Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Tweede meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 10/709
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X, wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 1 september 2010, nummer AWB 10/1850 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Y, hierna: de
Heffingsambtenaar,
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 27 te Y per de peildatum 1 januari 2009 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft de hierboven genoemde beschikking en aanslag afgegeven respectievelijk opgelegd. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft per brief gedagtekend 12 april 2010 (verzonden 13 april 2010) uitspraken gedaan, de bezwaren afgewezen en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift
ingediend.
1.4. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 14 april 2011 te ’s Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.6. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een door belanghebbende aan de Heffingsambtenaar gerichte brief, gedagtekend 10 december 2007.
1.7. Op de zitting zijn de hogerberoepszaken met de nummers 10/226, 10/227, 10/228 en 10/709 gelijktijdig behandeld. Hetgeen partijen inhoudelijk ter zitting hebben verklaard, geldt voor al deze zaken.
1.8. Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
1.9. Op 4 mei 2011 is bij het Hof een brief van belanghebbende
binnengekomen, waarin hij verzoekt de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2011 bij de beoordeling van de onderhavige zaken te betrekken. Belanghebbende meent dat uit de zojuist genoemde uitspraak op bezwaar blijkt dat de Heffingsambtenaar bepaalde tekortkomingen aan zijn onroerende zaak niet heeft meegenomen bij de waardebepaling. Het Hof heeft het verzoek van belanghebbende op de hierna onder 4 vermelde gronden afgewezen.
2. Feiten
2.1. Tussen partijen zijn de volgende feiten niet in geschil.
2.2. Belanghebbende is eigenaar van het pand A-straat 27 te Y (hierna: de woning). De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een aangebouwde garage.
2.3. Belanghebbende heeft de woning in 2010 te koop aangeboden. Drie gegadigden hebben de woning bekeken. Een van hen heeft per brief van 28 september 2010 een bod uitgebracht van € 210.000.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag: heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning juist vastgesteld? Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenover¬ge¬stelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen
afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij hieraan geen nieuwe
argumenten toegevoegd.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de door de Heffings¬ambtenaar vastgestelde waarde, en dienovereenkomstige vermin¬dering van de aanslag onroerendezaakbelasting. De Heffingsamb¬te¬naar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden
Vooraf en ambtshalve
Het onder 1.9. omschreven verzoek strekt klaarblijkelijk tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof heeft in hetgeen belanghebbende ter zake aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan, nu belanghebbende ook in de eerder door hem ingebrachte stukken hetzelfde standpunt reeds naar voren had gebracht en de ingezonden uitspraak op bezwaar niets aan het eerder door belanghebbende gestelde toevoegt. Het Hof laat de na de sluiting van het
onderzoek ingezonden stukken van belanghebbende dan ook buiten
beschouwing.
Ten aanzien van het geschil
4.1. Belanghebbende heeft zijn hoger beroepschrift met betrekking tot een viertal beschikkingen en samenhangende aanslagen in één geschrift vervat. De griffier heeft de zaken per jaar gesplitst. Het betreft de zaken onder nummers 10/226, 10/227, 10/228 en 10/709, waaronder derhalve de onderhavige.
4.2. Uit de overige stukken van het geding blijkt, dat belanghebbende niet al zijn grieven in het hoger beroepschrift heeft opgenomen. Hij heeft zijn grieven voorts niet, althans niet duidelijk, onderscheiden naar jaar. Ter zitting heeft het Hof, om iedere onduidelijkheid op dit punt weg te nemen, aan belanghebbende voorgehouden welke grieven het heeft ontleend aan de gedingstukken. Belanghebbende heeft beaamd dat het Hof al zijn grieven heeft onderkend. Voorts heeft belanghebbende te kennen gegeven dat al deze grieven geacht kunnen worden betrekking te hebben op alle jaren.
4.3. Belanghebbende voert de volgende grieven aan:
(a) De door de gemeente gehanteerde referentieobjecten deugen niet, dat wil zeggen zijn niet goed vergelijkbaar met de woning;
(b) Belanghebbende heeft zelf referentiepanden ingebracht die beter vergelijkbaar zijn; daarmee is geen, dan wel onvoldoende, rekening gehouden;
(c) De taxaties van de heer B deugen niet, omdat hij er geen verstand van heeft;
(d) De taxaties van de heer C deugen niet, omdat hij aan de leiband van de heer B loopt;
(e) De taxatie van de gemeente deugt niet, omdat geen inpandige taxatie heeft plaatsgevonden;
(f) De woning heeft geen WC op de bovenverdieping;
(g) De keuken in de woning is gedateerd;
(h) Alle ramen in de woning zijn bekrast;
(i) De woning is uitgewoond;
(j) De taxatie van de gemeente gemaakt door de heer C deugt niet, omdat hij “het dubbelglas van de benedenverdieping naar boven (heeft) geprojecteerd en het enkelglas voor boven naar beneden”.
(k) Hij, belanghebbende, heeft zelf twee taxaties overgelegd, opgemaakt door de heer D; deze taxaties zijn beter dan die van de gemeente, maar daar is geen rekening mee gehouden;
(l) De waardering van de gemeente kan niet kloppen, omdat de
waardestijging ten opzichte van vorig jaar hoger is dan een marktconforme waardestijging van 4%;
(m) De gemeente heeft een onjuiste grondstaffel gehanteerd.
4.4. De gemeente heeft al deze grieven bestreden.
4.5. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 oktober 2005,
nr. 40.299, LJN AU4300, met betrekking tot de bewijslastverde¬ling het volgende beslist.
4.6. De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de Heffingsambtenaar. Slechts indien de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.7. Het voorgaande betekent echter niet, dat een op zichzelf geloofwaardig verdedigde – en in die zin dus aannemelijke - taxatie door de Heffingsambtenaar steeds gevolgd zou moeten worden. Indien tegenover deze geloofwaardig verdedigde taxatie een evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting door belanghebbende staat, kan dat betekenen, dat de heffingsambtenaar zijn (geïsoleerd beschouwd geloofwaardige) stelling (in bewijsrechtelijke zin) niet aannemelijk gemaakt heeft. Datzelfde kan op overeenkomstige gronden gelden voor het standpunt van belanghebbende. Een situatie waarin beide partijen ieder geloofwaardige en degelijk gemotiveerde waarderingen inbrengen, kan derhalve op één lijn gesteld worden met die genoemd in de voorgaande alinea, zodat de rechter in dat geval, aan de hand van de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen, ertoe kan overgaan de waarde in goede justitie, dat wil zeggen schattenderwijs, vast te stellen.
4.8. Het Hof ziet zich derhalve allereerst gesteld voor de vraag of de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Bij de beantwoording van die vraag dient het Hof de door de Heffingsambtenaar verdedigde taxatie niet geïsoleerd te bezien, maar tevens in zijn overweging te betrekken hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
Het taxatierapport en de gebruikte referentiepanden
4.9. Het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gedegen. Het bevat een uitgebreide omschrijving van de woning, met een opsomming in onderdelen. Per onderdeel wordt de toestand weergegeven. Het rapport geeft zich voorts rekenschap van ligging, courantheid, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en andere voor de waardering relevante factoren. Het geeft voorts een overzicht van bij de waardering gebruikte vergelijkbare objecten (referentiepanden), waarvan gerealiseerde verkoopprijzen bekend zijn.
4.10. De gebruikte referentiepanden zijn naar het oordeel van het Hof goed bruikbaar. Zij zijn voldoende vergelijkbaar wat betreft
uitstraling, ligging, staat van onderhoud enzovoorts. Vervolgens geeft het rapport, naar het oordeel van het Hof, op heldere wijze inzicht in de waardeopbouw en op welke wijze met de verschillen in de waardebepalende elementen tussen de woning en de referentiepanden rekening is gehouden. Het rapport legt voor de referentiepanden een duidelijke, verifieerbare, koppeling met de gerealiseerde transactieprijzen.
4.11. Het Hof verwerpt belanghebbendes standpunt dat de door hem
genoemde referentiepanden beter bruikbaar zouden zijn. Belanghebbende heeft deze stelling onvoldoende onderbouwd. Hij geeft geen, dan wel te beperkt, inzicht in de overeenkomsten en verschillen tussen de door hem genoemde panden en de woning. Het Hof acht de bewijskracht van hetgeen belanghebbende op dit punt aanvoert te licht.
4.12. Belanghebbendes grieven (a) en (b) falen derhalve.
4.13. Gezien de kwaliteit van het taxatierapport, heeft het Hof geen reden te twijfelen aan de deskundigheid van de door de gemeente
ingeschakelde taxateurs. De inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de waarderingsopbouw en de koppeling met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen, geven voorts geen reden aan te nemen dat zij uit rancune wegens een in het verleden verloren rechtszaak gehandeld zouden hebben, of anderszins niet onafhankelijk zouden zijn.
4.14. Belanghebbendes grieven (c) en (d) falen derhalve.
4.15. Het Hof verwerpt voorts belanghebbendes stelling dat het taxatierapport van de gemeente geen waarde zou toekomen omdat de woning niet inpandig werd opgenomen. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat het pand tweemaal inpandig is opgenomen, eenmaal op 25 oktober 2005 en eenmaal op 12 juni 2009. Belanghebbende heeft erkend dat taxateurs zijn pand hebben bezocht, maar te kennen gegeven dat op het eerste bezoek de taxateur maar wat aan de keukentafel zat, in plaats van te taxeren. Naar het oordeel van het Hof volgt evenwel uit het taxatierapport, en de door de Heffingsambtenaar gegeven toelichting, dat bij de inpandige opname in 2005 de taxateur een juist beeld heeft kunnen krijgen van de kwaliteit, het onderhoudsniveau en de voorzieningen van de woning. Belanghebbende heeft niet gesteld, en het Hof acht niet aannemelijk, dat tussen de peildatum en het moment van opname voor de waardering relevante verschillen bestonden.
4.16. Uit het gestelde in de vorige alinea volgt, dat het Hof aannemelijk acht dat de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden heeft met alle inpandig waarneembare omstandigheden, zoals de omstandigheid dat er geen WC is op de bovenverdieping, dat de keuken gedateerd is, dat de ramen bekrast zijn en dat de woning, in de woorden van belanghebbende “uitgewoond” is.
4.17. Belanghebbendes grieven (e) t/m (i) falen derhalve.
4.18. Met betrekking tot de grief van de onjuiste “projectie” van het dubbelglas, geldt dat deze alleen feitelijk juist is voor het
taxatierapport van 26 oktober 2009, opgemaakt door de heren F en C. De benedenverdieping van de woning is voorzien van dubbelglas en de bovenverdieping niet. Het taxatierapport verwisselt de verdiepingen. Het Hof acht evenwel aannemelijk dat sprake is van een verschrijving; het Hof acht niet aannemelijk dat als gevolg van deze verwisseling de woning onjuist gewaardeerd is.
4.19. Belanghebbendes grief (j) faalt derhalve.
4.20. Met betrekking tot de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten, opgemaakt door de heer D, geldt het volgende.
4.21. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling -die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ– zijn hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ omschreven waarde in het economische verkeer. Dat betekent dat die waarde ook op andere wijze bepaald kan worden. Voorts moet worden bedacht, dat de regels zich tot de Heffingsambtenaar, en niet tot de belastingplichtige richten. De regels schrijven ten aanzien van woningen als de onderhavige de zogenoemde vergelijkingsmethode voor, en dienen als waarborg voor belastingplichtigen. Belastingplichtigen krijgen door deze methode inzicht in de wijze waarop de waardering is tot stand gekomen en kunnen derhalve efficiënter controle uitoefenen.
4.22. Uit het voorgaande volgt, dat er geen wettelijke regel bestaat die vereist dat een door een belastingplichtige overgelegd taxatierapport vergelijkingspanden vermeldt. De fiscale rechter kan ook bewijskracht toekennen aan een (gemotiveerd) taxatierapport als dat geen referentie-objecten vermeldt. Hij is echter ook vrij aan een niet, of onvoldoende, gemotiveerd rapport bewijskracht te ontzeggen.
4.23. De taxatierapporten van de heer D zijn zeer beknopt, en bieden niet of nauwelijks inzicht in de methode van waardering. Deze rapporten hebben volgens het Hof onvoldoende bewijskracht om, met inachtneming van de hierboven (onderdelen 4.6 en 4.7) weergegeven bewijsregel, het rapport van de Heffingsambtenaar te ontkrachten.
4.24. Belanghebbendes grief (k) faalt derhalve.
4.25. De Wet WOZ schrijft voor, dat de waarde van een onroerende zaak voor iedere peildatum opnieuw wordt vastgesteld. Als uitgangspunt geldt dan de vergelijkingsmethode, die inhoudt dat de waarde wordt bepaald aan de hand van een vergelijking met panden waarvan daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen rond de waardepeildatum bekend zijn.
4.26. Hoewel naar het oordeel van het Hof, een op een bepaalde peildatum bestaande waarde in het economische verkeer, een aanwijzing kan vormen voor de waarde op de volgende peildatum, bestaat geen algemene (juridische of economische) regel dat de waardestijging van een bepaalde woning tussen twee peildata steeds de marktcijfers volgt. Indien, zoals in het onderhavige geval, de waarde van een woning aan de hand van objectief verifieerbare cijfers op de peildatum kan worden bepaald, dient te worden voorbijgegaan aan de omstandigheid dat een eventuele waardeverschil met de vorige peildatum hoger (of lager) is dan marktconform.
4.27. Voorts overweegt het Hof het volgende. Belanghebbende stelt, dat een marktconforme waardestijging een stijging van jaar tot jaar van 4% zou betekenen. De Heffingsambtenaar heeft de volgende waarden vastgesteld.
Belastingjaar Peildatum Waarde Stijging / daling
2007 2005 237.000 --
2008 2007 242.000 +0,021
2009 2008 239.000 -0,012
2010 2009 239.000 nihil
4.28. De stijgings- en dalingscijfers spreken voor zichzelf. De tabel toont aan dat, zo al sprake was van een stijging, deze beneden het door belanghebbende gestelde maximum van 4% is gebleven. Ook overigens zijn de waardestijgingen en –dalingen niet zodanig, dat daaraan zelfs maar het begin van een vermoeden kan worden ontleend, dat de aan de hand van de vergelijkingsmethode verrichte gemeentelijke taxatie onjuist zou zijn.
4.29. Belanghebbendes grief (l) faalt derhalve.
4.30. Belanghebbende klaagt voorts over de gebruikte grondstaffel. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat zij uitgaat van de uitgifteprijzen van grond, maar daarbij tevens de wet van het afnemend grensnut hanteert, dat wil zeggen dat bij de waardering van grotere percelen een lagere prijs per vierkante meter geldt. Zij hanteert daarvoor een staffel. Voor percelen tot 300 m2 geldt een prijs van € 300 per m2. Daarboven begint het “afstaffelen”. Omdat alle vergelijkingspanden een perceeloppervlakte kennen van minder dan 300 m2, ziet men in de matrix de afstaffeling niet, en geldt voor alle panden dezelfde m2 prijs. Het Hof acht, gelet op het taxatierapport en de aansluiting bij gerealiseerde transactieprijzen, aannemelijk dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode correct is. Belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
4.31. Belanghebbendes grief (k) faalt derhalve.
4.32. Het Hof overweegt ten slotte, dat het geen bewijskracht toekent aan de door belanghebbende overgelegde brief, waarin een koper op
28 september 2010 een bod op de woning zou hebben uitgebracht van
€ 210.000. Het bod ligt te ver van de peildatum.
4.33. Uit het voorgaande volgt, dat het hoger beroep ongegrond is, en de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.34. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.35. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5. Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep ongegrond
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 9 juni 2011 door W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, en P.J.M. Bongaarts en T.A. Gladpootjes, leden, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
‘s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.