Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00187
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 2 maart 2018, nummer SHE 17/1103 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking van 13 november 2016 (hierna: de beschikking) heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 475.000. Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar deze gehandhaafd bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2017.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak tijdig in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende tijdig hoger beroep ingesteld bij het Hof. Van belanghebbende is in deze zaak geen griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 8 maart 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde] van [kantoornaam] te [kantoorplaats] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] , advocaat. De zaken van belanghebbende, bij het Hof bekend onder de nummers 18/00185 tot en met 18/00187, zijn gelijktijdig behandeld.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit circa 1989. Het is gelegen in de wijk [de wijk] en bestaat uit een hoofdgebouw van 519 m3, twee dakkapellen, een aanbouw van 30 m3, een vrijstaande garage van 140 m3 en een hobbykas (zonder waarde). Het perceel heeft een oppervlakte 495 m².
2.2.
In het kalenderjaar 2012 is belanghebbende (tezamen met zijn zus) als erfgenaam van [B] eigenaar geworden van de onroerende zaak. [B] (hierna: erflater) is op 9 juli 2012 overleden en was tot zijn overlijden eigenaar van de onroerende zaak. Uit de notariële verklaring van executele/ afwikkelingsbewindvoerder van [datum] 2012 volgt dat belanghebbende door de erflater is benoemd tot executeur en dat belanghebbende het beheer over de nalatenschap heeft en de bevoegdheid om over de goederen der nalatenschap te beschikken, waaronder de bevoegdheid de verdeling van de nalatenschap geheel zelfstandig tot stand te brengen.
2.3.
Na een daartoe namens belanghebbende gedaan verzoek, heeft de Heffingsambtenaar aan belanghebbende op 13 november 2016 voor het belastingjaar 2016 op grond van artikel 28 van de Wet WOZ een beschikking afgegeven.
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak laten taxeren door de heer [taxateur] . De taxateur heeft de onroerende zaak niet inpandig opgenomen. In het taxatierapport van 23 juni 2017 wordt de waarde op 1 januari 2015 bepaald op € 475.000. Deze waarde is in het taxatierapport onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [b-straat] , [c-straat] , [d-straat] , [e-straat] en [f-straat] . Deze vergelijksobjecten zijn alle gelegen in [plaats] (zie hieronder de matrix). De onroerende zaak is verkocht op 16 mei 2017 voor € 490.000. In het taxatierapport is de volgende matrix opgenomen:
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak naar de peildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Tijdens de zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarde naar de peildatum 1 januari 2015 tot primair € 423.000 en subsidiair € 442.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4.Gronden
Vooraf en ambtshalve
4.1.
De oorspronkelijke WOZ-beschikking voor het kalenderjaar 2016 is verzonden aan de erfgenamen van [B] (voorheen eigenaar van de woning, zie 2.2). De WOZ-waarde volgens deze beschikking bedroeg € 517.000.
Aan belanghebbende is op zijn verzoek een beschikking verstrekt op 13 november 2016 (een medebelanghebbendebeschikking). Tussen partijen staat vast, en ook het Hof gaat daarvan uit, dat deze laatste beschikking is vastgesteld op grond van artikel 28 van de Wet WOZ.
4.2.
Belanghebbende voert aan dat de waardebepaling op grond van een medebelanghebbendebeschikking niet lager kan zijn dan de initiële beschikking. Dit standpunt wordt door het Hof niet gevolgd. Het Hof verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 21 juni 2013, nr. 12/03229, ECLI:NL:HR:2013:CA3934. Hierin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de subjectmutatiebeschikking op grond van artikel 26 van de Wet WOZ een nieuwe waardevaststelling behelst en niet slechts een bekendmaking van een reeds eerder ten aanzien van een ander genomen besluit. Dat deze hernieuwde vaststelling in de regel niet tot een ander resultaat leidt, doet daaraan niet af. Het Hof is van oordeel dat dit arrest van overeenkomstige toepassing is op een beschikking op grond van artikel 28 van de Wet WOZ. Los daarvan heeft de Heffingsambtenaar de bevoegdheid om over te gaan tot ambtshalve vermindering van de waarde. Het standpunt van belanghebbende dat vooroverleg wenselijk is alvorens de Heffingsambtenaar op grond van artikel 28 van de Wet WOZ een beschikking geeft die een lagere WOZ-waarde bevat dan de oorspronkelijke beschikking, vindt geen steun in het recht. Niet valt in te zien dat belanghebbende door de lagere waarde in zijn belangen is geschaad.
Gelet op het voorgaande treft belanghebbendes grief geen doel.
Ten aanzien van het geschil
4.3.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, terwijl in het onderhavige geval de datum waarnaar de prijs dient te worden bepaald 1 januari 2015 is.
4.4.
Op grond van artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, oftewel vergelijkingsobjecten.
4.5.
Belanghebbende heeft de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, waardoor op de Heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.6.
De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
“28. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser bepleit primair een waarde van € 423.000 en subsidiair een waarde van € 442.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 475.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 23 juni 2017 is opgesteld door taxateur [taxateur] .
29. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemd taxatierapport. Deze objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
30. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vijf vergelijkings-objecten, alle gelegen te [plaats] , te weten [b-straat] , [c-straat] , [d-straat] , [e-straat] en [f-straat] . In het taxatierapport zijn waardematrices opgenomen, met een korte toelichting per vergelijkingsobject. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat vergelijkingsobject [e-straat] , anders dan eiser heeft gesteld, geen betere bouwkundige kwaliteit heeft en niet in een betere staat verkeert dan de woning. In de verkoopbrochure van vergelijkingsobject [e-straat] is weliswaar opgenomen dat het object een uitstekende bouwkundige constructie kent en is gebouwd met duurzame materialen, maar hierin is ook opgenomen dat het vergelijkingsobject in de loop van de jaren niet meer is gemoderniseerd en de toekomstige eigenaar rekening zal moeten houden met extra kosten voor het moderniseren en upgraden van de keuken en sanitair. Met betrekking tot vergelijkingsobject [f-straat] heeft verweerder er op gewezen dat dit vergelijkingsobject inderdaad in een veel betere staat verkeert dan de woning, hetgeen ook expliciet is vermeld in het taxatierapport en tot uitdrukking komt in de fors hogere waarde per m3. Daarbij heeft verweerder opgemerkt dat het vergelijkingsobject weliswaar in een aanzienlijk betere staat verkeert, maar een fors mindere ligging heeft. In verband met deze mindere ligging is een correctie van -10% op de grondprijs toegepast. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder bouwjaar, inhoud, de bijgebouwen en staat van onderhoud, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten. Wat eiser overigens heeft aangevoerd over de vergelijkingsobjecten, is door hem op geen enkele manier onderbouwd en is naar het oordeel van de rechtbank in het taxatierapport en op zitting voldoende weerlegd door verweerder.
31. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen, verwijst de rechtbank naar wat zij in rechtsoverweging 11 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
32. Eiser heeft verder aangevoerd dat er sprake is van waardedrukkende factoren. De garage heeft geen verwarming en staat niet in directe verbinding met het huis. In de woning is er alleen in de woonkamer vloerverwarming. Het schilderwerk van de woning is slecht, met name de dakkapellen zijn er slecht aan toe. De tuin is overwoekerd en is slechts via de bijkeuken toegankelijk, de woning heeft geen tweede verdieping en de badkamer, keuken en ook het overige in de woning zijn gedateerd en de CV ketel uit 2002 is aan vervanging toe. De rechtbank verwijst naar wat zij in rechtsoverweging 12 heeft geoordeeld en voegt daaraan toe dat met de aangevoerde waardedrukkende factoren, voor zover deze zich voordoen, voldoende rekening is gehouden in de prijs per m3, die voor de woning € 308 is, waar de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten € 433 bedraagt. De rechtbank acht hiermee de mogelijke waardedruk die uitgaat van voornoemde factoren voldoende verdisconteerd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast.
33. Eiser heeft aangevoerd dat de woning is gelegen naast een hondenuitlaatplaats, hetgeen in de zomer stankoverlast veroorzaakt. De rechtbank verwijst naar wat zij daarover in rechtsoverweging 13 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor het onderhavige kalenderjaar. De beroepsgrond slaagt niet.
34. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrices in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 475.000 niet te hoog is.
35. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden van € 423.000 en € 442.000 geen taxatierapport overgelegd en deze waarden ook anderszins niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar het in 2017 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van de woning acht de rechtbank onvoldoende. Nog daargelaten het feit dat het eigen verkoopcijfer meer dan een jaar van de waardepeildatum (1 januari 2015) is gerealiseerd, heeft eiser geen inzicht geboden in hoe hij, uitgaande van dat verkoopcijfer, tot de bepleite waarden is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.”
4.7.
Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de objecten aan de [c-straat] en de [e-straat] niet betrokken dienen te worden als vergelijkingsobject. Deze beide objecten zijn te ver van de waardepeildatum vervreemd om te kunnen dienen als geschikte vergelijkingsobjecten. Anders dan belanghebbende betoogt, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de resterende vergelijkingsobjecten, onder andere door in de bijlage van de matrix per pand per jaar uiteen te zetten met welke verschillen ten aanzien van kwaliteit, ligging, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid rekening is gehouden. De Heffingsambtenaar heeft nog voldoende referentieobjecten voor vergelijking. De stamkaarten ontleend aan de IWOZ zijn niet maatgevend, aangezien aanbodgegevens geen juiste bron zijn voor het vaststellen van objectkenmerken. Het Hof wijst er op dat waar belanghebbende stelt dat de inhoud van het vergelijkingsobject [d-straat] moet worden gesteld op 733 m3 in plaats van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde 654 m3, hij miskent dat de totale inhoud van dit object door de Heffingsambtenaar is bepaald op 724 m3. Het verschil is naar het oordeel van het Hof minimaal. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [b-straat] stelt belanghebbende dat de inhoud 765 m3 bedraagt in plaats van 465 m3. Belanghebbende baseert zich hierbij op de informatie van ‘De Juiste Waarde’. Het Hof merkt hierbij op dat indien de inhoud van 765 m3 wordt gedeeld door de totale woonoppervlakte van 240 m², dit resulteert in kamerhoogtes van ruim 3,10 meter, hetgeen het Hof onwaarschijnlijk voorkomt. En zelfs indien het Hof zou uitgaan van de door belanghebbende genoemde inhoud en na aftrek van de inhoud van de ‘bijgebouwen’ resulteert dit in een waarde per kubieke meter van ongeveer € 383. Rekening houdend met het feit dat de Heffingsambtenaar het verkoopcijfer van [b-straat] niet heeft geïndexeerd naar de peildatum en het bestaan van een dalende markt waardoor de waarde per waardepeildatum hoger zal zijn geweest dan de gerealiseerde verkoopprijs, acht het Hof niet aannemelijk dat in relatie tot dit pand de voor de onroerende zaak gehanteerde waarde per kubieke meter van € 308 te hoog is geweest.
4.8.
Het Hof is van oordeel dat in dit geval een waardebepaling volgens het eigen verkoopcijfer - gelet op de geruime tijd die ligt tussen de peildatum en de verkooptransactie (meer dan twee jaar) - minder nauwkeurig is, dan de waardebepaling volgens de vergelijkingsmethode waarbij in de transacties om en rond de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen. Voor het overige sluit het Hof aan bij de oordelen van de Rechtbank.
Slotsom
4.9.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 24 mei 2019 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, A.J. Kromhout en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.