursrecht in de gegeven omstandigheden aldus moet worden uitgelegd, ziet het hof geen aanleiding om nog bewijslevering te laten plaatsvinden.

3.5.14.

Het voorgaande betekent dat de grieven I, II en III doel treffen. De rechtbank heeft in conventie ten onrechte voor recht verklaard dat het voorkeursrecht zoals beschreven in de notariële akte van 6 maart 1978 niet geldt indien sprake is van eigendomsovergang van het perceel bij wege van schenking. Het hof zal deze beslissing vernietigen en de subsidiaire vordering in conventie alsnog afwijzen.

Met betrekking tot grief IV: de voorwaardelijke vordering I in reconventie

3.6.1.

[appellante] vordert in reconventie onder I voorwaardelijk, indien de rechter oordeelt dat [geïntimeerden] zijn gebonden aan het voorkeursrecht, veroordeling van [geïntimeerden] tot nakoming van de op hen rustende bijzondere verplichting tot aanbieding van het perceel voor een koopsom van € 3.970,58 en voor het overige zoals bepaald in de akte van levering van 6 maart 1978, op straffe van een dwangsom. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. De rechtbank heeft daartoe in rov. 4.20 van het vonnis geoordeeld dat

• A. niet voldaan aan de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld;
• B. [appellante] geen belang heeft bij deze vordering.

[appellante] is tegen beide oordelen opgekomen met grief IV.

3.6.2.

Het onderdeel van de grief dat gericht is tegen oordeel A is gegrond. De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 4.3 tot en met 4.16 van het vonnis naar de kern genomen geoordeeld dat [geïntimeerden] gebonden zijn aan het voorkeursrecht. Op grond van dat oordeel heeft de rechtbank de door [geïntimeerden] in conventie primair gevorderde verklaring voor recht dat zij niet gebonden zijn aan het voorkeursrecht, afgewezen. Het betreffende oordeel is in hoger beroep door [geïntimeerden] niet aangevochten en ook de afwijzing van hun primaire vordering hebben [geïntimeerden] in hoger beroep niet bestreden. Daarom staat het genoemde oordeel in dit hoger beroep vast. Bij deze stand van zaken moet worden gezegd dat de voorwaarde waaronder [appellante] vordering I in reconventie heeft ingesteld, in vervulling is gegaan.

3.6.3.

Ook onderdeel B van de grief is gegrond. Partijen hebben in deze procedure uitvoerig gedebatteerd over de vraag of het [geïntimeerden] vrij staat om het perceel te schenken aan een derde zonder het perceel eerst ter terugkoop aan [appellante] aan te bieden. Gelet op dat meningsverschil heeft [appellante] er een redelijk belang bij dat [geïntimeerden] worden veroordeeld om bij een voorgenomen vervreemding van het perceel (waaronder ook een voorgenomen schenking van het perceel moet worden verstaan), het perceel eerst aan [appellante] aan te bieden overeenkomstig de voorwaarden van het voorkeursrecht.

3.6.4.

Het hof acht het niet noodzakelijk om aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden. [geïntimeerden] hebben gesteld dat zij de onderhavige procedure hebben gevoerd om duidelijkheid te krijgen over hun rechtspositie, en dat zij zich aan de beslissing van de rechter (in dit geval: het hof) zullen houden. Het hof heeft geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Als [geïntimeerden] hun aanbiedingsplicht schenden, schieten zij overigens tekort in de nakoming van hun verplichtingen jegens [appellante] en zijn zij in beginsel verplicht tot vergoeding van de daardoor veroorzaakte schade. Ook dit zal [geïntimeerden] , naar het hof vooralsnog aanneemt, ervan weerhouden om de aanbiedingsplicht te schenden.

Met betrekking tot grief V: de voorwaardelijke vordering II in reconventie en de onvoorwaardelijke vordering III in reconventie

3.7.1.

Grief V is gericht tegen de beslissing van de rechtbank om de voorwaardelijke vordering II in reconventie en de onvoorwaardelijke vordering III in reconventie niet toe te wijzen.

3.7.2.

De voorwaardelijke vordering II in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechter oordeelt dat [geïntimeerden] niet gebonden zijn aan het voorkeursrecht indien zij het perceel schenken. Deze voorwaarde is niet in vervulling gegaan. Het hof heeft immers naar aanleiding van de grieven I, II en III geoordeeld dat [geïntimeerden] bij een voorgenomen schenking van het perceel wel gebonden zijn aan het voorkeursrecht. De voorwaardelijke vordering II in reconventie kan dus niet worden toegewezen. In zoverre verwerpt het hof grief V.

3.7.3.

In onvoorwaardelijke reconventie (vordering III) vordert [appellante] een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] onrechtmatig handelen indien zij het perceel schenken aan een andere (rechts)persoon dan [appellante] , en dat zij dan de schade die [appellante] daardoor lijdt, op te maken bij staat, aan [appellante] moeten vergoeden.

3.7.4.

Het hof zal deze vordering nu niet toewijzen. Als [geïntimeerden] het perceel schenken aan een andere (rechts)persoon dan [appellante] zonder het perceel eerst aan [appellante] ter terugkoop aan te bieden, schieten zij tekort in de nakoming van een contractuele verplichting (het voorkeursrecht). Dat zal dan in beginsel leiden tot een verplichting van [geïntimeerden] om de schade die [appellante] door die tekortkoming lijdt, te vergoeden. Dit is echter niet de strekking van vordering III in onvoorwaardelijke reconventie, die niet gebaseerd is op een tekortkoming in de nakomen van een contractuele verbintenis (het voorkeursrecht) maar op een onrechtmatige daad.

3.7.5.

Of de tekortkoming tevens als een onrechtmatige daad kan worden bestempeld, zal van de omstandigheden van het geval afhangen en is niet in zijn algemeenheid te zeggen. In zoverre is vordering III in onvoorwaardelijke reconventie voorbarig. Daar komt bij dat [geïntimeerden] hebben gesteld dat zij de onderhavige procedure hebben gevoerd om duidelijkheid te krijgen over hun rechtspositie, en dat zij zich aan de beslissing van de rechter (in dit geval: het hof) zullen houden. Het hof heeft – mede om de in rov. 3.6.4 genoemde redenen – geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Voor toewijzing van vordering III in reconventie is op dit moment onvoldoende basis aanwezig. Hetgeen het hof hiervoor in rov. 3.6.4 en 3.7.4 heeft overwogen, geeft partijen voor dit moment voldoende duidelijkheid.

3.7.6.

Om bovenstaande redenen kan grief V geen doel treffen.

Met betrekking tot grief VI: de proceskosten van het geding bij de rechtbank

3.8.1.

De rechtbank heeft [appellante] in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld. [appellante] is daar met grief VI tegen opgekomen.

3.8.2.

De grief is gegrond voor wat betreft de proceskosten van het geding in conventie. Uit hetgeen het hof naar aanleiding van de grieven I, II en III heeft overwogen, volgt dat de vorderingen in conventie nu geheel worden afgewezen. Het hof zal [geïntimeerden] daarom als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding in conventie veroordelen.

3.8.3.

Met betrekking tot de kosten van het geding in reconventie oordeelt het hof als volgt. Vordering I in voorwaardelijke reconventie wordt door het hof ten dele toegewezen. Deze gedeeltelijke toewijzing vloeit logischerwijze voort uit de afwijzing van de vorderingen in conventie. De voorwaarde waaronder vordering II in reconventie is ingesteld, is niet in vervulling gegaan terwijl vordering III in reconventie wordt afgewezen. De partijen zijn in reconventie dus over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof ziet hierin aanleiding om de proceskosten van het geding in reconventie te compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

Met betrekking tot grief VII: geen zelfstandige betekenis

3.9.

Grief VII heeft naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis en hoeft dus niet afzonderlijk behandeld te worden.

Conclusie en afwikkeling

3.10.1.

Uit het voorgaande volgt dat het beroepen vonnis vernietigd moet worden voor wat betreft:

• de toewijzing van de subsidiaire vordering in conventie;
• de afwijzing van de voorwaardelijke vordering I in reconventie;
• de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie en het geding in reconventie.

3.10.2.

Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende,

• de subsidiaire vordering in conventie afwijzen;
• [geïntimeerden] in reconventie veroordelen om bij een voorgenomen vervreemding van het perceel (waaronder ook een voorgenomen schenking van het perceel moet worden verstaan), het perceel eerst aan [appellante] aan te bieden overeenkomstig de voorwaarden van het voorkeursrecht;
• [geïntimeerden] veroordelen in de proceskosten van het geding in conventie;
• de proceskosten van het geding in reconventie tussen de partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

3.10.3.

Het hoger beroep heeft in belangrijke mate doel getroffen. Het hof zal [geïntimeerden] daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

3.10.4.

Het hof zal dit arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaren en het meer of anders gevorderde afwijzen.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de rechtbank Maastricht, zittingsplaats Roermond, onder zaak-/ rolnummer C/03/260822 / HA ZA 19-111 tussen partijen gewezen vonnis van 25 maart 2020 voor zover het betreft:

• de toewijzing van de subsidiaire vordering in conventie;
• de afwijzing van de voorwaardelijke vordering I in reconventie;
• de veroordeling van [appellante] in de proceskosten in conventie en in reconventie;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

• wijst de subsidiaire vordering in conventie af;
• veroordeelt [geïntimeerden] in reconventie om bij een voorgenomen vervreemding van het perceel (thans) [perceel] (waaronder ook een voorgenomen schenking van het perceel moet worden verstaan), de bijzondere verplichting tot aanbieding van het perceel aan [appellante] voor dezelfde koopsom als waarvoor het perceel aan erflater werd verkocht, na te komen;
• veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in conventie, en begroot die kosten aan de zijde van [appellante] tot op heden op € 639,-- aan griffierecht en op € 1.086,-- aan salaris advocaat;
• compenseert de proceskosten van het geding in reconventie tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [appellante] tot op heden op € 100,83 aan dagvaardingskosten, € 760,-- aan griffierecht en op € 1.114,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 november 2021.

griffier rolraadsheer