Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/758
Uitspraak van 22 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juli 2024, nummer SGR 23/187.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.880.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 218,75;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;
- draagt verweerder op om de toegekende vergoedingen en het griffierecht (ingevolge artikel 30a, vierde en vijfde lid, Wet WOZ) te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend dat door het Hof is aangemerkt als nader stuk. Belanghebbende heeft op 19 oktober 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 30 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een villa, gebouwd in 2009 en gelegen in de wijk [Wijk 1] en [Wijk 2] in [woonplaats] . De woning heeft een souterrain. De woning is aan de achterzijde gelegen aan het water. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 428 m2, waarvan 94 m2 souterrain. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.004 m2.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag verstrekt en in de beroepsfase heeft hij een matrix overgelegd waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van de onroerende zaken [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Deze onroerende zaken betreffen villa’s of vrijstaande woningen gebouwd in respectievelijk 2015, 2010 en 2018. Geen van deze objecten is gelegen aan water.
2.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe waardematrix (de nieuwe matrix) overgelegd, waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van twee naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten: [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De [adres 6] ligt in het verlengde van de [adres 5] . De vergelijkingsobjecten betreffen villa’s gebouwd in 2010 respectievelijk 2007. In deze matrix zijn objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten en verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. De vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, aan de achterzijde aan het water gelegen. In de matrix zijn in het veld ‘opmerkingen’ bijzonderheden met betrekking tot de staat van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 1.880.000. Verder heeft de Heffingsambtenaar een object- en referentiekaart van de woning en de vergelijkingsobjecten overgelegd alsmede een foto’s van het aanzicht en luchtfoto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten.
2.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een referentiematrix (de referentiematrix) overgelegd met transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare onroerende zaken: [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] , gebouwd in respectievelijk 2015, 2018 en 2010. Dit zijn de woningen die de Heffingsambtenaar heeft opgenomen in zijn in beroep overgelegde matrix (zie 2.2.1). Geen van deze objecten is gelegen aan het water. Voorts heeft belanghebbende een afschrift van verkoopinformatie overgelegd van “ [naam] B.V.” bestaande uit verkoopadvertentiegegevens van deze woningen alsmede foto’s van de woningen [adres 2] en [adres 4] . Van [adres 3] is alleen een foto van het buitenaanzicht van de woning overgelegd. De waarde van de woning is in de referentiematrix bepaald op € 1.533.756.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 17 augustus 2020 voor € 1.250.000), [adres 4] (verkocht op 8 maart 2021 voor € 1.160.000) en [adres 3] (verkocht op 1 december 2020 voor € 1.250.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde woningtype hebben een vergelijkbare uitstraling en bouwjaar als de woning en zijn daarom goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van deze vergelijkingsobjecten € 4.910 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante heeft van € 4.393. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en ligging.
6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat er in de matrix een dubbeltelling plaatsvindt ten aanzien van het souterrain. Verweerder heeft daarop ter zitting verklaart dat van een dubbeltelling geen sprake is maar dat de wijze waarop de matrix is opgesteld wel voor verwarring kan zorgen. Daarnaast heeft verweerder ter zitting de berekening uitgelegd. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de door verweerder gegeven uitleg, van een dubbeltelling is niet gebleken.
7. Eiser stelt dat verweerder niet aan de toezendplicht heeft voldaan nu hij in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken, zoals de grondstaffels en KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van verweerder reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Nu verweerder transactieprijzen van vergelijkingsobjecten niet corrigeert voor het tijdsverloop tussen transactiedatum en waardepeildatum, waar overigens ook geen verplichting toe bestaat, faalt ook de klacht dat verweerder de indexatie niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verder is de matrix pas in de beroepsfase opgesteld ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, verweerder kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze niet heeft verstrekt in de bezwaarfase. De blote stelling van eiser dat de inhoud/oppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet juist is en dat de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten hadden moeten worden overgelegd, wordt ook verworpen.[2]
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
9. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005[3]. Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
10. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 23 februari 2022, de uitspraak op bezwaar is gedaan op 25 november 2022 en de uitspraak van de rechtbank is gedaan op 2 juli 2024. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en vijf maanden verstreken. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan vijf maanden, zodat eiser recht heeft op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding van de redelijke termijn dient volledig aan de bezwaarfase te worden toegerekend.
Proceskosten
11. De rechtbank ziet vanwege de overschrijding van de redelijke beslistermijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het doen van een verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor van 0,25).[4]
(…)
[1] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[2] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[4] ECLI:NL:HR:2023:1526”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van immateriële schade en griffierecht, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 1.534.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is, tot toekenning van een proceskostenvergoeding met toepassing van artikel 30a Wet WOZ.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht – artikel 40, lid 2, Wet WOZ
5.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag aan belanghebbende toegezonden en in beroep (en hoger beroep) een matrix overgelegd. In het verweerschrift in beroep en hoger beroep alsmede ter zitting heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente Den Haag voor het jaar 2022 worden gewaardeerd. Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de prijs per vierkante meter van de gebruiksoppervlakte. Er is in elke fase sprake van onderzoek door een taxateur die zoekt naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Bij de taxatie wordt geen gebruik gemaakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en ook niet van grondstaffels. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren en grondstaffels de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Om toezending van de iWOZ-kaarten heeft belanghebbende in bezwaar niet verzocht. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Daarbij wordt opgemerkt dat het niet nodig is dat de Heffingsambtenaar inzicht verschaft in de wijze waarop hij de waarde precies heeft berekend. De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Het interpreteren van deze gegevens valt niet onder genoemde bepaling.
5.1.2.
De werkwijze van de Heffingsambtenaar is overigens reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (Hof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636, HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390, Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806 en Hof Den Haag 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
Bouwtekeningen, iWOZ-gegevens – artikel 8:42 Algemene Pro wet bestuursrecht
5.2.1.
Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bouwtekeningen en iWOZ-gegevens over moet leggen van de door hem in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens te overleggen. Dit zou anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde in enige fase van het geding gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. Gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake zou zijn. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de (nieuwe) matrix genoemde gebruiksoppervlakten en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, en hij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om de gebruiksoppervlakten en objectkenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld bouwtekeningen, iWOZ-kaarten of ander bewijs in te brengen. Dat is hier niet aan de orde. De gemachtigde voert standaard in zijn (hoger)beroepschriften aan dat hij de gebruiksoppervlakte en de objectkenmerken bestrijdt bij gebrek aan wetenschap. Iedere verdere motivering ontbreekt, zodat hij daarmee niet de minste twijfel zaait dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlakten en objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten.
Waardebepaling
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning de nieuwe matrix overgelegd en luchtfoto’s en de kadastrale kaart van de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de nieuwe matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem bepaalde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen (HR 13 oktober 2017, ECLl:NL:HR:2017:2605). Het staat de Heffingsambtenaar eveneens vrij in hoger beroep de onderbouwing van de waarde van de woning te heroverwegen en daarbij gebruik te maken van een taxateur. Daaruit kan voortvloeien, zoals in dit geval, dat hij als gevolg van een nieuwe taxatie een nieuwe matrix maakt met andere vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting uiteengezet dat de waarde van de woning in hoger beroep opnieuw is onderbouwd met de woningen [adres 5] en [adres 6] , omdat die zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De [adres 5] en de [adres 6] liggen in elkaars verlengde. De woning, [adres 5] en [adres 6] liggen aan dezelfde kant van deze lanen en grenzen aan de achterkant aan het water. Wat betreft beleving en uitstraling zijn de huidige referenties heel anders gelegen dan de referenties die in de oude matrix zijn gebruikt, aangezien die niet aan het water liggen en een minder grote kaveloppervlakte hebben, aldus de Heffingsambtenaar. Bovendien ligt [adres 3] ingebouwd in een ander deel van de wijk, met een ander uitzicht. De Heffingsambtenaar doet ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde niet langer een beroep op de verkoopgegevens uit de matrix die hij in beroep heeft overgelegd.
5.5.2.
Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] qua bouwstijl, bouwaard en in het bijzonder de ligging goed vergelijkbaar met de woning (beiden, net als de woning, villa’s gelegen aan het water). De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft het bouwjaar, de perceeloppervlakte, de aanwezigheid van een garage en de aanwezigheid van een kelder of souterrain (de woning). Die verschillen zijn echter naar het oordeel van het Hof niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de nieuwe matrix zijn dan ook bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning.
5.5.3.
De Heffingsambtenaar heeft in de nieuwe matrix twee berekeningen opgenomen ter onderbouwing van de waarde van de woning. In de eerste berekening is de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten gedeeld door de gebruiksoppervlakte. Dat leidt tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van [adres 5] van € 4.961 en van [adres 6] van € 4.960. De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning die ten grondslag ligt aan de beschikking is met € 4.393 lager. In de tweede berekening heeft de Heffingsambtenaar een waarde van € 1.000 per vierkante meter toegekend aan het perceel; ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat dit een fictieve waarde is, omdat de Gemeente Den Haag niet werkt met grondstaffels. Het resterende deel van de koopsom is gedeeld door de gebruiksoppervlakte en dat leidt tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de [adres 5] van € 2.181 en van [adres 6] van € 3.191. In deze berekening is de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning bepaald op € 2.171, hetgeen nagenoeg gelijk is aan die van [adres 5] , maar lager dan die van [adres 6] . Daarbij merkt het Hof op dat de Heffingsambtenaar aan de 94 m2 van het souterrain, dat over daglichttoetreding beschikt, een waarde van € 1.600 per vierkante meter gebruiksoppervlakte heeft toegekend, hetgeen leidt tot een hogere waarde van de overige vierkante meters. Gelet op deze berekeningen heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.6.1.
Belanghebbende stelt dat de door hem overgelegde referentiematrix met de daarin door hem genoemde vergelijkingsverkopen een lagere waarde van de woning onderbouwt. Belanghebbende stelt in zijn referentiematrix dat bij de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 2] in de vergelijking met de woning een vermindering van in totaal 25% van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte in aanmerking moet worden genomen. Voor [adres 4] en [adres 3] bedragen de correcties 10%. De omvang van deze correctie is door belanghebbende echter niet onderbouwd, anders dan met een verwijzing ter zitting dat andere gemeenten en belastingsamenwerkingen voor KOUDV-factoren ook een correctie van 5% of 10% per punt afwijking hanteren. Deze onderbouwing acht het Hof onvoldoende. Zonder nadere verklaring, die ontbreekt, is voorts niet begrijpelijk waarom belanghebbende de betere ligging van de woning (aan het water) in de referentiematrix aangrijpt om de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte met 10% te verminderen, in plaats van te vermeerderen. Ook de door belanghebbende gehanteerde grondprijzen en de verschillen in grondprijzen die gehanteerd worden voor de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet onderbouwd. Belanghebbende kent voorts in de referentiematrix waardes toe aan deelobjecten, waaronder de garage. Bij twee van de drie vergelijkingsobjecten in de referentiematrix is echter geen waarde toegekend aan een garage, terwijl die er volgens de omschrijving in de stukken van “ [naam] B.V.” wel is. Bovendien hanteert belanghebbende in het terugrekenen van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van bovengemiddelde staat naar gemiddelde staat een onjuiste breuk door uit te gaan van 75/100e respectievelijk 10/100e in plaats van 100/125e respectievelijk 100/110e van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte in bovengemiddelde staat. Met de referentiematrix maakt belanghebbende een lagere waarde van de woning niet aannemelijk. Dit wordt niet anders doordat de Heffingsambtenaar in zijn matrix in beroep dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikte als belanghebbende in zijn referentiematrix. Die matrix, waarop de Heffingsambtenaar zich in hoger beroep overigens niet meer beroept (zie 5.5.1), was immers gebaseerd op andere uitgangspunten dan belanghebbende hanteert in de referentiematrix.
5.6.2.
Belanghebbende stelt dat het verkoopcijfer van de woning [adres 6] buiten beschouwing moet blijven omdat deze woning in november 2021 is verkocht en daarom bij gebrek aan een indexeringscijfer door de Heffingsambtenaar niet bij de vergelijkende waardebepaling mag worden betrokken. Het Hof verwerpt dit standpunt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat bij de taxatie is meegewogen dat de woning [adres 6] in november 2021 is verkocht en dat zelfs indien dit vergelijkingsobject buiten beschouwing wordt gelaten, de verkoop van de woning uit dezelfde laan als de woning van belanghebbende, namelijk [adres 5] , die in april 2021 is verkocht, en waarvan de koopsom nauwelijks zou hoeven te worden geïndexeerd, de waardering van de woning van belanghebbende voldoende ondersteunt. Het Hof volgt die verklaring.
5.6.3.
Anders dan belanghebbende stelt, hoeft de waarde van de woning niet met minimaal drie vergelijkingsobjecten te worden onderbouwd om tot de conclusie te komen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar is ook op dit punt vrij in de keuze van de bewijsmiddelen die hij nuttig acht om aan de op hem rustende bewijslast te voldoen.
5.7.
Het Hof komt tot de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.8.
Het Hof neemt bij al het voorgaande mede in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij ter voldoening aan zijn bewijslast de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van bijvoorbeeld een grondstaffel of een (verantwoording van een) opbouw van de vastgestelde waarde in diverse (deel)waarden.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding. Aan de beantwoording van de vraag of artikel 30a Wet WOZ in het onderhavige geval buiten toepassing moet blijven, komt het Hof niet meer toe.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter,
Y. Postema M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 22 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.