ECLI:NL:GHDHA:2025:282

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.327.956/01

Zaaknummer rechtbank : 9903901 RL EXPL 22-8766

Arrest van 11 maart 2025

in de zaak van

[appellante],

wonende in [woonplaats] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. M.Z.D. Nasrullah kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

Vereniging van Eigenaars [straat] [nummers] te [woonplaats],
gevestigd in [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. A.J.C. Goldhoorn kantoorhoudend in Amsterdam.

Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of [appellante] een aantal maandelijkse VvE-bijdragen en de afrekennota van haar stookkosten over de periode 1 juli 2019 tot en met 30 juni 2020 aan de VvE moet betalen. [appellante] heeft aangevoerd dat de daadwerkelijk in rekening gebrachte stookkosten niet kloppen en dat haar een beroep op verrekening toekomt vanwege door haar gemaakte kosten vanwege het ontstoppen van het riool.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 18 juli 2023, waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bevolen, hier over. De mondelinge behandeling is niet gehouden. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de memorie van grieven van [appellante] ;
de memorie van antwoord van de VvE.

2.2

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 e.v. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het hof heeft waar nodig de feiten aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3.2

[appellante] was eigenaar van een appartement aan de [straat] [nummer] in [woonplaats] (hierna: het appartement) en was van rechtswege lid van de VvE. [appellante] diende maandelijks bij vooruitbetaling een VvE-bijdrage te voldoen. Eenmaal per jaar ontving [appellante] een afrekennota met de daadwerkelijk gemaakte stookkosten.

3.3

[appellante] heeft een aantal maandelijkse VvE-bijdragen en de afrekennota voor de stookkosten (verwarmingskosten) over de periode 1 juli 2019 tot en met 30 juni 2020 onbetaald gelaten.

3.4

In het verstekvonnis van 19 februari 2020 heeft de kantonrechter [appellante] onder meer veroordeeld tot betaling vanaf 1 februari 2020 aan de VvE per 92 maanden een bedrag van € 292,42, vermeerderd met wettelijke rente.

3.5

Op 7 juni 2020 heeft de heer [beheerder] , namens [appellante] , aan de beheerder van de VvE, Fémur Beheer, per e-mail het volgende bericht:
‘(…) Graag zou ik met spoed een afspraak willen maken om de warmtemeters na te kijken. (…) Met betrekking tot de afspraak met Techem voor de controle van de warmtemeters wil ik u verzoeken de eventuele datum per mail met mij te overleggen.(…)’

3.6

In de e-mail van 8 juni 2020 heeft Fémur Beheer daar als volgt op gereageerd:
‘(…) Er zijn een aantal opvallende zaken: U heeft uw voorschot met € 600,- (€ 50 per maand) naar beneden gebracht. U moest dan ook € 800,- bijbetalen. Dit is € 200,- meer dan uw reguliere voorschot, wat in de lijn ligt van het jaar daarvoor. Ook heeft u aanzienlijk meer verstookt in uw slaapkamers. We hebben Techem gevraagd of zij bijzonderheden hebben gevonden in uw verbruik. Dit is echter op afstand niet het geval. Wij vragen ze nog contact met u op te nemen voor een afspraak, wij zitten daar nooit tussen. (…)’

3.7

Op 15 september 2020 heeft [beheerder] namens [appellante] aan Fémur Beheer gemaild:
‘(...) zoals beloofd op vrijdag jl. treft u in de bijlage de nota van het rioolbedrijf. Men zal alsnog een afschrift van het werkrapportwerkrapport sturen. (...) Op zondagmorgen 3.15 uur werd mw. [appellante] geconfronteerd met een overstroming van drek in haar toilet/badkamergedeelte. Zij heeft , zoals een goede huisvader voor haar woning, onmiddellijk een noodnummer van een rioolbedrijf gebeld. Door de schrik heeft zij geen moment stil gestaan om een nummer van de VVE te bellen, en mede ook vanwege het tijdstip. Zij heeft om 3.47 uur in de morgen contact opgenomen met een 24/7 ,-rioolservicebedrijf, die dezelfde morgen is langsgekomen. Zij heeft zelfde hele nacht besteed aan het schoonmaken van de troep. De werkzaamheden treft u aan in bijgevoegde factuur. Zoals u ziet bedroeg de nota € 971,02. Maar door gebrek aan geld heeft zij € 680,- per pin betaald. (…) Ik verzoek u de € 680,- in mindering te brengen op uw vordering die middels […] loopt onder zaaknummer 2906203/60. (...)’

3.8

In de e-mail van 17 september 2020 heeft Fémur Beheer het volgende aan [beheerder] bericht:
‘Hoe vervelend het ook is, er is een noodtelefoonnummer. Hier dient elke melding op gemeld te worden. Wij kunnen helaas niet achterhalen wat het probleem was/de oorzaak. Daarnaast zijn de berekende tarieven buitensporig hoog ten opzichten van de kosten van de andere loodgieters. Om deze reden zijn wij tot overeenkomst gekomen dat de VvE deze kosten niet vergoedt.’

3.9

Op deze e-mail heeft [beheerder] namens [appellante] diezelfde dag onder meer gereageerd dat hij nog in afwachting is van het werkrapport van het ontstoppingsbedrijf en dat het gebruik van een noodnummer niet kan bepalen of de VvE de kosten moet vergoeden.

3.1

In reactie op deze e-mail heeft Fémur Beheer op 17 september 2020 gereageerd:
‘(…) Er is heel duidelijk vermeld in alle stukken van de VvE dat jullie een contract hebben met een ontstopper, dit staat zelfs in het kastje. Het contract is al 20 jaar met RRS. Ook kunnen we u hierbij terugverwijzen naar notulen waaruit blijkt dat de eigenaars niet zelf iemand mogen inschakelen en anders de kosten moeten vergoeden. Er wordt derhalve niets in mindering gebracht.’

3.11

Op 7 oktober 2020 heeft Techem Energy Services B.V. (hierna: Techem), de beheerder van de verwarming, het volgende aan [appellante] gemaild:
‘(…) Een medewerker van onze firma heeft deze woning op 4 september 2020 bezocht om de meters in de woning te controleren op het functioneren. De meters zijn uitgelezen en hierbij zijn geen afwijkingen geconstateerd. De opgenomen standen en de coderingen van deze meters zijn helemaal in orde. Wij hebben de afrekeningen verwarmingskosten nogmaals gecontroleerd en hebben geen reden hieraan te twijfelen.(…)’

3.12

Bij brief van 7 december 2021 heeft de VvE [appellante] gesommeerd over te gaan tot betaling van € 713,62. [appellante] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

3.13

Inmiddels is het appartement van [appellante] executoriaal verkocht. [appellante] is geen eigenaar meer van het appartement en is geen lid meer van de VvE.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

De VvE is een procedure bij de kantonrechter gestart. De VvE heeft – samengevat – gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van € 713,62 en per 1 januari 2022 tot betaling van een maandelijkse VvE-bijdrage van € 295,35 gedurende de periode dat [appellante] als eigenaar van het appartement kan worden aangemerkt, te vermeerderen met wettelijke rente, de kosten van de kadastrale recherche, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

4.2

In het verstekvonnis van 2 februari 2022 heeft de kantonrechter de vordering van de VvE toegewezen, behoudens de kosten van de kadastrale recherche. Tegen dat vonnis is [appellante] in verzet gekomen. In het vonnis van 15 februari 2023 heeft de kantonrechter het verzet van [appellante] ongegrond verklaard en is het verstekvonnis in stand gelaten, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

5.Beoordeling in hoger beroep

Procedure in het hoger beroep

5.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen, omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft een aantal grieven tegen het vonnis gericht. [appellante] heeft betoogd dat de afrekennota van de stookkosten over de periode 1 juli 2019 tot en met 30 juni 2020 onjuist is (grief 1), dat zij rioolkosten heeft gemaakt die zij kan verrekenen (grief 2) en dat het vonnis van
19 februari 2020 aan toewijzing van de vordering van de VvE in de weg staat (grief 3). In grief 4 geeft [appellante] aan dat zij het geschil in volle omvang aan het hof wenst voor te leggen.

Vonnis 19 februari 2020 staat aan toewijzing onderhavige vordering niet in de weg

5.2

Het hof zal eerst grief 3 van [appellante] bespreken. In het verstekvonnis van 19 februari 2020, dat thans niet ter beoordeling staat, is [appellante] veroordeeld tot betaling aan de VvE van onder meer een bedrag van € 292,42 per 92 maanden vanaf 1 februari 2020. [appellante] heeft in haar grief betoogd dat zij slechts hier toe gehouden is en dat verstekvonnis toewijzing van de onderhavige vordering van de VvE tot betaling van de maandelijkse VvE-bijdragen in de weg staat. Het hof overweegt dat dat betoog niet opgaat. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellante] een maandelijkse VvE-bijdrage verschuldigd was. Het betreffende verstekvonnis zag, op grond van een kennelijke verschrijving in de inleidende dagvaarding in die procedure, uitsluitend op een bijdrage van € 292,42 per
92 maanden. De omvang van de maandelijkse verplichting waarop de onderhavige vordering ziet, was geen onderdeel van geschil in die procedure. Het hof verenigt zich dan ook met het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5.3 van het vonnis waarvan beroep, en maakt dit tot het zijne.

Stookkosten

5.3

De leden van de VvE betalen maandelijks voorschotten voor de stookkosten. Eenmaal per jaar is er een afrekennota op basis van het daadwerkelijke individuele verbruik. [appellante] heeft aangevoerd dat de afrekennota van de stookkosten over het jaar 2019 – 2020 niet klopt. Zij zou € 654,98 moeten bijbetalen, terwijl zij in de jaren voor en na deze periode geld terugkreeg. [appellante] gaat ervan uit dat de warmtemeters niet werkten. Het hof volgt [appellante] hier niet in en zal toelichten waarom.

5.4

Er is geen reden om aan te nemen dat de warmtemeters in het appartement niet zouden functioneren. [appellante] heeft onvoldoende toegelicht waarom dit wel het geval zou zijn en heeft dit ook niet met stukken onderbouwd. De VvE heeft daarentegen verwezen naar bevindingen van Techem. Op 4 september 2020 heeft Techem gecontroleerd of de warmtemeters nog functioneerden. Uit de e-mail van 7 oktober 2020 van Techem blijkt dat zij de meters heeft uitgelezen en daarbij geen afwijkingen zijn geconstateerd. Deze bevindingen en de afrekennota tezamen maakt dat Techem geen reden heeft om aan de juistheid van de afrekennota van [appellante] te twijfelen. [appellante] heeft weliswaar gesteld dat het nog maar de vraag is of de controle daadwerkelijk is verricht door Techem, maar heeft geen enkel aanknopingspunt voor die stelling gegeven. De VvE heeft bovendien aangevoerd dat [appellante] haar voorschot in de betreffende periode had verlaagd en dat het gebruik in de slaapkamers was toegenomen, hetgeen het verschil in de afrekennota zou verklaren. Ook dit heeft [appellante] onvoldoende weersproken. Dat de warmtemeters inmiddels zijn vervangen, waardoor [appellante] geen nader onderzoek meer aan de meters kan verrichten, komt voor rekening en risico van [appellante] . [appellante] heeft namelijk vanaf juni 2020 wel de gelegenheid gehad om nader onderzoek naar de meters te laten doen. In de e-mail van 7 juni 2020 heeft [appellante] aan de VvE verzocht om de warmtemeters te onderzoeken. [appellante] heeft onvoldoende concrete stellingen ingenomen en ook geen stukken overgelegd waaruit zou volgen dat de VvE dat onderzoek niet zou hebben toegelaten. Grief 1 faalt.

Rioolkosten

5.5

[appellante] heeft daarnaast aangevoerd dat zij spoedwerkzaamheden aan het riool heeft moeten laten verrichten die voor rekening van de VvE moeten komen, zodat zij die kosten met de openstaande VvE-bijdragen en stookkosten kan verrekenen. De VvE heeft weersproken dat zij die kosten aan [appellante] moet vergoeden. Zo wijst de VvE erop dat de oorzaak van de verstopping niet duidelijk is en dat niet is gebleken dat de verstopping in het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex was. Indien dat wel het geval was geweest, had [appellante] volgens de VvE contact moeten opnemen met het noodnummer van de beheerder van de VvE om het riool te laten ontstoppen. De hoogte van deze kosten is bovendien buitensporig, aldus de VvE.

5.6

Op grond van artikel 6:136 BW kan de rechter een vordering toewijzen ondanks het beroep op verrekening van de verweerder. Dit kan indien de gegrondheid van het verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. In dit geval is daarvan sprake. Het hof kan niet op eenvoudige wijze de gegrondheid van het verweer van [appellante] vaststellen. Zo is onduidelijk wat de oorzaak van de verstopping was. Verder is in geschil of de verstopping zich voordeed in het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex. Daarnaast heeft de VvE de hoogte van de in rekening gebrachte kosten van € 680,- voor de ontstopping buitensporig hoog geacht gelet op de beperkte duur van de werkzaamheden (26 minuten) en is in geschil of die kosten voor rekening en risico van de VvE moeten komen. Gelet op deze discussiepunten is niet op eenvoudige wijze de gegrondheid van het verweer van [appellante] vast te stellen. Daarom wordt het beroep van [appellante] op verrekening niet gevolgd. Ook grief 2 gaat niet op.

Conclusie en proceskosten

5.7

Tot slot overweegt het hof dat grief 4 geen zelfstandige betekenis kent en het lot van de overige grieven deelt. De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van de VvE. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak (vlg. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3.).

6.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Den Haag, van 15 februari 2023;
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 783,- aan griffierecht en € 858,- aan salaris van de advocaat (1 punt x appeltarief I).

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Verbeek, H.K.N. Vos en J.K.B. van Daalen en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.