ECLI:NL:GHSHE:2019:1621

• Datum uitspraak: 30 april 2019
• Publicatiedatum: 30 april 2019
• Zaaknummer: 200.211.912_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.P. de Haan; H.K.N. Vos; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Einde huurovereenkomst en ontruiming van bedrijfsruimte na geschil tussen verhuurder en huurder

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 30 april 2019 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen Stichting Recreatiepark en een vennootschap over de beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. De zaak betreft de vraag of de huurovereenkomst, die oorspronkelijk was aangegaan voor een periode van twee jaar, is geëindigd op de afgesproken datum of dat er sprake is van een voortzetting van de overeenkomst. De verhuurder vorderde ontruiming van het gehuurde pand en betaling van een gebruiksvergoeding, terwijl de huurder schadevergoeding eiste wegens het afbreken van onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst. Het hof oordeelde dat de huurovereenkomst op 1 november 2015 is geëindigd en dat de huurder verplicht is om het pand te ontruimen. Tevens werd de huurder veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf de einddatum van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming. Het hof heeft de eerdere uitspraak van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van de verhuurder toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.211.912/01

arrest van 30 april 2019

in de zaak van

Stichting Recreatiepark [recreatiepark] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. H.J. Heynen te Venlo,

tegen

[de vennootschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. W.A. Braams te Waalre,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 2 mei 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 5075968 CV EXPL 16-5196 gewezen vonnis van 21 december 2016.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 2 mei 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft bepaald;
• de bij brief van 4 juli 2017 [geïntimeerde] voorafgaand aan de comparitie overgelegde stukken (bijlagen 1 tot en met 6);
• het proces-verbaal van de comparitie van 13 juli 2017, waarbij partijen hebben afgesproken al hun geschillen voor te leggen aan een mediator;
• het H16 formulier van 7 november 2017 van [geïntimeerde] , met de mededeling dat partijen geen regeling hebben kunnen bereiken;

• de memorie van grieven, met producties 1 en 2;
• de memorie van antwoord, met producties 1 tot en met 13;
• het pleidooi gehouden op 12 april 2019, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
• de bij brief van 28 maart 2019 door [appellante] toegezonden productie 3, die zij bij het pleidooi in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

6.1.1.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de volgende feiten vastgesteld:

 eiseres in conventie, gedaagde in voorwaardelijke reconventie, nader ook kortweg eiseres te noemen, [hof: [appellante] ] exploiteert een recreatiepark waarop zich onder meer ook horecavoorzieningen bevinden;

 met ingang van 1 november 2011 heeft eiseres de op dit recreatiepark aanwezige, kort gezegd, horecavoorzieningen (in eerste instantie nog zonder, doch nadien ook inclusief bowlingbanen) aan de heer [huurder] verhuurd, handelend onder de naam [HCOC] ; deze overeenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin der wet werd gesloten voor een periode van 2 jaren, derhalve ingaand 1 november 2011 en eindigend per 31 oktober 2013;

 in de periode voorafgaand aan 1 november 2013 is continuatie van uitbesteding van horecavoorzieningen met de heer [huurder] besproken, welke daartoe, met medeweten van eiseres, voorafgaand aan 1 november 2013, een drietal vennootschappen heeft opgericht, waaronder gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, nader ook kortweg gedaagde te noemen, [hof: [geïntimeerde] ] als werkmaatschappij; de voorheen door de heer [huurder] gedreven onderneming ( [HCOC] ) waarin de exploitatie van de horecavoorzieningen op het recreatiepark van eiseres plaats vond, werd daarbij in gedaagde ingebracht, effectief met ingang van 4 oktober 2013;

 aansluitend, na oprichting van gedaagde als werkmaatschappij, heeft eiseres dezelfde horecavoorzieningen andermaal aan ditmaal gedaagde verhuurd, voor de periode van opnieuw 2 jaren; deze tweede huurovereenkomst is daarmee ingegaan op 1 november 2013 en kende een looptijd tot 1 november 2015;

 voorafgaand aan 1 november 2015 hebben partijen opnieuw continuatie van uitbesteding van horecavoorzieningen aan gedaagde besproken, doch dat heeft niet tot een nieuwe, derde overeenkomst geleid; een vervolgens door eiseres tegen gedaagde ingeleide procedure in kort geding, gericht op ontruiming door gedaagde van het huurobject, heeft tot afwijzing van de gevorderde ontruiming geleid, waarna gedaagde feitelijk, ook na mogelijke beëindiging van huur per 1 november 2015, in het genot van het huurobject is gebleven;

 na een aanvankelijke periode, waarin eiseres huurpenningen c.a. niet langer van gedaagde wenste te accepteren, heeft gedaagde in de periode na 1 november 2015 door haar op voet van de huurovereenkomst verschuldigde bedragen aan eiseres voldaan; ten tijde van de comparitie van partijen (11 november 2016) was de huur dan wel de daaraan gelijk te stellen gebruiksvergoeding over de maanden februari en maart 2016 nog niet door gedaagde betaald tot een bedrag van € 39.717,65; een naar de stelling van gedaagde alsnog kort voordien daarop gedane deelbetaling tot in totaal een bedrag van € 6.000,00 kon ter comparitie van partijen niet positief worden vastgesteld om reden van hoe dan ook eerst kortelings vanuit het buitenland gedane betalingen.

6.1.2.

De grieven I en II van [appellante] zijn gericht tegen deze feitenvaststelling. Volgens grief I impliceert de vaststelling onder het tweede bulletpoint dat [appellante] voorafgaande aan de inbreng van de activiteiten van HCOC in [geïntimeerde] daarin werd gekend, maar is dit onjuist. Voorts impliceert die vaststelling dat alle activiteiten van HCOC in [geïntimeerde] werden ingebracht, maar is slechts een gedeelte ingebracht, aldus [appellante] . Naar het oordeel van het hof kan bij de hierna volgende beoordeling worden uitgegaan van de vaststelling onder het tweede bulletpoint. De door [appellante] genoemde implicaties zullen in het navolgende aan de orde komen (zie rov. 6.12 en 6.13). Grief II heeft betrekking op de vaststelling onder het vierde bulletpoint. [appellante] meent dat de woorden ‘andermaal’ en ‘opnieuw’ impliceren dat tussen [appellante] en [geïntimeerde] reeds eerder een huurovereenkomst heeft bestaan, terwijl een van de stellingen van [appellante] nu juist is dat dit niet het geval is. Ook de vaststelling onder het vierde bulletpoint kan naar het oordeel van het hof in hoger beroep tot uitgangspunt dienen. De vraag of er sprake is van de voortzetting van een tussen partijen bestaande rechtsverhouding zal hierna (in rov. 6.16) worden beantwoord. Ook overigens beschouwt het hof de door de kantonrechter vaststelde feiten, die verder niet betwist zijn, als vaststaand.

6.2.1.

In eerste aanleg vorderde [appellante] in conventie, na wijziging van eis bij akte eiswijziging van 3 november 2016, verkort weergegeven:

primair:

- verklaring voor recht dat de hiervoor in rov. 6.1.1 onder het vierde bulletpoint bedoelde huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst met [geïntimeerde] ) is geëindigd op 1 november 2015;

subsidiair , indien en voor zover de huurovereenkomst met [geïntimeerde] nog niet zou zijn geëindigd:

- ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] ;

primair en subsidiair:

- ontruiming van het gehuurde;

- veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 7:225 BW dan wel de huurprijs; en,

- veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten.

6.2.2.

In voorwaardelijke reconventie, voor het geval de kantonrechter de conventionele vorderingen van [appellante] zou toewijzen, vorderde [geïntimeerde] , verkort weergegeven, veroordeling van [appellante] tot het betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

6.2.3.

Op hetgeen partijen ten grondslag hebben gelegd aan hun vorderingen en de door hen gevoerde verweren zal het hof zal, voor zover in hoger beroep van belang, verderop ingaan.

6.3.

Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vorderingen van partijen over en weer afgewezen en heeft hij [appellante] veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en wel uitvoerbaar bij voorraad.

6.4.

[appellante] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Daarbij heeft zij in haar dagvaarding in hoger beroep verwezen naar het petitum van haar dagvaarding in eerste aanleg. Het hoger beroep van [appellante] strekt er evenwel toe dat haar vorderingen zoals gewijzigd bij voormelde akte van 3 november 2016 alsnog worden toegewezen. Naar het hof aanneemt, dient bij de beoordeling in hoger beroep derhalve te worden uitgegaan van de gewijzigde eis. Blijkens de memorie van antwoord en het verhandelde ter zitting heeft [geïntimeerde] dat ook zo begrepen.

Daarnaast vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep reeds aan [geïntimeerde] heeft voldaan, aan [appellante] terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente.

Ten slotte vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede van nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

6.5.

Het hof ziet aanleiding om eerst grief IV te behandelen. Deze grief heeft tot doel het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de vraag of partijen gerechtigd waren op 1 november 2013 een nieuwe huurovereenkomst te sluiten voor de duur van twee jaar of korter (artikel 7:301 lid 1 BW) in volle omvang ter toetsing aan het hof voor te leggen. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

6.6.

[appellante] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] door verloop van de bepaalde tijd van twee jaar met ingang van 1 november 2015 tot een einde is gekomen. Dit standpunt ligt ten grondslag aan de primair gevorderde verklaring voor recht en veroordelingen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 7:225 BW.

6.7.

[geïntimeerde] heeft – in de eerste plaats – het verweer gevoerd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] geduid dient te worden als een vervolgovereenkomst op de eerder met de heer [huurder] aangegane overeenkomst met ingang van 1 november 2011. Op voet van het bij artikel 7:301 BW, in verbinding met artikel 7:291 BW bepaalde brengt dat met zich dat er per 1 november 2013 een reguliere overeenkomst voor de duur van vijf jaar tot stand is gekomen, zij het dat daarop de twee jaar sinds 1 november 2011 in mindering komen. Dat betekent een huurovereenkomst tussen partijen tot 1 november 2016, terwijl zo een huurovereenkomst door [appellante] niet tijdig werd opgezegd en mitsdien doorloopt tot 1 november 2021.

6.8.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] zich mede beroepen op de parlementaire geschiedenis, stellende dat daaruit blijkt dat de wettelijke regeling van artikel 7:301 BW is bedoeld voor proefondervindelijk onderzoek naar de levensvatbaarheid van het bedrijf van de huurder en niet voor andere doeleinden.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder meer het volgende relevante gedeelte uit de parlementaire geschiedenis van (de voorloper van) artikel 7:301 BW vermeld:

Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 8, § 11

Partijen kunnen immers niet altijd en onder alle omstandigheden aan de termijn van tien jaar worden gebonden. Er kunnen zich tal van gevallen voordoen waarin een kortere duur gerechtvaardigd is. Voor deze gevallen schept het ontwerp een eenvoudige mogelijkheid daartoe, maar aangezien de beoordeling of zulk een geval zich voordoet niet geheel en al aan partijen kan worden overgelaten zonder gevaar dat de gehele dwingendrechtelijke regeling illusoir wordt gemaakt, is daarvoor rechterlijke tussenkomst voorgeschreven. …

De ondergetekende is echter van oordeel, dat deze ene uitzondering niet voldoende is. In ieder geval dient vermeden te worden, dat partijen ook voor het aangaan van kortlopende contracten van enkele maanden zich tot de rechter zouden moeten wenden om zijn goedkeuring te verkrijgen. Om die reden is in het ontwerp bepaald, dat partijen ten aanzien van het sluiten van een huurovereenkomst beneden zekere duur geheel vrij zijn. Hierdoor wordt bereikt dat rechterlijke inmenging niet vereist is wanneer b.v. de vestiging van het bedrijf van de huurder slechts van zeer tijdelijke aard of voorlopig is. Het geval, waarin de huurder eerst eens wil aanzien hoe het met zijn bedrijf loopt, voordat hij zich voor langere tijd bindt, doet zich nogal eens voor.

Echter ook wanneer een pand slechts gedurende korte tijd beschikbaar is voor verhuring, zal de bepaling van toepassing zijn.

Bij de begrenzing van deze vrije periode is ervan uitgegaan dat de huurder bij voorlopige vestiging in de praktijk na twee jaar wel weet of hij met zijn bedrijf in een bepaald pand in zee kan gaan. Voorgeschreven is daarom dat partijen bij de aanvang van de huurverhouding zonder enige rechterlijke tussenkomst een duur van twee jaar of korter of een onbepaalde tijd mogen overeenkomen; het dwingendrechtelijke regime is dan aanvankelijk niet van toepassing. Het wordt evenwel van rechtswege toepasselijk wanneer de huurder bij het verstrijken van deze twee jaar nog in het genot van het pand is. De overeenkomst komt dan automatisch te gelden voor vijf jaar, zulks van de aanvang van de overeenkomst af, derhalve voor nog drie jaar na het verstrijken van die twee jaar met de gewone mogelijkheid van verlenging na ommekomst van deze vijf jaar.

De kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid dat er zowel aan de zijde van [geïntimeerde] , als huurder, gelegen omstandigheden aan de orde kunnen zijn, ter rechtvaardiging van een huur voor korte duur (met name: proefperiode), als ook omstandigheden aan de zijde van [appellante] als verhuurder (met name: kortdurende beschikbaarheid van het huurobject). Bepaald dient daarom te worden welke omstandigheden in de onderhavige situatie ter zake doen, aldus de kantonrechter. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat een proefperiode, bezien vanuit de positie van [geïntimeerde] als huurder, niet aan de orde is en dat aan de zijde van [appellante] als verhuurder, op zichzelf geen omstandigheden rond 1 november 2013 aan te wijzen zijn, zoals in de parlementaire geschiedenis thuis te brengen.

Het hof deelt de mening van [appellante] dat de kantonrechter artikel 7:301 BW te beperkt heeft uitgelegd in het licht van de parlementaire geschiedenis. Daaruit valt af te leiden dat de wetgever ‘tal van redenen’ zag om tijdelijke verhuur mogelijk te maken die niet zou vallen onder het dwingendrechtelijke regime van (thans) artikel 7:291 tot en met 300 BW. Een aantal van deze redenen zijn terug te lezen in de parlementaire geschiedenis en de kantonrechter heeft onderzocht of deze redenen in dit geval een huur voor korte tijd rechtvaardigen. Genoemde redenen zijn evenwel niet uitputtend (vgl. ECLI:NL:GHARN:2006:AZ6601, rov. 3.8), zoals [appellante] terecht heeft opgemerkt.

6.9.

Voorts verwijst het hof naar een arrest van het hof Amsterdam in een vergelijkbare zaak (ECLI:NL:GHAMS:2016:5499). Het hof verenigt zich met de volgende overwegingen en de daarin vervatte maatstaf voor de in dezen te verrichten toetsing (in rov. 3.3.3).

Als een huurovereenkomst tot een einde is gekomen, […], kunnen de partijen in beginsel daarna rechtsgeldig een huurovereenkomst voor twee jaar of korter sluiten, met als gevolg dat aan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 7:301 lid 1 BW na het einde van die huurovereenkomst geen huurbescherming toekomt. Dit uitgangspunt moet echter uitzondering lijden als de overeenkomst van twee jaar of korter niet kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst, maar in feite een voortzetting is van de eerste huurovereenkomst. Dat zal onder meer het geval kunnen zijn als de partijen niet werkelijk hebben beoogd dat die eerste huurovereenkomst zou eindigen of wanneer die beëindiging niet geacht kan worden in vrijheid te zijn overeengekomen.

Het geschil tussen partijen in onderhavige zaak spitst zich toe op de vraag of de huurovereenkomst met [geïntimeerde] kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst of in feite een voortzetting is van de in rov. 6.1.1 onder het eerste bulletpoint genoemde overeenkomst, dat wil zeggen de huurovereenkomst van [appellante] met de heer [huurder] ingaand 1 november 2011 en eindigend per 31 oktober 2013 (hierna: de huurovereenkomst met [huurder] ).

6.10.

In dit verband heeft [geïntimeerde] de volgende omstandigheden aangevoerd:

- de onderneming van de eenmanszaak van de heer [huurder] werd volledig ingebracht in [geïntimeerde] ;

- deze ‘gedaantewisseling’ had enkel tot gevolg dat onmiddellijk eigenaar de heer [huurder] middellijk eigenaar werd;

- de horeca-activiteiten hebben naar aard en hoedanigheid niet verschild voorafgaand en na 1 november 2013;

- er waren geen relevante wijzigingen aan de orde met betrekking tot deze exploitatie;

- de persoon van de heer [huurder] had zeggenschap over de horeca-exploitatie en bleef deze houden;

- er was sprake van een ‘naadloze’ overgang van de exploitatie;

- de voortzetting van de exploitatie was al in de eerste huurovereenkomst (ingaande 1 november 2011) voorzien;

- de levensvatbaarheid van de exploitatie was aangetoond en de heer [huurder] en [geïntimeerde] hebben steeds volledige openheid van zaken over de exploitatie gegeven.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] eenduidig een voortzetting is van de huurovereenkomst met [huurder] . Daaraan heeft zij nog toegevoegd dat, anders dan in de zaak die geleid heeft tot bovengenoemd arrest van hof Amsterdam, geen sprake was van een gewijzigd huurobject en geen sprake is van nieuwe bijzondere voorwaarden ten gunste van de huurder, maar dat integendeel de huurprijs van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] fors hoger is dan de huurprijs die in 2011 werd overeengekomen.

6.11.

Naar het oordeel van het hof zijn de door [geïntimeerde] aangevoerde omstandigheden onvoldoende om aan te nemen dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] in feite een voortzetting is van de huurovereenkomst met de heer [huurder] . Daarbij is de gang van zaken voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] van belang, zoals die blijkt uit de processtukken en het ter zitting verhandelde.

6.12.

De heer [huurder] heeft op 10 augustus 2011 de eenmanszaak “ [huurder] HCOC” opgericht teneinde de horeca op het recreatiepark van [appellante] te gaan exploiteren. Vervolgens heeft de heer [huurder] ervoor gekozen om een drietal vennootschappen op te richten die de onderneming zouden voortzetten. Dit op advies van zijn accountant, om zijn risico’s te spreiden. Op 4 oktober 2013 zijn opgericht: [geïntimeerde] als werkmaatschappij, de holding [beheer] Beheer B.V. en de personeelsvennootschap HRM B.V. De bedoeling was aanvankelijk dat de eenmanszaak zou worden ingebracht in de holding en daarvanuit een deel van de activiteiten, bezittingen en schulden zouden doorzakken naar [geïntimeerde] en een deel naar HRM B.V., terwijl een deel zou achterblijven in de holding. Uiteindelijk is ervoor gekozen om de eenmanszaak in te brengen in [geïntimeerde] . Het personeel werkzaam bij de eenmanszaak is na verloop van tijd wel overgegaan naar HRM B.V. De bedoeling was verder dat exploitaties van andere horecalocaties (in andere werkmaatschappijen dan [geïntimeerde] ) onder de holding onder te brengen, hetgeen later ook is gebeurd.

6.13.

Tussen partijen staat ter discussie of [appellante] gekend is in de opgerichte vennootschapsrechtelijke constructie. Uit de verklaringen van de heer [huurder] en de heer [de bestuurder van appellante] , de bestuurder van [appellante] , tijdens het pleidooi blijkt dat [huurder] heeft meegedeeld aan de heer [de bestuurder van appellante] dat hij deze constructie zou hanteren. [appellante] wist daar dus van. Aldus verstaan acht het hof de feitenvaststelling van de kantonrechter daarover juist (zie hiervoor rov. 6.1.2 betreffende grief I).

6.14.

Voorts heeft de heer [de bestuurder van appellante] niet of althans onvoldoende bestreden naar voren gebracht dat hij wel bezwaar had tegen die constructie, dat hij wilde, als [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor vijf jaar wilde hebben, dat de holding dan ook contractspartij zou worden, maar dat de heer [huurder] dat niet wilde, en dat daarom een huurovereenkomst voor twee jaar met (alleen) [geïntimeerde] tot stand is gekomen. De heer [de bestuurder van appellante] heeft toegelicht dat zijn opstelling in dit onderhandelingsproces was ingegeven door ervaringen van [appellante] in de contractperiode met de heer [huurder] . Daarbij had [appellante] zich onder meer garant moeten stellen voor betalingen van de heer [huurder] aan leveranciers. Hij wilde eerst aanzien hoe dit ging met [geïntimeerde] , voordat hij [appellante] aan een huurovereenkomst van vijf jaar met [geïntimeerde] zou binden. Dit ook gelet op het feit dat de heer [huurder] zijn risico’s als privépersoon had afgestoten. De heer [de bestuurder van appellante] heeft aangegeven dat hij zeker weet dat de heer [huurder] bij de besprekingen hierover – die kennelijk ook zijn gevoerd door de accountant van de heer [huurder] namens [geïntimeerde] – betrokken is geweest. Het hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de verklaringen van de heer [de bestuurder van appellante] .

6.15.

Het vorenstaande strookt in zoverre met de verklaring van de heer [huurder] tijdens het pleidooi dat hij heeft verklaard dat nadat hij de zogenoemde ‘identiteitswissel’ (van eenmanszaak [huurder] HCOC naar [geïntimeerde] ) had gemeld, partijen naar aanleiding van de reactie van [appellante] daarop in onderhandeling zijn gegaan. De heer [huurder] heeft ook bevestigd dat [appellante] met de holding wilde tekenen. Hij heeft (alleen) gezegd zich niet te herinneren waarom de huurovereenkomst voor twee jaar is geworden. Intussen heeft hij wel namens [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor twee jaar (en niet voor vijf jaar) getekend. Dat de heer [huurder] hiervoor geen verklaring kan geven, klemt te meer nu [geïntimeerde] in haar processtukken heeft gesteld dat fors in het gehuurde is geïnvesteerd (in 2011 al ± € 165.000,- excl. BTW) en dat zij de investeringen nog niet heeft kunnen terugverdienen, waarbij de afschrijftermijn vijf jaar bedraagt maar in de regel tien jaar wordt aangehouden.

6.16.

Op grond van het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien komt het hof tot de conclusie dat er sprake is van een geval als bedoeld in de parlementaire geschiedenis waarin tijdelijke verhuur gerechtvaardigd is. In het bijzonder is van betekenis dat de contractspartij aan de zijde van de huurder is gewijzigd. Daarbij gaat het er niet slechts om dat er sprake is van een andere juridisch entiteit. De vennootschapsrechtelijke herstructurering door de heer [huurder] leidde ook tot een andere positie van [appellante] als verhuurder ten opzichte van haar huurder, waaronder een principieel verschil in verhaalsmogelijkheden. De huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft daarmee een voldoende eigenstandig karakter om als huurovereenkomst van twee jaar (of korter) in de zin van artikel 7:301 lid 1 BW te worden beschouwd.

6.17.

Het hof heeft onder ogen gezien dat er geen sprake was van wijziging van het huurobject, dat de horeca-exploitatie op dezelfde wijze werd voortgezet en dat dit geschiedde door dezelfde personen (de heer [huurder] en zijn personeel). In de gegeven situatie acht het hof dit evenwel van ondergeschikt belang. Overigens waren er wel wijzigingen tussen de huurovereenkomst met [huurder] en de huurovereenkomst met [geïntimeerde] . [appellante] heeft erop gewezen dat partijen in de onderhandelingen over de huurovereenkomst met [geïntimeerde] overeenstemming hebben bereikt over een andere huurprijs, een andere berekening van de huurprijs, een andere waarborgsom en het van toepassing verklaren van nieuwe algemene voorwaarden.

6.18.

Hieruit volgt dat grief IV, die is gericht tegen het honoreren door de kantonrechter van het onderhavige verweer van [geïntimeerde] (zie rov. 6.7), slaagt. De devolutieve werking van het appel brengt mee dat thans ook op de andere twee verweren van [geïntimeerde] in eerste aanleg moet worden beslist.

6.19.

[geïntimeerde] heeft zich – in de tweede plaats – verweerd met de stelling dat haar positie als huurder feitelijk op 4 oktober 2013 is aangevangen, zodat voortgaand gebruik van het huurobject na 4 oktober 2015 (na verloop van twee jaar en voorafgaand aan 1 november 2015) valt aan te wijzen, welk voortgaand gebruik op voet van artikel 7:301 BW evenzeer tot een overeenkomst voor de duur van vijf jaar heeft geleid, en wel, na toerekening van de reeds verstreken twee jaar, tot 4 oktober 2018.

6.20.

Het hof verwerpt dit verweer. Dit verweer is gebaseerd op de stelling van [geïntimeerde] dat op 4 oktober 2013 de eenmanszaak [huurder] HCOC is ingebracht in [geïntimeerde] . Dit leidt er evenwel op zichzelf niet toe dat [geïntimeerde] toen het gehuurde in gebruik heeft genomen als huurster. Uit de huurovereenkomst met [huurder] vloeit voort dat [huurder] HCOC het gebruik had van het gehuurde (tot en met 31 oktober 2013). Gesteld noch gebleken is dat [appellante] , [huurder] HCOC en [geïntimeerde] in afwijking daarvan zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] vanaf de datum van de inbreng van de eenmanszaak het gebruik zou hebben. Dat [appellante] wist dat de eenmanszaak [huurder] HCOC zou worden ingebracht in [geïntimeerde] , maakt dit niet anders.

6.21.

Het derde verweer van [geïntimeerde] houdt in dat zij feitelijk het gebruik van het huurobject ook na 1 november 2015 heeft behouden, zodat ook om die reden op voet van artikel 7:301 BW van rechtswege een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is ontstaan, in dit geval te rekenen vanaf 1 november 2013 tot 1 november 2018.

6.22.

Ook aan dit verweer gaat het hof voorbij. Niet in geschil tussen partijen is dat [geïntimeerde] de exploitatie van het gehuurde op 1 november 2015 (tot op de dag van vandaag) heeft voorgezet. Duidelijk was echter ook dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] niet zonder meer wenste voor te zetten. Partijen zijn het niet eens geworden over de voorwaarden voor voortzetting van de huurovereenkomst vanaf 1 november 2015. [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens verzocht tot ontruiming over te gaan. [geïntimeerde] heeft dit geweigerd, waarop [appellante] [geïntimeerde] in de onderhavige procedure heeft betrokken. Bij deze stand van zaken komt [geïntimeerde] geen beroep toe op artikel 7:301 lid 2 BW.

6.23.

De slotsom is dat de primair gevorderde verklaring voor recht en veroordelingen tot ontruiming en tot betaling van gebruiksvergoeding toewijsbaar zijn. Gezien de aard en inhoud van de huurovereenkomst acht het hof een ontruimingstermijn van drie maanden passend. Bij een machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder en de sterke arm van justitie en politie heeft [appellante] geen belang gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv e.v. Voor het toewijzen van een concreet en actueel bedrag aan gebruiksvergoeding ontbreken in deze procedure voldoende gegevens. De gevorderde veroordelingen zullen daarom worden toegewezen zoals hierna in het dictum is vermeld.

6.24.

De devolutieve werking van het appel brengt mee dat thans ook op de vordering die [geïntimeerde] in eerste aanleg in voorwaardelijke reconventie heeft ingesteld, moet worden beslist.

Met deze vordering beoogt [geïntimeerde] dat de zaak wordt verwezen naar de schadestaatprocedure. Naar de kern genomen berust deze vordering op het betoog dat [appellante] op een buitengewoon laat tijdstip een nieuw element in de onderhandelingen tussen partijen over voortzetting van de huurovereenkomst na 31 oktober 2015 heeft ingebracht waarmee zij feitelijk de onderhandelingen torpedeerde. Dit betrof de huur van een nog niet gerealiseerde horecalocatie.

6.25.

Bij de beoordeling van deze vordering stelt het hof voorop dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (zie ECLI:NL:HR:2005:AT7337;
CBB/JPO ).

6.26.

Het hof stelt allereerst vast dat partijen inderdaad hebben onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst na 31 oktober 2015 en dat deze onderhandelingen niet hebben geresulteerd in een huurovereenkomst. Niet kan echter worden vastgesteld dat [appellante] deze onderhandelingen heeft afgebroken. Partijen konden het blijkbaar niet eens worden over de nieuwe huurprijs. [appellante] wilde niet meer verder zakken met de huurprijs en [geïntimeerde] aan de andere kant wilde niet meer stijgen, hetgeen resulteerde in een patstelling. De heer [de bestuurder van appellante] heeft dit ook zo verklaard tijdens het pleidooi. Dat blijkt ook uit de pleitnota van [geïntimeerde] (nummer 4).

6.27.

Dat partijen het niet eens konden worden, kwam mede doordat [appellante] tevens afspraken wilde maken over de huur van een nieuw te bouwen horecalocatie, zo maakt het hof op uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht. [geïntimeerde] was daartoe niet bereid. De heer [huurder] heeft tijdens het pleidooi toegelicht dat uit marktonderzoek dat [geïntimeerde] had laten uitvoeren was gebleken dat die locatie niet levensvatbaar was en dat [geïntimeerde] daarom heeft beslist om daar niet in te gaan exploiteren.

6.28.

Niet geoordeeld kan worden dat de eis van [appellante] dat [geïntimeerde] ook de nieuwe horecalocatie zou gaan exploiteren onredelijk is. [appellante] heeft aangevoerd dat zij de exploitaties op het vakantiepark zoveel mogelijk in één hand wilde houden. Dit zorgt voor een eenduidige uitstraling, een complementair aanbod en ook is de aansturing (parkbeheer) eenvoudiger, aldus [appellante] . Tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellante] , heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat [appellante] deze eis eerst kort voor het eind van de looptijd van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft gesteld.

6.29.

Ten slotte heeft [appellante] onbetwist gesteld dat partijen het – naast over de huurprijs en de huur van de nieuwe horecalocatie – tot op het laatst ook onderhandelden over het verstrekken van extra zekerheid door [geïntimeerde] .

6.30.

Naar het oordeel van het hof bevonden de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig stadium dat [geïntimeerde] er niet gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat een nieuwe huurovereenkomst met [appellante] tot stand zou komen. De reconventionele vordering zal om die reden worden afgewezen.

6.31.

Voor het overige behoeven de grieven geen (afzonderlijke) bespreking. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Er liggen ook geen ter zake dienende en voldoende gespecificeerde bewijsaanbiedingen voor.

6.32.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Bijgevolg kan ook de terugbetalingsvordering van [appellante] worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep alsmede in de nakosten, beide vermeerderd met wettelijke rente zoals gevorderd.

7. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

opnieuw recht doende:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de huur van de onroerende zaken op Recreatiepark [appellante] staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] , omvattende het café-restaurant met onder andere restaurant, café, smulhoek, bergingen, binnen- en buitenterras, jeugdhal/sportcafé en bowlingbanen, een en ander conform de als productie 1 bij de inleidende dagvaarding overgelegde tekening (rood gearceerde gedeelte) van rechtswege is geëindigd op 1 november 2015;

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest met al het hare en de haren over te gaan tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde onroerende zaken op Recreatiepark [appellante] , staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] , omvattende het café-restaurant met onder andere restaurant, café, smulhoek, bergingen, binnen- en buitenterras, jeugdhal/sportcafé en bowlingbanen, een en ander conform de als productie 1 bij de inleidende dagvaarding overgelegde tekening (rood gearceerde gedeelte) van rechtswege is geëindigd op 1 november 2015;

veroordeelt [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen een gebruiksvergoeding aan de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 7:225 BW vanaf 1 november 2015 tot aan de dag van ontruiming door [geïntimeerde] , welk bedrag voor of op de laatste dag van iedere maand dient te worden voldaan, een en ander aftrek van hetgeen [geïntimeerde] sinds 1 november 2015 heeft betaald;

veroordeelt [geïntimeerde] om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep reeds aan [geïntimeerde] heeft voldaan, aan [appellante] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 99,88 aan dagvaardingskosten, op € 941,- aan griffierecht en op € 3.150,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 103,10 aan dagvaardingskosten, op € 716,- aan griffierecht en op € 3.222,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep, met bepaling dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 131,- zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 68,- ingeval van betekening, met bepaling dat deze bedragen binnen zeven dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, H.K.N. Vos en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 april 2019.

griffier rolraadsheer