Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00718
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 5 september 2017, nummer BRE 16/6907, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 op € 339.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de woning een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2016 opgelegd (hierna: de aanslag), welke aanslag met de beschikking in één geschrift is verenigd. Na tegen voormelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij uitspraak van 18 juli 2016, de waarde van de woning verminderd tot € 284.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 17 januari 2019 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] van [kantoornaam] te [kantoorplaats] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [taxateur] , taxateur.
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van deze zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1961 met een inhoud van 457 m³. Bij de woning hoort een garage van 40 m² en een berging/schuur van 70 m². De woning is gelegen op een perceel van 550 m².
2.2.
Tot de gedingstukken behoort een door de Heffingsambtenaar overgelegde waardematrix, opgesteld door [taxateur] , WOZ-taxateur bij [A] b.v. waarin de taxateur tot een waarde van € 284.000 concludeert.
De waardematrix vermeldt de volgende referentieobjecten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] .
De waardematrix bevat naast het verkoopcijfer en –datum van de genoemde referentieobjecten, ook objectkenmerken als bouwjaar, inhoud en oppervlakte:
Referentieobject
Bouwjaar
Verkoopdatum
Verkoopprijs
€
Oppervl.
m²
Inhoud m³
[adres 2]
1958
21-01-2014
370
600
450
[adres 4]
1970
08-12-2014
270
349
433
[adres 3]
omstreeks 1970
21-07-2015
269
660
504
[adres 5]
1971
02-04-2015
250
278
460
2.3.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 11 mei 2016 door [B] van [C] te [woonplaats] . De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport bepaald op € 230.414. In het taxatierapport zijn onder meer de objectgegevens en een aantal (lucht)foto’s van en kwalificaties betreffende de woning opgenomen. De taxateur heeft de woning inpandig opgenomen en heeft als referentieobjecten vermeld
[adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle te [woonplaats] .
De verkoopcijfers en objectkenmerken van genoemde referentieobjecten zijn in een afzonderlijke matrix vermeld.
In hoger beroep heeft belanghebbende een herziene waardematrix overgelegd met als referentieobjecten [adres 6] , [adres 8] en [adres 3] , alle te [woonplaats] .
Van laatstgenoemde referentieobjecten zijn de volgende gegevens vermeld:
Referentieobject
Bouwjaar
Verkoopdatum
Verkoopprijs
€
Oppervl.
m²
Inhoud m³
[adres 6]
1938
26-08-2015
261
562
465
[adres 8]
1930
02-11-2015
210
509
560
[adres 3]
1965
21-07-2015
269
660
504
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarde tot € 239.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2015 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode). De bewijslast met betrekking tot de vraag of de beschikte waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde de in 2.2 genoemde waardematrix overgelegd. Op basis van de vergelijkingsmethode is aan de hand van vier referentieobjecten de waarde bepaald. Dit is een op zichzelf beschouwd juiste methode ter bepaling van de waarde. Met betrekking tot de referentieobjecten en de bijbehorende matrix overweegt het Hof het volgende.
4.4.
Het referentieobject [adres 5] is een bungalow en wat type woning betreft onvoldoende vergelijkbaar. Daarom laat het Hof dit referentieobject buiten beschouwing.
Ten aanzien van het referentieobject [adres 2] overweegt het Hof dat dit qua ligging en type voldoende vergelijkbaar is. Echter de verkoopovereenkomst is in augustus 2013 gesloten, meer dan drie maanden voor de leveringsdatum van 21 januari 2014. Daarom kan niet worden gezegd dat deze verkoop binnen één jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft plaatsgevonden, zodat het Hof ook deze transactie buiten beschouwing laat (vgl. r.o. 2.4.4. in Hoge Raad 29 januari 2016, 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113)
4.5.
De andere door de Heffingsambtenaar ter vergelijking gebezigde referentieobjecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de woning. Het zijn qua type woning, bouwjaar en uitstraling goed te vergelijken objecten.
Ten aanzien van [adres 4] heeft belanghebbende gesteld dat dit een transactie in de familiesfeer betrof en dat dit referentieobject om die reden niet in de vergelijking kan worden betrokken. De Heffingsambtenaar heeft niet ontkend dat het een transactie in de familiesfeer betrof, maar heeft gesteld dat de prijs die voor dit referentieobject is betaald marktconform was. Alleen indien een verkoopprijs duidelijk afwijkt van wat in de lijn der verwachting ligt voor dat type woning op die plaats, wordt door de Heffingsambtenaar bij het verzamelen van de marktgegevens nader onderzocht of de afwijkende verkoopprijs het gevolg kan zijn van het feit dat het een transactie betreft in de familiesfeer. Dat nadere onderzoek is ten aanzien van [adres 4] niet nodig geweest juist omdat de verkoopprijs paste in de lijn der verwachting. Gelet op deze toelichting acht het Hof bedoeld referentieobject bruikbaar voor de vergelijking, temeer daar belanghebbende zijn stelling niet nader heeft onderbouwd.
Ook de [adres 3] is een bruikbaar referentieobject. Met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten aan het [adres 4] en de [adres 3] heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Zo is de waarde per m² voor de mindere ligging van [adres 3] lager en is rekening gehouden met de verschillen in inhoud en oppervlakte tussen de woning en de twee referentieobjecten. Over de staat van onderhoud heeft belanghebbende gesteld dat de woning en het referentieobject [adres 3] beide in gedateerde staat verkeren. De Heffingsambtenaar heeft in de waardematrix aan beide objecten voor kwaliteit en onderhoud een kwalificatie 3 gegeven. Voor het referentieobject [adres 3] met een inhoud van 504 m³ is de prijs per m³ € 214, terwijl voor de woning met een kleinere inhoud van 457m³ een lagere prijs per m³ in aanmerking is genomen, namelijk € 203. Ook is laatstgenoemde prijs per m³ aanmerkelijk lager dan die van [adres 4] , terwijl de inhoud van die objecten niet veel verschilt. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar de gedateerdheid van de woning voldoende tot uitdrukking gebracht door de aanzienlijk lagere prijs per m³.
4.6.
Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht maakt dat oordeel niet anders. De referentieobjecten die belanghebbende aandraagt zijn alle drie gelegen aan de [D-weg] , en hebben daarmee alle drie een minder rustige ligging dan de woning. Daar komt bij dat twee referentieobjecten uit de jaren ’30 zijn en vanwege het verschil in bouwperiode minder goed vergelijkbaar zijn. Ten slotte acht het Hof [adres 8] qua uitstraling niet goed vergelijkbaar met de woning.
Slotsom
4.7.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.8.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaarthet hoger beroep ongegrond; en
- bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 31 januari 2019 door V.M. van Daalen-Mannaerts, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van A. Muller, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.