Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/325
uitspraak van 25 februari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 23 februari 2024, nummer SGR 22/6605.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 625.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de [gemeente] en de watersysteemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap van Rijnland (de aanslagen), alsmede aanslagen in de rioolheffing, de afvalstoffenheffing, de watersysteemheffing ingezetenen en de zuiveringsheffing woonruimten (de overige heffingen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat over belanghebbendes bezwaren tegen de overige heffingen separaat uitspraak op bezwaar zal worden gedaan.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 21 juni 2024 een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk met dagtekening 5 januari 2026 ingediend, houdende aanvulling van de hoger beroepsgronden.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 januari 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 164 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 185 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Bouwjaar
1929
1900
1932
1900
Oppervlak hoofdgebouw
162 m2
251 m2
130 m2
119 m2
Rekenprijs per m2
€ 2.828
€ 3.435
€ 3.448
€ 3.810
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 458.125
€ 862.175
€ 448.204
€ 453.354
Oppervlakte perceel
185 m2
327 m2
204 m2
167 m2
Rekenprijs per m2
€ 524
€ 372
€ 696
€ 559
Berekende waarde grond
€ 97.000
€ 121.550
€ 141.904
€ 93.400
Rekenprijs bijgebouwen:
Dakkapel
Garage vrijstaand
Berging/schuur
Opslag/magazijn
Aanbouw woonruimte
Tuinhuis/blokhut
Zonnepanelen
€ 2.000
€ 17.000
€ 4.000
€ 46.875
€ 4.000
€ 4.000
€ 46.544
€ 0
€ 0
€ 2.000
€ 4.000
€ 41.145
Objectkenmerken:
Ligging
Onderhoudstoestand
Kwaliteit/luxe
Ligging
Onderhoudstoestand
Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
3 Gemiddeld
1 Slecht
1 Slecht
1 Slecht
1 Slecht
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
2 Onder gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
2 Onder gemiddeld
2 Onder gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
WOZ-waarde
€ 625.000
Verkoopdatum
01-10-2020
17-09-2020
28-02-2020
Verkoopprijs
€ 960.000
€ 620.000
€ 541.000
2.3
Als onderdeel van het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar onder meer de correcties van vier KOUDV-factoren verstrekt:
Correctie
Per m2
Onderhoud
€ 150,00
Kwaliteit
€ 150,00
Uitstraling
€ 75,00
Voorzieningen
€ 75,00
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“
Waarde van de woning
Waarde van de woning
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en de heffingsambtenaar heeft met de matrix inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Belanghebbende heeft daarnaast gewezen op drie vergelijkingsobjecten uit het door hem ingebrachte woningwaarderapport. Eén van die drie vergelijkingsobjecten, [adres 4] , is reeds door de heffingsambtenaar in de matrix betrokken. De overige twee door belanghebbende genoemde objecten wijken aanzienlijk af qua oppervlakte ten opzichte van de woning, zodat deze objecten minder geschikt zijn als vergelijkingsobject dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij. De heffingsambtenaar is niet gehouden om inzichtelijk te maken hoe de prijs per eenheid van de grond tot stand is gekomen. Het staat belanghebbende vrij om een andere grondwaarde te bepleiten.
Toezendplicht
4. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase diverse stukken had moeten verstrekken waarover hij beschikte en waarmee belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde kan controleren, dan wel waarmee de vastgestelde waarde inzichtelijk wordt gemaakt oordeelt de rechtbank als volgt. De vergelijkingsobjecten betreffen geen appartementsrechten waardoor geen sprake is van een correctie van de verkoopprijs voor het aandeel in de reserve van de Vereniging van Eigenaren waardoor deze gegevens niet onder de toezendplicht vallen. Uit de gedingstukken blijkt dat de KOUDV- en liggingsfactoren, de grondstaffels uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende zijn toegezonden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit tijdig. Belanghebbende heeft echter ook verzocht om de volgende informatie:
- inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering;
- inzicht in de waarde van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten en de woning;
- een controleerbare onderbouwing van de grondprijs per m²; en
- inzicht in (de onderbouwing van) het gebruikte indexeringspercentage (zowel voor als na de geldende waardepeildatum).
5. Naar het oordeel van de rechtbank is de toezendplicht niet geschonden. De percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering zijn geen gegevens die betrekking hebben op de woning zelf, noch transactiegegevens of kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Hetzelfde geldt voor de waarde die de heffingsambtenaar toekent aan objectonderdelen. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.[1] Over de onderbouwing van de grondprijs per vierkante meter overweegt de rechtbank dat dit slechts een doorrekening van de heffingsambtenaar is. Dit is een puur mathematische exercitie waaraan geen keuzes of aannames ten grondslag liggen. Voor keuzes en aannames die niet zijn gemaakt kan geen onderbouwing worden gegeven noch verlangd.[2] Met betrekking tot het gebruikte indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat in het taxatieverslag de transactiedata en verkoopprijzen van de daarin gebruikte vergelijkingsobjecten zijn vermeld, alsook de WOZ-waarde op de waardepeildatum en op 1 januari 2022. Met deze gegevens was het, zeker voor belanghebbendes gemachtigde, mogelijk om het gehanteerde indexeringspercentage te berekenen. De verdergaande eis van belanghebbende dat ook een onderbouwing van de indexatie moet worden toegezonden, vindt geen steun in het recht. Daar komt bij dat het voor de heffingsambtenaar niet mogelijk is om alle onderliggende transacties uit het Kadaster te delen, maar dat hij belanghebbende in de bezwaarfase evenwel in de gelegenheid heeft gesteld om deze transacties in te zien.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
(…)
[1] Vgl. ECLI:NL:GHDHA:2022:886.
[2] ECLI:NL:GHAMS:2023:2601.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil:
of de Heffingsambtenaar artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden;
of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld;
of artikel 30a Wet WOZ buiten toepassing gelaten dient te worden bij toekenning van de proceskostenvergoeding.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot vermindering van de beschikking en de aanslagen, aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 498.000 en tot vergoeding van de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Informatieverplichting
5.1.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Indien een verzoek als hiervoor bedoeld in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).
5.2.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden door de grondstaffel, de taxatiekaart en de zogenoemde KOUDV-factoren pas bij uitspraak op bezwaar te verstrekken. Voorts stelt belanghebbende dat artikel 40 Wet Pro WOZ is geschonden omdat de Heffingsambtenaar de onderlinge correcties van de KOUDV- en liggingsfactoren, de prijs per eenheid van de grond, de waarde van de objectonderdelen en de indexeringscijfers onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft deze stellingen betwist. Volgens de Heffingsambtenaar zien de gegevens die belanghebbende nog stelt te missen enkel op een cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en kwalificeren deze niet als gegevens in de zin van artikel 40 Wet Pro WOZ.
5.3.
Vast staat dat de Heffingsambtenaar de grondstaffel, de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar heeft verstrekt. Het verstrekken van inzicht in het rekenkundige gevolg dat wordt gegeven aan het toekennen van een bepaalde KOUDV-factor is geen gegeven als bedoeld in artikel 40 Wet Pro WOZ. Ook het interpreteren van deze gegevens valt niet onder deze bepaling. Dit geldt eveneens voor de waarde van de objectonderdelen; ook die waarde is geen gegeven in vorenbedoelde zin. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat waarderen geen exacte wetenschap is en dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een woning op de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. Voorts stelt het Hof net als de Rechtbank vast dat de Heffingsambtenaar de door hem verstrekte indexeringscijfers voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat hij tijdens het hoorgesprek aan een medewerker van het kantoor van de gemachtigde van belanghebbende inzicht heeft gegeven in manier waarop onder meer indexeringspercentages tot stand komen en dat deze medewerker daarbij te kennen gaf geen behoefte te hebben aan een nadere bespreking van de gegevens. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
Waarde woning
5.4.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.5.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
5.6.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten berekend op € 625.031. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, tussenwoningen uit (nagenoeg) hetzelfde bouwjaar. De vergelijkingsobjecten zijn bijna alle in dezelfde wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.7.
In de [gemeente] worden bedragen per vierkante meter gebruikt ter correctie in verband met de volgende vier van de KOUDV-factoren: onderhoud, kwaliteit uitstraling en voorzieningen. Anders dan belanghebbende voorstaat, hoeft de Heffingsambtenaar geen gebruik te maken van percentages om op basis van deze vier KOUDV-factoren te corrigeren. De Heffingsambtenaar voert aan dat de correctie afhangt van welk bedrag men moet investeren om de waardering te wijzigen van factor 1 (slecht) naar factor 3 (gemiddeld). Een bedrag per vierkante meter is geschikter om tot het investeringsbedrag te komen dan een correctiepercentage van bijvoorbeeld 8% of 10%, zoals in enkele gemeentes gewoon is. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in zijn standpunt. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voldoende onderbouwd.
5.8.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende stelt onder verwijzing naar de foto’s van de woning dat een correctie ad € 145.800 onvoldoende is om de vier KOUDV-factoren van de woning van 1 (slecht) naar 3 (gemiddeld) te brengen. Uit de foto’s is niet af te leiden dat de gehanteerde correctie te laag is, noch waarom de door belanghebbende voorgestane correctie van 8% per punt gehanteerd zou moeten worden.
5.9.
Op grond van het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning bij de beschikking niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Artikel 30a Wet WOZ
5.10.
Omdat in de onderhavige zaak geen proceskostenvergoeding wordt toegekend behoeft de klacht van belanghebbende over artikel 30a, lid 4 en 5 Wet WOZ geen behandeling.
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, R.A. Bosman en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier D.W. Renes.
De griffier, de voorzitter,
D.W. Renes H.A.J. Kroon
De beslissing is op 25 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.