ECLI:NL:GHSHE:2015:913

• Datum uitspraak: 17 maart 2015
• Publicatiedatum: 17 maart 2015
• Zaaknummer: HD 200 133 825_02
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J.H.A. Venner-Lijten; M.A. Wabeke; H. Struik
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg koopovereenkomst en boetebeding bij verplaatsing varkensbedrijf met gemeente

In deze civiele zaak staat de uitleg van een koopovereenkomst tussen de gemeente Gemert-Bakel en de eigenaren van een varkensbedrijf centraal. De overeenkomst bevatte een boetebeding waarbij de gemeente een vergoeding moest betalen als het bestemmingsplan voor woningbouw op de vrijkomende locaties niet uiterlijk 1 juli 2008 onherroepelijk zou zijn. De gemeente stelde dat de vergoeding pas verschuldigd zou zijn indien ook vaststond dat de woningen niet gerealiseerd konden worden, terwijl de eigenaren de tekst taalkundig en inhoudelijk anders uitlegden.

De rechtbank had de vordering van de eigenaren toegewezen, en het hof bevestigt deze uitspraak. Het hof stelt dat de taalkundige uitleg van het beding voorop staat, mede omdat de gemeente de tekst had opgesteld en de eigenaren geen professionele contractspartij waren. De gemeente kon onvoldoende tegenbewijs leveren om een andere uitleg aannemelijk te maken.

Verder oordeelt het hof dat het beding geen boete in juridische zin betreft, omdat het niet gekoppeld is aan een tekortkoming van de gemeente. Hierdoor faalt het beroep op matiging van de boete. Ook als het wel een boete zou zijn, leidt toepassing ervan niet tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Het hof bekrachtigt daarom de eerdere vonnissen en veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De gemeente is veroordeeld tot betaling van de vergoeding van €675.000 met rente en proceskosten aan de eigenaren van het varkensbedrijf.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.133.825/02

arrest van 17 maart 2015

in de zaak van

Gemeente Gemert-Bakel,

zetelend te Gemert, gemeente Gemert-Bakel,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. U.T. Hoekstra te Middelburg,

tegen

1. [geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

2.
[geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats],

3.
[geïntimeerde 3], wonende te [woonplaats],

4.
[geïntimeerde 4],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden c.s.],

advocaat: mr. A.M. Rottier te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 3 mei 2013 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Oost-Brabant van 31 oktober 2012 en 13 februari 2013, gewezen tussen de gemeente als gedaagde en [geïntimeerden c.s.] als eisers.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer/rolnummer C/01/241964/HA ZA 12-81)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het vonnis van 9 mei 2012.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties;
• de memorie van antwoord;
• het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
• de bij brieven van 28 en 29 januari 2015 toegezonden akte van de gemeente met producties (37 t/m40) en twee bij (fax)brief van 10 februari 2015 toegezonden producties van de zijde van de gemeente (genummerd 1 en 2). Al deze stukken zijn bij het pleidooi in het geding gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

De in eerste aanleg vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet betwist. Het hof gaat ook van die feiten uit. Daarnaast acht het hof nog andere feiten van belang. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

3.1.1.

[geïntimeerden c.s.] zijn de (enige) maten van de maatschap [maatschap], die op twee locaties een varkensbedrijf heeft geëxploiteerd in [vestigingsplaats], te weten aan de [locatie 1] en aan de [locatie 2]. Op initiatief van de gemeente hebben partijen vanaf 2004 onderhandeld over verkoop van grond van [geïntimeerden c.s.] aan de gemeente en de verplaatsing van hun varkensbedrijf.

3.1.2.

Op 6 december 2006 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: “de koopovereenkomst”) gesloten, waarbij de gemeente gronden van [geïntimeerden c.s.] kocht. Van de koopsom van € 990.005,-- diende een bedrag van € 891.000,-- bij het passeren van de akte van levering te worden voldaan en het restant van € 99.005,-- nadat de sloop van de stallen op de percelen grond was gerealiseerd.

[geïntimeerden c.s.] zouden de verplaatsing van hun bedrijf verder ook financieren door middel van de V.I.V.-regeling (Verplaatsing Intensieve Veehouderij; hierna: “VIV-regeling”, kort gezegd een provinciale regeling ter stimulering van verplaatsing van intensieve veehouderij naar duurzame locaties) en woningbouw op de vrijkomende locaties, waartoe het noodzakelijk was dat met betrekking tot die locaties de bestemming zou worden gewijzigd.

3.1.3.

In de koopovereenkomst is in artikel 12 een aantal bijzondere afspraken opgenomen, waaronder (in lid 7) een verplichting van de gemeente om vóór 1 april 2007 een bestemmingsplan in procedure te brengen c.q. een vrijstellingsprocedure te beginnen met het oog op (zie laatste zinsdeel r.o. 3.1.2) realisering van één extra woning (buiten de reeds vergunde woning) op het perceel aan de [locatie 2] en vier extra woningen (buiten de bestaande bedrijfswoning) op het perceel aan de [locatie 1], en voorts (in lid 8) financiële afspraken voor de situatie waarin het bestemmingsplan als bedoeld in het zevende lid op een bepaalde datum niet onherroepelijk zou zijn en de in dat zevende lid bedoelde woningen niet zouden kunnen worden gerealiseerd. Als voornoemde datum was in de tekst van de koopovereenkomst 1 november 2008 opgenomen. [geïntimeerden c.s.] hebben die datum doorgestreept en vervangen door de datum van 1 juli 2008. De gemeente heeft die wijziging geaccepteerd.

3.1.4.

Op 29 december 2006 is de akte van levering gepasseerd (hierna: “de akte van levering”). De in artikel 12 van de koopovereenkomst neergelegde bijzondere afspraken zijn in de akte van levering in artikel 7 opgenomen. Artikel 7 lid 7 noemt weer het door de gemeente in procedure te brengen bestemmingsplan. De in artikel 7 lid 8 opgenomen bijzondere afspraak (r.o. 3.1.3) luidt als volgt:

“
Als het bestemmingsplan zoals bedoeld onder artikel 7 sub 7 op uiterlijk een juli twee duizend acht niet onherroepelijk is en de onder dat artikel bedoelde woningen niet kunnen worden gerealiseerd, zal de gemeente een bedrag van respectievelijk driehonderdduizend euro (€ 300.000,00) en een bedrag van drie honderd vijf en zeventigduizend euro (€ 375.000,00) aan verkoper vergoeden. Mocht het betreffende bestemmingsplan na een juli tweeduizend acht worden goedgekeurd dan zal er door de gemeente een vergoeding worden voldaan zoals in artikel 7 sub 8 aangegeven verhoogd met vier procent (4%) rente over de periode van een juli twee duizend acht tot het bestemmingsplan onherroepelijk is of totdat de gemeente genoemd bedrag betaalt. ”

3.1.5.

Voor het perceel aan de [locatie 1] is op 21 juli 2009 een verklaring van geen bezwaar afgegeven voor de bouw van vier woningen. Voor het perceel aan de [locatie 2] is het bestemmingsplan op 23 september 2011 onherroepelijk geworden.

3.1.6.

Bij brief van 13 april 2011 hebben [geïntimeerden c.s.] de gemeente gesommeerd om uiterlijk 1 mei 2011 over te gaan tot betaling van:

- vergoeding ter zake de [locatie 1] € 375.000,00

- 4% rente over € 375.000,00 van 1-7-2008 tot 21-7-2009 € 15.863,00

- vergoeding ter zake de [locatie 2] € 300.000,00

- 4% rente over € 300.000,00 van 1-7-2008 tot 1-5-2011
€ 34.000,00

totaal € 724.863,00

[geïntimeerden c.s.] hebben voorts aanspraak gemaakt over de wettelijke rente over het totale openstaande bedrag vanaf het einde van de gestelde betalingstermijn.

3.1.7.

De gemeente heeft niet aan deze sommatie voldaan.

3.1.8.

In september of oktober 2011 heeft de gemeente een bedrag van € 153.662,53 aan [geïntimeerden c.s.] betaald, welk bedrag is samengesteld uit:

- restant koopsom € 99.005,00

- rentevergoeding [locatie 1] € 15.863,01

(4% rente over € 375.000,00 van 1 juli 2008 tot 21 juli 2009)

- rentevergoeding [locatie 2] € 38.794,52

(4% rente over € 300.000,00 van 1 juli 2008 tot 23 september 2011)

3.2.1.

[geïntimeerden c.s.] vorderen (uitvoerbaar bij voorraad) veroordeling van de gemeente tot betaling van:

1. met wettelijke rente vanaf 20 oktober 2011;

2. € 5.160,-- aan buitengerechtelijke kosten;

3. de proceskosten en de nakosten, met wettelijke rente.

Het onder 1 gevorderde bedrag bestaat uit de in r.o. 3.1.6 genoemde vergoedingen ter zake de [locatie 1] en de [locatie 2] vermeerderd met 4% rente over deze vergoedingen vanaf 1 juli 2008 tot 21 juli 2009 respectievelijk 1 juli 2008 tot 1 mei 2011 en vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen van1 mei 2011 tot 20 oktober 2011, en voorts vermeerderd met de restant koopsom van € 99.005,-- (r.o. 3.1.2) en verminderd met het door de gemeente in september of oktober 2011 betaalde bedrag van € 153.662,53 (r.o. 3.1.8).

3.2.2.

[geïntimeerden c.s.] leggen daaraan ten grondslag dat de gemeente op grond van artikel 7 sub 8 van de akte van levering vergoedingen is verschuldigd van € 300.000,00 + € 375.000,00, te vermeerderen met 4% rente daarover met ingang van 1 juli 2008, omdat ten aanzien van beide locaties ([locatie 1] en [locatie 2]) het bestemmingsplan niet op 1 juli 2008 onherroepelijk was.

3.2.3.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

Nadat de rechtbank bij tussenvonnis van 9 mei 2012 een comparitie van partijen had gelast, die op 23 augustus 2012 plaatsvond, heeft de rechtbank bij het bestreden tussenvonnis van 31 oktober 2012 enkele overwegingen gewijd aan de uitleg van artikel 7 lid 8 van de akte van levering en vervolgens partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten omtrent een gespreksverslag van 22 december 2010, dat (als prod. 23) door de gemeente was overgelegd. Na aktewisseling heeft de rechtbank bij het bestreden eindvonnis van 13 februari 2013 de vordering van [geïntimeerden c.s.] toegewezen. De rechtbank oordeelde daartoe, kort gezegd, dat de uitleg van [geïntimeerden c.s.] strookt met de letterlijke tekst van artikel 7 lid 8 van de akte van levering en dat de gemeente niet heeft gesteld hoe haar (andersluidende) bedoeling bij [geïntimeerden c.s.] bekend moet zijn geworden. Hieraan doet volgens de rechtbank niet af dat de letterlijke lezing van de tekst van artikel 7 lid 8 tot een (achteraf gezien) merkwaardige uitkomst leidt en evenmin dat [geïntimeerden c.s.] niet op een eerder moment aanspraak op de vergoedingen hebben gemaakt. De rechtbank heeft er ten slotte nog op gewezen dat ook de gemeente niet steeds eenduidig in haar standpunt is geweest, getuige de e-mail van 4 december 2007 waarin de gemeente ook uitgaat van opeisbaarheid van de vergoedingen op het moment dat het bestemmingsplan niet op 1 juli 2008 onherroepelijk is, aldus de rechtbank. Dat daarmee slechts gedoeld zou zijn op de rentevergoeding van 4% acht de rechtbank niet geloofwaardig.

3.3.1.

De gemeente heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. De gemeente heeft geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen en tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geïntimeerden c.s.] Voorts heeft de gemeente gevorderd [geïntimeerden c.s.] te veroordelen tot terugbetaling van het door de gemeente ter uitvoering van het bestreden eindvonnis aan [geïntimeerden c.s.] betaalde bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 4 maart 2013, alsmede tot betaling van de proces- en nakosten van beide instanties met wettelijke rente.

3.3.2.

De eerste en de derde grief zijn gericht tegen de door de rechtbank aan artikel 7 lid 8 van de akte van levering gegeven uitleg. Met haar tweede grief maakt de gemeente bezwaar tegen het oordeel van rechtbank dat de gemeente niet heeft gesteld hoe haar bedoeling aan [geïntimeerden c.s.] ter kennis is gekomen en dat [geïntimeerden c.s.] de ambtelijke stukken waarnaar de gemeente verwijst immers niet kenden. Met de vierde grief voert de gemeente aan dat de rechtbank ten onrechte niet heeft beslist op het verweer van de gemeente dat de boete wordt gematigd tot nihil, zoals de billijkheid klaarblijkelijk vereist.

De grieven 1, 2 en 3; uitleg van artikel 7 lid 8 akte van levering.

3.4.1.

Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken.

3.4.2.

De gemeente heeft in de toelichting op deze grieven, samengevat, het volgende betoogd. De rechtbank heeft ten onrechte de zaak tekstueel afgedaan en onvoldoende op de ratio van de bepaling en de bedoeling van partijen acht geslagen. Uit de eerste volzin van artikel 7 lid 8 van de akte van levering (hierna: “het beding”) volgt dat aan twee voorwaarden moet worden voldaan voordat de in het beding genoemde bedragen verschuldigd worden, namelijk dat a) het bestemmingsplan op 1 juli 2008 niet onherroepelijk is
en b) dat de woningen niet kunnen worden gerealiseerd. Indien het bestemmingsplan na 1 juli 2008 onherroepelijk wordt hoeft de gemeente enkel de 4% rente over genoemde bedragen te betalen totdat het bestemmingsplan onherroepelijk wordt, aldus de gemeente. Volgens haar kan [geïntimeerden c.s.] gelet op artikel 6:92 BW niet zowel nakoming van het boetebeding als nakoming van de verplichting tot het realiseren van een onherroepelijk bestemmingsplan vorderen. [geïntimeerden c.s.] hebben niet aan de gemeente kenbaar gemaakt dat zij, indien er op 1 juli 2008 geen onherroepelijk bestemmingsplan zou zijn, een financieringsprobleem zouden hebben. De gemeente heeft door middel van de overgelegde processen-verbaal van voorlopig getuigenverhoor en de overige overgelegde schriftelijke stukken voldoende tegenbewijs geleverd. [geïntimeerden c.s.] wisten dat met het verstrekken van bouwbestemmingen beoogd werd te voorkomen dat geld uit de openbare kas zou moeten worden betaald. [geïntimeerden c.s.] hebben wel begrepen dat zij enkel op de vergoeding aanspraak konden maken indien duidelijk was dat de bouwbestemming definitief niet verleend zou kunnen worden. Dat was immers het karakter van de afgesproken garantie; dat alleen betaald zou worden indien geen bouwbestemmingen zouden worden gerealiseerd. Indien [geïntimeerden c.s.] de tekst van het beding anders zouden hebben opgevat, hadden zij dat voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst expliciet aan de gemeente kenbaar moeten maken. De gemeente zou nooit een fatale termijn als door [geïntimeerden c.s.] gesteld afspreken, omdat de gemeente geen invloed heeft op beslissingen door de provincie en de Raad van State, aldus de gemeente.

3.4.3.

[geïntimeerden c.s.] hebben, samengevat, het volgende aangevoerd.

De tekst van het beding is duidelijk en door de gemeente opgesteld. In het kader van de VIV-regeling dienden [geïntimeerden c.s.] vóór 31 december 2009 de stallen op de locaties [locatie 1] en [locatie 2] gesloopt te hebben, de nieuwe stallen op de nieuwe locatie gebouwd te hebben en de vergunningen geregeld te hebben. Terugrekenend vanaf die datum betekende dat voor [geïntimeerden c.s.] dat zij uiterlijk op 1 juli 2008 de financiering ter zake van de verplaatsing rond moesten hebben. Door het beding kregen [geïntimeerden c.s.] de zekerheid dat zij in een situatie waarin op 1 juli 2008 nog geen zekerheid omtrent definitieve bouwbestemmingen op de desbetreffende kavels zou bestaan, in ieder geval een aanspraak hadden jegens de gemeente ter hoogte van het afgesproken bedrag (totaal € 675.000,--), aldus [geïntimeerden c.s.] Dat betekende volgens hen niet dat zij onmiddellijk op die datum over het afgesproken bedrag zouden moeten kunnen beschikken, maar wel dat die aanspraak voldoende zekerheid gaf in het kader van een financiering door de bank. De gemeente wist dat [geïntimeerden c.s.] de datum 31 december 2009 moesten halen en ook dat de in het beding afgesproken datum 1 juli 2008 een harde datum was. De afgesproken vergoedingen zijn niet bedoeld om in de plaats te treden voor de waarde van kavels met bouwbestemming. Partijen hebben evenmin afgesproken dat een bepaald beleid van de gemeente het kader voor de door partijen te maken afspraken zou vormen. Integendeel, de gemeente had groot belang bij verplaatsing van het bedrijf van [geïntimeerden c.s.] en [geïntimeerden c.s.] waren in de positie om bepaalde voorwaarden te stellen, waaronder de voorwaarde dat indien op 1 juli 2008 er geen onherroepelijk bestemmingsplan was, de gemeente hoe dan ook de in het beding genoemde bedragen diende te betalen, aldus [geïntimeerden c.s.] Volgens hen is daarnaast de rentevergoeding van 4% opgenomen als vergoeding voor de inkomstenderving die zij door de vertraging zouden lijden. Uit de e-mail van (de heer [gemeenteambtenaar 1 van de gemeente] van) de gemeente van 4 december 2007 blijkt dat ook de gemeente ervan uitging dat de gemeente de vergoedingen was verschuldigd indien de bouwbestemmingen niet op 1 juli 2008 onherroepelijk zouden zijn. Het is niet geloofwaardig dat de gemeente aan [geïntimeerden c.s.] verzoekt om akkoord te gaan met opschorting van de afgesproken datum 1 juli 2008, indien in de ogen van de gemeente zij nadien enkel een rentevergoeding van 4% verschuldigd zou zijn. Het was volstrekt onduidelijk wanneer het moment zou aanbreken waarop definitief bekend zou zijn dat er geen bouwbestemmingen gerealiseerd zouden kunnen worden. In de uitleg van de gemeente zou het dan ook volstrekt onduidelijk zijn wanneer [geïntimeerden c.s.] aanspraak zouden kunnen maken op de in het beding opgenomen vergoedingen, terwijl [geïntimeerden c.s.] wel vast zaten aan in het kader van de VIV-regeling te halen deadlines op het gebied van verplaatsing en de financiering daarvan, aldus [geïntimeerden c.s.]

3.4.4.

Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen (zoals bijvoorbeeld in het geval van twee professionele partijen die een commercieel contract sluiten en over gedetailleerde bepalingen daarin hebben onderhandeld, bijgestaan door juridische adviseurs), kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht.

De vrijheid om in bepaalde gevallen als uitgangspunt groot gewicht toe te kennen aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de omstreden woorden van de overeenkomst, stelt de rechter in staat om, vooralsnog zonder een inhoudelijke beoordeling van de stellingen van partijen, te komen tot een voorshands gegeven oordeel aangaande de uitleg van de overeenkomst. Vervolgens dient de rechter te beoordelen of de partij die een andere uitleg van de overeenkomst verdedigt, voldoende heeft gesteld om tot (tegen)bewijs te worden toegelaten (Hoge Raad 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101; Lundiform/Mexx).

3.4.5.

In deze zaak staat vast dat de tekst van het beding is opgesteld door de gemeente en dat partijen niet omtrent die tekst hebben onderhandeld, met dien verstande dat de door de gemeente aanvankelijk opgenomen datum 1 november 2008, op verzoek van [geïntimeerden c.s.] is gewijzigd in 1 juli 2008 (r.o. 3.1.3). [geïntimeerden c.s.] zijn niet als professionele partij aan te merken in die zin dat er geen aanwijzingen zijn dat zij regelmatig commerciële contracten van deze soort afsluiten. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst waren zij niet voorzien van rechtskundige bijstand.

Hoewel de gemeente evenmin op één lijn kan worden gesteld met een professionele onderneming die regelmatig commerciële contracten afsluit, is de gemeente in ieder geval ten opzichte van [geïntimeerden c.s.] aan te merken als een partij die vaker commerciële contracten van deze soort afsluit. Aangenomen mag immers worden dat de gemeente in haar hoedanigheid van lokale overheid vaker met eigenaren van te verplaatsen of te onteigenen gronden onderhandelt en overeenkomsten sluit. Aanwijzingen daarvoor zijn ook te vinden in de (door de gemeente bij memorie van grieven overgelegde) verklaringen van de getuigen [getuige 1] en [getuige 2].

3.4.6.

Hoewel in dit geval dus geen sprake is van twee professionele partijen die, voorzien van juridische bijstand, onderhandeld hebben omtrent gedetailleerde bewoordingen in een overeenkomst, neemt het hof bij de uitleg van het beding de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis wel tot uitgangspunt. De hiervoor in r.o. 3.4.5 geschetste omstandigheden zijn daartoe redengevend.

3.4.7.

Die meest voor de hand liggende taalkundige betekenis is dat de gemeente aan [geïntimeerden c.s.] vergoedingen van € 300.000,-- en € 375.000,-- is verschuldigd, indien het in artikel 7 lid 7 bedoelde bestemmingsplan niet uiterlijk op 1 juli 2008 onherroepelijk is. De woorden “
en de onder dat artikel bedoelde woningen niet kunnen worden gerealiseerd” houden naar het (voorshandse) oordeel van het hof niet een tweede, cumulatief op te vatten voorwaarde in, maar zien op de datum 1 juli 2008. Taalkundig is dat de meest voor de hand liggende betekenis, aangezien in de daaropvolgende zin de situatie wordt geregeld dat het bestemmingsplan
na 1 juli 2008 onherroepelijk zou worden, in welk geval de gemeente volgens de letterlijke tekst eerdergenoemde vergoedingen (van € 300.000,-- en 375.000,--) is verschuldigd “
verhoogd (onderstreping door het hof)
met vier procent (4%) rente over de periode (…) ”. Anders gezegd: indien de woorden “
en de onder dat artikel bedoelde woningen niet kunnen worden gerealiseerd” een tweede, cumulatieve voorwaarde zouden inhouden in die zin dat de vergoedingen pas door de gemeente worden verschuldigd indien op 1 juli 2008 het bestemmingsplan niet onherroepelijk is en
bovendien vaststaat dat de woningen definitief niet kunnen worden gerealiseerd, zou de regeling in de daaropvolgende zin onbegrijpelijk worden. In de taalkundige betekenis van die zin is de gemeente de vergoedingen immers ook verschuldigd indien de woningen toch kunnen worden gerealiseerd, zij het dan krachtens een bestemmingsplanwijziging van na 1 juli 2008.

De meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van het beding strookt dus met de uitleg die [geïntimeerden c.s.] aan het beding geven.

3.4.8.

De gemeente heeft echter een andere uitleg bepleit en daartoe verschillende stellingen ingenomen en ook bewijs aangedragen door middel van getuigenverklaringen (in het kader van een voorlopig getuigenverhoor waarvan de processen-verbaal bij memorie van grieven zijn overgelegd) en schriftelijke stukken.

Uit de door de verschillende gemeenteambtenaren afgelegde verklaringen, waaronder de verklaring van de getuige [getuige 1] – ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst ambtenaar bij de gemeente en opsteller van de tekst van het beding (hierna: “[getuige 1]”) – en diverse ambtelijke stukken zijn naar het oordeel van het hof aanwijzingen te putten voor de bedoeling van de gemeente ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (en het passeren van de akte van levering), inhoudende – kort gezegd – dat [geïntimeerden c.s.] óf de gewenste bouwbestemming zouden verkrijgen óf genoemde vergoedingen.

3.4.9.

Voorts heeft de gemeente gewezen op een aantal feiten en omstandigheden, die volgens de gemeente er op duiden dat ook [geïntimeerden c.s.] van die bedoeling (óf bouwbestemming óf vergoeding) zijn uitgegaan. De gemeente heeft in dit verband gewezen op het feit dat [geïntimeerden c.s.] na 1 juli 2008 aanvankelijk niet de vergoedingen hebben geclaimd, dat [geïntimeerde 3] pas op 22 december 2010 aan de gemeente te kennen gaf het bedrag van € 300.000,-- voor de [locatie 2] te willen ontvangen en op een aantal e-mailberichten van de adviseur van [geïntimeerden c.s.], [adviseur van geintimeerden c.s.] (hierna: “[adviseur van geintimeerden c.s.]”).

3.4.10.

Voor deze feiten en omstandigheden hebben [geïntimeerden c.s.] naar het oordeel van het hof een afdoende verklaring gegeven. [geïntimeerden c.s.] hebben zowel bij gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor (waar [geïntimeerde 1]. en [geïntimeerde 3] als getuigen zijn gehoord) als van het pleidooi in hoger beroep verklaard dat zij verwachtten dat de gemeente niet blij zou zijn als zij de boete zouden claimen, dat zij beducht waren voor verstoring van het proces waarin zij met de gemeente zaten en zij zo spoedig mogelijk over bouwkavels wilden beschikken en dat zij bovendien in beslag werden genomen door de plotselinge intrekking van varkensrechten gekoppeld aan het bedrijf van [geïntimeerden c.s.] in [vestigingsplaats]. Dat [geïntimeerde 3] op 22 december 2010 aangaf de € 300.000,-- van de [locatie 2] te willen ontvangen had ermee te maken dat partijen bij die gelegenheid over die locatie overleg voerden, dat toen bijna vier jaar na het sluiten van de koopovereenkomst het bestemmingsplan ten aanzien van deze locatie nog steeds niet was gewijzigd en er toen een gegadigde was voor het gehele perceel met daarop de reeds vergunde bedrijfswoning (akte [geïntimeerden c.s.] dd. 14 november 2012 en [geïntimeerde 3] bij pleidooi in hoger beroep).

Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde 3] over de formuleringen door [adviseur van geintimeerden c.s.] in de e-mails van 5 december 2008 aan de heer [gemeenteambtenaar 1 van de gemeente] van de gemeente (hierna: “[gemeenteambtenaar 1 van de gemeente]”) (“
hoe denkt de gemeente de vertraging die ontstaan is “op te lossen” richting [geïntimeerde 1] ”) en 12 december 2008 (“
Met betrekking tot de termijnen van bestemmingsplan. In de overeenkomst is een termijn opgenomen als resultaatsverplichting. Deze termijn is niet gehaald en hierdoor heeft [geïntimeerde 1] schade geleden. Mijn idee is om tot een oplossing te komen zonder elkaar “aan te moeten spreken” ) gezegd, dat [adviseur van geintimeerden c.s.] zo op eigen initiatief met de gemeente correspondeerde en daarbij niet precies voor ogen zal hebben gehad wat partijen precies hadden afgesproken.

Naar aanleiding van een door [adviseur van geintimeerden c.s.] in augustus 2009 opgesteld concept voor een nadere overeenkomst waarin is opgenomen “
[geïntimeerde 1] zal de vergoeding zoals opgenomen in verband met het eventueel niet kunnen realiseren van de woning aan de [locatie 2] pas ontvangen uiterlijk 1 oktober 2010 ” heeft [adviseur van geintimeerden c.s.] als getuige verklaard dat hij bij het opstellen van dat concept de oorspronkelijke overeenkomst van 2006 er niet bij had, dat hij het concept mailde aan de gemeente en aan [geïntimeerde 1] en dat laatstgenoemde hem toen heeft laten weten dat het niet klopte, dat het concept op een vrijdagmiddag naar aanleiding van een telefoontje is opgesteld en als praatstuk moest dienen en dat het daarom niet zo zorgvuldig in elkaar is gezet.

Naar het oordeel van hof overtuigen deze verklaringen, in het licht van de overigens besproken omstandigheden, voldoende. Weliswaar kunnen formuleringen door de adviseur van [geïntimeerden c.s.] in beginsel aan [geïntimeerden c.s.] worden toegerekend, maar gelet op (het overtuigende karakter van) voornoemde verklaringen zijn die formuleringen van [adviseur van geintimeerden c.s.] en voorts het gedurende langere tijd niet claimen van de vergoedingen van onvoldoende gewicht om aan te nemen dat [geïntimeerden c.s.] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst het beding interpreteerde als thans door de gemeente bepleit.

3.4.11.

Daarbij komt dat het verweer van [geïntimeerden c.s.], zoals hiervoor in r.o. 3.4.3 verkort weergegeven, dat en waarom het voor hen van groot belang was dat zij uiterlijk op 1 juli 2008 zekerheid hadden dat op de vrijkomende locaties woningen konden worden gerealiseerd en dat in het geval die zekerheid er niet op die datum zou zijn, zij in ieder geval een aanspraak jegens de gemeente ten bedrage van de afgesproken vergoedingen zouden hebben, niet onaannemelijk voorkomt en bovendien wordt onderbouwd door de getuigenverklaringen van [geïntimeerde 1]., [geïntimeerde 3] en [adviseur van geintimeerden c.s.]. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat door de gemeente niet, althans niet voldoende gemotiveerd, is betwist dat [geïntimeerden c.s.] te maken hadden met een in het kader van de VIV-regeling gestelde deadline en dat dit ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bij de gemeente bekend was.

De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat [geïntimeerden c.s.] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst het beding hebben begrepen in de door hen bepleite zin.

3.4.12.

Het enkele feit dat die uitleg tot het op het eerste gezicht bevreemdende resultaat zou leiden dat [geïntimeerden c.s.] een hoger bedrag zouden ontvangen als de bouwbestemmingen na 1 juli 2008 onherroepelijk zouden worden dan als op die datum vast zou staan dat die bouwbestemmingen definitief zouden uitblijven, leidt niet tot een andere conclusie. [geïntimeerden c.s.] hebben gesteld dat beide partijen er bij het aangaan van de overeenkomst vanuit gingen dat het goed zou komen met die bestemmingen vóór 1 juli 2008. Voor de juistheid van die stelling voor zover het de verwachting van de gemeente betreft is een aanwijzing te lezen in de verklaring van de getuige [getuige 2], de wethouder van de gemeente die met [geïntimeerden c.s.] de onderhandelingen voerde omtrent de verplaatsing van hun varkensbedrijf. Verder komt, zoals hiervoor overwogen, het verweer van [geïntimeerden c.s.] dat zij op 1 juli 2008 bij gebreke van de vereiste bestemmingen op dat moment een groot belang hadden bij dan wel in ieder geval een aanspraak op een substantiële vergoeding, niet onaannemelijk voor. In dat licht is het gezichtspunt dat, bij gebreke van een onherroepelijk bestemmingsplan op 1 juli 2008, de gemeente in ieder geval een bedrag van € 675.000,-- verschuldigd zou zijn maar daarnaast verplicht bleef zich in te spannen om de vereiste bestemming te realiseren en dat over de vertraging na 1 juli 2008 over die vergoedingen tevens een rente betaald zou worden, niet onbegrijpelijk. In ieder geval is dat resultaat van de door [geïntimeerden c.s.] voorgestane uitleg niet zodanig onbegrijpelijk, dat dat tot het oordeel zou moeten leiden dat [geïntimeerden c.s.] hadden moeten begrijpen dat de gemeente iets anders voor ogen stond.

In de door de gemeente voorgestane uitleg zou overigens evenzeer op het eerste gezicht bevreemdend zijn dat de verplichting van de gemeente om een bedrag van € 675.000,-- aan [geïntimeerden c.s.] uit te keren gekoppeld zou zijn aan een niet te bepalen moment. Onbestreden is immers dat het in december 2006 niet bekend was of de bouwbestemmingen er
niet zouden komen (partijen gingen van het tegendeel uit), en evenmin op welk moment zeker zou zijn dat de gewenste bouwbestemmingen definitief niet zouden kunnen worden gerealiseerd.

3.4.13.

Voor wat betreft de kenbaarheid over en weer van de wederzijdse opvattingen van partijen, overweegt het hof het volgende. Anders dan de gemeente heeft aangevoerd brengt het feit dat [geïntimeerden c.s.] misschien niet heel expliciet hun financieringsbelang hebben uitgesproken, niet mee dat zij niet van de door hen bepleite uitleg mochten uitgaan. De gemeente was er wel mee bekend dat [geïntimeerden c.s.] belang hadden bij duidelijkheid op uiterlijk 1 juli 2008 in verband met de in het kader van de VIV-regeling gestelde deadline. Van belang is voorts dat de tekst van het beding door de gemeente is opgesteld, dat [geïntimeerden c.s.] de datum 1 november 2008 heeft gewijzigd in 1 juli 2008 en dat de gemeente die wijziging heeft geaccepteerd. De gemeente heeft kennelijk niet aan [geïntimeerden c.s.] de achtergrond van die wijziging gevraagd. Voor [geïntimeerden c.s.] bestond er geen aanleiding om te onderzoeken of de gemeente hetzelfde bedoelde als [geïntimeerden c.s.], nu zij van de gemeente een concept ter ondertekening voorgelegd kregen waarvan de tekst beantwoordde aan hun bedoeling.

De door de gemeente gestelde bekendheid bij [geïntimeerden c.s.] met het gemeentelijk beleid om bij te dragen door middel van planologische medewerking en niet door middel van betaling van vergoedingen werpt evenmin een ander licht op de zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden c.s.] destijds niet beschikten over de ambtelijke stukken waarin dat beleid werd genoemd. Verder betekent het enkele feit dat in 2004 en 2005 door de gemeente met [geïntimeerden c.s.] is gesproken over dat beleid, niet dat de uiteindelijk (ruim een jaar later) door partijen gemaakte afspraken hoofdzakelijk in het kader van dat beleid zouden moeten worden gezien en uitgelegd. Daarvoor is meer nodig, temeer nu [geïntimeerden c.s.] onbetwist hebben gesteld dat zij tijdens de onderhandelingen altijd te kennen hebben gegeven geen genoegen te nemen met de enkele inspanningsverplichting van de gemeente tot planologische medewerking. Ook is als niet betwist, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, komen vast te staan dat de door de gemeente met [geïntimeerden c.s.] gesloten overeenkomst een bijzonder geval was, in die zin dat de gemeente akkoord is gegaan met een financiële garantstelling, dat die hoger is dan de door de gemeente aanvankelijk gemaximeerde € 400.000,--, dat afspraken zijn gemaakt omtrent veel grotere bouwkavels dan in het kader van de VIV-regeling gebruikelijk waren en omtrent vijf woningen in plaats van slechts één zoals gebruikelijk en dat [geïntimeerden c.s.] zelf de bouwkavels zouden gaan verkopen in plaats van dat de gemeente die kavels opkoopt en verder exploiteert. Uit het door de gemeente zelf aangehaalde ambtelijk advies van 25 oktober 2005 - dus van ruim een jaar vóór de totstandkoming van de overeenkomst - blijkt bovendien dat [geïntimeerden c.s.] toen al aangaven niet akkoord te gaan met kennelijk tot dan toe door de gemeente gehanteerde uitgangspunten (“
Doorgaans stellen wij op basis van ervaringscijfers dat 20 % boven de gecorrigeerde vervangingswaarde nodig is voor verplaatsing. [geïntimeerde 1] accepteert dit niet en stelt dat het bedrag veel hoger is. ”)

3.4.14.

Anders dan de gemeente heeft aangevoerd, staat artikel 6:92 lid 1 BW niet aan het aannemen van de door [geïntimeerden c.s.] gestelde uitleg in de weg. Dit artikel, dat (overigens als regelend recht) voorschrijft dat de schuldeiser geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding is verbonden, heeft betrekking op door partijen afgesproken
boete bedingen. [geïntimeerden c.s.] hebben aangevoerd dat de in het beding opgenomen vergoedingen geen werkelijke
boete bedingen zijn, welk verweer slaagt. Het hof gaat hierna (r.o. 3.5.3), bij de bespreking van grief 4, nader op dit punt in.

3.4.15.

Ten slotte neemt het hof in aanmerking de e-mail van [gemeenteambtenaar 1 van de gemeente] van 4 december 2007 waarin [gemeenteambtenaar 1 van de gemeente] aan [adviseur van geintimeerden c.s.] en met cc. aan [getuige 1] (van wiens hand de tekst van het beding is; r.o. 3.4.8) onder meer schrijft:

“
In de op 6 december 2006 gesloten overeenkomst is onder artikel 12 lid 8 een boeteclausule opgenomen waarin staat dat er uiterlijk 1 juli 2008 de realisering van de woningen onherroepelijk moet zijn. Deze planning is (…) niet haalbaar. Hierdoor heb ik aan de familie [familie] gevraagd of zij bereid zijn deze datum schriftelijk op te schorten naar een later tijdstip en af te zien van het innen van de boeteclausule tot een nader overeen te komen datum. ”

De verklaringen van [gemeenteambtenaar 1 van de gemeente] en [getuige 1] dat hiermee enkel wordt gedoeld op de in het beding opgenomen rentevergoeding, overtuigt niet. Die bedoeling strookt niet met de tekst van de e-mail en [geïntimeerden c.s.] hebben terecht opgemerkt dat het niet voor de hand lijkt te liggen dat de gemeente deze poging doet indien het enkel om de rentevergoeding zou gaan.

3.4.16.

Op vorenstaande, in onderlinge samenhang te beschouwen gronden, is het hof van oordeel dat moet worden uitgegaan van de door [geïntimeerden c.s.] bepleite uitleg en dat het daartegen door de gemeente ingebrachte tegenbewijs onvoldoende is voor een andere uitkomst.

3.4.17.

De gemeente heeft in de onderhavige procedure aangeboden nader bewijs te leveren door het horen van de gemeenteambtenaren [gemeenteambtenaar 2 van de gemeente] en [gemeenteambtenaar 3 van de gemeente] omtrent haar stellingen:

- dat [gemeenteambtenaar 2 van de gemeente] met [geïntimeerden c.s.] heeft besproken dat planologische goedkeuring voor de beoogde woningbouw niet zeker was, dat aanvankelijk aan de orde was geweest dat hieromtrent een ontbindende voorwaarde zou worden opgenomen maar dat [geïntimeerde 1] vervolgens een garantstelling heeft verlangd waarmee van de zijde van de gemeente in de onderhandelingen is ingestemd;

- dat [gemeenteambtenaar 2 van de gemeente] en [gemeenteambtenaar 3 van de gemeente] aan [geïntimeerde 3] en [adviseur van geintimeerden c.s.] op 24 maart 2005 hebben uitgelegd hoe het toekomstig planologisch beleid eruit komt te zien;

en voorts omtrent de authenticiteit van de overgelegde aantekeningen van [gemeenteambtenaar 2 van de gemeente].

3.4.18.

Deze stellingen kunnen echter, indien bewezen, niet tot een ander oordeel leiden. Het hof verwijst kortheidshalve naar de overwegingen r.o. 3.4.4 tot en met 3.4.15.

Voor wat betreft de overgelegde aantekeningen van [gemeenteambtenaar 2 van de gemeente] merkt het hof meer in het bijzonder op dat de authenticiteit daarvan niet is betwist en dat de inhoud ervan evenmin tot een ander oordeel leidt.

(Nadere) bewijslevering is dan ook niet aan de orde.

3.4.19.

De grieven 1, 2 en 3 slagen niet.

Grief 4

3.5.1.

Met de grief wordt terecht aan de orde gesteld dat de rechtbank heeft nagelaten te beslissen op het beroep van de gemeente op matiging van de boete tot nihil op grond van de billijkheid. Dat leidt echter niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen. Daartoe overweegt het hof het volgende.

3.5.2.

[geïntimeerden c.s.] hebben aangevoerd dat het beding niet over een boete rept maar over een vergoeding en dat er geen sprake is van een boete, omdat een boete een tekortkoming veronderstelt en van een tekortkoming geen sprake is indien er op 1 juli 2008 geen onherroepelijk bestemmingsplan is ondanks nakoming door de gemeente van haar inspanningsverplichting ter zake.

3.5.3.

Het hof oordeelt als volgt. Artikel 6:91 BW houdt in dat als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, (ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan).

Het betoog van [geïntimeerden c.s.] dat de in het beding opgenomen vergoedingen geen boetes in deze zin betreffen omdat zij niet aan een tekortkoming van de gemeente zijn gekoppeld, snijdt naar het oordeel van het hof dan ook hout. Het beroep op matiging van de gemeente strandt dan reeds op het feit dat de in het geding zijnde vergoedingen geen boetes betreffen.

3.5.4.

Maar ook indien de vergoedingen wel als boete zouden moeten worden gekwalificeerd, slaagt het beroep op matiging niet. Matiging is alleen aan de orde indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 lid 1 BW), dat wil zeggen als toepassing van het beding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hetgeen de gemeente in dit verband heeft aangevoerd, kort gezegd dat zich geen schadelijke gevolgen vanwege een liquiditeitstekort c.q. het gemis van de bouwlocatie aan de [locatie 2] kunnen hebben voorgedaan, dat [geïntimeerden c.s.] niet gerechtvaardigd erop mochten vertrouwen dat de gemeente een liquiditeitsprobleem wilde dekken, dat de gemeente zich niet realiseerde welke strekking [geïntimeerden c.s.] aan het beding toekenden en dat [geïntimeerden c.s.] door én de vergoedingen te incasseren en uiteindelijk te beschikken over de bouwbestemmingen veel meer krijgen dan andere verplaatsers en dat [geïntimeerden c.s.] niet op zo’n uitkomst mochten vertrouwen, is onvoldoende om als “
buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat ” te worden aangemerkt. De overigens, nog afgezien van het gemotiveerde verweer van [geïntimeerden c.s.] dat deze financiële uitkomst in het geheel niet opweegt tegen het door [geïntimeerden c.s.] door de hele gang van zaken rond de verplaatsing geleden nadeel, in essentie door de gemeente voor matiging aangedragen argumenten (kort gezegd, wat [geïntimeerden c.s.] mocht verwachten) zijn reeds hiervoor in het kader van de uitleg van het beding besproken en verworpen.

Grief 4 slaagt evenmin.

3.6.

De slotsom is dat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] gevallen proceskosten (inclusief de kosten van het voorlopig getuigenverhoor) worden veroordeeld, .

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] worden begroot op € 1.573,-- aan verschotten en op € 17.527,50 aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.H.A. Venner-Lijten, M.A. Wabeke en H. Struik en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 maart 2015.

griffier rolraadsheer