ECLI:NL:GHDHA:2025:760

• Datum uitspraak: 29 april 2025
• Publicatiedatum: 28 april 2025
• Zaaknummer: 200.323.968/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.P.J. Ruijpers; A.A. Muilwijk-Schaaij; J.A. Tuinman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming bedrijfsruimte en schadevergoeding na onrechtmatige ontruiming door verhuurder

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 29 april 2025 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen Strandweg Vastgoed B.V. en een vennootschap onder firma (de vof) betreffende de ontruiming van een bedrijfsruimte. De vof had van Strandweg bedrijfsruimte gehuurd voor de exploitatie van een restaurant/grand café. Strandweg had de vof in kort geding veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte in verband met renovatie. De vof betwistte de rechtmatigheid van deze ontruiming en vorderde schadevergoeding. De rechtbank had geoordeeld dat de ontruiming onrechtmatig was en Strandweg veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan de vof tot een bedrag van € 1.422.832,-. In hoger beroep bevestigde het hof dit oordeel. Het hof oordeelde dat de ontruiming niet rechtmatig was, omdat Strandweg geen redelijk renovatievoorstel had gedaan en de vof niet verplicht was om de ontruiming te gedogen zonder een dergelijk voorstel. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde Strandweg in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.323.968/01

Zaaknummer rechtbank : 6361217/17-24981

Arrest van 29 april 2025

in de zaak van

Strandweg Vastgoed B.V. ,

gevestigd in Den Haag,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. G.J.M. Volders, kantoorhoudend in 's-Hertogenbosch,

tegen

1. de vennootschap onder firma [de vof] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

3.
[geïntimeerde 3] ,

wonend in [woonplaats] ,

4.
[geïntimeerde 4] ,

wonend in [woonplaats] ,

5.
[geïntimeerde 5] ,

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M. Kashyap, kantoorhoudend in Amsterdam.

Het hof noemt partijen hierna Strandweg en [de vof] .

1. De zaak in het kort

1.1

[de vof] heeft van Strandweg bedrijfsruimte gehuurd om daarin een restaurant/grand café te exploiteren. Op verzoek van Strandweg is [de vof] in kort geding veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte in verband met renovatie daarvan. Het gaat in deze zaak om de vraag of die ontruiming terecht was en zo nee, of Strandweg gehouden is de schade van [de vof] te vergoeden. Ook komt dan aan de orde hoeveel schadevergoeding Strandweg moet betalen. Een deskundige heeft die schade berekend maar Strandweg heeft kritiek op dat rapport.

1.2

De rechtbank heeft geoordeeld dat de ontruiming onrechtmatig was en heeft Strandweg veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [de vof] tot een bedrag van € 1.422.832,-. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 24 januari 2023, waarmee Strandweg in hoger beroep is gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 26 juni 2019, 17 oktober 2019, 12 maart 2020 en 25 oktober 2022;
• het herstelexploot van 17 februari 2023;
• de memorie van grieven tevens inhoudende een eiswijziging van Strandweg, met bijlagen;
• de memorie van antwoord tevens onvoorwaardelijk en voorwaardelijk incidenteel appel tevens wijziging van eis van [de vof] , met bijlagen;
• de memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens houdende bezwaar tegen eiswijziging en overlegging producties, met bijlagen;
• de akte indienen aanvullende producties van Strandweg, met bijlagen;
• de akte indienen bewijsstukken en eiswijziging, met bijlagen van [de vof] ;
• de bijlage 16 die [de vof] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.

2.2

Op 17 oktober 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

Strandweg is eigenaar en verhuurder van een aantal bedrijfsruimten aan de Strandweg in Den Haag (stadsdeel Scheveningen).

3.2

In januari 2008 zijn tussen Strandweg en [de vof] i.o. twee huurovereenkomsten gesloten betreffende de bedrijfsruimten (in de zin van artikel 7:290 BW) aan de [adres 1] en de [adres 2] in Den Haag (hierna gezamenlijk: het gehuurde). Het betreft hier het noordelijke deel van de boulevard van Scheveningen (de Noordboulevard).

3.3

De huurovereenkomsten zijn met ingang van 21 januari 2008 aangegaan voor de duur van vijf jaar, met voortzetting voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar. Op grond van artikel 3.3 van de huurovereenkomsten vindt beëindiging van de overeenkomsten plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

3.4

[de vof] is in het gehuurde een restaurant/grand-café gaan exploiteren.

3.5

Op de beide huurovereenkomsten zijn van toepassing verklaard de
“Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”. In artikel 14 van de Algemene bepalingen (hierna: artikel 14 AB) is onder meer het volgende bepaald:

“14.1 Het is verhuurder toegestaan om op, aan of in het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing. (…)

14.2

Als verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde zal hij huurder een renovatievoorstel doen. Een renovatievoorstel van verhuurder wordt vermoed redelijk te zijn, indien het de instemming heeft van tenminste 51% van de huurders waarvan het gehuurde bij de renovatie betrokken is en die huurders tezamen tenminste 70% van het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak inclusief leegstand huren van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt en dat bij de renovatie betrokken is. Ten behoeve van de procentuele berekening wordt verhuurder als huurder van het niet-verhuurde aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak aangemerkt.

14.3

Onder renovatie wordt verstaan (gedeeltelijke) sloop, vervangende nieuwbouw, toevoegingen en veranderingen van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

14.4

Het gestelde in artikel 7:220 lid 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, leveren voor huurder geen gebreken op. Huurder zal onderhoudswerkzaamheden en renovatie van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gedogen en verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding.”

3.6

Op enig moment heeft de gemeente Den Haag (hierna: de Gemeente) het voornemen opgevat om de Noordboulevard te herinrichten en heeft Strandweg plannen gemaakt voor de herontwikkeling van het aangrenzende vastgoed. Het in samenspraak gerealiseerde projectplan behelst – kort gezegd – de realisatie van een parkeergarage en nieuwe retail- en horecagelegenheden na sloop van het bestaande vastgoed. Om dit plan te kunnen realiseren diende onder meer een nieuwe grondkerende constructie te worden aangelegd.

3.7

In 2011 is [de vof] voor het eerst informeel op de hoogte gesteld van het voornemen van Strandweg tot renovatie van de aan haar toebehorende panden aan de Noordboulevard. In oktober 2012 is het voornemen formeel kenbaar gemaakt. Aanvankelijk was het de bedoeling eind 2013 met de werkzaamheden te starten, maar dit is een aantal keer uitgesteld. Uiteindelijk zijn de eerste voorbereidende werkzaamheden in september 2017 verricht.

3.8

In 2015 is tussen partijen een geschil ontstaan over de huurprijs van het gehuurde. Op verzoek van [de vof] is een huurprijsdeskundige benoemd. In een mail van 2 juni 2016 aan deze deskundige, en c.c. aan de advocaat van Strandweg, gaat (de advocaat van) [de vof] in op de kwestie van de huurprijs en schrijft zij daarnaast onder meer het volgende:

“ [geïntimeerde 3] c.s. zijn niet akkoord gegaan met tijdelijke verhuur, omdat zij na renovatie willen terugkeren in het gehuurde. Wat [geïntimeerde 3] c.s. thans willen, is een huurprijs die recht doet aan de situatie zoals die zich ter plaatse in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en die de aankomende tijd zal voortduren.”

3.9

Op 23 september 2015 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [de vof] en Strandweg over (onder meer) de aanpassing van de huurprijs, de renovatie en het al dan niet terugkeren van [de vof] in de nieuwbouw.

3.1

Op 27 oktober 2015 heeft Strandweg het volgende voorstel aan [de vof] gedaan:

De kale huurprijs wordt verlaagd met 35% per 1 november 2015, de servicekosten en BTW blijven onveranderd;

Partijen komen overeen dat zij de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen uiterlijk per 1 november 2017, waarbij verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst eerder dan 1 november 2017 eenzijdig te beëindigen in verband met de voorgenomen renovatie. Daarbij geldt voor de verhuurder een aanzeg/opzegtermijn van 2 maanden.

Huurder is gehouden om op eerste verzoek van verhuurder te ontruimen, tegen 1 november 2017, dan wel zoveel eerder als dat de huur door verhuurder wordt beëindigd. In geval van ontruiming mag huurder de zaken uit het gehuurde meenemen, waarbij huurder het gehuurde niet hoeft terug te brengen in de oude casco staat.

Huurder is verplicht het gehuurde gedurende de huurovereenkomst te exploiteren conform de bestemming zoals opgenomen in de huurovereenkomst.

Huurder is verplicht zijn betalingsverplichtingen en overige verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tijdig na te komen.

Huurder doet afstand van een eventueel recht op terugkeer op de locatie nadat de renovatie is voltooid.

Huurder doet afstand van enig recht op (schade)vergoeding.

Partijen komen een geheimhoudingsbeding overeen, waarbij in geval van schending van het geheimhoudingsbeding een boete wordt verbeurd.

Indien en voor zover huurder zijn betalingsverplichtingen niet tijdig en volledig nakomt, is verhuurder bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden, althans stemt huurder thans reeds op voorhand in met een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst. De overige bepalingen van de vaststellingsovereenkomst zullen dan gehandhaafd worden.

[de vof] heeft dit voorstel niet geaccepteerd.

3.11

Bij brief van 15 maart 2017 (verzonden per e-mail) heeft de advocaat van Strandweg aan de advocaat van [de vof] geschreven dat Strandweg open staat voor minnelijk overleg. In de brief staat voorts onder meer het volgende:

“( .... ) Daarnaast is het van belang dat nogmaals duidelijkheid wordt verstrekt ten aanzien van de voorstellen c.q. uitgangspunten zoals door U namens uw cliënten geopperd in het telefoongesprek, te weten: 1) terugkeer in de nieuwbouw met de mogelijkheid voor cliënten om zelf hun investeringen terug te verdienen, dan wel 2) beëindiging op korte termijn van de huurovereenkomst, geen terugkeer in de nieuwbouw en vergoeding van de gedane investering. Ten aanzien van de investering wordt zijdens uw cliënten steeds gedoeld op de koopsom van de onderneming bij het starten van de exploitatie. In dat kader heb ik reeds meerdere keren gezegd, dat dit geen schadepost is die voor vergoeding door verhuurder in aanmerking komt. In dat kader heb ik U reeds vorige week bericht dat het ‘tweede’ voorstel geen optie is, doch dat ik gehouden ben het toch aan cliënte voor te leggen. Ook heeft cliënte nogmaals aan mij kenbaar gemaakt daartoe niet over te gaan. Ten aanzien van het eerste voorstel heb ik U kenbaar gemaakt dat partijen daarover in overleg kunnen treden. Zijdens cliënte kan dan uitleg worden gegeven over de plannen en kunnen de plannen (voor zover bekend) worden getoond. Ook kan alsdan worden besproken wat eventuele wensen van uw cliënten zijn ten aanzien van het aantal m2 en de voorkeur qua locatie. Zoals gezegd, kan hierop niet worden vooruitgelopen, doch dienen de (redelijke) wensen van partijen helder te zijn om te bezien of partijen tot een regeling kunnen komen. (...)”

3.12

Op 1 juni 2017 heeft een overleg tussen partijen plaatsgevonden. [de vof] heeft een voorstel gedaan, uitgaande van terugkeer in de nieuwbouw. Aanvankelijk bleef een reactie uit. Eind juli 2017 heeft Strandweg het voorstel van [de vof] afgeslagen en meegedeeld dat terugkeer in de nieuwbouw niet mogelijk is omdat [de vof] eerder had aangegeven niet terug te willen keren, dat Strandweg alle nieuwbouw al aan Heineken had verhuurd en dat [de vof] zich tot Heineken moest wenden als zij in de nieuwbouw wenste terug te keren. [de vof] was het hier niet mee eens, maar heeft zich niettemin tot Heineken gewend. Heineken heeft haar in augustus 2017 laten weten dat de nieuwbouw haar door Strandweg vrij van huurders was aangeboden en dat zij reeds genoeg kandidaat huurders had. Zij heeft [de vof] op de reservelijst gezet.

3.13

Bij brief van 21 juli 2017 heeft Strandweg voorgesteld dat partijen de huurovereenkomsten met wederzijds goedvinden beëindigen tegen 1 oktober 2017 tegen betaling van € 175.000,-. Strandweg heeft dat bedrag op 31 juli 2017 verhoogd tot € 225.000,-.

3.14

Nadat Strandweg [de vof] op 26 juli 2017 in kort geding had gedagvaard, heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag bij vonnis van 27 september 2017 [de vof] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Op 2 oktober 2017 heeft de deurwaarder geconstateerd dat [de vof] het gehuurde had ontruimd.

3.15

Op 14 december 2017 zijn partijen tijdens de mondelinge behandeling in het door [de vof] tegen Strandweg aangespannen kort geding overeengekomen dat Strandweg aan [de vof] uiterlijk 20 december 2017 een bedrag van € 50.000,00 betaalt en dat dit bedrag zal worden verrekend met het bedrag waartoe Strandweg eventueel in enige procedure zal worden veroordeeld. Voorts zijn partijen toen overeengekomen dat Strandweg de (op grond van de huurovereenkomsten) door [de vof] verstrekte bankgaranties van in totaal € 30.200,00 uiterlijk op 20 december 2017 zal vrijgeven. Strandweg is deze verplichtingen nagekomen.

3.16

Bij brief van 12 februari 2019 heeft Heineken aan [de vof] laten weten dat er een bedrijfsruimte is vrijgevallen. [de vof] is daarover met Heineken in gesprek gegaan, maar heeft geen overeenstemming met Heineken bereikt over de huur van bedrijfsruimte in de nieuwbouw aan de Noordboulevard.

3.17

Bij arrest van 23 april 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1212) heeft het gerechtshof Den Haag het onder 3.14 genoemde vonnis vernietigd.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

Strandweg heeft [de vof] gedagvaard en, na eiswijziging, gevorderd:

• een verklaring voor recht dat [de vof] tekortgeschoten is in de nakoming van haar gedoogplicht betreffende de renovatiewerkzaamheden;
• een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten per datum vonnis zijn ontbonden (dan wel zijn beëindigd met wederzijds goedvinden);
• [de vof] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat;
• [de vof] hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, zulks onder verbeurte van een dwangsom;
• [de vof] te veroordelen in de proceskosten c.a.;
• [de vof] te gebieden haar gedoogplicht gedurende de renovatiewerkzaamheden na te komen tot aan het moment dat de nieuwbouw volledig is gerealiseerd, zulks onder verbeurte van een dwangsom.

4.2

Strandweg meent dat [de vof] gehouden was tot het ontruimen van het gehuurde op grond van de gedoogplicht voor renovatiewerkzaamheden en dat het niet verlenen van medewerking aan de renovatiewerkzaamheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dan wel dat dit in strijd is met het goed huurderschap.

4.3

[de vof] heeft op haar beurt, na eiswijziging, gevorderd (in reconventie):

• een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten kunnen worden gekwalificeerd als langlopende huurovereenkomsten die niet eerder eenzijdig door Strandweg wegens renovatie kunnen worden beëindigd dan per 20 januari 2023;
• een verklaring voor recht dat de door Strandweg afgedwongen en thans gevorderde medewerking aan de renovatie neerkomt op eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomsten;
• een verklaring voor recht dat [de vof] uit hoofde van artikel 14 Algemene Bepalingen en/of art. 7:220 BW geen verplichting heeft tot medewerking aan de renovatie door ontruiming van het gehuurde per 1 oktober 2017;
• een verklaring voor recht dat [de vof] het recht heeft om te weigeren haar huurrechten prijs te geven zodat de afgedwongen ontruiming onrechtmatig is en Strandweg voor de daardoor geleden schade van [de vof] aansprakelijk is;
• een verklaring voor recht dat Strandweg onrechtmatig handelt en/of wanprestatie pleegt door [de vof] per 1 oktober 2017 subsidiair per datum van afronding van de renovatie, niet het huurgenot te verschaffen en Strandweg voor de daardoor geleden schade van [de vof] aansprakelijk is;
• een verklaring voor recht dat Strandweg misbruik heeft gemaakt van (proces)recht en voor de daardoor geleden schade van [de vof] aansprakelijk is;
• primair:

Strandweg te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten door [de vof] na realisatie van de vervangende nieuwbouw terug te laten keren in het gehuurde;

subsidiair (voor het geval terugkeer niet mogelijk is):

Strandweg te veroordelen tot betaling van vervangende schadevergoeding ad € 1.500.000,00;

primair en subsidiair:

Strandweg te veroordelen tot betaling van (schade)vergoeding voorde omzet- en inkomensderving tijdens de renovatiewerkzaamheden, de verhuis- en inrichtingskosten, de nodeloos gemaakte ontruimingskosten, de nodeloos gemaakte kosten voor het afvloeien van personeel, de contractkosten, de gemaakte en te maken kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade, de gemaakte en te maken buitengerechtelijke kosten en proceskosten die [de vof] heeft moeten voeren als gevolg van de onrechtmatige ontruiming en de wettelijke (handels)rente vanaf oktober 2017;

meer subsidiair :

Strandweg te veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat.

4.4

[de vof] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de door Strandweg afgedwongen ontruiming in kort geding onrechtmatig is althans wanprestatie oplevert, voor rekening en risico van Strandweg komt en dat zij dus gehouden is de schade die [de vof] lijdt, te vergoeden.

4.5

De kantonrechter heeft de vorderingen van Strandweg afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter (na deskundigenbericht van de [deskundige] ) Strandweg veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.422.832,- vermeerderd met rente. De kantonrechter heeft daarbij geoordeeld dat de huurovereenkomsten tussen partijen niet rechtsgeldig zijn beëindigd, dat sprake is van een onrechtmatige ontruiming per 1 oktober 2017 door Strandweg en dat Strandweg aansprakelijk is voor de door [de vof] daardoor geleden schade. Strandweg is in de proceskosten veroordeeld.

5. Vorderingen in hoger beroep

5.1

Strandweg is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft een aantal bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Strandweg vordert hetzelfde als bij de kantonrechter en vordert ook dat [de vof] wordt veroordeeld tot terugbetaling aan Strandweg van al hetgeen Strandweg ter uitvoering van het vonnis aan [de vof] heeft voldaan, met wettelijke rente.

5.2

[de vof] eist in
voorwaardelijk incidenteel hoger beroep (na eiswijziging):

primair: Strandweg te veroordelen tot het aangaan twee nieuwe huurcontracten met [de vof] voor twee vervangende bedrijfsruimten in de nieuwbouw, tegen gelijkblijvende huurcondities, ingaande na afronding van de renovatiewerkzaamheden;

subsidiair: voor het geval vast komt te staan dat terugkeer in de nieuwbouw niet mogelijk is, vervangende schadevergoeding, abstract te berekenen of te schatten. De vervangende schadevergoeding begroot [de vof] op € 1.500.000,- op basis van de overnamesom voor diverse ter overname aangeboden huurrechten voor horecaruimten c.q. horecaondernemingen aan de Scheveningse Boulevard;

meer subsidiair: voor het geval terugkeer in de nieuwbouw niet mogelijk is en het niet mogelijk is om de (volledige) omvang van de schade abstract te berekenen of te schatten, een veroordeling tot betaling van vervangende schadevergoeding, vast te stellen na benoeming van een deskundige, dan wel – na verwijzing van partijen naar de schadestaat procedure – op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

In
alle gevallen vorderen [geïntimeerde 4] en [de vof] :

1. veroordeling van Strandweg tot betaling aan [geïntimeerde 4] van de gemiste inkomsten aan

directiesalaris c.q. management fee als gevolg van het onrechtmatig handelen en/of

de wanprestatie van Strandweg dan wel het gebrek als gevolg van het ontbreken van

het huurgenot sinds de onrechtmatige ontruiming op 2 oktober 2017, schattenderwijs vast te stellen of nader op te maken bij staat, met veroordeling

van Strandweg in de proceskosten inclusief het nasalaris;

2) veroordeling van Strandweg aan [de vof] tot betaling van de (volledige) schade die [de vof] heeft geleden en lijdt, als gevolg van het onrechtmatig handelen en/of de wanprestatie van Strandweg dan wel het gebrek als gevolg van het ontbreken van het huurgenot sinds de onrechtmatige ontruiming op 2 oktober 2017, waaronder in ieder geval:

- de geleden schade bestaande uit omzet- en inkomstenderving, alsmede de verhuis- en inrichtingskosten voorde periode tijdens de renovatiewerkzaamheden, in de zin van artikel 14.4 AB en/of artikel 7:220 BW, abstract te begroten, dan wel te schatten, welke schade [de vof] begroot op € 225.000,- op basis van de tussen partijen gevoerde onderhandelingen, in de zin van artikel 14.4 AB en/of artikel 7:220 BW,

- schadevergoeding terzake de nodeloos gemaakte ontruimingskosten voor het

afvloeien van het personeel en doorlopende contract kosten, concreet te berekenen,

- schadevergoeding voor de daadwerkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten,

alsmede van de daadwerkelijke proceskosten in de procedures die [de vof]

heeft moeten voeren als gevolg van de onrechtmatige ontruiming (het ontruimings kortgeding in eerste aanleg en hoger beroep, het executiegeschil in eerste aanleg, alsmede onderhavige bodemprocedure in conventie en reconventie, alsmede in het incident strekkende tot het verkrijgen van een voorschot op de schadevergoeding),

althans de daadwerkelijke kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade,

-wettelijke rente vanaf 2 oktober 2017, abstract te berekenen.

6. Beoordeling in hoger beroep

6.1

Grief 1 is gericht tegen de feitenvaststelling. Het hof heeft met inachtneming daarvan en voor zover relevant de feiten zelfstandig vastgesteld.

Verplichting tot ontruiming?

6.2

De
tweede en
derde grief gaan over de vraag of op [de vof] de verplichting rustte om het gehuurde uiterlijk op 1 oktober 2017 te ontruimen. Strandweg heeft die stelling gebaseerd op verschillende grondslagen die hieronder zullen worden besproken.

a)
Gedoogplicht ex artikel 14 lid 4 AB/ analoge toepassing art. 7:220 BW

6.3

Strandweg heeft zich primair op het standpunt gesteld dat op [de vof] op grond van artikel 14 lid 4 AB dan wel (via analoge toepassing) artikel 7:220 BW de verplichting rustte om renovatie aan het gehuurde te gedogen en Strandweg daartoe in de gelegenheid te stellen (door het gehuurde te ontruimen). Volgens Strandweg is die gedoogplicht onvoorwaardelijk, dus ongeacht of Strandweg een (redelijk) renovatievoorstel heeft gedaan. In afwijking van art. 7:220 BW zijn partijen immers overeengekomen dat de verhuurder kan overgaan tot renovatie, dat zij gehouden is een renovatievoorstel aan de huurder te doen maar dat het geen vereiste is om dit voorstel te doen alvorens over te gaan tot ontruiming. [de vof] heeft die uitleg betwist.

6.4

Een huurder is niet zonder meer gehouden om renovatiewerkzaamheden in of aan het gehuurde toe te staan. De huurder is alleen verplicht medewerking te verlenen als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel doet. Zowel artikel 14 lid 4 AB als art. 7:220 BW gaat daarbij uit van terugkeer door de huurder na afronding van de renovatiewerkzaamheden. Volgens artikel 14 lid 4 AB geeft de renovatie de huurder immers geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het renovatievoorstel zal daarom de terugkeer van de huurder moeten inhouden. Een dergelijk renovatievoorstel is door Strandweg echter niet gedaan zodat reeds om die reden het beroep op de gedoogplicht niet kan slagen. De uitleg die Strandweg geeft aan artikel 14 AB, namelijk dat het renovatievoorstel ook na ontruiming kan worden gedaan, volgt het hof niet. Uit artikel 14 lid 2 AB volgt dat de verhuurder
“als verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde” een renovatievoorstel moet doen. [de vof] mocht er dan ook redelijkerwijs vanuit gaan dat zonder (redelijk) renovatievoorstel Strandweg niet kon overgaan tot renovatie. Dat volgt overigens ook uit het wettelijk systeem waarbij geldt dat indien partijen geen overeenstemming bereiken, de verhuurder de redelijkheid van zijn voorstel kan laten toetsen door de rechter. De verhuurder kan een verklaring voor recht vorderen of direct vorderen dat de huurder wordt veroordeeld de voorgestelde renovatiewerkzaamheden te gedogen.

6.5

Strandweg heeft nog betoogd dat zij geen renovatievoorstel hoefde te doen en dat zij niet gehouden was om daarin de terugkeer in het gehuurde op te nemen omdat [de vof] dat zelf niet wilde en in het gesprek van 23 september 2015 heeft aangegeven dat zij niet terug wilde keren in de nieuwbouw (maar een vergoeding wenste voor de door haar gedane investeringen). Ook heeft zij zich op het standpunt gesteld dat zij meerdere (redelijke) voorstellen heeft gedaan, te weten bij brief van 27 oktober 2015, bij brief van 21 juli 2017 en bij e-mail van 31 juli 2017. Zoals hierna zal worden besproken kan niet worden vastgesteld dat [de vof] in september 2015 heeft ingestemd met het feit dat zij niet zou terugkeren in de nieuwbouw of dat zij heeft ingestemd met een van de latere schriftelijke voorstellen. De voorstellen van Strandweg nemen tot uitgangspunt dat [de vof] het gehuurde ten behoeve van de renovatie permanent ontruimt en niet terugkeert in de nieuwbouw. Dat zijn geen renovatievoorstellen in de zin van artikel 14 lid 4 AB dan wel art. 7:220 BW, maar voorstellen om tot een minnelijke beëindiging te komen. Hierover is tussen partijen niet duidelijk of ondubbelzinnig (wils)overeenstemming bereikt. Dit betekent dat als Strandweg de huur niet wilde voortzetten na de renovatie of als dat onmogelijk zou zijn, zij de beëindigingsmogelijkheid van art. 7:296 lid 1 sub b BW had moeten benutten.

b)
Huurovereenkomst beëindigd met wederzijds goedvinden / afstand van recht / rechtsverwerking

6.6

Volgens Strandweg heeft [de vof] op 23 september 2015 aangegeven niet te willen terugkeren in de nieuwbouw. Gelet op die mededeling stond voor Strandweg vast dat [de vof] de huurovereenkomst per 1 oktober 2017 met wederzijds goedvinden zou komen te eindigen. In de visie van Strandweg hadden partijen over dit punt overeenstemming bereikt, althans mocht Strandweg daar gerechtvaardigd op vertrouwen, en om die reden is Strandweg in haar voorstellen van 21 juli en 31 juli 2017 telkens uitgegaan van een beëindigingsdatum per 1 oktober 2017. Van belang daarbij is dat beide partijen na 1 oktober 2017 ook geen uitvoering meer hebben gegeven aan de huurovereenkomst. Subsidiair stelt Strandweg zich nog op het standpunt dat [de vof] stilzwijgend met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd door alsnog het gehuurde per 1 oktober 2017 te ontruimen zonder daarbij een voorbehoud te maken voor de voortzetting van de huurovereenkomst.

6.7

[de vof] heeft betwist dat zij (in september 2015) heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden dan wel afstand heeft gedaan van haar huurrechten of haar recht heeft verwerkt of terug te keren in de nieuwbouw. Volgens [de vof] is daarover wel gesproken maar heeft zij daaraan de voorwaarde verbonden dat zij dan financieel gecompenseerd zou worden. Daarover hebben partijen echter geen overeenstemming bereikt. Het hof volgt dat betoog omdat dit ondersteund wordt door de correspondentie van na de bespreking in september 2015 (zie hiervoor onder 3.10 tot en met 3.12). Daaruit volgt dat Strandweg nog steeds voorstellen heeft gedaan tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dat [de vof] al in september 2015 zou hebben ingestemd met beëindiging verhoudt zich niet tot die latere correspondentie. Ook in het kader van huurprijsherzieningsprocedure in 2016 heeft [de vof] haar wens tot terugkeer in de nieuwbouw gemeld. Tot slot staat als onvoldoende weersproken vast dat er voor [de vof] in maart 2017 nog steeds twee opties waren, namelijk terugkeer in de nieuwbouw of uitkoop, waarbij Strandweg uitsluitend wilde praten over terugkeer in de nieuwbouw. Gelet op het voorgaande mocht Strandweg niet gerechtvaardigd erop vertrouwen dat [de vof] niet wilde terugkeren in de nieuwbouw. De door Strandweg overgelegde verklaringen van [naam 1] en [naam 2] (productie 18 en 19 HB) kunnen niet tot een ander oordeel leiden nu daaruit niet ondubbelzinnig kan worden afgeleid dat partijen (in september 2015) volledige overeenstemming hadden over een beëindiging van de huurovereenkomsten met wederzijds goedvinden. Strandwegt erkent overigens ook zelf (MvG onder 34) dat partijen nog verdeeld waren over de vergoeding die [de vof] bedong. Het bewijsaanbod van Strandweg op dit punt zal dan ook worden gepasseerd omdat de te bewijzen aangeboden feiten, ook als zij komen vast te staan, niet tot een andere beslissing kunnen leiden. De stelling dat [de vof] alsnog stilzwijgend heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst door het gehuurde per 1 oktober 2017 te ontruimen, volgt het hof niet nu de ontruiming immers door Strandweg in kort geding was afgedwongen.

c)
Tekortkoming die ontbinding huurovereenkomst rechtvaardigt

6.8

Strandweg heeft zich op het standpunt gesteld dat de gedoogplicht van artikel 14 AB (dan wel art. 7:220 lid 2 BW) inhoudt dat [de vof] gehouden is de renovatie aan het gehuurde te gedogen. Door het gehuurde niet vrijwillig te ontruimen is [de vof] tekortgeschoten in haar contractuele (dan wel wettelijke) verplichting tot ontruiming. Voorts stelt Strandweg dat door het niet accepteren van het redelijk renovatievoorstel en het niet ontruimen [de vof] tevens handelt in strijd met de op haar rustende verplichting van goed huurderschap (art. 7:213 BW). Van [de vof] had – gelet op de wederzijdse belangen van partijen – primair verwacht mogen worden in te stemmen met het redelijke (renovatie)voorstel van Strandweg van 31 juli 2017. Door betaling van een bedrag van € 225.000,- zou [de vof] naar alle waarschijnlijkheid een faillissement bespaard zijn gebleven, een alleszins redelijke vergoeding hebben verkregen ter compensatie van het verlies van een exploitatie die al jaren verliesgevend was en een vergoeding van de ontruimingskosten hebben ontvangen (zodat deze kosten [de vof] gespaard waren gebleven). Het weigeren van dit voorstel is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in strijd met goed huurderschap. Subsidiair meent Strandweg dat [de vof] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid had moeten instemmen met het voorstel van Strandweg om met een voorschot van een bedrag van € 100.000,- het gehuurde te ontruimen.

6.9

Zoals hiervoor reeds is overwogen rustte er op [de vof] geen wettelijke of contractuele verplichting tot ontruiming. Voor wat betreft het niet accepteren van het – in de ogen van Strandweg – redelijke voorstel heeft [de vof] er terecht op gewezen dat goed huurderschap niet met zich brengt dat zij het gehuurde diende te ontruimen zonder dat zij zekerheid had over de ontvangen schadeloosstelling en/of terugkeer in de nieuwbouw. [de vof] mocht zich beroepen op haar wettelijke huurbescherming en mocht er in dat kader vanuit gaan dat, indien er tussen partijen geen overeenstemming werd bereikt, de redelijkheid van het voorstel getoetst zou worden door de rechter.

6.1

Gelet op het voorgaande falen de grieven II en III van Strandweg. De vorderingen van Strandweg zijn dus niet toewijsbaar. Daarmee komt het hof toe aan de vraag of Strandweg schadevergoeding aan [de vof] dient te betalen en zo ja, wat de hoogte van dat bedrag zou moeten zijn.

Schade

a)
ontbreken causaal verband / beroep op eigen schuld / voordeel / matiging

6.11

Strandweg betwist in de
vierde grief dat [de vof] schade heeft geleden althans niet de schade ter hoogte van het door de rechtbank toegewezen bedrag. Volgens Strandweg ontbreekt het causaal verband en is sprake van eigen schuld (art. 6:101 BW). [de vof] wilde immers niet terugkeren in de nieuwbouw en wilde haar exploitatie beëindigen. Dat blijkt volgens Strandweg ook uit het feit dat [de vof] geen vervangende ruimte heeft geaccepteerd.

Eigen schuld

6.12

Voor wat betreft het beroep op eigen schuld heeft Strandweg aangevoerd dat [de vof] in september 2015 heeft aangegeven niet te willen terugkeren in de nieuwbouw. Op zijn minst moet daaruit de conclusie worden getrokken dat die mededeling aan het ontstaan van de schade heeft bijgedragen. Ten tweede geldt dat [de vof] categorisch vervangende ruimte heeft geweigerd terwijl zij zelf heeft gesteld dat het enkel hebben van huurrechten een waarde vertegenwoordigt. Het had volgens Strandweg op de weg van [de vof] gelegen om vervangende ruimte te accepteren. Als zij dan haar exploitatie had willen verkopen dan zou haar dat (gelet op haar eigen stellingen) een aanzienlijk bedrag hebben opgeleverd waarmee alsdan de schade zou zijn verminderd. Bovendien heeft [de vof] als voordeel van de schadeveroorzakende gebeurtenis gehad (ex art. 6:100 BW) dat zij vanaf de ontruiming tot in ieder geval 1 januari 2023 geen huur meer hoefde te betalen aan Strandweg. Strandweg heeft tot slot nog een beroep gedaan op matiging. Volgens haar is het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige [deskundige] , gelet op de historie van [de vof] , volkomen onaanvaardbaar en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Gezien de eerdere uitlatingen van [de vof] en het feit dat zij in belangrijke mate heeft bijgedragen aan het ontstaan van de schade, is er reden tot matiging.

6.13

Het hof verwerpt het beroep op eigen schuld. Zoals hiervoor overwogen kan niet worden vastgesteld dat [de vof] heeft ingestemd met het niet terugkeren in het gehuurde. Ook als moet worden aangenomen dat dit onderwerp van gesprek is geweest in september 2015 mocht Strandweg niet de gerechtvaardigde verwachting hebben dat [de vof] zonder meer niet zou terugkeren. Aan dat niet terugkeren verbond [de vof] immers financiële voorwaarden en Strandweg was niet bereid aan die voorwaarden te voldoen. Strandweg had zich dan in elk geval ervan moeten verzekeren dat [de vof] niet wilde terugkeren voordat Strandweg een overeenkomst met Heineken sloot. Bovendien strookt een en ander ook niet met de omstandigheid dat Strandweg [de vof] in maart 2017 heeft benaderd om te praten over een regeling waarbij [de vof] terug zou keren in de nieuwbouw.

6.14

Voor wat betreft het niet accepteren van vervangende bedrijfsruimte heeft [de vof] er terecht op gewezen dat de gehele Noordboulevard werd gerenoveerd waardoor er geen geschikte alternatieve locatie beschikbaar was. [de vof] kon niet gehouden worden op een geheel andere (en daardoor wellicht mindere) locatie haar exploitatie voort te zetten. Weliswaar heeft Heineken een locatie aangeboden die 200-300 meter van de oorspronkelijke locatie was gelegen maar het hof is van oordeel dat [de vof] niet akkoord hoefde te gaan met de door Heineken daaraan verbonden (nadelige) voorwaarden, zoals een drankafnameverplichting, reclameverplichting en het opnemen van een voorkeursrecht. Aan het aanbod van Strandweg dat verhuur vanuit Strandweg zou kunnen plaatsvinden (productie 63) werden eveneens (voor [de vof] nadelige) nieuwe huurvoorwaarden gesteld. Het aanbod betrof bovendien slechts één locatie waar zij eerst twee locaties naast elkaar huurde.

Voordeel/matiging

6.15

Strandweg heeft ook niet duidelijk aangegeven welk voordeel [de vof] heeft genoten. Zij hoefde weliswaar geen huur te betalen maar zij heeft ook geen huurgenot gehad. Bovendien valt aan te nemen dat in een redelijk renovatievoorstel ook enige financiële tegemoetkoming zou worden opgenomen. Ook voor matiging van de schade ziet het hof geen reden temeer omdat daar terughoudend mee moet worden omgegaan. Het hof ziet (zoals hierna uitgebreider zal worden besproken) in de uitkomst van het rapport van de deskundige geen reden om te concluderen dat deze uitkomsten volkomen onaanvaardbaar zijn.

Causaal verband en toerekening naar redelijkheid

6.16

Strandweg betwist dat de schade is geleden door de onrechtmatige ontruiming. De door [de vof] gestelde schade zou zij altijd hebben geleden omdat zij ook zonder ontruiming de exploitatie niet zou voortzetten. Enerzijds omdat de mogelijkheid bestond dat [de vof] vanwege de historische resultaten de exploitatie zou hebben gestaakt en anderzijds omdat zij een vervangende ruimte heeft geweigerd. In ieder geval is het intreden van de schade het vervolg van twee of meer oorzaken. Bovendien voldoet het voorgaande niet aan de leer van de redelijke toerekening (ex art. 6:98 BW): voor vergoeding komt slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. De schade was namelijk ook te verwachten als er niet onrechtmatig was ontruimd.

6.17

[de vof] heeft betwist (onder verwijzing naar het rapport SMAN) dat zij zonder ontruiming de exploitatie zou hebben gestaakt. [de vof] meent verder dat de schade ruim aan Strandweg moet worden toegerekend vanwege de volgende factoren: de handelwijze van Strandweg levert een ernstig verwijt op. Strandweg had zich als professioneel vastgoedbeheerder de belangen van haar huurder moeten aantrekken. Zij heeft een deal met Heineken gesloten terwijl zij wist dat [de vof] wilde terugkeren in de nieuwbouw. Bovendien was de schade voorzienbaar. Tot slot rechtvaardigt volgens [de vof] ook de (processuele) houding van Strandweg een ruime toerekening. Strandweg heeft keer op keer zaken verdraaid en stellingen ingenomen die aantoonbaar onjuist zijn.

6.18

Het hof acht de aannemelijkheid van faillissement of staking niet aangetoond. Die aanname is immers uitsluitend gebaseerd op de historische cijfers van [de vof] en gaat voorbij aan het perspectief van renovatie van het gehuurde en de daarmee samenhangende verbetering van de exploitatie (zoals ook door SMAN wordt bevestigd). Ook de omstandigheid dat [de vof] vervangende bedrijfsruimte heeft geweigerd ondersteunt die stelling niet omdat hiervoor is overwogen dat [de vof] op redelijke gronden de aangeboden bedrijfsruimte mocht weigeren. Bovendien is het hof van oordeel dat een gedwongen ontruiming altijd risico’s in zich draagt zodat de schade in dat opzicht ook voorzienbaar was hetgeen een ruime toerekening rechtvaardigt. Dat geldt temeer nu Strandweg een huurovereenkomst met Heineken heeft gesloten zonder te onderzoeken of [de vof] terug wilde keren in de nieuwbouw.

b)
omvang schade

6.19

Strandweg is ook opgekomen tegen de wijze van berekening en de omvang van de schade. De deskundige heeft geconcludeerd dat de waarde van de onderneming per 1 oktober 2017 € 974.905,- bedraagt. Deze waarde is berekend volgens de
discounted cash flow (DCF) methode. De deskundige heeft de waarde berekend die de onderneming redelijkerwijs zou hebben als de schadeveroorzakende gebeurtenis zich niet zou hebben voorgedaan. De berekening is gebaseerd op ex ante uitgangspunten per peildatum 1 oktober 2017. De gemiste cashflows vertegenwoordigen volgens de deskundige een contante waarde van € 1.449.325,-. Om deze cashflows te realiseren dient een bedrag van € 430.000,- geïnvesteerd te worden, zodat dit bedrag wordt afgetrokken van de contante waarde van de cashflows. De uitkomst (€ 1.019.325,-) is dan de netto contante waarde van de cashflows. Omdat de exploitatie conform de geformuleerde uitgangspunten aanvangt per 1 januari 2020 is de waarde berekend op die datum. De schade datum is echter 1 oktober 2017. Het bedrag is vervolgens contant gemaakt naar deze datum. Omdat in deze periode geen ondernemersrisico aanwezig is, is de tijdvoorkeur voor geld in de discontering opgenomen, te weten de wettelijke rente van 2%. De SOLL-positie is dan € 933.468,-. De IST-positie is volgens de deskundige het positief eigen vermogen uit de jaarrekening 2017, te weten € 32.522,-. Het verschil tussen de SOLL- en de IST-positie bedraagt volgens de deskundige € 900.946,-.

Gevolgde methode

6.2

Volgens Strandweg heeft de deskundige bij zijn berekening de verkeerde methode gehanteerd. De schade had moeten worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval (ex post) terwijl de schade nu abstract is berekend waardoor [de vof] veel meer schade vergoed heeft gekregen dan zij geleden heeft. Onder verwijzing naar het rapport [naam 4] meent Strandweg dat de deskundige (bij het bepalen van de SOLL-positie) rekening had moeten houden met factoren zoals de coronapandemie, inflatie en hogere personeelskosten. Door de DCF-methode te gebruiken gaat men er vanuit dat [de vof] vanwege de ontruiming volledig en voor altijd verloren is gegaan. Dat is volgens Strandweg niet juist omdat de mogelijkheid bestond dat [de vof] ofwel zelf de exploitatie zou staken ofwel omdat zij op een andere locatie de exploitatie zou voortzetten. Bovendien heeft de deskundige de schade aan de hand van de economische methode berekend terwijl hij de accounting methode (een vergelijking van de winst/verlies met schade en de winst/verlies zonder schade) had moeten volgen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Strandweg daaraan toegevoegd (onder verwijzing naar het Betonpalenarrest ^[1] ) dat de deskundige op zijn minst had moeten kiezen voor een hybride variant, te weten de economische methode waarbij rekening wordt gehouden met ex post ontwikkelingen.

6.21

[de vof] meent onder verwijzing naar rapporten van RSM en SMAN dat de economische methode past bij de onderhavige schade van totaalverlies van de ondernemingswaarde. Het gebruik van ex ante informatie is volgens [de vof] bij deze methode verplicht.

6.22

Het hof stelt voorop dat de rechter op grond van de artikelen 6:95 tot en met 6:97 BW de vermogensschade, in de vorm van geleden verlies of gederfde winst, begroot op een wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Daarbij is uitgangspunt dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Dit brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden ^[2] . Het gaat hier om schade die is geleden door de onrechtmatige ontruiming op 1 oktober 2017. De deskundige heeft de feitelijke situatie (de waarde van de onderneming in de IST-positie) vergeleken met de hypothetische situatie die zou zijn ontstaan indien de ontruiming niet had plaatsgevonden (de waarde van de onderneming in de SOLL-positie). Die hypothetische situatie is bepaald door gebruikmaking van de DCF-methode waarbij het gebruik van ex ante informatie (volgens de beroepsregels) verplicht is. Deze wijze van schadebegroting acht het hof in overeenstemming met de aard van de geleden schade (zoals ook kan worden afgeleid uit het Betonpalenarrest).

6.23

Anders dan Strandweg meent, volgt uit het Betonpalenarrest geen verplichting om rekening te houden met feiten en ontwikkelingen die zich nadien daadwerkelijk hebben voorgedaan. Er is hier ook geen sprake van berekening van duurschade waarbij de werkelijke winst of verlies per jaar wordt vergeleken met de jaarlijkse winst of het verlies die zou zijn behaald zonder de schadeveroorzakende gebeurtenis maar in dit geval is de momentschade berekend (verlies van de ondernemingswaarde) die juist aan de hand van ex ante-informatie moet worden vastgesteld. Met deze wijze van schadeberekening hebben partijen (dus ook Strandweg) aanvankelijk ingestemd. Het hof tekent hierbij aan dat de deskundige in het kader van zijn opdracht onder meer een hypothetische situatie diende te benaderen en er in dat kader niet aan kon ontkomen om bepaalde aannames en veronderstellingen te hanteren. Uit het rapport van de deskundige blijkt naar het oordeel van het hof afdoende welke keuzes de deskundige daarbij heeft gemaakt. Hij heeft bovendien de eerdere kritiek van Strandweg (zoals neergelegd in het rapport van HTC dat in grote lijnen overeenkomt met het rapport van [naam 4] ) gemotiveerd weerlegd. Alle stellingen van Strandweg die zien op de door de deskundige (gemaakte keuzes binnen de) gebruikte DCF-methode stuiten hierop af.

6.24

Aan het bewijs van een hypothetische situatie kunnen overigens geen strenge eisen worden gesteld en onzekerheid over die situatie kan niet aan [de vof] worden tegengeworpen; het is immers Strandweg die door onrechtmatig handelen aan [de vof] de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen in die hypothetische situatie zou zijn geschied ^[3] . Ter zake van die hypothetische situatie is in beginsel doorslaggevend wat in die situatie de normale gang van zaken zou zijn geweest. Daarbij past niet dat rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld de coronapandemie. Bovendien is met de hantering van een (hoge) disconteringsvoet van 18% al rekening gehouden met algemene en specifieke bedrijfsrisico’s, zo volgt ook uit het rapport SMAN.

Eeuwigdurende schade?

6.25

Strandweg stelt zich verder op het standpunt dat geen sprake kan zijn van eeuwigdurende schade maar dat de schade hooguit begroot zou kunnen worden tot 1 januari 2023, zijnde de einddatum van de huurovereenkomst. Ook om die reden is de economische methode volgens Strandweg niet geschikt. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft Strandweg gewezen op het rapport [naam 4] . In het rapport van de deskundige wordt tot uitgangspunt genomen dat de exploitatie volledig en voor altijd verloren is gegaan. Dat is volgens Strandweg niet juist omdat er rekening mee gehouden had moeten worden dat Strandweg de huurovereenkomst tegen 20 januari 2023 had kunnen opzeggen wegens dringend eigen gebruik of de algemene belangenafweging uit artikel 7:296 BW.

6.26

Het hof volgt dat betoog niet. [de vof] heeft er terecht op gewezen dat na haar terugkeer in de nieuwbouw - mede gelet op de gewijzigde locatie - nieuwe huurovereenkomsten zouden worden gesloten voor de duur van 5+5 jaar (art. 7:292 BW). Dat wordt ook bevestigd doordat, zoals [de vof] onweersproken heeft aangevoerd, met de exploitanten die wel zijn teruggekeerd in de nieuwbouw nieuwe huurovereenkomsten zijn aangegaan. Een opzegging tegen 20 januari 2023 was daarmee niet mogelijk geweest, nog los van het feit dat niet valt in te zien op welke grond de huurovereenkomst dan opgezegd had kunnen worden nu een renovatie inmiddels had plaatsgevonden.

Overige kritiekpunten op het deskundigenrapport

6.27

Strandweg heeft in hoofdlijnen nog de volgende kritiek op het deskundigenrapport:

- Het goede ondernemerschap van de vennoten. In het rapport wordt alleen aangegeven dat men op bezoek is geweest bij een aantal andere horecazaken;

- De historie van [de vof] zou zijn meegewogen maar uit niets blijkt dat dan wel op welke wijze dat is gebeurd;

- De stelling dat het voor vennoten gebruikelijk is om een exploitatie te kopen en vervolgens een metamorfose door te voeren;

- De aanname dat de branchegegevens over omzet en groei in de horeca van toepassing zijn op [de vof] ;

- De aanname dat de metamorfose financierbaar was;

- De aanname dat in de periode van 1 oktober 2017 tot 1 januari 2020 geen ondernemersrisico werd gelopen.

Ondernemerschap

6.28

Volgens Strandweg is goed ondernemerschap van de vennoten van [de vof] niet aangetoond nu vele jaren verliesgevend is geëxploiteerd. De exploitaties op andere locaties kunnen niet worden meegewogen en Amsterdam is niet vergelijkbaar met Scheveningen. Het gaat om verschillende rechtsvormen. Er is slechts beperkt en onvolledig onderzoek gedaan en waar gesproken wordt over gemiddelden van exploitaties in Amsterdam is geen rekening gehouden met alle exploitaties. Ook is niet toetsbaar of de slechtst of best presterende Amsterdamse exploitaties zijn gebruikt.

6.29

Het hof verwerpt dit bezwaar. Uit het deskundigenrapport volgt dat de deskundige al afdoende is ingegaan op dit punt. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen dient bij de vaststelling van de hypothetische situatie in beginsel te worden uitgegaan wat de normale gang van zaken is. Het ligt ook voor de hand om, zoals de deskundige heeft gedaan, voor beoordeling van de ondernemerskwaliteiten aansluiting te zoeken bij objectiveerbare gegevens van andere door de vennoten van [de vof] geëxploiteerde locaties.

Historische gegevens

6.3

Volgens Strandweg heeft de deskundige alle historische cijfers van [de vof] overboord gegooid en aangepast omdat de vennoten van [de vof] kennelijk een aantal goede exploitaties in Amsterdam hebben lopen. Dat is volgens Strandweg onjuist omdat de cijfers van [de vof] tot uitgangspunt moeten worden genomen en niet de cijfers van andere zaken op een geheel andere locatie. [de vof] is niet in staat gebleken om haar exploitatie op orde te krijgen. Het regende immers klachten over de kwaliteit van het voedsel, gebrek aan klantvriendelijkheid en gebrek aan hygiëne. Er was dus een mogelijkheid dat [de vof] in de jaren na 1 oktober 2017 (ook zonder onrechtmatige ontruiming) failliet was gegaan of haar exploitatie noodgedwongen had moeten staken.

6.31

[de vof] heeft er op gewezen dat de deskundige de historische gegevens wel degelijk heeft meegenomen. De deskundige heeft in het rapport (p. 47) aangegeven dat de historische resultaten moeten worden gezien in het perspectief van het feit dat de Noordboulevard een onverzorgde indruk maakte en dat de vennoten van [de vof] geen investeringen in [de vof] hebben gedaan qua tijd en geld vanwege de ophanden zijnde renovatie en het feit dat zij op dat moment bezig waren met de metamorfose van een andere horeca exploitatie. Ook de horecadeskundige [naam 3] heeft dat bevestigd. RSM heeft onderschreven dat een ondernemer logischerwijs niet investeert in een pand dat op de nominatie staat om te worden gesloopt en dat dit zich vertaalt op omzet- en kostenniveau. Na renovatie en heropening zou [de vof] ongestoord kunnen exploiteren en kunnen profiteren van de vernieuwde boulevard. Voor de ondernemerskwaliteiten van [de vof] moet ook worden gekeken naar de andere horecaexploitaties.

6.32

Het hof is van oordeel dat de deskundige in redelijkheid met deze factoren rekening heeft kunnen houden. Hij heeft immers (in samenspraak met de horecadeskundige [naam 3] ) verantwoord waarom de slechte resultaten van [de vof] voor de ontruiming niet representatief zijn. Het komt het hof overtuigend voor dat het niet voor de hand ligt om (substantieel) te investeren in een horeca exploitatie waarvan al bekend is dat deze gerenoveerd zal worden.

Metamorfose

6.33

Het hof begrijpt dat Strandweg de verklaring van [geïntimeerde 3] omtrent het beleid van de ondernemer om niet renderende zaken op goede locaties op te kopen en deze een metamorfose te geven, niet aannemelijk acht en daartegen verweer heeft gevoerd, terwijl de deskundige dat verweer volgens Strandweg niet heeft meegenomen. Anders dan Strandweg meent, is de deskundige niet enkel op de verklaring van [geïntimeerde 3] afgegaan maar heeft hij ook – in het bijzijn van een partijdeskundige van Strandweg – de cijfers ingezien van meerdere horecaexploitaties en heeft hij deze horecagelegenheden bezocht. Hij heeft daaruit afgeleid dat het businessmodel van [geïntimeerde 3] succesvol is. Verder heeft [naam 3] bevestigd dat het een logische ondernemersbeslissing is om een metamorfose pas door te voeren na renovatie. Dat het dalende omzetverlies tot 2017 niet te maken had met de ondernemerskwaliteiten van de vennoten van [de vof] maar veeleer met het niet doorvoeren van de metamorfose en het achteruit gaan van uitstraling en kwaliteit van de Noordboulevard is dan ook goed te volgen en overtuigend. Het hof ziet geen aanleiding om af te wijken van het deskundigenrapport.

Financierbaarheid investering

6.34

Een belangrijke voorwaarde voor het “realiseren” van de schade (een noodzakelijke investering van € 430.000,-) is volgens Strandweg niet gecontroleerd door de deskundige en uit de analyse van [naam 4] blijkt dat het door de slechte financiële situatie zeer onwaarschijnlijk was dat [de vof] deze investering had kunnen doen. [de vof] heeft echter aangevoerd dat haar vennoten voldoende financiële middelen hadden en andere goedlopende zaken hebben zodat zij meer dan voldoende in staat zijn om een dergelijke investering op te brengen. De deskundige is er ook vanuit gegaan dat de metamorfose (deels) uit eigen vermogen zou worden gefinancierd. Het hof ziet in het door Strandweg gestelde geen aanleiding om af te wijken van het deskundigenrapport nu aannemelijk is dat de vennoten van [de vof] deze investering hadden kunnen doen, zoals ook volgt uit het rapport van SMAN.

Branchegegevens

6.35

Strandweg meent verder dat het onjuist is om in de schadeberekening de CBS-cijfers of branchegegevens een-op-een toe te passen op de periode na 1 oktober 2017. De historische cijfers laten zien dat [de vof] niet meeliftte op de branchegegevens. Het hof wijst er nogmaals op dat de deskundige bij het benaderen van een hypothetische situatie er niet aan kon ontkomen om bepaalde aannames en veronderstellingen te hanteren. Uit het rapport van de deskundige blijkt naar het oordeel van het hof afdoende welke keuzes de deskundige daarbij heeft gemaakt. Dat de deskundige daarbij een abstracte benadering heeft gevolgd vloeit voort uit de methode van berekening waarvan het hof hiervoor heeft beslist dat deze past bij de aard van de schade.

Disconteringsvoet 1 oktober 2017 – 1 januari 2020

6.36

De deskundige heeft over de periode oktober 2017 tot 1 januari 2020 een disconteringsvoet gehanteerd van 2 %. Hij heeft daarbij aangegeven dat in die periode geen sprake is van ondernemersrisico over de waarde van de onderneming en dat in schadezaken de tijdsvoorkeur voor geld wordt verdisconteerd tegen de wettelijke rente. Volgens Strandweg is dat onjuist omdat de deskundige voor de SOLL-positie er vanuit gaat dat [de vof] haar exploitatie tijdens de renovatie op een andere locatie had voortgezet (2.3 deskundigenbericht). Dan is er dus wel ondernemersrisico en moet dus een disconteringsvoet van (minstens) 18% worden gehanteerd. Deze fout heeft een effect van ruim € 418.000,-, aldus Strandweg.

6.37

Met [de vof] is het hof van oordeel dat het standpunt van Strandweg reeds gemotiveerd door de deskundige is weerlegd. In het bij het deskundigenrapport van [deskundige] gevoegde Waarderingsrapport (p. 7) heeft de deskundige immers opgemerkt:

“In het geval de schadeveroorzakende gebeurtenis zich niet had voorgedaan, had [de vof] na de renovatie het betreffende gehuurde of een vergelijkbaar object weer kunnen betrekken. In de tussenliggende periode tijdens de renovatie, zou er geen exploitatie mogelijk zijn geweest. De schade die uit het niet kunnen exploiteren kan ontstaan betreffen omzetderving en inkomensschade aan de ene kant en verhuiskosten en inrichtingskosten aan de andere kant voor het tijdelijk verhuizen naar een andere locatie.

In onze schadeberekening gaan we er voor de periode van de renovatie vanuit dat de schade die geleden zou zijn als de huurovereenkomst niet onrechtmatig opgezegd zou zijn, gelijk is aan de schadevergoeding die zou zijn ontvangen. In onze berekening komt dit cashflowmatig uit op nul. Het verschil in de vergelijking Soll en Ist tijdens de renovatieperiode zou dus zijn gecompenseerd door de alsdan ontvangen schadevergoeding, waardoor dit in onze schadeberekening op nul uitkomt. (…)”

en op p. 25:

“De berekende waarde is de waarde per 31 december 2019. De waarde van de onderneming dient nog herberekend te worden naar de waarde per 1 oktober 2017. Het contant maken van deze waarde dient te geschieden tegen een disconteringsvoet die alleen de tijdsvoorkeur uitdrukt. In de periode tussen 31 december 2019 en 1 oktober 2017 is er geen sprake van ondernemersrisico over de waarde van de onderneming. In schadezaken wordt de tijdsvoorkeur voor geld verdisconteert tegen de wettelijke rente.”

6.38

De deskundige is er dus vanuit gegaan dat [de vof] de exploitatie zou hebben gestaakt tijdens de renovatie. RSM en SMAN onderschrijven de conclusie van de deskundige. Het hof acht deze redenering overtuigend temeer nu tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep namens [de vof] is verklaard dat de kosten-batenanalyse negatief uitpakte en dat [de vof] daarom twee jaar wilde wachten totdat het gehuurde weer gereed was om te exploiteren. Niet betwist is dat bij het niet exploiteren een disconteringsvoet van 2% moet gelden.

Bezwaar tegen door deskundige gevolgde procedure

6.39

Strandweg meent dat het de deskundige niet was toegestaan om [naam 3] in te schakelen en zeker niet op de manier waarop dit nu is gebeurd waarbij geen sprake is geweest van een herbeoordeling. Het hof wijst op de Leidraad deskundigen in civiele zaken ^[4] (onder 10.3) waarin ondersteuning door derden toegestaan wordt mits partijen daarvan op de hoogte worden gesteld. Deze derde mag een gedeelte van het onderzoek zelfstandig doen of mag een aanvullend onderzoek doen. Hierop strandt reeds het bezwaar van Strandweg. Dat de deskundige de standpunten van partijen niet in zijn beoordeling zou hebben meegenomen, kan het hof niet volgen nu uit bijlage 8 bij het deskundigenrapport blijkt dat hij de kritiek van Strandweg uitgebreid heeft weerlegd. Bovendien volgt uit die bijlage ook dat de deskundige Strandweg in de gelegenheid heeft gesteld om de door hem gevolgde procedure aan de rechter voor te leggen maar daarvan heeft Strandweg geen gebruik gemaakt.

Bezwaar vergoeding interne kosten en advies- en advocaatkosten

6.4

Strandweg heeft ook nog bezwaar gemaakt tegen toekenning door de rechtbank van de interne kosten van € 39.925,- . Volgens Strandweg komen deze niet voor vergoeding in aanmerking omdat niet is aangetoond dat de kosten daadwerkelijk zijn betaald. Ook betwist Strandweg dat dit schade is die het gevolg is van het schadeveroorzakend feit.

6.41

Het hof verwerpt dit bezwaar. Het betreft hier intern gemaakte kosten in de vorm van bestede tijd waarbij het niet noodzakelijk is dat deze daadwerkelijk worden betaald. De pro forma opgemaakte facturen zijn in dit verband voldoende ter onderbouwing en specificatie van de gemaakte kosten. [de vof] heeft ook voldoende gemotiveerd dat deze schade het gevolg was van de onrechtmatige ontruiming. Uit de urenoverzichten blijkt dat [geïntimeerde 3] veel uren heeft besteed aan het – kort gezegd – afhandelen van de ontruiming.

6.42

Ook de advieskosten van RSM en de advocaatkosten (in totaal tot een bedrag van € 57.057,04 excl. BTW) zijn volgens Strandweg ten onrechte toegewezen omdat het tarief voor buitengerechtelijke kosten is gefixeerd op een maximaal bedrag € 6.775,-.

6.43

Dat laatste is onjuist omdat het hierbij niet gaat om kosten ter voldoening buiten rechte als bedoeld in art. 6:96 lid 2 sub c BW maar om kosten ter voorkoming van schade dan wel kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De advocaatkosten zien bovendien niet op de kosten van deze procedure maar om de kosten die gemaakt zijn als gevolg van de onrechtmatige ontruiming. Deze kosten zijn daarom terecht meegenomen in de berekening van de schade.

6.44

Uit het voorgaande volgt dat grief IV in al zijn subonderdelen faalt. Grief V die ziet op vernietiging van het vonnis en op terugbetaling van al hetgeen Strandweg aan [de vof] heeft betaald, moet het lot daarvan delen.

Onvoorwaardelijk incidenteel hoger beroep

Aanvullende kosten art. 6:96 lid 2 BW

6.45

Grief 1 van [de vof] ziet op de kosten van deskundigen aan de zijde van [de vof] tot een bedrag van € 24.222,25 die niet zijn toegewezen. Het gaat hierbij om kosten van RSM, kosten van R. [geïntimeerde 3] en kosten van boekhouder [boekhouder] . Ook nagekomen kosten die betrekking hebben op het hoger beroep wil [de vof] vergoed zien. De kosten van RSM betreffen nagekomen facturen van kosten die tijdens en na het deskundigenrapport zijn gemaakt en zien op de op de reactie/weerlegging van zijn rapport. Deze kosten zijn niet meegenomen in het deskundigenrapport vanwege de omissie dat die actuele kosten niet zijn doorgegeven aan de deskundige. Het gaat om een bedrag van € 9.501,75. Datzelfde geldt voor de kosten van R. [geïntimeerde 3] . Dit betreft een post van € 6.712,50. Verder is er nog een post voor de kosten van boekhouder [boekhouder] . Deze heeft in de periode van januari 2020 tot en met juli 2022 diverse werkzaamheden verricht met betrekking tot het deskundigenonderzoek. Dit betreft een bedrag van € 8.008,-. Ook worden de kosten van RSM in hoger beroep opgevoerd. Deze bedragen € 12.410,-. [de vof] vordert verder interne bedrijfskosten (p.m.) omdat R. [geïntimeerde 3] veel tijd heeft moeten investeren voor zijn input ten behoeve van de schadeberekening. Tot slot vordert [de vof] advocaatkosten (p.m.) voor de (uitgebreide) tijd gemoeid met de vaststelling van schade en aansprakelijkheid van Strandweg.

6.46

Strandweg betwist dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en betaald. Voor wat betreft de facturen van [boekhouder] heeft Strandweg nog aangevoerd dat uit niets blijkt dat deze kosten zijn gemaakt met betrekking tot deze kwestie. Ten aanzien van de kosten van [geïntimeerde 3] betwist Strandweg ook het causaal verband. Volgens Strandweg kunnen deze kosten de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. De andere kosten worden niet gespecificeerd. Onduidelijk is verder of deze de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan en/of er nog enig causaal verband bestaat. De advocaatkosten komen in elk geval niet voor vergoeding in aanmerking omdat deze niets te maken hebben met art. 6:96 lid 2 BW en kosten zijn die gemaakt zijn in het kader van deze procedure.

6.47

Vereist is dat, in de gegeven omstandigheden, de werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn. Of daaraan is voldaan, hangt af van de omstandigheden van het geval. Weliswaar heeft [de vof] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling) nog toegelicht waarom zij meent dat de kosten naar omvang en noodzaak redelijk zouden zijn, maar het argument dat het schadeonderzoek drie jaar in beslag nam en Strandweg minstens vier partijdeskundigen heeft geraadpleegd, overtuigt daarbij niet. [de vof] heeft niet uitgelegd waarom deze kosten na het opmaken van het deskundigenrapport nog gemaakt moesten worden. De advocaatkosten zijn evenmin toewijsbaar omdat deze niet op grond van art. 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking komen maar worden vergoed conform de geldende liquidatietarieven.

Vergoeding gemiste inkomsten [geïntimeerde 4] ?

6.48

Volgens grief 2 heeft de rechtbank ten onrechte niet een schadebedrag toegewezen voor de door [deskundige] berekende “personeelskosten directie”. Niet alleen [de vof] heeft door de onrechtmatige ontruiming schade heeft geleden in de vorm van verloren ondernemingswaarde maar er is ook sprake van inkomstenderving door [geïntimeerde 4] . De ontruiming is daarmee niet alleen onrechtmatig geweest jegens [de vof] maar ook jegens [geïntimeerde 4] . Het totaal aan gemiste inkomsten bedraagt volgens het rapport van [deskundige] een bedrag van € 360.219,50. [geïntimeerde 4] heeft sinds 2019 inkomsten uit een andere bron. Het verschil vordert hij (bij wijze van eisvermeerdering) als schade.

6.49

Strandweg heeft bezwaar gemaakt tegen deze eisvermeerdering wegens strijd met de goede procesorde. Met Strandweg is het hof van oordeel dat hier sprake is van een nieuwe kwestie op een nieuwe grondslag, die wel enig verband houdt met de hoofdkwestie maar een geheel eigen debat vereist dat partijen nog nauwelijks hebben kunnen voeren. Toelating van de eisvermeerdering zou dan ook tot een nodeloze vertraging leiden. Van benadeling van [geïntimeerde 4] is geen sprake nu hij zijn vordering in een afzonderlijke procedure kan instellen. Het hof zal de vermeerdering van eis dan ook buiten beschouwing laten wegens strijd met de goede procesorde.

Voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

6.5

[de vof] heeft een aantal grieven geformuleerd voor het geval het deskundigenrapport niet onverkort wordt gevolgd. Uit het voorgaande volgt echter dat het hof het deskundigenrapport volgt, zodat de voorwaarde niet is vervuld en het hof niet toekomt aan deze grieven en ook niet aan de daaraan gekoppelde vorderingen.

Bewijsaanbiedingen

6.51

Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van partijen omdat de te bewijzen aangeboden feiten, ook als deze komen vast te staan, niet tot een ander oordeel kunnen leiden.

Conclusie en proceskosten

6.52

De conclusie is dat het principaal hoger beroep van Strandweg niet slaagt. Het incidenteel hoger van [de vof] slaagt ook niet. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het door partijen in hoger beroep meer of anders gevorderde zal het hof afwijzen. Het hof zal Strandweg als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep en [de vof] in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

6.53

Het hof zal de door [de vof] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.

7. Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 25 oktober 2022;

- veroordeelt Strandweg in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, aan de zijde van [de vof] begroot op € 5.689,- aan griffierecht, € 12.434,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief VIII) en € 178,- aan nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Strandweg deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;

- bepaalt dat als Strandweg niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Strandweg de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Strandweg deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;

- veroordeelt [de vof] in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Strandweg begroot op € 6.217,- (1/2 x 2 punten tarief VIII) en € 178,- aan nakosten;

- bepaalt dat als [de vof] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [de vof] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en mr. J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. HR 30 augustus 2019, ECLI:NL:HR:2019:1291 (Betonpalenarrest).

2. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539.

3. Vgl. HR 15 mei 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2654, NJ 1998/624.

4. Te vinden op www.rechtspraak.nl.