Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Derde enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 09/00083
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X,
wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
en het incidenteel hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Oosterhout,
hierna: de verweerder,
tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 27 januari 2009, nummer AWB 07/5302, in het geding tussen
belanghebbende
en
de verweerder,
betreffende na te noemen beschikking.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is met dagtekening 31 maart 2007 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de beschikking afgegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 19 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 is vastgesteld op € 414.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de verweerder bij uitspraak van 6 november 2007 de waarde verlaagd tot € 369.000.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.
Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 354.000, de verweerder veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 367,30 en gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank.
1.4. De zitting heeft plaatsgehad op 3 juni 2010 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de verweerder.
1.5. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak.
De onroerende zaak is een twee-onder-één-kap woning met een aanbouw en een inpandige garage. De woning is gebouwd in 1980, is opgetrokken uit steen en voorzien van een zadeldak, gedekt met pannen. De aanbouw heeft een plat dak, voorzien van bitumineuze dakbedekking. De inhoud van het hoofdgebouw is 386 m³ en die van de aanbouw 249 m³. De oppervlakte van het perceel is 432 m².
2.2. De waarde van de onroerende zaak op peildatum 1 januari 2005 is na bezwaar vastgesteld op € 369.000. Daarbij is uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2007. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald door middel van de methode van vergelijking van referentiepanden.
De verweerder heeft in beroep deze waarde onderbouwd met een, bij zijn verweerschrift in eerste aanleg gevoegd, taxatierapport van de heer B van 15 april 2008.
In dit rapport heeft de heer B onder meer aangegeven dat hij het pand alleen uitpandig heeft opgenomen en dat de onderhoudstoestand, voor zover met het oog waarneembaar, als normaal te kwalificeren is.
In het rapport zijn de gegevens van de onroerende zaak en die van de vergelijkbare objecten opgenomen. Tevens zijn daarin foto's van de onroerende zaak en de referentiepanden, een matrix 1 (met gemiddelde m³ prijs) en een matrix 2 (met laagste m³ prijs) gevoegd.
2.3. Belanghebbende heeft bij zijn beroepschrift een in zijn opdracht door C V.O.F. te D uitgebracht taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport van 8 december 2007 heeft de heer F, (contra) schade-expert en register taxateur G,
"(....)per heden toegekend de navolgende waarde:
Een onderhandse verkoopwaarde, per 1 januari 2005, groot: 300.000,00
Zegge: driehonderdduizend euro".
Voorts heeft de heer F voornoemd met betrekking tot afwerking, installatie en algehele toestand vermeld:
"Afwerkingen: De woning is voorzien van, voor het soort
onroerend goed, eenvoudige en gedateerde
afwerkingen (keuken, badkamer, tuin, ed.).
Installaties: De woning is voorzien van, voor het soort
onroerend goed, gangbare installaties.
Algehele toestand: De algehele toestand is matig tot
redelijk te noemen. Het afwerkniveau is
beneden peil. Het schilderwerk vertoont
achterstallig onderhoud. De renovatie-
en onderhoudskosten schatten wij op
minimaal EUR 60.000,-."
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 per de peildatum 1 januari 2005.
Belanghebbende verdedigt een waarde van € 300.000.
De verweerder is de mening toegedaan dat de waarde van € 369.000 juist is.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de verweerder en tot de verlaging van de waarde tot een bedrag van € 300.000. De verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het incidentele hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van zijn uitspraak van 6 november 2007.
4. Gronden
Ten aanzien van het hoger beroep van belanghebbende
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt hier als waardepeildatum 1 januari 2005.
4.2. Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3. De verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport, opgemaakt te H op 15 april 2008 door B, Register-Taxateur RT. Het taxatierapport bevat, naast gegevens van de onroerende zaak, gegevens van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: referentieobjecten), onder vermelding van de verkoopopbrengst van die referentieobjecten.
Het betreft de volgende referentieobjecten:
Referentieobject verkoopdatum transactieprijs
A-straat 13 15-07-2004 € 365.000
J-laan 21 02-06-2005 € 324.500
J-laan 34 01-12-2005 € 290.000
In dit taxatierapport is de heer B tot de volgende waarden in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2005 gekomen:
volgens matrix 1 (gemiddelde m³ prijs) € 404.000
volgens matrix 2 (laagste m³ prijs) € 377.000.
4.4. Belanghebbende beroept zich op het door hem ingebrachte rapport van de heer F, uitgebracht op 8 december 2007.
Met betrekking tot dit rapport heeft de verweerder in zijn verweerschrift in hoger beroep gesteld dat op grond van artikel 4 lid Pro 1a van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling Wet WOZ voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen altijd de vergelijkingsmethode dient te worden gebruikt, dat in het rapport geen vergelijking wordt gemaakt met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten en dat het niet conform de Wet WOZ is opgesteld.
Voor het geval de verweerder mocht menen dat reeds om deze redenen het rapport verworpen dient te worden overweegt het Hof dat het hiertoe geen reden ziet en verwijst hiervoor naar de arresten van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52, en 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251.
Gelet evenwel op de omstandigheid dat de heer F blijkens zijn rapport geen WOZ-taxateur is noch taxateur van onroerend goed, maar schade-expert, kent het Hof aan dit rapport niet het gewicht toe dat belanghebbende daaraan toegekend wil zien.
4.5. De in de in 4.3 genoemde matrices opgenomen referentie-objecten kunnen, gezien de aard, ligging en uitstraling, naar het oordeel van het Hof, ter vergelijking dienen. Weliswaar vertonen de onroerende zaak en de referentieobjecten verschillen, maar naar het oordeel van het Hof is bij de taxatie in voldoende mate rekening gehouden met die onderlinge verschillen in bouwjaar, ligging, woonoppervlakte en perceeloppervlakte.
4.6. Belanghebbende heeft betoogd dat de verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.
Naar het oordeel van het Hof heeft de verweerder wel in voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud door een correctie toe te passen op de waarde van de aanbouw. De m³ prijs van de aanbouw, die per definitie van een jongere datum is dan die van het hoofdgebouw, is aanzienlijk lager dan de m³ van het hoofdgebouw. In het rapport van de heer F wordt aangegeven dat de renovatie- en onderhoudskosten geschat worden op minimaal € 60.000. Nog afgezien van het feit dat enige specificatie van dit bedrag ontbreekt, past daarbij nog de kanttekening dat in het algemeen dergelijke kosten niet automatisch leiden tot een waardevermindering met eenzelfde bedrag als de gepleegde investeringen.
Gelet op het voorgaande ziet het Hof geen aanleiding aan de gestelde gebreken een hoger waardedrukkend effect toe te kennen dan de verweerder heeft gedaan.
4.7. Met hetgeen de verweerder naar voren heeft gebracht, nader toegelicht door de taxateur ter zitting van het Hof, en gelet op hetgeen het Hof in 4.5 heeft overwogen, maakt de verweerder aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2005 € 369.000 is.
Hetgeen belanghebbende overigens naar voren heeft gebracht brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
4.8. Het voorgaande brengt het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende niet kan slagen.
Ten aanzien van het incidenteel hoger beroep van de verweerder
4.9. Gelet op hetgeen het Hof onder 4.1 tot en met 4.8 heeft overwogen is het incidenteel hoger beroep van de verweerder gegrond.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de verweerder aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5. Beslissing
Het Hof,
- verklaart het hoger beroep van belanghebbende ongegrond;
- verklaart het incidenteel hoger beroep van de verweerder gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond; en
- bevestigt de uitspraak op bezwaar.
Aldus gedaan op 1 oktober 2010 Door V.M. van Daalen-Mannaerts, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.