Uitspraak
Rechtbank Den HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 14/2924
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
29 juli 2014 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser(gemachtigde: mr. [A]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 28 februari 2014 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2014.
Eiser en zijn gemachtigde zijn met bericht aan de rechtbank niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden[B] en [C].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1.
Verweerder heeft bij beschikking van 31 juli 2013 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 1.055.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag).
2.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 886m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 368m².
5.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 545.000.
6.
Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar met de woning. De woning is een rijksmonument en er is geen rekening gehouden met het bijbehorende waardedrukkende effect. Er zijn verkoopcijfers van beter vergelijkbare rijksmonumenten beschikbaar.
7.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 1.060.749. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder – zakelijk weergegeven – het volgende aan. Ter onderbouwing zijn twee vergelijkbare rijksmonumenten gebruikt. De woning stond op 7 december 2011 te koop voor € 1.575.000 en vanaf 17 april 2013 voor € 1.375.000.
8.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar.
10.
Eiser heeft geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat dit bedrag niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De omstandigheid dat de woning een rijksmonument is, vormt niet een dergelijke omstandigheid. Overigens blijkt ook uit de verkoopprijs van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobject Treubstraat 21-23, een kleinere hoekwoning en tevens een rijksmonument, dat de woning niet te hoog is gewaardeerd. Met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning heeft verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening gehouden.
11.
Verweerder heeft terecht aangevoerd dat de status van rijksmonument, zo dit al een negatieve invloed op de waarde van de woning zou hebben, verdisconteerd is in de vastgestelde waarde van de woning. Het beroep van eiser op de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 23 november 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BV2794)
leidt niet tot een ander oordeel. Uit deze uitspraak kan immers niet worden afgeleid dat voor de waardebepaling van een rijksmonument op de waarde in het economisch verkeer nog eens een algemeen percentage van 7% in mindering moet worden gebracht.
12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
13.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2014.