Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01002
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 11 juni 2015, nummer SHE 14/2919 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2014 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 1.463.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen OZB 2014 bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 18 augustus 2014 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar een bedrag van € 1.414.000 en de aanslagen OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verminderd tot € 1.321.000 en de aanslagen OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar tevens veroordeeld in de kosten van beroepsprocedure tot een bedrag van € 97,80 en heeft bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 vergoedt.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 3 juni 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote, mevrouw [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en mevrouw [C] .
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een woning met een agrarisch bedrijf. De onroerende zaak omvat een in 2005 gebouwde woning met een inhoud van 736 m3 en twee dakkapellen, een carport van 20 m2 gebouwd in 2008, een vrijstaande garage van 40 m2 en overkapping/luifel bij woning van 40 m2 gebouwd in 2008, een houten berging/schuur van 7 m2 gebouwd in 2010, een schuur van 472 m2 gebouwd in 2004 (in gebruik als winkel- en bergruimte en opslagloods) en twee in 2005 gebouwde varkensstallen met mestkelders, waarvan de oppervlakte 2.100 m2 respectievelijk 1.500 m2 bedraagt en de mestkelders samen een totale capaciteit hebben van 1.061 m3. Daarnaast is er erfverharding van circa 1.750 m² en een plaats-/sleufsilo van 740 m² aanwezig. De varkenstallen zijn ingericht voor een biologische varkenshouderij. De grond behorend bij de woning bedraagt ongeveer 1.125 m² en de grond bij niet-woning bedraagt ongeveer 9.375 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum onderbouwd met een taxatierapport van 26 januari 2015, opgesteld door de heer [D] , gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: taxateur [D] ). De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport bepaald op € 1.321.000. De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (hierna: de Taxatiewijzers).
Blijkens het taxatierapport zijn de regionale agrarische verkopen geanalyseerd, met als doel kennis te nemen van de regionale agrarische markt en een beeld te verkrijgen van de te hanteren grondwaarde. Uit deze analyse volgt dat de in de regio gerealiseerde grondprijs lager is dan de grondwaarde zoals vermeld in de Taxatiewijzers. De volgende regionale agrarische verkopen zijn in het taxatierapport opgenomen: een object aan de [b-straat] 6 te [E] , een object aan de [c-straat] 6a te [F] en een object aan de [d-straat] 17 te [G] . De objecten aan de [b-straat] te [E] en de [c-straat] te [F] betreffen intensieve varkenshouderijen.
In het taxatierapport zijn onder meer de objectgegevens van de onroerende zaak en de onderbouwende marktgegevens van de voormelde agrarische verkopen opgenomen. Daarnaast zijn de kengetallen van de Taxatiewijzer, een voorbeeldberekening en een luchtfoto van de onroerende zaak bijgevoegd.
De Heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat met de specifieke eigenschappen van een biologische varkenshouderij rekening is gehouden door een korting van 15% toe te passen op de totale waarde van de varkensstallen en de mestkelders. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat een correctie van 10% betrekking heeft op de overkapping van de stallen en een correctie van 5% ziet op de installaties van een biologische varkenshouderij.
De Heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat met de specifieke eigenschappen van een biologische varkenshouderij rekening is gehouden door een korting van 15% toe te passen op de totale waarde van de varkensstallen en de mestkelders. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat een correctie van 10% betrekking heeft op de overkapping van de stallen en een correctie van 5% ziet op de installaties van een biologische varkenshouderij.
2.3.
Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum onderbouwd met een gedeelte van een taxatierapport van 12 september 2013, opgemaakt door de heer [H] , van [J] te [K] , makelaar- en taxateur van onroerende goederen, gespecialiseerd in agrarische bedrijven en landbouwgronden. De waarde van de onroerende zaak is – volgens de waardematrix in dit taxatierapport – vastgesteld op € 1.035.000 en de executiewaarde is bepaald op € 725.000. Belanghebbende heeft ter zitting opgemerkt dat de betreffende taxatie is verricht in het kader van de herfinanciering van de onroerende zaak.
2.4.
Belanghebbende heeft in de procedure voor de Rechtbank tevens een ontwerp leveringsakte d.d. 17 april 2014 ingebracht betreffende een onroerende zaak, omvattend een woonhuis met bedrijfsgebouwen in gebruik als biologische varkenshouderij, aan de [e-straat] 2 te [L] . De totale oppervlakte van het verkochte bedraagt 17.459 m² en de verkoopprijs is € 250.000.
2.5.
De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verlaagd naar € 1.321.000 conform de door de Heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.035.000. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.321.000.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 1.035.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB 2014. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd.
4.3.
Op de Heffingsambtenaar rust de last om te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak per de onderhavige waardepeildatum niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij daarvoor heeft ingebracht.
4.4.
Bij de beoordeling van dit geschil stelt het Hof voorop dat de onroerende zaak een bijzonder object is en dat er niet of nauwelijks vergelijkbare objecten te vinden zijn die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hoewel in het algemeen aan de Taxatiewijzers geen beslissende betekenis kan worden gehecht, is het Hof in het onderhavige geval van oordeel dat de Heffingsambtenaar terecht bij de Taxatiewijzers aansluiting heeft gezocht. Gelet op de toelichting en uitleg die de Heffingsambtenaar ter zitting heeft gegeven, is het Hof van oordeel dat het gebruik van de Taxatiewijzers in het onderhavige geval de meest aangewezen manier is om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen.
4.5.
Het Hof stelt vast dat de Heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd heeft toegelicht hoe de berekening van de waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport is opgebouwd.
Teneinde de waarde van de onroerende zaak vast te stellen, is de onroerende zaak opgedeeld in objectonderdelen. Vervolgens zijn deze onderdelen apart gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzers. De Heffingsambtenaar heeft – omdat in de Taxatiewijzers enkel melding is gemaakt van reguliere varkenshouderijen en geen aparte kengetallen zijn opgenomen ter zake van biologische varkenshouderijen – tevens een correctie toegepast van 15% van de totale waarde van de stallen. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat een correctie van 10% betrekking heeft op de overkapping en een correctie van 5% ziet op de installaties van een biologische varkenshouderij.
4.6.
Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat hij de aan de hand van de Taxatiewijzers bepaalde grondwaarde heeft vergeleken met marktgegevens van verkochte objecten in de regio. Op basis van die analyse is de gehanteerde grondwaarde lager dan de grondwaarde zoals vermeld in de Taxatiewijzer. De Heffingsambtenaar is hierbij uitgegaan van de lagere waarde, hetgeen gunstig is voor belanghebbende.
4.7.
Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar op juiste wijze en met inachtneming van de wettelijke voorschriften de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald. De Heffingsambtenaar heeft met al hetgeen in het taxatierapport en het verweerschrift is vermeld en hetgeen ter zitting daaraan is toegevoegd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
Belanghebbende heeft in de procedure een gedeelte van een voor hem opgemaakt taxatierapport overgelegd (zie 2.3). Belanghebbende beroept zich op de berekening in dat taxatierapport, waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald van € 1.035.000. Hoewel de waarderingsregels ingevolge de wet WOZ hulpmiddelen vormen om te bereiken dat het waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt gehanteerd, en het dus mogelijk is dat die waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 19 december 2003, nr. 39 294, ECLI:NL:HR:2003:AO0656), is het Hof van oordeel dat het taxatierapport van belanghebbende niet kan dienen als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane WOZ-waarde. In het taxatierapport van belanghebbende ontbreekt ieder inzicht op basis waarvan de waarde per objectonderdeel is bepaald. Er is geen inzicht in de gegevens die ten grondslag liggen aan de vaststelling van onder meer de woning, de garage en de stallen, en ook voor de gehanteerde grondwaarde ontbreekt enige onderbouwing. Aldus is niet duidelijk op welke wijze deze waarden tot stand zijn gekomen.
4.9.
Belanghebbende heeft ter zitting nogmaals gewezen op de ontwerpakte van de onroerende zaak aan de [e-straat] 2 te [L] (zie 2.4). Het Hof is van oordeel dat deze ontwerpakte evenmin kan dienen als onderbouwing voor de door belanghebbende voorgestane WOZ-waarde, aangezien de Heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld dat deze verkooptransactie niet bruikbaar is. De Heffingsambtenaar heeft in dat verband onder meer gesteld dat de transactieprijs erg laag is in relatie tot de vraagprijs, dat de koopovereenkomst direct is ingeschreven bij het Kadaster en dat men daar in de praktijk toe overgaat als men vreest voor overheidsingrijpen of bij beslaglegging en/of faillissement, en dat contact met de gemeente heeft uitgewezen dat het object is verkocht en wordt terug gehuurd door de verkoper waaruit blijkt dat de verkoopprijs niet marktconform en dus niet bruikbaar is. Belanghebbende heeft de stellingen van de Heffingsambtenaar niet betwist.
4.10.
Gelet op het voorgaande treffen belanghebbendes grieven geen doel. De Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond, en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 14 juli 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, T.A. Gladpootjes en G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.