Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00907
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van
1 augustus 2014, nummer AWB 13/6859, in het geding tussen
1 augustus 2014, nummer AWB 13/6859, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden WOZ-beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 14 te [vestigingsplaats] (hierna: het kantoor) per de waardepeildatum 1 januari 2012 is vastgesteld op € 1.663.000 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 (hierna: de WOZ-beschikking). De WOZ-beschikking is in één geschrift vervat met de aan belanghebbende ter zake van het feitelijke gebruik van het kantoor opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag ozb). Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 318.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard,
1.3.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 493. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 27 augustus 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord mevrouw [A] , verbonden aan [B] te [vestigingsplaats] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] , taxateur onroerende zaken van de gemeente Middelburg.
1.5.
Belanghebbende heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat het juist is dat het aantal vierkante meters vloeroppervlak van het kantoor tot op heden niet ter discussie heeft gestaan (totaal 1.375 m2 ) en dat zij in haar pleitnota (onderdeel 7 en 8) voor het eerst met andere cijfers komt. Op de onder 4.1 vermelde gronden heeft het Hof de grief over het aantal vierkante meters vloeroppervlak tardief verklaard.
1.6.
De Heffingsambtenaar heeft eveneens een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Hij heeft daarbij een bijlage overgelegd (“Gegevens verhuur [a-straat] 225 Verhuurd per 2014”) die ook al is overgelegd als bijlage 1 bij zijn verweerschrift in hoger beroep.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Het kantoor bestaat uit een betonnen hoofddraagconstructie met opgemetselde gevels en is omstreeks 1994 gebouwd. Het kantoor omvat drie bouwlagen met een totale bedrijfsoppervlakte van 1.375 m2 (440 m2 op de begane grond, 440 m2 op de eerste verdieping en 495 m2 op de tweede verdieping).
Het kantoor is gelegen in het geldende bestemmingsplan [D] en wordt volledig gebruikt als kantoorruimte. Belanghebbende is gebruiker van het kantoor. Het kantoor is eigendom van [E] B.V. Deze vennootschap is een zustervennootschap van belanghebbende.
Het kantoor is gelegen in het geldende bestemmingsplan [D] en wordt volledig gebruikt als kantoorruimte. Belanghebbende is gebruiker van het kantoor. Het kantoor is eigendom van [E] B.V. Deze vennootschap is een zustervennootschap van belanghebbende.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 februari 2014 door de heer [C] , voornoemd, die de waarde van het kantoor per 1 januari 2012 heeft getaxeerd op een bedrag van
€ 1.663.000.
€ 1.663.000.
2.2.1.
Naast gegevens en beeldmateriaal van het kantoor, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [a-straat] 4 te [vestigingsplaats]
- [a-straat] 10 te [vestigingsplaats]
- [a-straat] 16 te [vestigingsplaats]
- [b-straat] 5 te [vestigingsplaats]
- [c-straat] 37 te [vestigingsplaats]
- [d-straat] 30 te [vestigingsplaats] .
2.2.2.
In onderdeel 3 van het taxatierapport is een schema opgenomen van de gerealiseerde huurprijzen per m2 op 1 januari 2012 van een aantal objecten. Dit schema ziet er als volgt uit:
Adres
Huurwaarde
Bruto vloeropp.
Huurprijs per m2
[a-straat] 16
€ 176.000,--
1375 m2
€ 128.00
[a-straat] 18
€ 22.000,--
156 m2
€ 157.00
[a-straat] 18 B
€ 21907
156 m2
€ 127.00
[a-straat] 6
€ 220.988
1442 m2
€ 153.25
[a-straat] 8
€ 176.000
1080 m2
€ 162.96
[a-straat] 10
€ 209.000
1600 m2
€ 130.63
[a-straat] 4
€ 164.392
1360 m2
€ 120,88
[a-straat] 4
€ 101.443
725 m2
€ 139.92,--
De in dit schema genoemde huurprijzen zijn daadwerkelijke huurprijzen die per 1 januari 2012 werden betaald. Het betreft huurovereenkomsten uit de periode 2007 tot en met 2012, met automatische verlenging van 5 of 10 jaar en gebruikelijke indexatie van de huurprijzen.
2.2.3.
In onderdelen 8 en 9 van het taxatierapport worden respectievelijk de minimale- en maximale kapitalisatiefactorberekeningen uiteengezet die zijn opgebouwd conform de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor en die uiteindelijk resulteren in een gehanteerde kapitalisatiefactor van 10. Voor het structurele leegstandsrisico is gerekend met het maximumpercentage van 5 uit de genoemde Taxatiewijzer.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van het kantoor per 1 januari 2012 vastgesteld op (afgerond) € 1.663.000, gespecificeerd als volgt:
oppervlakte
Huurwaarde
basis
differentiatie
Kap factor
Economische waarde
Begane grond
440
€ 135
100%
10
€ 594.000
1e verdieping
440
€ 135
90%
10
€ 534.600
2e verdieping
495
€ 135
80%
10
€ 534.600
Totaal
€ 1.663.200
2.4.
Belanghebbende heeft zich ter ondersteuning van haar standpunt onder meer beroepen op een door haar bij haar bezwaarschrift overgelegde rapportage van [F] B.V., Vastgoedconsultants en makelaars te [G] , getiteld: Sprekende Cijfers, Kantorenmarkten 2012, met het thema: Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde.
2.5.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport in het geding gebracht.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor het kantoor per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde WOZ-waarde van € 1.663.000 te hoog is.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Belanghebbende meent dat de waarde van het kantoor lager moet worden vastgesteld en bepleit ter zitting een waarde van € 695.520. De Heffingsambtenaar daarentegen meent dat de waarde van het kantoor terecht is vastgesteld op een bedrag van € 1.663.000.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van haar hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op het bezwaarschrift en vermindering van de WOZ-beschikking naar een waarde van € 695.520 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Vooraf
4.1.
Zoals vermeld onder 1.5 heeft belanghebbende voor het eerst ter zitting van het Hof het aantal vierkante meters vloeroppervlak van het kantoor ter discussie gesteld. De Heffingsambtenaar heeft daarop uitdrukkelijk verklaard dat hij zich geschaad voelt in zijn verdediging door het ter zitting inbrengen van deze nieuwe grief. Daarnaast heeft hij betwist dat het aantal vierkante meters anders is dan de door hem in zijn taxatierapport gehanteerde vierkante meters. Wat van dit laatste ook zij, het Hof is van oordeel dat belanghebbende te laat is met deze voor het eerst ter zitting ingebrachte grief. Deze grief had in een veel eerder stadium naar voren kunnen worden gebracht. De Heffingsambtenaar is door het in een zo laat stadium inbrengen van deze grief, geschaad in zijn verdediging. Het Hof verklaart die grief daarom tardief.
Ten aanzien van het geschil
4.2.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2012 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.4.
Zowel de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde als de door belanghebbende verdedigde waarde is bepaald met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurprijs (bruto huurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Naar het oordeel van het Hof is dit voor een object als het onderhavige een bruikbare methode.
4.5.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van het kantoor, beroept zich op een taxatierapport opgemaakt op 26 februari 2014 door de heer [C] die de waarde van het kantoor per 1 januari 2012 heeft getaxeerd op een bedrag van € 1.663.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van het kantoor, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van de onder 2.2.1 genoemde vergelijkingsobjecten, een schema van de gerealiseerde huurprijzen per m2 op 1 januari 2012 van de onder 2.2.2 genoemde objecten en de onder 2.2.3 genoemde berekeningen van de minimale- en maximale kapitalisatiefactor. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar het taxatierapport nader toegelicht.
4.6.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van het kantoor per 1 januari 2012 vastgesteld op (afgerond) € 1.663.000 conform de onder 2.3 weergegeven specificatie. Hierbij is naar het oordeel van het Hof terecht uitgegaan van een gemiddelde huurprijs van € 121 per m2. Het naastgelegen kantoorpand [a-straat] 16, met nagenoeg dezelfde oppervlakte en verdiepingenindeling, wordt immers verhuurd voor € 176.000 per jaar ofwel € 128 per m2. Van andere kantoorpanden in de nabijheid van het kantoor zijn bovendien gerealiseerde huurprijzen bekend (onderdeel 2.2.2) die variëren van € 120,88 tot en met 162,96 per m2. Ook de juistheid van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 (onderdeel 2.2.3) acht het Hof voldoende onderbouwd, temeer nu voor het structurele leegstandsrisico het maximumpercentage van 5 uit de Taxatiewijzer is gehanteerd. De Heffingsambtenaar heeft daarnaast ter zitting gesteld dat in zijn berekeningen van de kapitalisatiefactor geen rekening hoeft te worden gehouden met kosten in verband met bijzondere leegstand (zoals incentives in de vorm van kortingen op de huurprijs en/of een huurvrije periode), omdat dergelijke kosten in 2012 bij de door hem onder 2.2.2 genoemde objecten (nog) niet speelden. Belanghebbende heeft deze stelling naar het oordeel van het Hof onvoldoende weersproken en het Hof gaat daarom uit van de juistheid daarvan. Het door belanghebbende overgelegde rapport van [F] (zie 2.4) is in dit verband te algemeen en niet toegesneden op de situatie in de regio [vestigingsplaats] .
4.7.
Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de door belanghebbende aangevoerde verkoop van het kantoor [a-straat] 20 te [vestigingsplaats] geen geschikt gegeven is om de waarde van het kantoor uit af te leiden. Dit pand is immers in 2013 verkocht bij openbare inschrijving en verkeerde ten tijde van de verkoop in een slechte staat van onderhoud.
Noch de door belanghebbende in haar pleitnota gestelde huurwaarde van € 60 per m2, noch de bepleite kapitalisatiefactor van 9 is met concrete gegevens onderbouwd. Verder is de door belanghebbende ingebrachte rapportage van [F] niet toegespitst op de concrete situatie van het onderhavige kantoor en het Hof acht het daarom te algemeen van aard om als bewijs te kunnen dienen voor de stelling dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is
Noch de door belanghebbende in haar pleitnota gestelde huurwaarde van € 60 per m2, noch de bepleite kapitalisatiefactor van 9 is met concrete gegevens onderbouwd. Verder is de door belanghebbende ingebrachte rapportage van [F] niet toegespitst op de concrete situatie van het onderhavige kantoor en het Hof acht het daarom te algemeen van aard om als bewijs te kunnen dienen voor de stelling dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is
4.8.
Gelet op het onder 4.4 tot en met 4.7 overwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting geslaagd is in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.663.000 per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is.
Slotsom
4.9.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 29 oktober 2015 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.C. van der Vegt en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.