ECLI:NL:GHSHE:2018:2844

• Datum uitspraak: 5 juli 2018
• Publicatiedatum: 5 juli 2018
• Zaaknummer: 200.232.247_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.R.M. de Moor; S.M.A.M. Venhuizen; M. Pannevis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en kwalificatie van het armenhuisje als bedrijfsruimte in het kader van artikel 7:290 BW

In deze zaak gaat het om een hoger beroep betreffende de kwalificatie van een armenhuisje als bedrijfsruimte onder de artikelen 7:230a en 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. De appellanten, bestaande uit twee natuurlijke personen en een stichting, hebben in hoger beroep de beschikking van de kantonrechter van 18 oktober 2017 aangevochten, waarin de kantonrechter de verzoeken van de geïntimeerde, die het armenhuisje huurt, niet-ontvankelijk heeft verklaard. De appellanten betogen dat het armenhuisje niet kan worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte, omdat het niet bestemd is voor de uitoefening van een restaurantbedrijf en er geen connexiteit meer bestaat met het restaurant dat door de geïntimeerde werd geëxploiteerd. Het hof heeft de feiten in chronologische volgorde vastgesteld, waaronder de beëindiging van de exploitatie van het restaurant door de geïntimeerde en de daaropvolgende huurrelatie met zijn zoon. Het hof concludeert dat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a BW buiten toepassing heeft gelaten en dat het verzoek van de geïntimeerde om de ontruimingstermijn te verlengen, moet worden afgewezen. Het hof stelt de ontruimingstermijn vast op 1 september 2018 en veroordeelt de geïntimeerde in de proceskosten van beide instanties.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

Uitspraak : 5 juli 2018

Zaaknummer : 200.232.247/01

Zaaknummer eerste aanleg : 62077953 OV VERZ 17-5996

in de zaak in hoger beroep van:

1. [appellant 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [appellant 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. Stichting ’t Arm Kinderhuys en Het Arme Weeshuys der Kercken van [vestigingsnaam] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellanten,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.J.W.A. van der Put te Breda.

1. Het geding in eerste aanleg

Het hof verwijst naar de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, van 18 oktober 2017.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 15 januari 2018, hebben [appellanten c.s.] verzocht, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voormelde beschikking te vernietigen en opnieuw rechtdoende (ook) het verzoek van [geïntimeerde] ten aanzien van ‘het rechterdeel’ c.q. ‘het armenhuisje’ af te wijzen en, overeenkomstig het bepaalde in lid 7 van artikel 7:230a BW, het tijdstip van ontruiming vast te stellen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

2.2.

Bij verweerschrift met producties, ingekomen ter griffie op 12 maart 2018, heeft [geïntimeerde] verzocht voormelde beschikking te bekrachtigen en het door [appellanten c.s.] ingestelde hoger beroep tegen die beschikking af te wijzen, met veroordeling van [appellanten c.s.] in de kosten in beide instanties.

2.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 mei 2018.

Bij die gelegenheid zijn gehoord:

- [appellanten c.s.] ;

- de heer [vertegenwoordiger namens de stichting] namens Stichting ’t Arm Kinderhuys en Het Arme Weeshuys der Kercken van [vestigingsnaam] ;

- mr. Namjesky;

- [geïntimeerde] ;

- de heer [zoon van geintimeerde] , de zoon van [geïntimeerde] ;

- mr. Van der Put.

[appellant 2] is
, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen.

2.4.

Het hof heeft voorts kennis genomen van de inhoud van:

- het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg d.d. 19 september 2017 ;

- de brief/het faxbericht van mr. Namjesky d.d. 1 februari 2018;

- de ter zitting door mr. Namjesky overgelegde en voorgedragen pleitnota (met twee aangehechte foto’s; tegen de inbreng van deze foto’s heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt, zodat deze onderdeel van het procesdossier uitmaken);

- de ter zitting door mr. Van der Put overgelegde en voorgedragen pleitnota.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten, in chronologische volgorde weergegeven.

- [geïntimeerde] heeft vanaf 1 maart 1984 tot 1 januari 2017 een restaurant aan het [adres 1] te [vestigingsplaats] geëxploiteerd, bekend als pannenkoekenrestaurant ‘De Kloostertaveerne’.

- Vanaf 1 januari 2017 exploiteert de zoon van [geïntimeerde] , de heer P.J.J. van Wanrooij (hierna ook te noemen [zoon van geintimeerde] ), op dezelfde plaats een nieuw (Catalaans) restaurant, genaamd ‘ [restaurant] ’.

- [geïntimeerde] (senior) woont in de woning gelegen boven het restaurant.

- [geïntimeerde] heeft op enig moment van de (inmiddels overleden) vader van J.P. en P.J. van Loon (hierna: Van Loon senior) gehuurd het armenhuisje (het rechterdeel), gelegen aan de Molenstraat 21-25 te Breda. Enige tijd later heeft [geïntimeerde] van Van Loon senior gehuurd een garagebox (het linkerdeel), eveneens gelegen aan de Molenstraat 21-25 te Breda. Door het overlijden van Van Loon senior zijn de broers J.P en P.J. van Loon diens rechtsopvolgers bij de huurovereenkomst geworden.

- J.P. en P.J. van Loon hebben bij brief van 23 februari 2017 de huurovereenkomst van het rechter- en linkerdeel opgezegd per 1 juni 2017 en tevens de ontruiming van beide delen per 31 mei 2017 aangezegd.

- [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter op 31 juli 2017 een verzoek tot verlenging van de ontruimingbescherming (tot 31 augustus 2018) ex artikel 7:230a BW ingediend.

- Bij beschikking van 18 oktober 2017, waarvan beroep, heeft de kantonrechter [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek ten aanzien van het gehuurde voor zover dit ziet op het armenhuisje (het rechterdeel) en heeft de kantonrechter het verzoek van [geïntimeerde] afgewezen ten aanzien van het gehuurde voor zover dit ziet op de garagebox (het linkerdeel). Voorts heeft de kantonrechter de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

- Stichting ’t Arm Kinderhuys en Het Arme Weeshuys der Kercken van Breda (hierna te noemen: ’t Weeshuys) is met ingang van 26 oktober 2017 eigenaar (en in die hoedanigheid rechtsopvolger onder bijzondere titel van J.P en P.J. van Loon) geworden van het registergoed gelegen aan de Molenstraat 21-25 te Breda.

- [appellanten c.s.] zijn van de beschikking van de kantonrechter van 18 oktober 2017 in hoger beroep gekomen.

3.2.

[appellanten c.s.] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd.

Voorafgaand stellen zij er mee bekend te zijn dat ingevolge het bepaalde in lid 8 van artikel 7:230a BW tegen de beschikking krachtens dit artikel geen hogere voorziening openstaat, maar dat in de onderhavige zaak hoger beroep toch mogelijk is nu de kantonrechter 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten c.q. buiten het toepassingsgebied van dit artikel is getreden, danwel de kantonrechter in de beslissing of in de wijze waarop deze beslissing tot stand is gekomen fundamentele rechtsbeginselen heeft geschonden, en wel om de in het beroepschrift uiteengezette grieven (afzonderlijk doch in ieder geval in onderling verband bezien).

Voorts stellen [appellanten c.s.] dat enkel nog onderwerp van geschil is de juridische kwalificatie van het armenhuisje (rechterdeel). Het linkerdeel (de garagebox) is reeds met wederzijds goedvinden ontruimd.

3.2.1.

De eerste en tweede grief van [appellanten c.s.] betreffen de overwegingen (3.4.8 respectievelijk 3.4.9) waarin de kantonrechter tot de conclusie komt dat het armenhuisje moet worden gekwalificeerd als een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW - meer specifiek als een aanhorigheid als bedoeld in het derde lid van dat artikel - en dat [geïntimeerde] voor wat betreft het armenhuisje dan ook niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.

3.2.1.1. Kort samengevat zijn [appellanten c.s.] van mening dat het armenhuisje op zichzelf niet kan worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW, nu niet gesteld of gebleken is dat het armenhuisje (op zichzelf) krachtens overeenkomst bestemd was/is voor de uitoefening van een restaurantbedrijf en het armenhuisje daarnaast niet beschikt over een voor het publiek toegankelijke ruimte.

3.2.1.2. Voor zover de kantonrechter de zogenaamde connexiteitsregel heeft toegepast ( [appellanten c.s.] verwijzen naar HR 14 oktober 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4662 (Fietsenstallingarrest) en HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602), heeft zij dat volgens [appellanten c.s.] op onjuiste gronden gedaan.

Niet gesteld of gebleken is dat [appellanten c.s.] (of hun rechtsvoorganger(s)) ermee hebben ingestemd dat [geïntimeerde] (of zijn voorganger(s)) de verhuurde ruimte tezamen met de andere ruimte als bedrijfsruimte gebruikte. Evenmin is gesteld of gebleken dat de aard van de verhuurde ruimte (het armenhuisje) meebrengt dat zij niet anders dan als een onderdeel van de (voorheen) gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. [geïntimeerde] gebruikte de ruimtes voor opslag en/of stalling. Daarnaast houdt hij er een groot aantal duiven in privé. [appellanten c.s.] (en hun rechtsvoorgangers) hebben nimmer voor ogen gestaan om de ruimtes te verhuren ten behoeve van het restaurant van [geïntimeerde] . Voor zover mevrouw T.M.M. [geïntimeerde] als voormalig huurster van het armenhuisje moet worden aangemerkt, blijkt ook uit haar verklaring (productie 1 verzoekschrift eerste aanleg) enkel dat zij een opslagplaats huurde van Van Loon senior en niet dat hij er mee heeft ingestemd dat deze ruimte tezamen met c.q. ten behoeve van het restaurant zou worden gebruikt en/of dat deze ruimte niet dan als een onderdeel van het door mevrouw [geïntimeerde] geëxploiteerde restaurant zou kunnen worden gezien. Overigens betwisten [appellanten c.s.] dat de verklaring van mevrouw [geïntimeerde] haar eigen woorden betreffen.

3.2.1.3. Voorts voeren [appellanten c.s.] aan dat [geïntimeerde] sinds 1 januari 2017 geen gebruik meer maakt van het restaurant aan het [adres 2] . Met ingang van 1 januari 2017 profiteert de huur van de bedrijfsruimte waarin het restaurant was gelokaliseerd zelf dus niet (meer) van de bescherming van de artikelen 7:290 e.v. BW en niet valt in te zien waarom het armenhuisje daarvan nog wel zou moeten profiteren. [appellanten c.s.] verwijzen naar de conclusie van A-G Huydecoper bij de beschikking van de Hoge Raad van 10 februari 2012 (ECLI:NL:PHR:2012:BU5602; sub 18 (slot)):
‘Dat laatste betekent dat het beroep op bescherming op de voet van art. 7:290 e.v. BW voor "bijgehuurde" aanhorigheden in elk geval moet falen zodra er voor de andere ruimte (met name: de ruimte waarin zich het verkooppunt bevindt) geen effectieve bescherming (meer) bestaat.’

Met andere woorden, van de vermeende connexiteit als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW is geen sprake (meer) volgens [appellanten c.s.] .

3.2.1.4. Tenslotte voeren [appellanten c.s.] aan dat de mondelinge huurovereenkomst tussen partijen dateert van vóór de inwerkintreding van het huidige huurrecht. Ingevolge het oude huurrecht, artikel 7A:1595 BW, is het uitgangspunt dat de huurder niet mocht onderverhuren. Los daarvan, betwisten [appellanten c.s.] dat de zoon van [geïntimeerde] onderhuurt en dat deze zoon de exploitatie van het restaurant heeft overgenomen. [geïntimeerde] heeft zijn onderneming officieel per 1 januari 2017 maar feitelijk al eerder gestaakt en zijn zoon is een nieuwe (andere) onderneming ter plaatse gestart, vermoedelijk op of omstreeks 10 oktober 2016 (aldus het Handelsregister van de Kamer van Koophandel). De zoon van [geïntimeerde] (hierna: [zoon van geintimeerde] ) heeft nimmer verzocht of hij de huurrelatie met [appellanten c.s.] mocht voortzetten en heeft ook geen vordering tot indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW ingediend.

3.2.2.

De derde grief van [appellanten c.s.] betreft de compensatie van de proceskosten door de kantonrechter. [appellanten c.s.] is - kort samengevat - van mening dat [geïntimeerde] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten had dienen te worden veroordeeld.

3.3.

In zijn verweerschrift in hoger beroep stelt [geïntimeerde] dat (voor het overige) de door [appellanten c.s.] weergegeven feiten in punten 1 tot en met 8 correct zijn en dat de discussie tussen partijen zich thans beperkt tot de juridische kwalificatie van het armenhuisje.

3.3.1.

[geïntimeerde] heeft de grieven van [appellanten c.s.] voorts gemotiveerd bestreden.

In het armenhuisje heeft in ieder geval sinds 1978 de bierinstallatie gestaan en de opslag, de koelkasten, vriezers, dranken, etenswaren en schoonmaakmiddelen. Ook was en is er een open verbinding tussen het armenhuisje en het restaurant. De bierinstallatie is ook al vóór 1987 door de rechtsvoorganger van mevrouw [geïntimeerde] ( [rechtsvoorganger] ) voor zijn café gebruikt. Volgens [geïntimeerde] hebben [appellanten c.s.] althans diens rechtsvoorgangers impliciet en expliciet ingestemd met de aanhorige bestemming van het armenhuisje als onderdeel van het restaurant. Volgens [geïntimeerde] is het gebruik beslissend, en niet de titel voor het gebruik. [geïntimeerde] is nog steeds de huurder van het armenhuisje en hij betaalt elke maand huur aan [appellanten c.s.] Hij woont boven het restaurant en gebruikt in ieder geval het trappenhuis in het armenhuisje als vluchtweg. Voor zover relevant, is er geen sprake van onderhuur aan zijn zoon maar sprake van bruikleen waarbij [geïntimeerde] het armenhuisje om niet aan zijn zoon in gebruik heeft gegeven ten behoeve van het restaurant. [zoon van geintimeerde] gebruikt het armenhuisje thans als magazijn voor zijn restaurant en heeft het gebruik van het armenhuisje als onderdeel van het restaurant aldus voortgezet.

3.3.2.

[geïntimeerde] voert ten slotte aan dat [appellant 2] en [appellant 1] in rechte zijn betrokken door de eigenaar en verhuurder van het restaurant met (onzelfstandige) bovenwoning aan het [adres 2] te [vestigingsplaats] (de heer [eigenaar en verhuurder] ), in verband met diens eigendomspretentie ten aanzien van het armenhuisje op grond van horizontale natrekking. Na wisseling van conclusies staat de zaak thans bij de Rechtbank Zeeland - West - Brabant voor comparitie van partijen op 26 september 2018. [geïntimeerde] verzoekt het hof subsidiair om proceseconomische redenen de mondelinge behandeling van de onderhavige zaak pas plaats te laten vinden nadat uitspraak is gedaan in voornoemde procedure.

3.4.

Het hof overweegt het volgende.

3.4.1.

Overeenkomstig art. 7:230a lid 8 BW, staat geen hogere voorziening open tegen een rechterlijke beschikking in de zin van dit artikel. Aangezien het beroepschrift onder punt 6 stelt dat de grieven (afzonderlijk doch in ieder geval in onderling verband bezien) ertoe strekken te betogen dat de kantonrechter 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten c.q. buiten het toepassingsgebied van dit artikel is getreden, danwel de kantonrechter in de beslissing of in de wijze waarop deze beslissing tot stand is gekomen fundamentele rechtsbeginselen heeft geschonden (de zogenaamde doorbrekingsgronden), kunnen [appellanten c.s.] nochtans in het hoger beroep worden ontvangen. In dat kader zal eerst moeten worden bezien of zich inderdaad een doorbrekingsgrond voordoet.

3.4.2.

Het hof ziet in ieder geval geen aanleiding om - als door [geïntimeerde] verzocht - de zaak aan te houden totdat in de andere procedure tussen [appellanten c.s.] en [eigenaar en verhuurder] betreffende al dan niet horizontale natrekking betreffende het armenhuisje is beslist, nu de eigendomspositie van het armenhuisje in beginsel niet beslissend is voor de huurpositie.

3.4.3.

De vraag die thans in hoger beroep nog speelt is of het armenhuisje moet worden gekwalificeerd als een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, meer specifiek als een aanhorigheid als bedoeld in het derde lid van dat artikel, en aldus onder het regime van afdeling 7.4.6 BW valt. Het betoog van [appellanten c.s.] dat dat in deze niet het geval is, vormt tevens de onderbouwing van de aangevoerde doorbrekingsgrond, inhoudende dat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a BW buiten toepassing heeft gelaten.

3.4.3.1. Het hof is het met [appellanten c.s.] eens - en dit is ook niet althans onvoldoende bestreden door [geïntimeerde] - dat het armenhuisje op zichzelf niet kan worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Dit nu niet gesteld of gebleken is dat het armenhuisje (op zichzelf) krachtens overeenkomst bestemd was/is voor de uitoefening van een restaurantbedrijf en het armenhuisje voorts niet beschikt over een voor het publiek toegankelijk lokaal.

3.4.3.2. De volgende vraag is of het armenhuisje wellicht moet worden gekwalificeerd als de onroerende aanhorigheid als bedoeld in het derde lid van artikel 7:290 BW. Het hof acht voor de beantwoording van die vraag het volgende citaat uit de beschikking van de Hoge Raad van 10 februari 2012; ECLI:NL:HR:2012:BU5602 van belang:

‘3.4.2. (…) De bepalingen van afdeling 7.4.6 strekken tot bescherming van huurders van bedrijfsruimte zoals omschreven in art. 7:290 lid 2. Lid 3 van art. 7:290 ziet op voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk met de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte zijn verbonden. Aldus beoogt lid 3 de bescherming die een huurder op grond van lid 2 geniet, uit te breiden tot die voorzieningen, waaronder onroerende aanhorigheden.

Art. 7:290, dat het toepassingsbereik van afdeling 7.4.6 regelt, sluit geenszins uit dat dergelijke aanhorigheden, indien deze op basis van een afzonderlijke overeenkomst worden gehuurd, krachtens die huurovereenkomst kunnen worden bestemd tot bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6, nu het regime van die afdeling ook door partijen kan worden gekozen geheel los van enige feitelijke relatie met bedrijfsruimte als bedoeld in genoemd lid 2 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 932, nr. 5, blz. 5). In het door het hof genoemde arrest HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253 heeft de Hoge Raad reeds geoordeeld, dat voor toepassing van het beschermingsregime voor bedrijfsruimtehuur in de zin van art. 1624 (oud) BW noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt, en dat een zodanige instemming eventueel

kan worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. Deze maatstaf strookt met hetgeen de wetgever blijkens het bovenstaande voor afdeling 7.4.6 in meer algemene zin voor ogen heeft gestaan. Daarbij is derhalve niet van belang of de "andere door de huurder (als bedrijfsruimte) gebezigde ruimten" door hem eveneens gehuurd worden - van dezelfde huurder of van een derde - , dan wel krachtens een andere titel bij hem in gebruik zijn.’

3.4.3.3. Tussen partijen staat vast dat de (mondelinge) huurovereenkomst van het armenhuisje dateert van 1984. Toen gold nog het oude huurrecht. Artikel 7:290 lid 3 BW is in hoofdlijn gelijk aan de op twee na laatste zin van artikel 7A:1624 lid 2 (oud) BW:

‘Tot de bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning.” In die bepaling werden de
onroerende aanhorigheden (zie artikel 7:290 lid 3 BW) echter niet met zoveel woorden genoemd.

3.4.3.4. Tussen partijen staat voorts vast dat het armenhuisje thans feitelijk niet meer in gebruik is bij [geïntimeerde] , maar bij [zoon van geintimeerde] .

Eveneens staat tussen partijen vast dat [zoon van geintimeerde] niet heeft verzocht of hij de huurrelatie met [appellanten c.s.] mocht voortzetten. Van een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW ten aanzien van hetzij het restaurant hetzij het armenhuisje hetzij beide panden is niet gebleken.

Ter zitting van het hof heeft [zoon van geintimeerde] (wederom) verklaard het armenhuisje enkel te gebruiken als magazijn. Naar het oordeel van het hof wordt het armenhuisje door [zoon van geintimeerde] niet gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7a:1624 (oud) BW / 7:290 BW. Dit nu er op dit moment in ieder geval geen sprake is van instemming door [appellanten c.s.] dat het armenhuisje door [zoon van geintimeerde] wordt bestemd om tezamen met het restaurant als bedrijfsruimte te worden gebruikt en er op dit moment eveneens geen sprake is van de situatie dat de aard van het armenhuisje - inclusief daarin ondergebrachte voorzieningen - meebrengt dat zij niet anders dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte (het restaurant [restaurant] ) kan worden gezien. Er is geen sprake van connexiteit. Zonder gebruikmaking van het magazijn kan [zoon van geintimeerde] het restaurant immers ook als restaurant exploiteren. Het restaurant [restaurant] heeft zijn eigen keuken met alle toebehoren inpandig, zoals ook blijkt uit de ter zitting bij dit hof door [appellanten c.s.] overgelegde foto’s van het restaurant.

3.4.3.5. Voor zover op het armenhuisje ooit - wegens toentertijd wel connexiteit met het restaurant - het huurregime van artikel 7a:1624 (oud) BW/7:290 BW van toepassing is geweest, is het hof van oordeel dat deze connexiteit in de gegeven omstandigheden - namelijk de beëindiging van het gebruik door [geïntimeerde] van het pand van het restaurant, het huidige gebruik van [zoon van geintimeerde] van betreffend pand en van het armenhuisje zonder dat van indeplaatstelling is gebleken, alsook het verbod op onderhuur of ingebruikgeving als voortvloeiend uit artikel 7A:1595 lid 1 BW (oud) als in deze van toepassing - in ieder geval niet meer bestaat en aldus dit huurregime niet meer van toepassing is op het armenhuisje. Het kan naar het oordeel van het hof immers niet zo zijn dat een verhuurde ruimte die ooit als (aanhorige) bedrijfsruimte is gebruikt, tot in de lengte der jaren - zolang de aparte huurovereenkomst voor die ruimte voortduurt - vast blijft zitten aan dat ‘etiket’ (en bijbehorende rechtsregels). En dit dan ook indien de huurder geen huurder van de hoofdruimte/bedrijfsruimte meer is en er geen contractsoverneming van beide huurovereenkomsten zich in dat kader heeft voorgedaan (vergelijk AG Huydecooper 18 november 2011, ECLI:NL:PHR:2012:BU5602, onderdeel 18 bij HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602 en de aldus luidende literatuur als vermeld in Asser/ Rossel & Heisterkamp 7-II Huur (2017) nr. 555). Met voortzetting van het bijzondere regime van artikel 7:290 BW e.v. wordt dan immers geen redelijk doel meer gediend, nu de aanhorigheid als zodanig is komen te vervallen bij gebreke van een onder genoemd bijzonder regime vallende hoofdzaak als door de huurder eveneens gehuurd. Het armenhuisje is aldus in ieder geval (vanaf 1 januari 2017 en) op dit moment (weer) niet meer dan een gebouwde onroerende zaak (of gedeelte daarvan) waarop het bepaalde in artikel 7:230a BW van toepassing is. De eerste twee grieven van [appellanten c.s.] slagen en de daarin gestelde doorbrekingsgrond dus ook.

3.4.4.

De kantonrechter had [geïntimeerde] derhalve wel dienen te ontvangen in zijn 7:230a BW verzoek. Het hof zal zich dan ook over dat verzoek buigen, rekening houdend met de devolutieve werking van het appel.
Thans verzoeken [appellanten c.s.] hunnerzijds, in aansluiting op hun stellingname in eerste aanleg om het verzoek van [geïntimeerde] om de ontruimingstermijn betreffende het armenhuisje te verlengen tot 31 juli 2018, alsnog af te wijzen en een ontruimingsdatum te bepalen.

3.4.4.1. Een verzoek ex artikel 7:230a BW - het verzoek in eerste aanleg van [geïntimeerde] - wordt ingevolge lid 4 van dat artikel slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers danwel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.

3.4.4.2. In dat kader heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij de trap in het armenhuisje nodig heeft als vluchtroute. Ter zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] echter desgevraagd verklaard dat dat hij zijn bovenwoning ook via de trap in het restaurant kan verlaten. Van een unieke vluchtweg via het armenhuisje is derhalve geen sprake. [appellanten c.s.] heeft daarentegen aangevoerd dat [geïntimeerde] in januari en februari 2017 een huurachterstand heeft laten ontstaan, dat [geïntimeerde] steeds een paar dagen te laat is met het betalen van de maandelijkse huur en dat hij het gebruik van het armenhuisje zonder overleg met [appellanten c.s.] heeft afgestaan aan zijn zoon. Voorts voeren [appellanten c.s.] aan dat [geïntimeerde] bij herhaling zijn auto en/of zijn aanhanger zonder toestemming van [appellanten c.s.] parkeert op het perceel grond gelegen voor de garages en zelfs in andere dan de door hem gehuurde garages. Hij plaatst zijn afvalcontainers op het perceel van [appellanten c.s.] , ook zonder toestemming. Het personeel van het restaurant staat op het perceel van [appellanten c.s.] te roken en de bak met de sigarettenpeuken wordt geleegd in de afvoerput van dat perceel. Ter zitting van dit hof heeft ’t Weeshuys verklaard bij het armenhuisje een doorgang naar de openbare straat te willen maken, zodat op het achterplein van ’t Weeshuys een parkeerplein kan worden gerealiseerd. Mogelijk dient het armenhuisje dan te worden gesloopt.

Nu [geïntimeerde] hetgeen [appellanten c.s.] heeft aangevoerd - behoudens voor zover het zijn betaalgedrag van de huur betreft - niet heeft weersproken, acht het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat van [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, zodat van [appellanten c.s.] niet gevergd kan worden dat [geïntimeerde] langer het recht op het gebruik van het armenhuisje behoudt. Zijn verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen dient dan ook als zodanig te worden afgewezen.

3.5.

Op grond van het vorenstaande zal het hof de bestreden beschikking vernietigen

- althans voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen - en opnieuw rechtdoende het verzoek van [geïntimeerde] om de ontruimingstermijn betreffende het armenhuisje te verlengen alsnog afwijzen. Het hof zal voorts, overeenkomstig het bepaalde in lid 7 van artikel 7:230a BW, het tijdstip van ontruiming van het armenhuisje vaststellen op 1 september 2018.

3.6.

Het hof zal [geïntimeerde] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in zowel eerste aanleg als in hoger beroep in de kosten van beide instanties veroordelen. Ook de derde grief slaagt.

3.7.

Het hof zal de veroordelingen in deze beschikking als verzocht uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4. 4. De beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beschikking voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, derhalve voor zover de kantonrechter [geïntimeerde] niet-ontvankelijk heeft verklaard in het verzoek ten aanzien van het gehuurde voor zover dit ziet op het armenhuisje (het ‘rechterdeel’) en de proceskosten heeft gecompenseerd

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst alsnog af het verzoek van [geïntimeerde] om de ontruimingstermijn betreffende het armenhuisje te verlengen;

stelt het tijdstip van ontruiming van het armenhuisje vast op 1 september 2018;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten c.s.] op € 150,-- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 318,-- aan griffierecht en op € 2.148,-- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.R.M. de Moor, S.M.A.M. Venhuizen en

M. Pannevis en is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2018.