Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00244 tot en met 18/00246
Uitspraak op de hoger beroepen van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 2 mei 2018, nummers SHE 17/1790, 17/2716 en 17/2717, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikkingen en aanslagen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) beschikkingen gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] 28, [adres 1] 54 respectievelijk [adres 1] 54 achter te [plaats 1] (hierna tezamen: de onroerende zaken, hierna afzonderlijk: [adres 1] 28, [adres 1] 54 en [adres 1] 54 achter), per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 is vastgesteld op een bedrag van € 1.269.000, € 3.062.000 respectievelijk € 280.000 (hierna: de beschikkingen). De beschikkingen zijn in één geschrift vervat met de aanslagen onroerende zaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2017 (hierna tezamen: de aanslagen). Nadat de belanghebbende hiertegen bezwaar heeft gemaakt heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft uitsluitend ter zake van het beroep met het nummer SHE 17/1790 een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De griffier heeft uitsluitend ter zake van het hoger beroep met het kenmerk 18/00244 een griffierecht geheven van € 508. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 17 januari 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , adviseur te [plaats 2] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] (taxateur).
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
[adres 1] 28
2.2.
[adres 1] 28 heeft het bouwjaar 1967 en is in 1990 gerenoveerd. Deze onroerende zaak is gelegen in het zogenoemde kernwinkelgebied van [plaats 1] en heeft een bruto vloeroppervlakte van, in totaal, 498 m². Voor zover in de procedure relevant is in het namens de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport het volgende opgenomen met betrekking tot de grootte en indeling van deze onroerende zaak:
“
1. De onroerende zaak
1. De onroerende zaak
(…)
Grootte: 141 m²
(…)
4.3.
Indeling
Globale indeling: ca. 98 m² opslagruimte in het souterrain
ca. 106 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 98 m² opslagruimte op de 1e verdieping
ca. 98 m² opslagruimte op de 2e verdieping
ca. 98 m² opslagruimte op de 3e verdieping
4.4.
Technische kenmerken
(…)
Grootte van het object: 498 m²”.
2.3.
De begane grond is in gebruik als winkelruimte. De eerste, tweede en derde verdieping en het souterrain zijn niet in gebruik als winkelruimte.
2.4.
Deze onroerende zaak is, op verzoek van de Heffingsambtenaar, op 22 november 2017 getaxeerd door [C] . Laatstgenoemde is als WOZ-taxateur verbonden aan Nederland Register Vastgoed Taxateurs. In het taxatierapport stelt de taxateur de waarde op de waardepeildatum vast op een bedrag van € 1.500.000. De taxateur heeft bij het vaststellen van deze waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode en, meer in het bijzonder, van de ITZA-methode.
2.5.
De taxateur heeft een huurwaarde van € 904 per m² toegekend aan de A-zone van de winkel (48 m² winkelruimte op de begane grond). Voor de B- en C-zone op de begane grond is de taxateur uitgegaan van 75% respectievelijk 50% van voormelde huurwaarde per m2. Met betrekking tot de overige gedeelten van de onroerende zaak is de taxateur eveneens uitgegaan van een lagere huurwaarde. Voor zover in de onderhavige procedure relevant is de taxateur met betrekking tot de eerste, tweede en derde verdieping van de onroerende zaak uitgegaan van een waarde per m² van € 117,52 (13% van € 904), € 63,28 (7% van € 904) respectievelijk € 36,16 (4% van € 904). Ter onderbouwing van voornoemde huurwaarden verwijst de taxateur naar ter zake van de referentiepanden [adres 1] 13, [adres 1] 27a en [adres 1] 36a te [plaats 1] gesloten huurovereenkomsten.
2.6.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,9 toegepast. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft de taxateur verwezen naar de ter zake van de referentiepanden [adres 2] 34-36 en [adres 2] 44 te [plaats 1] overeengekomen koop- en huurovereenkomsten en naar de ter zake van het referentiepand [adres 3] 2-4-6 overeengekomen koopovereenkomst. Met betrekking tot laatstgenoemde referentiepand is de taxateur uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde per m² van € 510. Ter onderbouwing van deze huurwaarde heeft de taxateur verwezen naar ter zake van de panden [adres 4] 9, [adres 5] 33 en [adres 6] 34 gesloten huurovereenkomsten.
[adres 1] 54
2.7.
[adres 1] 54 heeft het bouwjaar 1959 en is gerenoveerd in 2004. Deze onroerende zaak is gelegen in het zogenoemde kernwinkelgebied van [plaats 1] en heeft een bruto vloeroppervlakte van, in totaal, 1.292 m². Voor zover in de procedure relevant is in het namens de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport het volgende opgenomen met betrekking tot de grootte en indeling van deze onroerende zaak:
“
1. De onroerende zaak
1. De onroerende zaak
(…)
Grootte: 1072 m²
(…)
4.3.
Indeling
Globale indeling: ca. 200 m² winkelverkoopruimte in het souterrain
ca. 106 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 106 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 77 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 229 m² winkelverkoopruime op de eerste verdieping
ca. 278 m² opslagruimte op de 1e verdieping
ca. 296 m² opslagruimte op de 2e verdieping
4.4.
Technische kenmerken
(…)
Grootte van het object: 1292 m²”.
2.8.
Het souterrain, de begane grond en een gedeelte van de eerste verdieping zijn in gebruik als winkelruimte. De resterende gedeelten van de onroerende zaak zijn niet in gebruik als winkelruimte.
2.9.
Deze onroerende zaak is, op verzoek van de Heffingsambtenaar, op 30 november 2017 getaxeerd door [C] . Laatstgenoemde is als WOZ-taxateur verbonden aan Nederland Register Vastgoed Taxateurs. In het taxatierapport stelt de taxateur de waarde op de waardepeildatum vast op een bedrag van € 3.172.000. De taxateur heeft bij het vaststellen van deze waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode en, meer in het bijzonder, van de ITZA-methode.
2.10.
De taxateur heeft een huurwaarde van € 579 per m² toegekend aan de A-zone van de winkel (106 m² winkelruimte op de begane grond). Voor de B- en C-zone op de begane grond is de taxateur uitgegaan van 75% respectievelijk 50% van voormelde huurwaarde per m2. Met betrekking tot de overige gedeelten van de onroerende zaak is de taxateur eveneens uitgegaan van een lagere huurwaarde. Voor zover in de onderhavige procedure relevant is de taxateur betrekking tot een op de eerste verdieping gelegen winkelverkoopruimte met een oppervlakte van 229 m² uitgegaan van een huurwaarde per m² van € 144,75 (25% van € 579) en met betrekking tot de resterende gedeelte van de eerste verdieping (oppervlakte van 278 m²) van een huurwaarde per m² van € 75,27. Met betrekking tot de tweede verdieping is de Heffingsambtenaar eveneens uitgegaan van een huurwaarde per m² van € 75,27. Ter onderbouwing van voornoemde huurwaarden verwijst de taxateur naar ter zake van de referentiepanden [adres 1] 51, [adres 1] 53-53a en [adres 1] 57 te [plaats 1] gesloten huurovereenkomsten.
2.11.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,5 toegepast. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor verwijst de taxateur naar de ter zake van de referentiepanden [adres 2] 34-36 en [adres 2] 44 te [plaats 1] overeengekomen koop- en huurovereenkomsten. Voorts heeft de taxateur ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor verwezen naar de ter zake van het referentiepand [adres 3] 2-4-6 overeengekomen koopovereenkomst. Met betrekking tot dit referentiepand is de taxateur uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde per m² van € 510. Ter onderbouwing van deze huurwaarde heeft de taxateur verwezen naar ter zake van de panden [adres 4] 9, [adres 5] 33 en [adres 6] 34 gesloten huurovereenkomsten.
[adres 1] 54 achter
2.12.
Het perceel dat gelegen is achter de onroerende zaak [adres 1] 54 wordt aangeduid als “ [adres 1] 54 achter”. “ [adres 1] 54 achter” is in gebruik als parkeerplaats. Het betreft een afgesloten parkeerplaats die niet toegankelijk is voor externen.
2.13.
De Heffingsambtenaar is er bij de waardering van “ [adres 1] 54 achter” vanuit gegaan dat er sprake is van 14 afzonderlijke parkeerplaatsen.
2.14.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde per parkeerplaats vastgesteld op een bedrag van € 20.000, hetgeen resulteert in een totale waarde van € 280.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de Heffingsambtenaar gewezen op de verkoopcijfers van parkeerplaatsen gelegen aan de [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] te [plaats 1] . De desbetreffende verkopen hebben plaatsgevonden op 1 juli 2014, 4 november 2014, 15 december 2015 respectievelijk 13 juli 2015.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [adres 1] 28, [adres 1] 54 en [adres 1] 54 achter terecht op een bedrag van € 1.269.000, € 3.062.000 respectievelijk € 280.000 heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend beantwoord moet worden. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.
3.3.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.4.
De gemachtigde van belanghebbende heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
Met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 is het geschil beperkt tot de vraag of de objectkenmerken in het taxatierapport juist zijn vastgesteld en welke waarde toegekend dient te worden aan de leegstaande bovenverdiepingen van deze panden. Met betrekking tot [adres 1] 54 achter is het geschil beperkt tot de vraag of de Heffingsambtenaar van het juiste aantal parkeerplaatsen is uitgegaan en of de waarde per parkeerplaats niet te hoog is vastgesteld;
- Met betrekking tot [adres 1] 28 lijkt de taxateur ten onrechte geen waarde toegekend te hebben aan een gedeelte van de begane grond ter grootte van 34 m²;
- Met betrekking tot [adres 1] 54 lijkt de taxateur ten onrechte geen waarde toegekend te hebben aan een gedeelte van het perceel met een oppervlakte van 403 m²;
- Ik handhaaf mijn stelling dat de bovenverdiepingen van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 geen commerciële waarde vertegenwoordigen. Voor het overige neem ik de door de taxateur getaxeerde waarde van € 1.500.000 respectievelijk € 3.172.000 tot uitgangspunt;
- Belanghebbende heeft zich in de bezwaarfase uitsluitend akkoord verklaard met de beschikte waarde van [adres 1] 54 achter voor het geval de Heffingsambtenaar de door haar met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 verdedigde waarde zou volgen. Aan deze voorwaarde is echter niet voldaan;
- [adres 1] 54 achter bestaat uit 16 parkeerplaatsen. Dit blijkt uit de luchtfoto die gevoegd is bij het door de Heffingsambtenaar ter zake van [adres 1] 54 overgelegde taxatierapport. Het Hof dient ook ambtshalve een oordeel te geven over het aantal parkeerplaatsen; en
- De parkeerplaatsen liggen op een afgesloten terrein, waardoor deze uitsluitend gebruikt kunnen worden door personeel. Ik bepleit een waarde per parkeerplaats van € 10.000. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde waarde van € 20.000 per parkeerplaats is in ieder geval te hoog.
3.5.
De Heffingsambtenaar heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
Belanghebbende heeft zich, mijns inziens, in de bezwaarfase akkoord verklaard met de beschikte waarde ter zake van [adres 1] 54 achter. Belanghebbende heeft ter zake geen voorbehoud gemaakt;
- Mijns inziens dient zowel de stelling met betrekking tot de objectkenmerken van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 als de stelling dat bij de waardering van de [adres 1] 54 achter ten onrechte is uitgegaan van 14 parkeerplaatsen en een waarde per parkeerplaats van € 20.000 tardief verklaard te worden. Het is in strijd met de goede procesorde dat belanghebbende deze stellingen pas ter zitting bij het Hof inneemt; en
- Het verbaast mij dat belanghebbende in de onderhavige procedure het standpunt inneemt dat de beschikte waarde met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 te laag is. Ik kon dit niet afleiden uit het hoger beroepschrift.
3.6.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, tot verlaging van de beschikte waarde van [adres 1] 28, [adres 1] 54 respectievelijk [adres 1] 54 achter tot een bedrag van € 1.205.000, € 2.590.000 respectievelijk € 160.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen dan wel tot verhoging van de beschikte waarde van [adres 1] 28 respectievelijk [adres 1] 54 tot een bedrag van € 1.500.000 respectievelijk € 3.172.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2016 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
[adres 1] 28 en [adres 1] 54
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres 1] 28 respectievelijk [adres 1] 54 bij beschikking vastgesteld op een bedrag van € 1.269.000 respectievelijk € 3.062.000 en heeft ter onderbouwing van deze waarden verwezen naar taxatierapporten waarin de taxateur de waarde van deze onroerende zaken heeft getaxeerd op een bedrag van € 1.500.000 respectievelijk € 3.172.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald aan de hand van de methode van kapitalisatie van de bruto huur. Zoals hierboven reeds vermeld is dat voor niet-woningen zoals het onderhavige object een bruikbare waarderingsmethode.
4.4.
Met betrekking tot de beschikte waarden merkt belanghebbende in het hogerberoepschrift allereerst op dat deze zowel naar boven als beneden bijgesteld kunnen worden. De in het hogerberoepschrift aangedragen argumenten (er is onvoldoende rekening gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie en met diverse waardeverminderende omgevingsfactoren) kunnen echter uitsluitend dienen ter onderbouwing van de stelling dat de waarden op te hoge bedragen zijn vastgesteld. De stelling dat de waarden zoals opgenomen in de beschikkingen te laag zijn, is in het hogerberoepschrift niet nader onderbouwd.
4.5.
Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende ter onderbouwing van haar stelling dat de beschikte waarde te laag is, verwezen naar de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten. In deze taxatierapporten wordt de waarde van [adres 1] 28 getaxeerd op een bedrag van € 1.500.000 en de waarde van [adres 1] 54 op een bedrag van € 3.172.000, terwijl de beschikte waarde € 1.269.000 respectievelijk € 3.062.000 is.
4.6.
Het Hof stelt voorop dat een belanghebbende, gelet op het bepaalde in artikel 29 van de Wet WOZ, met ingang van 1 oktober 2015 de vrijheid heeft om een hogere waarde te bepleiten dan de beschikte waarde. Voorts volgt uit het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02441, ECLI:NL:HR:2017:2656 dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het innemen van een dergelijke stelling.
4.7.
Het Hof is echter van mening dat deze vrijheid in na te noemen zin wordt begrensd. Naar het oordeel van het Hof is het niet mogelijk dat een belastingplichtige in een procedure over de waarde tegenstrijdige standpunten inneemt, waarbij hij zowel stelt dat de waarde lager moet worden vastgesteld als dat de waarde hoger moet worden vastgesteld dan de waarde volgens de beschikking. Een dergelijke proceshouding lijkt met name te zijn ingegeven om een proceskostenvergoeding te verkrijgen. Daarbij komt dat door aldus te handelen, een belastingplichtige de heffingsambtenaar in een nagenoeg onmogelijke positie brengt. In feite zou een heffingsambtenaar dan aannemelijk moeten maken dat de waarde van de onroerende zaak exact uitkomt op de beschikte waarde. Het taxeren van een onroerende zaak is echter geen exacte wetenschap. Het gaat om een inschatting van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Belanghebbende heeft dit zelf ook ter zitting erkend en heeft zelfs verklaard dat wanneer een taxateur op een later moment de waarde van een onroerende zaak bepaalt en exact op de waarde volgens de beschikking uitkomt, er haars inziens naar die waarde is toegerekend.
4.8.
Naar het oordeel van het Hof dient in een geval waarin een belastingplichtige een dergelijke proceshouding inneemt een nuancering aangebracht te worden op het in het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02241, ECLI:NL:HR:2017:2656 opgenomen uitgangspunt dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking is bekend gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het bepleiten van een hogere waarde. De omstandigheid dat een belastingplichtige tegenstrijdige standpunten inneemt (enerzijds dat de beschikte waarde verhoogd dient te worden en anderzijds dat de beschikte waarde verlaagd dient te worden) levert, naar het oordeel van het Hof, namelijk dusdanig sterke aanwijzingen op dat het werkelijke belang niet gelegen is in verhoging van de beschikte waarde, dat voornoemd - vanwege praktische overwegingen gehanteerde - uitgangspunt ter zijde geschoven dient te worden. Naar het oordeel van het Hof mag in dergelijke gevallen nader bewijs worden verlangd van het belang bij het verhogen van de beschikte waarde.
4.9.
In het onderhavige geval heeft belanghebbende onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat zij met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 belang heeft bij een hogere waarde. De enkele stelling dat belanghebbende een belang kan hebben bij een hogere WOZ-waarde indien de onroerende zaken worden verkocht, is daartoe onvoldoende. Belanghebbende heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat gedurende de bezwaar, beroeps- en hogerberoepsfase een dergelijk voornemen bestond. Dit wordt mede ondersteund door het gegeven dat belanghebbende in deze fasen steeds een lagere waarde heeft verdedigd, hetgeen niet strookt met belang bij een hogere waarde in verband met een voorgenomen verkoop. Een actueel voornemen tot verkoop is evenmin aannemelijk gemaakt, nog los van de vraag of een WOZ-waarde van twee jaar geleden, van enig belang kan zijn voor een verkoop op dit moment. Het Hof zal dan ook uitsluitend de stelling dat met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 de beschikte waarden naar beneden bijgesteld dienen te worden, beoordelen.
4.10.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de waarde van [adres 1] 28 respectievelijk [adres 1] 54 bij beschikking te hoog is vastgesteld, aangevoerd dat de gehanteerde referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaken en dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat dit pand gebrekkig is onderhouden en sprake is van diverse waardeverminderende omstandigheden. Belanghebbende heeft hier ter zitting bij het Hof aan toegevoegd dat de bovenverdiepingen van deze onroerende zaken geen waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen.
4.11.
Gelet op deze stellingname dient de Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de beschikte waarden, aannemelijk te maken dat de referentiepanden waarnaar in de taxatierapporten verwezen wordt voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken en dat met de bestaande verschillen voldoende rekening is gehouden (Hoge Raad 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545).
4.12.
De Heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, mede gelet op hetgeen belanghebbende tegen gebruik van de referentiepanden heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde referentiepanden, onder meer, qua type, uitstraling, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met [adres 1] 28 en [adres 1] 54 om gebruikt te worden als referentie. Het Hof stelt hierbij voorop dat kleine verschillen tussen de onroerende zaken en de referentiepanden niet in de weg staan aan gebruik van laatstgenoemde panden als referentie, mits het mogelijk is om een correctie toe te passen voor voornoemde verschillen.
4.13.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiepanden en de onroerende zaken, waaronder de kleine verschillen in onderhoudsniveau tussen de onroerende zaken en de referentiepanden.
4.14.
Voor zover belanghebbende in hoger beroep nog de stelling inneemt dat onvoldoende rekening is gehouden met waardeverminderende omgevingsfactoren (bestaande uit verpaupering, verloedering, slechte bereikbaarheid, beperkte mogelijkheden om te laden, lossen en parkeren, verkeersoverlast en geluidsoverlast) overweegt het Hof dat zo hier al sprake van zou zijn – hetgeen het Hof in het midden laat – deze omstandigheden geen correctie rechtvaardigen op de bruto huurwaarden en kapitalisatiefactoren zoals deze volgen uit de ter zake van de referentiepanden overeengekomen huur- en transactiecijfers. De referentiepanden liggen namelijk in de directe omgeving van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 hetgeen tot gevolg heeft dat voornoemde waardeverminderende factoren – zo deze al bestaan – ook van invloed zijn geweest op de met betrekking tot deze panden overeengekomen huur- en verkoopovereenkomsten. Gesteld noch gebleken is dat deze omstandigheden zich bij de onroerende zaken sterker doen gevoelen dan bij de referentiepanden.
4.15.
Ook overigens duiden de gedingstukken er niet op dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de referentiepanden.
4.16.
Naar het oordeel van het Hof faalt voorts de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar ten onrechte een (huur)waarde heeft toegekend aan de bovenverdiepingen behorende bij [adres 1] 28 en [adres 1] 54. Het Hof acht aannemelijk dat ook bovenverdiepingen die (momenteel) niet (als opslagruimte) gebruikt worden enige waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen, met dien verstande dat de eerste verdieping een hogere waarde vertegenwoordigt dan de tweede, de tweede verdieping een hogere waarde dan de derde, enzovoort. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, door verwijzing naar de ter zake van de referentiepanden overeengekomen huurwaarden, waarvan het Hof aannemelijk acht dat daar sprake is van vergelijkbare omstandigheden met betrekking tot het gebruik van de verdiepingen, aannemelijk gemaakt dat de ter zake van de eerste, tweede en derde verdieping van [adres 1] 28 en de eerste en tweede verdieping van [adres 1] 54 gehanteerde bruto huurwaarden niet te hoog zijn.
4.17.
Voor zover belanghebbende met haar stelling dat de taxateur bij de waardering van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 van een onjuist oppervlakte van de begane grond respectievelijk het perceel is uitgegaan haar standpunt probeert te onderbouwen dat de beschikte waarden te hoog zijn, overweegt het Hof als volgt. Deze stelling dient, als zijnde tardief, buiten beschouwing gelaten te worden. Belanghebbende heeft deze stelling namelijk voor het eerst ter zitting bij het Hof aangevoerd, waarop de Heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij zich overvallen voelt door deze nieuwe stelling en derhalve - naar het Hof aannemelijk acht - geen adequaat verweer kan voeren. Aangezien belanghebbende niet heeft verduidelijkt waarom zij deze stelling niet eerder in het geding kon brengen, laat het Hof deze stelling buiten beschouwing.
4.18.
De gedingstukken leveren ook overigens geen aanwijzing op dat de Heffingsambtenaar de waarde van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
[adres 1] 54 achter
4.19.
Belanghebbende heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de Heffingsambtenaar er bij de waardering van [adres 1] 54 achter ten onrechte vanuit is gedaan dat deze onroerende zaak bestaat uit 14 parkeerplaatsen, terwijl er sprake is van 16 parkeerplaatsen. Voorts heeft belanghebbende ter zitting bij het Hof verdedigd dat de waarde per parkeerplaats € 10.000 bedraagt. Ter onderbouwing van deze waarde heeft belanghebbende gewezen op de omstandigheid dat het een afgesloten parkeerplaats betreft die niet toegankelijk is voor derden.
4.20.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij overvallen is door deze stellingname, aangezien in het hogerberoepschrift geen grieven zijn opgenomen die gericht zijn tegen de waardering van [adres 1] 54 achter.
4.21.
Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in zijn betoog. De stelling dat moet worden uitgegaan van 16 parkeerplaatsen in plaats van 14, is een nieuwe stelling die nog niet eerder is ingenomen. Het Hof acht het in strijd met de goede procesorde dat belanghebbende pas ter zitting hiermee komt, terwijl zij voldoende gelegenheid heeft gehad om op een eerder tijdstip een dergelijke stelling naar voren te brengen. Wat betreft de waarde per parkeerplaats heeft belanghebbende weliswaar ter zitting bij de Rechtbank een dergelijke stelling ingenomen, maar de Rechtbank heeft die stelling als zijnde tardief buiten beschouwing gelaten. Het had onder die omstandigheden voor de hand gelegen dat belanghebbende in het hoger beroepschrift dat oordeel zou bestrijden, indien zij zich met dat oordeel niet kon verenigen. In het hoger beroepschrift wordt met geen woord gerept over de waardering van de parkeerplaatsen. Het Hof laat de in onderdeel 4.19 opgenomen stellingen, als zijnde tardief, buiten beschouwing. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij deze stellingen niet op een eerder moment in hoger beroep aan had kunnen voeren.
Slotsom
4.22.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.23.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.24.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaarthet hoger beroep ongegrond, en
- bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 21 februari 2019 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, M. Harthoorn en L.B.M. Klein Tank, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.