Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/01081
Uitspraak d.d. 3 augustus 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen a/d Rijn, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende en het incidenteel hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 9 oktober 2015, nummer SGR 14/9366 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [Y] te [A] , een woning met bijbehorende grond (hierna: de woning) en een boomkwekerij en theetuin (hierna: het bedrijf), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 460.000 (de woning) en € 275.000 (het bedrijf). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Alphen aan den Rijn.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze ziet op de vastgestelde waarde van het bedrijf, de beschikking gewijzigd aldus dat de vastgestelde waarde van het bedrijf wordt verminderd tot € 143.000 en bepaald dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig worden verminderd, bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.
2.2.
Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft het Hof op 15 maart 2016 een reactie op het incidenteel hoger beroep en op 17 mei 2016 een nader stuk van belanghebbende ontvangen waarvan telkens een afschrift is gezonden aan de wederpartij.
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 mei 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van het kadastrale perceel [B] (hierna: het perceel) dat een oppervlakte heeft van 18.900 m2 en zowel grond als water omvat. Op het perceel bevinden zich een vrijstaande woning, een theetuin en een boomkwekerij. Verder bevinden zich op het perceel diverse opstallen.
3.2.
Een gedeelte van 3.400 m2 van het perceel bestaat uit water en is niet meegenomen bij de vaststelling van de waarde van de woning en het bedrijf voor het kalenderjaar 2014.
3.3.
De Heffingsambtenaar heeft betreffende de woning en het bedrijf een taxatierapport overgelegd. Hiertoe behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van het bedrijf bevat.
[Y] bedrijf
[B] , groot 18.300 toegekend 14.900 m2.
Omschrijving
Bouwjaar
Oppervlakte
Inhoud
Eenheid
Waarde
Grond bij niet woning
14.900 m2
€ 15,00
€ 223.500
Houten schuur
2012
88 m2
€ 85,00
€ 7.480
Tuinhuis blokhut
2000
9 m2
€ 85,00
€ 765
Verharding betonpad
1992
1.000 m2
€ 15,00
€ 15.000
Loods metaalwand
1970
45 m2
€ 25,00
€ 1.125
Tussenbouw/toiletgroep
2012
26 m2
€ 75,00
€ 1.950
Kas/theehuis*
2008
360 m2
€ 80,00
€ 28.800
Kantinebar/keuken**
1989/2012
96 m2
€ 225,00
€ 21.600
TAX waarde
€ 300.000
WOZ waarde
€ 275.000
* De voormalige kas betreft het theehuis met tafels en inrichting
** De voormalige sorteerloods is uitgebreid en verbouwd tot bar met professionele horeca keuken.
Oordeel van de rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
"(…)
Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de grond van de woning tezamen met de garage 600 m2 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij bovendien in aanmerking dat in eerdere jaren eenzelfde hoeveelheid grond aan de woning werd toegerekend (o.a. de uitspraak van de rechtbank van 26 januari 2011, AWB 10/5603 zoals bevestigd bij uitspraak van Gerechtshof ’s-Gravenhage van 4 april 2012, BK-11/00161, ECLI:NL:GHSGR:2012:BW8449. Zie ook Hoge Raad 23 november 2012, 12/02515 ECLI:NL:HR:2012:BY4013). Door eiser is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aangevoerd op grond waarvan hiervan zou moeten worden afgeweken.
6. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de objecten juist heeft afgebakend zodat bij de verdere beoordeling van het beroep moet worden uitgegaan van de door verweerder vastgestelde oppervlakten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning en het bedrijf niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd voor zover het de waarde van de woning betreft en niet geslaagd voor zover het de waarde van het bedrijf betreft.
Woning
9. Zoals volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [C] , [D] en [E] . Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar.
Bedrijf
10. Bij de waardebepaling van het bedrijf ziet de rechtbank zich gesteld voor de vraag of eiser in het onderhavige jaar een beroep op de uitzondering voor cultuurgrond toekomt en, bij bevestigende beantwoording daarvan, welk deel van de onroerende zaak moet worden uitgezonderd bij de bepaling van de waarde.
11. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.
Voor zover dat niet reeds op grond van de Wet WOZ is geschied, moet ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen buiten aanmerking worden gelaten overeenkomstig artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet.
12. Van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond is in zijn algemeenheid sprake wanneer met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmede winst te behalen (vgl. HR 30 januari 1980, nr. 19613 en HR 12 november 1980, nr. 20136). De bewijslast daarvoor rust op eiser.
13. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Uit het door eiser overgelegde urenoverzicht blijkt dat de boomkwekerij meer omvat dan slechts een hobby. Tevens wordt een groot deel van de grond gebruikt voor de exploitatie van de boomkwekerij. De opbrengst van het land wordt verkocht op de veiling en daarmee werd in het jaar 2013 een netto-omzet behaald van ruim € 13.000. Anders dan verweerder ziet de rechtbank geen aanleiding om een algemene eis te stellen dat met de exploitatie van de cultuurgrond steeds een minimum gezinsinkomen moet worden gegenereerd wil sprake zijn van bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond. Naar het oordeel van de rechtbank behoort de waarde van de cultuurgrond van de boomkwekerij dan ook niet tot de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen.
14. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag welk deel van het bedrijf voor de waardebepaling moet worden uitgezonderd. De rechtbank is van oordeel dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de stroken grond die langs het betonpad zijn gelegen alsmede de beplante stukken grond aan de achterkant van het perceel moeten worden aangemerkt als cultuurgrond. Dit betreft 8.800 m2. De luchtfoto’s van het perceel en de berekeningen van eiser ondersteunen dit oordeel. Verweerder heeft hetgeen door eiser is gesteld aangaande de feitelijke situatie onvoldoende gemotiveerd betwist. Eisers standpunt dat de verharding in de vorm van het betonpad ook tot de cultuurgrond moet worden gerekend volgt de rechtbank niet, nu deze grond niet primair de functie heeft gewassen te voeden en te doen groeien (vgl Hof Den Bosch, 16 september 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU5156).
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het bedrijf alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard. De uitspraak op bezwaar dient in zoverre te worden vernietigd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en van de waarde van het bedrijf uitzonderen een bedrag van € 132.000, zijnde 8.800 m2 tegen een prijs van € 15,- per m2. De totale waarde van het bedrijf komt daarmee op € 143.000. Tot een aanpassing van de waarde van de woning ziet de rechtbank op grond van vorenstaande geen aanleiding.
(…)"
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van het bedrijf juist heeft vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de Heffingsambtenaar bij de waardering van het bedrijf er A) terecht vanuit is gegaan dat tot het bedrijf 14.900 m2 grond behoort en B) of, en zo ja op welk gedeelte van die grond de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is.
5.2.
Belanghebbende stelt zich – samengevat – op het standpunt dat 1.805 m2 grond bij de woning behoort en 13.695 m2 bij het bedrijf. Daarnaast betoogt belanghebbende dat het betonpad van 1000 m2 dienstbaar is aan de boomkwekerij en daarom onder de cultuurgrondvrijstelling valt. De cultuurgrondvrijstelling dient te worden toegepast op 9.800 m2.
5.3.
De Heffingsambtenaar voert – samengevat – aan dat gelet op het feitelijke gebruik 600 m2 grond bij de woning behoort en 14.900 m2 bij het bedrijf. In incidenteel hoger beroep stelt de Heffingsambtenaar zich primair op het standpunt dat de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing is omdat geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond en subsidiair dat de cultuurgrondvrijstelling slechts van toepassing is op 7.550 m2 . Voorts stelt de Heffingsambtenaar dat als de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, de waarde van het bedrijf nog steeds € 275.000 bedraagt omdat op grond van het afnemend grensnut een kleiner kaveloppervlak een hogere vierkantemeterprijs heeft.
5.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en wijziging van de vastgestelde waarde van het bedrijf waarbij ermee rekening wordt gehouden dat tot de woning 1.805 m2 en tot het bedrijf 13.695 m2 grond behoort en dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op 9.800 m2 (waarbij het betonpad onder de cultuurgrondvrijstelling valt).
5.5.
Voor de overige gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.6.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
6.1.
Niet in geschil is dat de woning en het bedrijf twee afzonderlijke objecten vormen. Aangezien dit geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting sluit het Hof zich hierbij aan. Aangaande de vraag hoeveel grond bij de woning en hoeveel grond bij het bedrijf behoort, oordeelt het Hof als volgt.
6.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 juni 2014 door [F] , WOZ-taxateur te Alphen aan den Rijn waarin zowel de woning als het bedrijf worden omschreven. In het taxatierapport wordt de oppervlakte van de grond bij de woning vastgesteld op 600 m2. In het taxatierapport is niet onderbouwd waarom 600 m2 grond tot de woning behoort. In het verweerschrift in hoger beroep staat een lengte (21 meter) en een breedte (28 meter) vermeld. Dit vormt evenmin een afdoende onderbouwing. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat de grond die belanghebbende tot de woning wil rekenen, feitelijk bij de theetuin in gebruik is evenals in voorgaande jaren. Belanghebbende heeft dit echter gemotiveerd weersproken. Belanghebbende heeft gesteld dat in de beginjaren (2006 en 2007) de achtertuin van de woning als terras voor de theetuin werd gebruikt, maar dat dit sinds 2008 niet meer het geval is omdat de kas verderop het terrein is omgebouwd tot horecaruimte en daar een nieuw terras is aangelegd. Het voormalige terras is daarna volgens belanghebbende weer ingericht als privétuin met twee tafels en een aantal stoelen en als zodanig in gebruik. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd, in het bijzonder met de in hoger beroep overgelegde foto's (met name foto 12) en de daarbij ter zitting gegeven uitleg, aannemelijk gemaakt dat de grond vanaf de scheidslijn tussen de parkeerplaatsen en de voortuin tot de (tussen)sloot, die een natuurlijke scheiding vormt tussen de privétuin en de theetuin, tot de woning behoort. De enkele omstandigheid dat belanghebbende bezoekers van de theetuin die plaatsnemen in zijn privétuin niet wegstuurt, maakt dit niet anders.
6.3.
Niet in geschil is dat de oppervlakte van het aanwezige water rondom de woning (3.400 m2) niet dient te worden meegenomen in de waardebepaling van de woning. Eveneens is niet in geschil dat, uitgaande van het bovenaanzicht van het perceel van belanghebbende weergegeven op foto 12, de parkeerplaatsen voor de woning evenals het verharde pad langs de woning, met een door belanghebbende voorgestane oppervlakte van 240 m2, niet tot de grond bij de woning behoren. De parkeerplaatsen voor de woning zijn aangelegd ten behoeve van het bedrijf en het betonpad langs de woning wordt gebruikt ten behoeve van de theetuin en de boomkwekerij. Gelet op het vorenstaande sluit het Hof zich aan bij de berekening van belanghebbende dat tot de woning 1.805 m2 grond behoort. Tot het bedrijf behoort derhalve 13.695 m2 grond.
Cultuurgrondvrijstelling
6.4.
De Rechtbank heeft overwogen dat 8.800 m2 grond bij de waardebepaling moet worden uitgezonderd omdat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond en dat het betonpad niet tot de cultuurgrond wordt gerekend. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof maakt deze beslissing en de gronden waarop zij berust tot de zijne. Hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof voegt daaraan toe wat betreft de grondoppervlakte waarop de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, dat de Heffingsambtenaar voor de stroken grond langs het betonpad een zelfde oppervlakte rekent, terwijl uit de luchtfoto’s blijkt dat de stroken niet gelijk zijn.
Waarde bedrijf
6.5.
De oppervlakte behorend tot het bedrijf – de niet in de cultuurvrijstelling opgenomen grond – bedraagt gelet op het voorgaande 4.895 m² (18.900 m2 (perceelgrootte) – 3.400 m2 (water) – 8.800 m2 (cultuurgrondvrijstelling) – 1.805 m2 (grond bij de woning)).
6.6.
De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat bij de waardebepaling van het bedrijf de meterprijs voor het kleinere perceel nagenoeg verdubbelt, van € 15 naar € 27,50 per m2, en de vastgestelde waarde van het bedrijf gelijk zou moeten blijven, te weten € 275.000. Deze stelling heeft hij echter niet met marktgegevens of anderszins onderbouwd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft geen waarde bepleit. Het Hof zal, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van het bedrijf schattenderwijs vaststellen op € 135.000.
Slotsom
6.7.
Gelet op het voorgaande slaagt het hoger beroep van belanghebbende en faalt het incidenteel hoger beroep van de Heffingsambtenaar.
Proceskosten en griffierechten
7.1.
Het Hof ziet geen aanleiding tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
7.2.
De Heffingsambtenaar dient, nu het hoger beroep gegrond is, aan belanghebbende de griffierechten te vergoeden die belanghebbende in eerste aanleg (€ 45) en in hoger beroep (€ 123) heeft betaald.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze ziet op de vastgestelde waarde van het bedrijf;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de vastgestelde waarde van het bedrijf;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van het bedrijf wordt verminderd tot € 135.000 en dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende € 168 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. S.E. Postema, mr. J.J.J. Engel en mr. O.C.R. Marres in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.A. Mijnans. De beslissing is op 3 augustus 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.