Uitspraak
5 december 2006
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/ 1041 KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
1. de vennootschap onder firma,
[appellante sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [appellante sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [appellant sub 3],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr. J.M. Bosnak,
tegen:
de vennootschap onder firma,
[geïntimeerde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. K. Van der Meulen.
1 Het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst naar het in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) van 25 september 2006, dat in fotokopie aan dit arrest is gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 5 oktober 2006 hebben appellanten (verder gezamenlijk in enkelvoud aan te duiden als: [appellant]) aan geïntimeerde (verder: [geïntimeerde] ) aangezegd in hoger beroep te komen van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof. [appellant] vordert, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering tot ontruiming alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] het hoger beroep bestreden. Zij concludeert dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
Daarna is arrest gevraagd.
3 De beoordeling van het hoger beroep
3.1 Het hof gaat uit van het volgende.
(i) Tussen partijen is op 17 december 1999 een huurovereenkomst gesloten krachtens welke [geïntimeerde] bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7: 290 BW) aan de Kerkstraat 10 te [plaatsnaam] verhuurt aan [appellant] voor de duur van vijf jaren, ingaande 2 januari 2000 en eindigende op 1 januari 2005.
(ii) Bij brief van 23 november 2003 heeft [appellant], die in het gehuurde een bakkerszaak drijft, de overeenkomst opgezegd tegen 31 december 2004.
(iii) Tijdens onderhandelingen van [appellant] met een derde partij over het huren van ruimte elders in [plaatsnaam] werd duidelijk dat een eventuele huurovereenkomst met die derde in geen geval zou kunnen ingaan vóór april 2005. [appellant] heeft vervolgens in november 2004 contact opgenomen met [geïntimeerde] over de bedrijfsruimte aan de Kerkstraat.
(iv) Het resultaat van dit contact bevindt zich bij de stukken: een huurovereenkomst waarbij [geïntimeerde] aan [appellant] de bedrijfsruimte aan de Kerkstraat verhuurt met ingang van 1 januari 2005, voor de duur van zes maanden. Volgens artikel 2 van de huurovereenkomst kan de huurder de huurovereenkomst voor het einde van deze zes maanden met inachtneming van een termijn van twee maanden opzeggen. Volgens artikel 3 kan de verhuurder de huurovereenkomst pas opzeggen tegen 1 februari 2006.
(v) Artikel 4 luidt: “Partijen kunnen gezamenlijk overeenkomen dat de huurovereenkomst na deze datum nog zal worden voortgezet voor een periode van één of meerdere maanden, waarop partijen dan vervolgens tijdig overleg met elkaar zullen plegen”.
(vi) In artikel 8 is onder meer vastgelegd dat partijen beogen gebruik te maken van de mogelijkheid, “dat de nieuwe huurovereenkomst korter dan twee jaar mag duren”.
(vii) [appellant] heeft de onderhandelingen met de derde op 14 maart 2005 beëindigd omdat men het niet met elkaar eens kon worden.
(viii) [appellant] is het gehuurde nadien blijven gebruiken.
(ix) Bij brief van 13 april 2006 is namens [geïntimeerde] het gehuurde te koop aangeboden aan [appellant], die van dit aanbod geen gebruik heeft gemaakt.
(x) Bij brief van 5 mei 2006 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de huur opgezegd met ingang van 31 oktober 2006. Namens [geïntimeerde] heeft haar advocaat bij aangetekende brief van 27 juni 2006 nogmaals opgezegd tegen 31 oktober 2006, “met buiteneffectstelling van de brief van 5 mei 2006”.
3.2 [geïntimeerde] vordert in eerste aanleg ontruiming van het pand per 1 november 2006, stellende dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. [appellant] weigert te ontruimen; zij voert aan dat de huurovereenkomst doorloopt tot en met 1 januari 2010.
De kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd met conversie van de einddatum, heeft [appellant] veroordeeld het pand te ontruimen uiterlijk op 27 december 2006, met machtiging van [geïntimeerde] de ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm uit te voeren, een en ander als nader in het vonnis omschreven.
3.3 [appellant] voert acht grieven tegen het vonnis aan.
Met grief I betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte overweegt dat krachtens de huurovereenkomst de verhuurder pas kan opzeggen tegen 1 februari 2006.
In hoger beroep zijn partijen het erover eens dat aanvankelijk in het contract stond dat [geïntimeerde] (pas) kon opzeggen tegen: 1 juli 2005, maar dat deze datum naderhand is gewijzigd in 1 februari 2006. Dit is gebeurd op verzoek van [appellant], toen deze op 14 maart 2005 tot de conclusie kwam dat de onderhandelingen met de derde waren vastgelopen en dat de einddatum 1 juli 2005 met rasse schreden naderde. Het hof leest het contract met deze nuancering in het achterhoofd. De grief gaat in zoverre op, maar baat niet, want dit leidt niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.
3.4 Het hof stelt voorop dat een vordering tot ontruiming in kort geding alleen toewijsbaar is als spoedeisend belang bij de vordering bestaat en aannemelijk is dat de rechter de ontruimingsvordering in een procedure ten gronde (ook) zal toewijzen.
Het hof is van oordeel dat in dit geval aan beide voorwaarden is voldaan en overweegt daartoe als volgt.
3.5 De grieven II tot en met VI komen op tegen de rechtsoverwegingen 11, 12 en 14 van het bestreden vonnis. Daarin wordt een oordeel gegeven met betrekking tot de verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst tot 1 januari 2010, namelijk dat daarvoor geen aanknopingspunten zijn. Het hof bespreekt deze grieven gezamenlijk.
3.6 De huurder van bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7: 290 BW) geniet in beginsel een termijnbescherming van twee keer vijf jaar. Uit de wetsgeschiedenis blijkt de reden van deze bepaling: deze huurders zijn economisch gebonden aan een bepaalde locatie, omdat zij voor hun inkomsten sterk afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en omdat zij investeringen doen in verband met de inrichting van de bedrijfsruimte; zij kunnen hun bedrijf dus niet zonder ernstige nadelige (financiële) gevolgen verplaatsen naar elders. De wetgever heeft partijen echter niet altijd en onder alle omstandigheden aan de termijn van tien jaar willen binden. Er kunnen zich immers tal van gevallen voordoen waarin een kortere duur gerechtvaardigd is. Zo is in de wet vastgelegd (artikel 7: 291 BW) dat van bepalingen van afdeling 6 (huur van bedrijfsruimte) niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de rechter zo’n nadelig beding heeft goedgekeurd (een enkele uitzondering die zich hier niet voordoet daargelaten). De minister was echter van oordeel dat deze rechterlijke goedkeuring als enige uitzondering op het dwingende karakter van de wet niet voldoende was. De minister meende dat vermeden diende te worden dat partijen ook voor het aangaan van kortlopende contracten van enkele maanden zich tot de rechter zouden moeten wenden om zijn goedkeuring te verkrijgen. Om die reden is in de wet bepaald dat partijen ten aanzien van het sluiten van een huurovereenkomst beneden zekere duur geheel vrij zijn. “Hierdoor wordt bereikt dat rechterlijke inmenging niet vereist is wanneer b.v. de vestiging van het bedrijf van de huurder slechts van zeer tijdelijke aard is of voorlopig is. Het geval waarin de huurder eerst eens wil aanzien hoe het met zijn bedrijf loopt, voordat hij zich voor langere tijd bindt, doet zich nogal eens voor. Echter ook wanneer een pand slechts gedurende korte tijd beschikbaar is voor verhuring, zal de bepaling van toepassing zijn. Bij de begrenzing van deze vrije periode is ervan uitgegaan dat de huurder bij voorlopige vestiging in de praktijk na twee jaar wel weet of hij met zijn bedrijf in een bepaald pand in zee kan gaan” (Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 6 en volgende). Om die reden is de periode van maximaal twee jaar in artikel 7:301 BW opgenomen. Die periode is bedoeld als een bovengrens. Pas als het gebruik, aangevangen krachtens een overeenkomst voor twee jaar of korter, lánger dan twee jaren heeft geduurd, verschiet de overeenkomst van kleur: in dat geval fingeert lid 2 van artikel 7:301 BW een overeenkomst voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken periode in mindering komt.
3.7 [appellant] stelt dat de in de wet bedoelde periode van twee jaar of korter alleen geldt bij nieuwe huurovereenkomsten, teneinde de beginnende huurder een aanvangsperiode te gunnen waarin hij kan bekijken of hij rendabel in het gehuurde zijn onderneming kan drijven. Weliswaar is er een nieuwe huurovereenkomst op papier gezet, maar [appellant] is na 1 januari 2005 dezelfde bedrijfsruimte blijven gebruiken, op dezelfde voorwaarden als voor die tijd, aldus [appellant], die eraan toevoegt dat de overeenkomst van 17 december 1999 is herleefd.
3.8 Naar het oordeel van het hof vindt het standpunt dat de periode van twee jaar of korter alleen bedoeld is om de beginnende huurder een aanvangsperiode te gunnen geen steun in de wet. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever de rechter niet heeft willen belasten met de taak huurovereenkomsten “van zeer tijdelijke aard” of voorlopige huurovereenkomsten goed te keuren. In dit geval heeft [appellant] de oude huurovereenkomst opgezegd (waardoor deze per 31 december 2004 eindigde) en hebben partijen daarna een andere huurovereenkomst gesloten. Deze duurde volgens het contract hooguit zes maanden (artikel 1), en kon worden voortgezet voor een periode van één of meerdere maanden (artikel 4), maar niet langer dan twee jaar (artikel 8). Kortom: precies het soort kort lopende overeenkomst waarop de wetgever blijkens de toelichting mede het oog heeft gehad. Die korte periode was in het voordeel van beide partijen: [appellant] kon daarin beoordelen op welke voorwaarden zij met de derde in zee wilde gaan, terwijl [geïntimeerde] niet voor twee maal vijf jaar vastzat aan een nieuw huurcontract.
3.9 Het standpunt van [appellant] vindt trouwens ook geen steun in de tekst van de nieuwe huurovereenkomst zelf. In artikel 8 benadrukken partijen immers dat zij met het aangaan van deze overeenkomst beogen gebruik te maken van de mogelijkheid dat de “nieuwe huurovereenkomst” korter dan twee jaar mag duren. Kennelijk hebben zij daarbij het oog gehad op artikel 7: 301 lid 1 BW, waarin de overeenkomst voor twee jaar of korter mogelijk wordt gemaakt. Ook in de overwegingen die vooraf gaan op de eerste bladzijde van het contract wordt melding gemaakt van een “nieuwe huurovereenkomst”, die wordt aangegaan nadat de huurder de oude overeenkomst heeft opgezegd.
3.10 Ingevolge artikel 4 kunnen partijen gezamenlijk overeenkomen dat de huurovereenkomst “na deze datum” (dat was aanvankelijk 1 juni 2005, maar is geworden: 1 februari 2006) “zal worden voortgezet voor een periode van één of meerdere maanden, waarop partijen dan vervolgens tijdig overleg met elkaar zullen plegen”.
Na 1 februari 2006 is [appellant], stilzwijgend, voor onbepaalde tijd in het gehuurde blijven zitten, op overigens ongewijzigde voorwaarden. [geïntimeerde] is daarmee, even stilzwijgend, akkoord gegaan. Kennelijk hebben partijen het contract stilzwijgend voor onbepaalde tijd voortgezet, zij het voor maximaal twee jaar (artikel 8).
Op het aanbod van [geïntimeerde] het gehuurde te kopen is [appellant] niet ingegaan. Daarna is de huur door de advocaat van [geïntimeerde] opgezegd tegen 31 oktober 2006.
Die opzegging stemt overeen met het bepaalde in artikel 7: 228 lid 2 BW, voor zover daarin is bepaald dat een huur die voor onbepaalde tijd is verlengd eindigt door opzegging.
3.11 In eerste aanleg heeft [appellant] gesteld dat [geïntimeerde] half januari 2006 telefonisch heeft gevraagd “wil je verlengen of ga je eruit?” en dat [appellant] enige dagen later heeft gereageerd met de mededeling dat zij gebruik wilde maken van het aanbod om tot 2010 te huren. [geïntimeerde] betwist een dergelijk aanbod te hebben gedaan. De kantonrechter heeft overwogen dat tussen partijen niets op schrift is gesteld over mogelijk nadere afspraken en dat het kort geding zich niet leent voor nader onderzoek op dit punt en heeft “onvoldoende aanknopingspunten” aanwezig geacht voor het oordeel dat partijen begin 2006 hebben afgesproken de huurovereenkomst te verlengen. Daarmee bedoelt de kantonrechter: verlenging tot 2010, daar de kantonrechter respondeert op de stelling van [appellant] dat zij begin 2006 het aanbod te huren tot 2010 heeft aanvaard.
Ook de brief van 13 april 2006 geldt volgens de kantonrechter niet als een dergelijk aanknopingspunt.
Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter overweegt. Het ligt op de weg van [appellant] deze stelling te bewijzen. Er is echter geen begin van bewijs voor de juistheid van de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] akkoord is gegaan met een huur tot 2010.
3.12 Het hof kan zich met het standpunt van [appellant] betreffende de toepasselijkheid in dezen van artikel 7:301 BW ook om een andere reden niet verenigen en neemt daarbij het volgende in aanmerking. In november 2004 was voor beide partijen uitgangspunt dát [appellant] zou ontruimen; het ging er niet om óf [appellant] weg zou gaan, maar alleen wannéér. [appellant] kwam eigenlijk aan [geïntimeerde] vragen of deze de gevolgen van haar eigen opzegging wilde verzachten; in wezen vroeg [appellant] om een uitstel van de ontruiming. [appellant] wilde dit juridisch netjes regelen: het hof wijst op de ongedateerde brief van [appellant], waarin deze meedeelt op verzoek van [geïntimeerde] een bevestiging van een telefoongesprek op 15 november 2004 te geven. De brief gaat verder: “In dit gesprek heb ik u verzocht, de verhuur van Kerkstraat 10 te [plaatsnaam], voor een paar maanden te verlengen, op dezelfde voorwaarden als de afgelopen 5 jaar. Met u goed vinden zou ik een contract op laten maken, zodat het wettelijk in orde is. Bij deze zend ik u een concept contract toe. Gaarne uw reactie”.
Gelet hierop acht het hof de stelling van [appellant], dat de huurovereenkomst duurt tot 1 januari 2010, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.13 De slotsom moet luiden dat [geïntimeerde] het recht had de huurovereenkomst op te zeggen tegen 27 december 2006 en dat de grieven II tot en met VI tevergeefs zijn voorgesteld. Grief VII, waarmee [appellant] bestrijdt dat [geïntimeerde] spoedeisend belang bij de vordering hebben, faalt; vanaf 27 december 2006 zal [appellant] zonder recht of titel gebruik maken van het pand en dat hoeft [geïntimeerde], die over het pand wil beschikken, niet te dulden.
3.14 [appellant] dient als in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in beide instanties te worden veroordeeld. Grief VIII, betreffende de kostenveroordeling in eerste aanleg, slaagt dus niet.
4 De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot deze uitspraak begroot op € 248 vastrecht en € 894,- salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Dozy en Evers en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 5 december 2006.