Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00095
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 23 november 2011
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 3 februari 2011, nummer AWB 10/5818 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 1.242.000. Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2010.
1.2. Bij de uitspraak op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag heeft de Inspecteur het bezwaar gegrond verklaard, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde van de woning nader is vastgesteld op € 1.208.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.081.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd alsmede de Inspecteur gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 112 aan griffierecht geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 september 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij met aanbouw, afzonderlijke hobbyruimte/garage en een aanlegsteiger. De woonboerderij is een rijksmonument. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.324 m².
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2.1. Belanghebbende stelt in dat kader het volgende:
4.2.2. De woning is verzekerd met een zogenaamde “TOP” verzekering waarbij over- of onderverzekering is uitgesloten. In het verlengde van een in dat verband verrichte taxatie van de opstallen is de herbouwwaarde vastgesteld op € 417.200. De rechtbank is ten onrechte aan dit objectieve gegeven voorbij gegaan.
4.2.3. Omdat belanghebbende de taxateur van de gemeente niet de gelegenheid heeft geboden de woning inpandig op te nemen heeft de rechtbank met betrekking tot de inhoud van de woning de bewijslast omgekeerd. Zulks ten onrechte. De taxateur van de gemeente heeft de inhoud van de woning bepaald met behulp van een ultrasoon geluidsapparaat. Dit geeft onzuivere en onbetrouwbare uitkomsten. Meting met behulp van het aloude meetlint geeft de volgende bruto-afmetingen:
Afmetingen boerderij:
Lengte 14,3 m – breedte 8,8 m – hoogte BGG 2,45 m – nok zolder 4,8 m.
Inhoud BGG 308,308 m3 – inhoud zolder 302,016 m3
Totale inhoud boerderij: 610,324 m3
Afmetingen bijgebouw:
Lengte 8,20 m – breedte 5m – hoogte BGG 2,25 m – nok zolder 2,75 m
Inhoud BGG 92,25 m3 – inhoud zolder 56,375 m3
Totale inhoud bijgebouw 148,625 m3
Totale bruto inhoud 758,949 m3.
Ten onrechte is in de uitspraak van de rechtbank uitgegaan van een bruto-inhoud van 903 m3.
4.2.4. De door de Inspecteur in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten verschillen wat betreft inhoud, grondoppervlakte, bouwjaar en status, dusdanig van de woning dat zij niet goed bruikbaar zijn ter bepaling van de waarde. Geen van de vergelijkingspanden is een rijksmonument.
4.2.5. De buurwoning kan goed als vergelijkingsobject dienen.
4.2.6. Indien uitgegaan wordt van de vastgestelde waarde na beroep (€ 1.081.000) en daarbij de in aanmerking genomen inhoud (903 m3) wordt gewijzigd in de becijferde afmetingen (735 m3) komt belanghebbende uit op een prijs van € 879.884. Na vermindering met twintig percent voor de status van Rijksmonument komt belanghebbende dan uit op een waarde van € 703.907.
4.2.7. Uitgaande van een andere benadering komt belanghebbende op een waarde van de woning op de waardepeildatum tussen € 656.665,19 en € 711.767,70.
4.3.1. De Inspecteur stelt daar tegenover dat hij de inhoud van de woning en de bijgebouwen met behulp van de bouwtekening als volgt heeft becijferd:
- woonboerderij inclusief kelder en aanbouw: 750 m3
- grote schuur + aanbouw (afgerond): 299 m3
- kleine schuur + aanbouw (afgerond): 85 m3
Totale inhoud (afgerond) 1.120 m3
4.3.2. Uitgaande van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden zoals weergegeven in het overgelegde taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum nader te stellen op € 1.029.000.
4.3.3. Aan de status van rijksmonument zijn weliswaar nadelen verbonden maar daar staan dusdanige voordelen tegenover dat per saldo hiervan geen waardedrukkend effect van uit gaat.
4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof voor het overige naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en van de waardebeschikking, tot vaststelling van de waarde van de woning op de waardepeildatum op een waarde van € 704.000 met dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert uiteindelijk tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 1.029.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen waarbij belanghebbende als eiser is geduid en de Inspecteur als verweerder:
“2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
2.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Dit brengt mee dat op verweerder ook de bewijslast rust ten aanzien van de juistheid van de bij de waardebepaling gehanteerde inhoudsmaat van de woning.
2.3. Verweerder gaat uit van een inhoud van de woning inclusief aanbouw van 903 m³ en van 312 m³ voor de garage/hobbyruimte/kantoor. Het door eiser overgelegde taxatierapport gaat uit van een inhoud van de woning van 565 m³ en een inhoud van de aanbouw – zo begrijpt de rechtbank – van 126 m³, dus in totaal van 691 m³. Ten aanzien van de schuur/berging/garage vermeldt het taxatierapport geen inhoudsmaat, maar vermeldt het een vloeroppervlakte van 71 m². De inhoudsmaten zijn verkregen, aldus de taxateur van eiser, door opmeting ter plaatse en verificatie met de opmetingstekening van 27 augustus 1976 die destijds is opgemaakt ten behoeve van de restauratie van de woning. Ter zitting is duidelijk geworden dat eiser de taxateur van verweerder niet heeft toegestaan de woning inpandig op te nemen. Partijen verschillen van mening over de vraag of de taxateur zijn bezoek van tevoren aan eiser had aangekondigd. Wat daar ook van zij, vast staat dat de taxateur ter plaatse is geweest en op dat moment geen toestemming kreeg om de woning van binnen op te nemen en dat evenmin gelegenheid is geboden voor een inpandige opname op een later moment. Dit brengt mee dat de bewijslast ten aanzien van de inhoud verschuift naar eiser. Nu het taxatierapport van eiser wat betreft de inhoud van de zolder rekent met de maten van de “bruikbare zolder” en ten aanzien van het bijgebouw, namelijk de schuur/berging/garage, nalaat een inhoudsmaat te vermelden en verweerder onweersproken heeft aangevoerd dat voor de bepaling van de inhoud uitgegaan dient te worden van bruto-maten, heeft eiser de door hem becijferde inhoud van de woning niet aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond van eiser over de inhoud van de woning faalt derhalve. De rechtbank gaat mitsdien uit van een inhoud van de woning van 903 m³.
2.4. Met het door hem ingebrachte taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 1.081.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, alle historische woonboerderijen in dezelfde gemeente, kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingspanden verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de onderhoudstoestand voldoende rekening is gehouden. De andersluidende stelling van eiser faalt derhalve.
2.5. Ook hetgeen eiser verder heeft aangevoerd tegen de onderbouwing van zijn standpunt dat verweerde de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
2.6. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de aan de woning toegekende WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2003 en ook niet tot de waarde die aan de woning is toegekend per de waardepeildatum 1 januari 2005, rekening houdende met de prijsontwikkeling van eengezinswoningen die over de periode 2005-2009 in totaal 15,4% bedraagt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
2.7. De stelling van eiser dat de woning van zijn buurman gelegen aan de [a-straat 2] als vergelijkingsobject dient te worden gehanteerd, verwerpt de rechtbank. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat die woning onvoldoende vergelijkbaar is met eisers woning nu die woning gebouwd is in 1966, een veel kleinere inhoud heeft en een andere uitstraling. Daarbij komt dat die woning te koop staat en nog niet is verkocht.
2.8. De rechtbank verwerpt eveneens de door eiser becijferde herleiding van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar een waarde van de woning van € 772.547,28. Aan deze berekening ligt ten grondslag dat 40% van de gerealiseerde verkoopprijs betrekking heeft op de grond en 60% op de bebouwing. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat eiser met zijn berekening voorbijgaat aan de feitelijke situatie en miskent dat andere factoren, zoals de grootte van de perceelsoppervlakte en de inhoud, aanbouw of bijgebouwen, de ligging en de staat van onderhoud, eveneens van invloed kunnen zijn op de waarde.
2.9. Verder heeft eiser tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de status als rijksmonument een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. Verweerder heeft onweersproken aangevoerd dat tegenover de extra kosten die de status als rijksmonument met zich brengt ook (fiscale) voordelen staan. Gesteld noch gebleken is dat eiser van deze voordelen geen gebruik kan maken. Het beroep op de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 9 september 2009, LJN: BJ6800 leidt niet tot een ander oordeel.
2.10. Aan het door eiser ingebrachte taxatierapport van [A] kent de rechtbank niet dat gewicht toe dat eiser daaraan toekent. Met name ontbreken (markt)gegevens van vergelijkbare objecten die de in het taxatierapport opgenomen berekening van het waardebedrag van € 441.200 aannemelijk doen zijn. De gestelde matige tot slechte kwaliteit van de toegepaste materialen heeft eiser niet onderbouwd met feiten waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de woning wat betreft de staat van onderhoud, het voegwerk en de staat waarin het rieten dak verkeert, zich zozeer van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten onderscheidt, dat verweerder daarmee bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten rekening had moeten houden.
2.11. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond. De rechtbank stelt de waarde van de woning, overeenkomstig de conclusies van verweerder, op € 1.081.000.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe een taxatierapport, opgesteld door [B], verbonden aan [C-makelaars] te [Q] overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen in aanmerking genomen:
Woning Oppervlakte Inhoud incl. aanbouw en bijgebouwen Verkoopdatum Verkoopprijs
[b-straat 1] [R] 1.835 m2 1079 m3 01-07-2008 € 880.000
[c-straat 1] [S] 1.570 m2 900 m3 11-09-2009 € 1.256.789
[d-straat 1] [S] 1.060 m2 1205 m3 24-04-2009 € 995.000
Woning belanghebbende
1.324 m2 1.215 m3
7.3. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden in beginsel kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Qua grootte, kwaliteit, staat van onderhoud en ligging zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning.
7.4. Belanghebbende voert onder meer aan de Inspecteur de inhoud van de woning niet juist heeft vastgesteld. Het Hof stelt voorop dat de nadere becijfering van de inhoud van de woning door de Inspecteur in zijn verweerschrift in hoger beroep en zoals vermeld onder 4.3.1 een andere uitkomst laat zien dan waarvan de taxateur in zijn benadering van de waarde is uitgegaan. Enerzijds is de taxateur uitgegaan van een inhoud van de woonboerderij die 153 m3 hoger ligt dan waarop de Inspecteur thans uitkomt, anderzijds is de taxateur uitgegaan van een inhoud van de bijgebouwen die 72 m3 lager ligt dan de uitkomst van de Inspecteur. Een en ander brengt met zich mee, dat – uitgaande van de juistheid van de overige aannames in het taxatierapport – de waarde van de woning niet hoger is te stellen dan (afgerond) € 1.023.000 (1.081.660 -/- 153 x € 520 + 72 x € 300), en dat het hoger beroep van belanghebbende reeds hierom gegrond is. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de inhoud van de woning nog lager is dan hetgeen de Inspecteur nader heeft berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Hetgeen belanghebbende daartoe heeft aangevoerd acht het Hof onvoldoende om anders te oordelen.
7.5. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat aan de status van rijksmonument dusdanige nadelen zijn verbonden dat hiervan een neerwaartse invloed uitgaat op de waarde van de woning en dat de Inspecteur hieraan ten onrechte is voorbijgegaan. De Inspecteur heeft hiertegenover gesteld dat de onmiskenbare nadelen geheel dan wel nagenoeg geheel worden gecompenseerd door vele voordelen, zoals een zogenoemde restauratiehypotheek met een lagere rente, fiscale aftrekbaarheid van onderhoudskosten van zowel de woning als de tuin, zakelijke lasten, een geforfaiteerde afschrijving etcetera. Belanghebbende heeft op zijn beurt hiertegenover gesteld dat de fiscale aftrekpost eerst aan de orde is indien de kosten een (hoge) drempel overschrijden en dat slechts in jaren met uitzonderlijk hoge onderhoudskosten de aftrekpost tot gelding kan worden gebracht. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft geen verkoopprijzen van monumentenpanden in het geding gebracht die de juistheid van zijn standpunt schragen. Evenmin heeft belanghebbende concrete gegevens bijgebracht die steun bieden voor zijn standpunt dat de waardedrukkende invloed op de waarde vijftien tot twintig percent bedraagt. Al hetgeen partijen over en weer op dit punt hebben aangevoerd brengt het Hof tot het oordeel dat van de status rijksmonument enig waardedrukkend effect uitgaat die het Hof in goede justitie bepaalt op zeven percent van de waarde zoals vermeld onder 7.2.
7.6. Met inachtneming van het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2009 dient te worden vastgesteld op
€ 950.000 en dat beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten omdat belanghebbende ter zitting te kennen heeft gegeven van een proceskostenvergoeding af te zien. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 950.000,
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 153 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 23 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.