Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00534
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 april 2014, nummer SHE 13/5111 in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar,
inzake de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven (hierna: de beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 7A te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is vastgesteld op € 291.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor gebruikers van niet-woningen over het jaar 2013 opgelegd (hierna: de aanslag), welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak van 1 oktober 2013 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 318. Bij geschrift van 17 december 2013, aangeduid als vervangende uitspraak bezwaar, heeft de Heffingsambtenaar het besluit van 1 oktober 2013 vernietigd en het bezwaar ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraak van 1 oktober 2013 niet-ontvankelijk verklaard, het beroep tegen het besluit van 17 december 2013 gegrond verklaard, laatstgenoemd besluit vernietigd, de waarde vastgesteld op € 288.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, teruggave van het griffierecht gelast en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten ad € 1.590.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 april 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] (taxateur).
1.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en de wederpartij.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld, en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak [a-straat] 7A te [plaats] . Het betreft een winkel uit 1920-1930 (gerenoveerd in 1993) gelegen in het centrum van [plaats] bestaande uit een winkel/verkoopruimte van 190 m² en een opslag/magazijn van 11 m² (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is ongeveer 7 meter breed en 28 meter diep.
2.2.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aanvulling op het in eerste aanleg ingediende taxatierapport overgelegd, welk aanvullend taxatierapport d.d. 23 mei 2014 is opgesteld door [C] (hierna: taxateur [C] ). Hierin wordt, evenals in eerste aanleg, geconcludeerd tot een waarde van € 316.000. Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat het pand [b-straat] 12 te [plaats] minder geschikt is als vergelijkingsobject en buiten beschouwing moet worden gelaten. Als onderbouwende marktgegevens heeft taxateur [C] de volgende transacties vermeld:
Object oppervlakte transactiedatum verkoopprijs huurprijs p.j.
[a-straat] 18 276 m2 verkoop 30-01-2012 € 440.000
[a-straat] 22 137 m2 verhuur 01-03-2011 € 19.200
[a-straat] 30 85 m2 verhuur 01-05-2012 € 15.750
Taxateur [C] concludeert tot een huurwaarde van de onroerende zaak van € 26.365. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt volgens de taxateur 12, zodat tot een waarde van € 316.000 wordt geconcludeerd.
2.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een (nader) taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 november 2014 door [D] RT (hierna: taxateur [D] ). Daarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 257.000. Als referentieobjecten zijn vermeld:
Object oppervlakte transactiedatum verkoopprijs huurprijs p.j.
[a-straat] 22 125 m2 verhuur 28-04-2011 € 20.000
[c-straat] 23 285 m2 verkoop 27-12-2011 € 225.000
[a-straat] 32 228 m2 verkoop 02-10-2010 € 400.000
Op basis van de door de belanghebbende werkelijk in 2013 betaalde huurprijs van € 24.000 en een huurwaardekapitalisatiefactor 10,7 concludeert taxateur [D] tot een waarde van € 257.000.
2.4.
Belanghebbende heeft verzocht in de bezwaarfase te worden gehoord. Voorafgaand aan de uitspraak van 1 oktober 2013 is belanghebbende niet gehoord.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte tweemaal uitspraak op het bezwaar gedaan?;
II. Is belanghebbende ten onrechte niet gehoord in de bezwaarfase?;
III. Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
IV. Heeft de Rechtbank ten onrechte een vergoeding toegekend voor de kosten van het hoorgesprek op 2 december 2013 en het (eerste) taxatierapport?
Belanghebbende is van mening dat de vragen I, II en III bevestigend en vraag IV ontkennend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij daaraan, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
Indien het Hof beslist dat belanghebbende ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase verzoek ik het Hof in de zaak te voorzien en de zaak niet terug te wijzen naar de Heffingsambtenaar.
Belanghebbende blijft erbij dat het eigen huurcijfer in casu leidend moet zijn. In mei 2013 is die huur nog aangepast en de huur sluit heel behoorlijk aan bij de huurwaarden die door de Heffingsambtenaar in het geding worden gebracht.
Wellicht heeft de taxateur van belanghebbende de zogeheten ITZA-methode niet helemaal correct toegepast, maar zelfs als daar een correctie op wordt toegepast, komt de waarde lager uit dan de waarde volgens de Heffingsambtenaar.
Ik persisteer dan ook volledig bij mijn standpunt.
De Heffingsambtenaar:
De gemachtigde van belanghebbende heeft de afmelding voor het hoorgesprek op 1 oktober 2013 niet naar het postbusnummer dat boven de uitnodiging voor het hoorgesprek is vermeld gestuurd maar, uit kostenbesparing, naar het (gratis) antwoordnummer van de gemeente.
De taxateur van belanghebbende heeft de ITZA-methode niet goed toegepast. De heer [C] komt op basis van zijn berekening, waarbij hij ook gebruik heeft gemaakt van de ITZA-methode, uit op een berekende huurwaarde van € 26.365 (inclusief het magazijn). Hij heeft daarbij de “smalle pijp” van de winkel in de huurwaarde per m2 verdisconteerd. Overigens wordt de ITZA-methode in de jurisprudentie niet echt als zaligmakend aangemerkt.
Bij nader inzien is het pand [b-straat] 12 te [plaats] minder geschikt als vergelijkingsobject en moet dit als zodanig buiten beschouwing worden gelaten.
Het eigen huurcijfer van belanghebbende is op zich een mooi gegeven, maar komt niet overeen met de geldende marktprijzen.
Ik blijf bij de conclusie dat de in geschil zijnde waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar d.d. 1 oktober 2013 en vermindering van de waarde tot € 257.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van het besluit van 17 december 2013.
4.Gronden
Vraag I
4.1.1.
Het Hof stelt voorop dat belanghebbende de uitspraak van 1 oktober 2013 (hierna aan te duiden als: de eerste uitspraak of de uitspraak op bezwaar) terecht heeft opgevat als een uitspraak op haar bezwaarschrift aangezien daarin is verwezen naar de eerder toegezonden concept uitspraak d.d. 27 juni 2013, en verder inhoudelijk op haar grieven is ingegaan, geen termijn aan belanghebbende is gesteld voor een nadere reactie en een rechtsmiddelenverwijzing is opgenomen. Nadat belanghebbende tijdig van de uitspraak op bezwaar in beroep was gekomen, heeft de Heffingsambtenaar andermaal, bij geschrift van 17 december 2013 op belanghebbendes bezwaarschrift uitspraak gedaan (hierna: de tweede uitspraak). Het stelsel van wettelijke bepalingen dat het beroep in belastingzaken regelt, brengt mee dat met het doen van uitspraak op een bezwaarschrift de behandeling van het bezwaar eindigt (Hoge Raad 20 januari 2012, nr. 10/02678, ECLI:NL:HR:2012:BT1516, BNB 2012/105). Hoewel de tweede uitspraak een correctie was van de eerste uitspraak en dit ook voldoende kenbaar was, is in het belastingprocesrecht niet in deze mogelijkheid voorzien. Vraag I moet dan ook bevestigend worden beantwoord.
4.1.2.
Het voorgaande betekent dat de nadere beslissing die de Heffingsambtenaar – zonder tussenkomst van de rechter – heeft genomen met betrekking tot de beschikking waartegen bezwaar is gemaakt, niet is aan te merken als een beslissing waartegen op grond van artikel 7:1, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) beroep kan worden ingesteld.
Anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, brengt dit mee dat belanghebbendes beroep niet geacht kan worden gericht te zijn tegen de tweede uitspraak. Reeds hierom kan de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijven.
Vraag II
4.2.1.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht te worden gehoord. Vaststaat dat belanghebbende voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar niet is gehoord. Belanghebbende heeft het op 19 september 2013 geplande hoorgesprek afgezegd, evenals het op 1 oktober 2013 om 08.15 uur geplande hoorgesprek. Deze laatste afmelding is door belanghebbende bij brief van (zaterdag) 28 september 2013 naar de gemeente gefaxt en aldaar blijkens de ontvangststempel op 30 september 2013 ontvangen. Bedoelde brief is ook per post verzonden. De Heffingsambtenaar heeft op 1 oktober 2013 de bestreden uitspraak op bezwaar gedaan en stelt zich op het standpunt dat terecht van het horen is afgezien omdat belanghebbende niet op het hoorgesprek is verschenen en zich niet (tijdig) voor dat hoorgesprek heeft afgemeld. De Heffingsambtenaar maakt belanghebbende het verwijt dat deze de afmelding naar een antwoordnummer heeft gestuurd en niet naar het postbusnummer dat boven de uitnodiging voor het hoorgesprek is vermeld.
4.2.2.
Naar het oordeel van het Hof moet het voor rekening van de Heffingsambtenaar blijven dat het faxbericht van afmelding niet tijdig bij de behandelend ambtenaar terecht is gekomen. De omstandigheid dat de brief van belanghebbende naar een antwoordnummer is gezonden en niet naar een postbusnummer van de gemeente maakt het oordeel van het Hof niet anders, immers het bericht is ook per fax naar de gemeente gestuurd en aldaar op 30 september 2013 ontvangen. Onder voormelde omstandigheden kan de Heffingsambtenaar niet worden gevolgd in zijn standpunt dat terecht van het horen is afgezien. Het Hof is dan ook van oordeel dat belanghebbende in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord.
4.2.3.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 januari 2016, nr. 15/02441, ECLI:NL:HR:2016:114, beslist dat het Hof het gebrek in de bezwaarfase niet met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb kan passeren, indien belanghebbende door het niet horen is benadeeld. Omdat verschil van mening bestond over de van belang zijnde feiten en over de waardering daarvan, zoals omtrent de in aanmerking te nemen huurwaarde en de (onderbouwing van de) huurwaardekapitalisatiefactor, acht het Hof belanghebbende door het niet horen benadeeld. Dit heeft tot gevolg dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven. De vernietiging van de uitspraak op bezwaar leidt tot vergoeding in de kosten van de bezwaarfase, en (eveneens) tot vergoeding van de proceskosten in de beroeps- en hoger beroepsfase. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard terugwijzing van de zaak naar de Heffingsambtenaar niet wenselijk te achten en zij heeft het Hof verzocht in de zaak te voorzien. Het Hof kan belanghebbende in die wens volgen en zal daarom beoordelen of ex artikel 8:72, lid 3 van de Awb, de rechtsgevolgen van het besluit in stand kunnen blijven.
4.2.4.
Vraag II moet bevestigend worden beantwoord.
Vraag III
4.3.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van onroerende zaken worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.3.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Ingevolge onderdeel b kan de waarde van niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde.
4.3.3.
De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is, ligt bij de Heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
4.3.4.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar naar de tot de gedingstukken behorende taxatierapporten verwezen, laatstelijk het aanvullend taxatierapport van 23 mei 2014 (zie 2.2). Van twee vergelijkingsobjecten is de rond de waardepeildatum overeengekomen huurprijs vermeld, van het andere vergelijkingsobject is de eind januari 2012 gerealiseerde verkoopprijs opgenomen. Uit deze marktgegevens is de huurwaarde per m2 door de Heffingsambtenaar herleid. Het verkoopcijfer heeft gediend ter berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor van 12. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat in de huurwaarde per m2 is verdisconteerd de ‘pijpenla’ eigenschap van de onroerende zaak.
4.3.5.
Belanghebbende heeft betwist dat de door de Heffingsambtenaar in de waardebepaling gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor juist zijn. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van dit standpunt gewezen op de door haar betaalde huurprijs van € 24.000 per jaar. Aangezien belanghebbende de huurovereenkomst niet in het geding heeft gebracht, is de door haar ingenomen stelling voor het Hof niet verifieerbaar en kan bovendien niet worden beoordeeld wat precies het onderwerp van die huurovereenkomst is. Belanghebbende heeft verder gesteld dat de huurwaarde door de Heffingsambtenaar niet volgens de zogenaamde ITZA-methode is bepaald. Het Hof overweegt in dit verband dat artikel 17 van Pro de Wet WOZ en de daarop gebaseerde Uitvoeringsregeling het gebruik van de ITZA-methode weliswaar in beginsel niet uitsluit, maar dat de indeling in zones in deze methode niet onderhevig is aan vaste voorschriften maar in de taxatieleer is ontwikkeld en wordt bepaald. Daarbij komt dat concrete onderbouwende marktgegevens waaraan de gehanteerde gemiddelde huurprijzen per zone kunnen worden getoetst, ontbreken.
4.3.6.
Ten aanzien van de door belanghebbende bepleite huurwaardekapitalisatiefactor van 10,7 overweegt het Hof dat deze niet is afgeleid van marktgegevens maar volgens de ‘bottom up’ methode is berekend. Voor zover belanghebbende nog heeft verwezen naar de vergelijkingsobjecten (zie 2.3) merkt het Hof op dat [c-straat] 23 vanwege de mindere ligging minder geschikt is en de verkoop van [a-straat] 32 te ver verwijderd van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Dit laatste te meer nu er een recentere verkooptransactie aan de [a-straat] is geweest.
4.3.7.
Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht is reeds bij gebrek aan feitelijke onderbouwing van de door haar bepleite kapitalisatiefactor van onvoldoende gewicht.
4.3.8.
Vraag III moet ontkennend worden beantwoord.
Vraag IV
4.4.1.
Omdat voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden is er geen plaats voor vergoeding van de kosten ter zake van het hoorgesprek.
4.4.2.
Belanghebbende komt wel in aanmerking voor een vergoeding voor een taxatierapport. Het Hof merkt deze kosten aan als kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken. Verder wijst het Hof op het arrest van de Hoge Raad van 16 november 2012, 11/02517, ECLI:NL:HR:2012:BY2770, BNB 2013/41, waarin is beslist dat indien een deskundige een rapport aan een belanghebbende heeft uitgebracht dat het standpunt van die belanghebbende over een geschilpunt in een procedure voor de bestuursrechter ondersteunt, aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van dat rapport niet de eis mag worden gesteld dat het een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over dat geschilpunt.
Evenals de Rechtbank stelt het Hof met toepassing van de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties de vergoeding vast op een bedrag van € 130.
Slotsom
4.5.
De slotsom is dat het hoger beroep en het incidentele hoger beroep gegrond zijn, de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar moeten worden vernietigd en met toepassing van artikel 8:72, lid 3, van de Awb, de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand moeten blijven.
Ten aanzien van het griffierecht in hoger beroep
4.6.
Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.
Ten aanzien van de kosten van de bezwaarfase en de proceskosten
4.7.
Gelet op 4.1.2, 4.2.3 en 4.4.2 ziet het Hof aanleiding voor een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op:
1. punt voor indienen van het bezwaarschrift à € 246;
1. punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank à € 496 is € 992;
1. punt voor het indienen van het verweerschrift/incidentele hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof à € 496 is € 992;
Kosten van (één) taxatierapport € 130;
In totaal derhalve € 2.360.
5.Beslissing
Het Hof:
- Vernietigtde uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent teruggave van het griffierecht;
- Verklaarthet tegen de uitspraak op bezwaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- Vernietigtde uitspraak op bezwaar;
- Bepaaltdat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- Veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.360.
Aldus gedaan op 27 mei 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, A.J. Kromhout en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.