Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Derde meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 10/00242
Uitspraak op het hoger beroep van
de Heffingsambtenaar van de gemeente Y,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 19 februari 2010, nummer AWB 09/1215 in het geding tussen
de Heffingsambtenaar,
en
X, wonende te Y
hierna: belanghebbende,
betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslagen onroerende zaakbelastingen.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 18, te Y, (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 is vastgesteld op een bedrag van € 716.000. Tegelijkertijd zijn aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak de aanslagen in de onroerende zaakbelastingen over het jaar 2008 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikking. Nadat tegen deze beschikking en deze aanslagen bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag onroerende zaakbelastingen eigenaren gehandhaafd en de aanslag onroerende zaakbelastingen gebruikers verminderd.
1.2. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.
1.3. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 636.000, de aanslagen onroerende zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 18,15 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht zal vergoeden.
1.4. De Heffingsambtenaar heeft hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 27 mei 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.7. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
1.9. Bij op 19 juni, 26 juni, 17 juli, 24 juli, 7 augustus en 14 augustus 2011 bij het Hof ontvangen faxen van belanghebbende heeft deze nader gereageerd op hetgeen ter zitting is voorgevallen. Het Hof heeft deze faxen opgevat als een verzoek om heropening van het onderzoek als bedoeld in artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Op de onder 4.1 vermelde gronden heeft het Hof dit verzoek afgewezen.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning.
2.2 De onroerende zaak meet een oppervlakte van 490.742 m². Bij de waardebepaling is door de Heffingsambtenaar 483.776 m², waaronder 800 m² erfverharding, opgenomen in de cultuurgrondvrijstelling. De resterende oppervlakte, groot 6.966 m², bestaat uit ondergrond woning 416 m², ondergrond kassen 1.050 m² en grond niet-woning 5.500 m².
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met berging, drie werktuigbergingen, kassen en een ondergrondse bewaarplaats.
2.3. De woning en een van de werktuigbergingen stammen uit 1750. Vanwege de matige staat van onderhoud van de uit 1750 stammende werktuigberging is de verzekeraar van belanghebbende, ZLM verzekeringen, per 1 juli 2009 niet meer bereid dit object tegen brand- en stormschade te verzekeren.
2.4. De woning is in 1994 aan de buitenkant gerenoveerd.
2.5. De onroerende zaak is gelegen in de buurt van het industrieterrein Y. Nabij de onroerende zaak is een tweede industrieterrein gepland.
2.6. Op ongeveer 150 meter van de bedrijfswoning bevindt zich een hoogspanningsmast. Op ongeveer 40 meter van de woning is een hoogspanningslijn gepland.
2.7. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatieverslag overgelegd, opgemaakt op 29 juli 2009 door B, WOZ-gediplomeerd registertaxateur, verbonden aan C b.v. te D.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op een bedrag van € 716.000. Belanghebbende heeft geen conclusie uitgesproken omtrent de waarde van de onroerende zaak. Alhoewel belanghebbende geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, en de waarde derhalve niet lager kan worden vastgesteld dan de door de Rechtbank vastgestelde waarde, veronderstelt het Hof dat belanghebbende nog steeds concludeert tot een waarde van nihil, dit zijnde de waarde die hij bij de Rechtbank heeft verdedigd.
4. Gronden
Vooraf
4.1. Zoals vermeld onder 1.9 heeft belanghebbende verzocht om heropening van het onderzoek als bedoeld in artikel 8:68 van Pro de Awb. In de verzoeken zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd die nopen tot de conclusie dat het onderzoek onvolledig is geweest. De verzoeken om heropening worden dan ook afgewezen. De onder 1.9 vermelde faxen zullen niet tot de gedingstukken worden gerekend en overigens door het Hof verder buiten beschouwing worden gelaten.
Ten aanzien van het geschil
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.3. Tussen partijen is in geschil hoeveel grond kan worden opgenomen in de cultuurgrondvrijstelling.
Belanghebbende verdedigt het standpunt dat van de in 2.2 vermelde resterende oppervlakte van 6.966 m² een deel, groot 800 m², additioneel dient te worden opgenomen in de cultuurgrondvrijstelling. Genoemd deel ziet op een strook grond van 800 m², welke in gebruik is voor het lossen van suikerbieten. De Heffingsambtenaar betoogt dat genoemde strook niet kan worden opgenomen in de cultuurgrondvrijstelling. Voorts neemt hij bij nader inzien het standpunt in dat de erfverharding, eveneens groot 800 m², bij de waardering van de onroerende zaak ten onrechte in de cultuurgrondvrijstelling is opgenomen.
4.4. Blijkens vaste jurisprudentie is de cultuurgronduitzondering slechts van toepassing indien de grond primair de functie heeft gewassen te voeden en te doen groeien ten behoeve van de land- of bosbouw (onder andere Hoge Raad 24 september 1997, nr. 31 953, onder meer gepubliceerd in BNB 1997/378). Naar het oordeel van het Hof kan hieronder niet worden begrepen de grond die dient tot erfverharding en de grond die in gebruik is voor het lossen van suikerbieten. Gelet hierop is het gelijk op dit punt aan de Heffingsambtenaar en bedraagt de resterende oppervlakte (de niet in de cultuurvrijstelling opgenomen grond) 7.766 m².
4.5. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het in 2.7 vermelde taxatieverslag. In dit taxatieverslag zijn referentieobjecten met verkoopdatum en verkoopprijs opgenomen. Van de onroerende zaak en de referentieobjecten is beeldmateriaal opgenomen, alsmede, gerubriceerd in een matrix per peildatum 1 januari 2007, bouwjaar, oppervlaktematen, inhoudsmaten, soort object, bijgebouwen, kwalificaties van: soort object, ligging, uitstraling, bouwkwaliteit en staat van onderhoud. Als bijlagen zijn bijgevoegd pagina's uit de 'Taxatiewijzer en kengetallen, deel 20B, Agrarische gebouwde deelobjecten, Waardepeildatum 1 januari 2007', grondwaardetabellen en een 'Meting erf'.
Zowel de referentieobjecten als de onroerende zaak zijn gewaardeerd met behulp van de taxatiewijzer. De aldus voor de referentieobjecten bepaalde waarden liggen in lijn met de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopwaarden. De waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007 is door de Heffingsambtenaar bepaald op € 716.000.
4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met overlegging van het taxatieverslag met bijlagen en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Daarbij is, zoals hierna zal worden uiteengezet, onvoldoende rekening gehouden met bepaalde door belanghebbende aangevoerde waardedrukkende factoren.
4.7. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de komst van het tweede industrieterrein, onder meer ervan uitgaande dat de beslissingen met betrekking tot de daadwerkelijke realisatie daarvan eerst na 1 januari 2008 zijn genomen. Belanghebbende heeft dit gemotiveerd betwist en het Hof ervan overtuigd dat de komst van het tweede industrieterrein reeds op de peildatum 1 januari 2007 vaststond. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat de komst van het tweede industrieterrein een waardedrukkende invloed zal hebben op de onroerende zaak, zij het dat die invloed zich beperkt tot de waarde van de bedrijfswoning. Door geen rekening te houden met deze waardedrukkende factor is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld.
4.8. Bij het bepalen van de waarde van de bedrijfswoning, stammende uit 1750, is de Heffingsambtenaar uitgegaan van het kengetal behorende bij objecten die ouder zijn dan 1937, en is de staat van onderhoud gekwalificeerd als 'voldoende' tot 'goed'. Belanghebbende heeft in het bijzonder de staat van onderhoud van het interieur gemotiveerd betwist, onder meer stellende dat de woning aan het (ver)zakken is, de woning vochtig is en extreem koud, met als gevolg hoge energiekosten. Voorts heeft belanghebbende verwezen naar een foto van het interieur, welke ter zitting bij de Rechtbank is getoond en waaruit een slechte staat van onderhoud zou blijken. Alles afwegende, waaronder het bouwjaar van de woning en het feit dat de Heffingsambtenaar hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd onvoldoende heeft weersproken, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de onderhoudsstaat van het interieur te rooskleurig heeft voorgesteld, en daardoor een te hoge waarde aan de bedrijfswoning heeft toegekend.
4.9. Bij het bepalen van de waarde van de werktuigberging, eveneens stammende uit 1750, is de Heffingsambtenaar eveneens uitgegaan van het kengetal behorende bij objecten die ouder zijn dan 1937. Bij het bepalen van de waarde van € 61.650 is uitgegaan van een 'matige' tot 'slechte' staat van onderhoud. Belanghebbende heeft de waarde van de werktuigberging gemotiveerd betwist. Daarbij heeft hij aangevoerd dat de berging niet langer meer verzekerbaar is, dat aan het object geen enkele vorm van onderhoud meer wordt gepleegd en dat instortingsgevaar dreigt. Belanghebbende verdedigt een waarde van nihil, omdat de berging niet langer bedrijfseconomisch rendabel is aan te wenden. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de werktuigberging, gegeven de zeer slechte onderhoudsstaat, een te hoge waarde toegekend.
4.10. Nu de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, onderzoekt het Hof vervolgens of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft weten te maken. Zoals in 3.3 vermeld, veronderstelt het Hof dat belanghebbende een waarde van nihil verdedigt. Concreet heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde van de onroerende zaak in negatieve zin wordt beïnvloed door de komst van een nieuwe 380 kV hoogspanningsverbinding.
4.11. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht.
Het Hof stelt vast dat belanghebbende eerst in 2010 of 2011 kennis heeft gekregen van de mogelijke komst van de hoogspanningsverbinding. Tot de stukken van het geding behoort een uitnodiging aan belanghebbende om een informatieavond te bezoeken op 19 april 2011 en een schrijven van belanghebbende aan de landelijke netbeheerder Tennet van 26 april 2011 waarin hij zijn verbazing uitspreekt over de komst van de hoogspanningsverbinding en daartegen uitdrukkelijk protest aantekent. Uit niets blijkt dat belanghebbende vóór 1 januari 2008 reeds kennis droeg van de mogelijke komst van de hoogspanningsverbinding. Het Hof gaat ervan uit dat een behoorlijk geïnformeerde potentiële koper vóór 1 januari 2008 evenmin kennis zou hebben gedragen van de mogelijke komst van een hoogspanningsverbinding, zodat een eventuele waardevermindering als gevolg van de komst daarvan niet van invloed is op de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2007. Het Hof komt tot de slotsom dat belanghebbende evenmin de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
4.12. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in zijn geslaagd de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt, gelet op hetgeen partijen over en weer in hun stukken en ter zitting hebben aangevoerd en verdedigd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 636.000, en sluit zich derhalve aan bij de waarde zoals bepaald door de Rechtbank.
Slotsom
4.13. Uit het vorenstaande volgt dat de uitspraak van de Rechtbank bevestigd dient te worden. Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is ongegrond.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14. Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 454.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15. Nu het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarbij gaat het Hof uit van twee samenhangende zaken. Dit betreft de onderhavige zaak en de zaak bij het Hof bekend onder nummer 10/00243.
4.16. Het Hof stelt de vergoeding voor de kosten van het hoger beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op de reis- en verletkosten van belanghebbende en zijn broer, zijnde € 37,60 (reiskosten) en 4 x € 50 = € 200 (verletkosten broer), totaal = € 237,60.
Het Hof zal in deze zaak en in de zaak met nummer 10/00243 een vergoeding voor de kosten van het hoger beroep toekennen van (€ 237,60 : 2 =) € 118,80.
5. Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
- bepaalt dat door tussenkomst van de griffier van de gemeente Y ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht wordt geheven van € 454, en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op een bedrag van € 118,80.
Aldus gedaan op: 16 september 2011 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, N. van Beelen en A.O. Lubbers, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.