ECLI:NL:GHDHA:2025:2675

• Datum uitspraak: 9 december 2025
• Publicatiedatum: 15 december 2025
• Zaaknummer: BK-25/424
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C. Maas; T.A. de Hek; P.C. van den Brink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een appartement en het gelijkheidsbeginsel in WOZ-zaken

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 9 december 2025 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardevaststelling van een appartement, gelegen in een appartementencomplex. De belanghebbende, eigenaar van het appartement, had bezwaar gemaakt tegen de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 671.000 voor het jaar 2023. De Heffingsambtenaar had deze waarde vastgesteld op basis van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De Rechtbank had het beroep van de belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 641.000, maar de belanghebbende ging in hoger beroep omdat hij vond dat de waarde nog te hoog was en dat het gelijkheidsbeginsel was geschonden. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep op 29 oktober 2025 was de Heffingsambtenaar niet aanwezig, maar had de belanghebbende zijn standpunt toegelicht. Het Hof oordeelde dat de belanghebbende niet voldoende had aangetoond dat er sprake was van identieke woningen in de zin van de meerderheidsregel, maar dat de door hem aangedragen appartementen wel degelijk verwaarloosbare verschillen vertoonden. Uiteindelijk oordeelde het Hof dat de waarde van het appartement moest worden vastgesteld op € 626.000, en vernietigde de eerdere uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht. Het Hof gelastte de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 143 te vergoeden.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-25/424

Uitspraak van 9 december 2025

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland , de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 mei 2025, nummer SGR 24/4012.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (het appartement), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 671.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“de rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 641.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van € 641.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12,36;

- draagt de heffingsambtenaar op om het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 51 te vergoeden.”

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft op 1 oktober 2025 een pleitnota ingediend.

1.6.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 oktober 2025. Belanghebbende is wel, doch de Heffingsambtenaar is – zonder bericht van verhindering – niet verschenen. Na afloop van de zitting heeft het Hof vernomen dat de Heffingsambtenaar de uitnodiging voor de zitting wel had ontvangen, doch deze niet juist in zijn agenda had genoteerd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van het appartement. Het appartement heeft een gebruiksoppervlakte van 150 m2 en is gelegen op de negende (bovenste) verdieping van een appartementencomplex, bestaande uit drie identieke woontorens (het appartementencomplex). Het appartement is gelegen in woontoren A en heeft bouwtype D. Het beschikt over een onderpandige berging, een balkon en een parkeerplaats.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:

“3. De heffingsambtenaar heeft ter zitting een compromisvoorstel gedaan om de waarde te verlagen naar € 641.000. Belanghebbende heeft hierop verklaard vast te houden aan zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en dit voorstel enkel te accepteren, indien de rechtbank oordeelt dat het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing is.

4. Het houdt partijen verdeeld of er sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning identiek zou zijn aan 23 andere woningen. Belanghebbende heeft daarover verklaard, dat de indeling van deze woningen identiek is, de woningen hetzelfde type zijn en dat ze alle in dezelfde prijscategorie vallen. Belanghebbende heeft verder verklaard, dat hij de mate van onderhoud van de andere woningen niet kan beoordelen, de keukens van de woningen kunnen verschillen en dat hij niet weet of er in de andere woningen aanpassingen zijn gedaan. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de woningen niet (nagenoeg) identiek zijn en daarbij vooral gewezen op het feit dat er bij koopwoningen bijna altijd verschillen zijn.

5. De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden.[1] In de onderhavige situatie is gesteld noch gebleken dat sprake is van een begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan dus slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Een beroep op de meerderheidsregel kan alleen slagen indien belanghebbende voldoende onderbouwt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in een meerderheid van de met de woning van belanghebbende (nagenoeg) identieke gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad moet het daarbij gaan om identieke woningen, in die zin dat de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee identieke woningen te worden opgevoerd.[2]

6. Naar oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de 23 woningen in het complex van belanghebbende (nagenoeg) identiek zijn aan de woning. De verklaring van de belanghebbende ter zitting duidt erop dat er wel degelijk verschillen tussen de woningen kunnen zijn in bijvoorbeeld onderhoud, luxe of andere factoren die van belang kunnen zijn voor de marktwaarde. De stelling van belanghebbende dat de woningen alle tot dezelfde prijscategorie behoren en hetzelfde type zijn is onvoldoende om te kunnen spreken van identieke woningen, nu de woningen op andere punten (kunnen) verschillen. Aldus heeft belanghebbende niet voldaan aan de bewijslast die op hem rust om aannemelijk te maken dat het gaat om identieke gevallen. De meerderheidsregel is niet geschonden, het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook niet.

7. Gelet op de [derde,
Hof ] overweging zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning conform het voorstel van de heffingsambtenaar op € 641.000 vaststellen.

(…)

[1] Zie bijvoorbeeld Hof ’s-Hertogenbosch, 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1740.

[2] HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en HR 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is de waarde van het appartement. Het geschil is beperkt tot de vraag of sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel (begunstigend beleid en meerderheidsregel).

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van het appartement nader wordt vastgesteld op € 626.000.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende heeft zich beroepen op het bestaan van begunstigend beleid. Dit zou inhouden dat voor alle appartementen van bouwtype D in de woontoren van belanghebbende (behalve het appartement van belanghebbende) dezelfde WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dat aan deze uitkomst een bepaald beleid ten grondslag heeft gelegen, heeft hij echter niet aannemelijk gemaakt.

5.2.

Belanghebbende stelt verder dat de Heffingsambtenaar de meerderheidsregel heeft geschonden. Hij wijst erop dat zeven appartementen identiek zijn aan het appartement, maar lager zijn gewaardeerd. Deze appartementen hebben allemaal een WOZ-waarde van € 626.000, zijn gelegen op dezelfde plaats (in dezelfde kolom) van woontoren A en hebben bouwtype D. De door belanghebbende aangedragen appartementen hebben dezelfde gebruiksoppervlakte, (nagenoeg) dezelfde indeling, hetzelfde voorzieningenniveau, dezelfde onderhoudstoestand, en ook intern een (nagenoeg) vergelijkbare onderhoudstoestand, aldus belanghebbende.

5.3.1.

De Heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de door belanghebbende genoemde appartementen weliswaar vergelijkbaar, maar niet identiek zijn aan het appartement omdat deze appartementen niet zijn gelegen op de bovenste verdieping. Volgens de Heffingsambtenaar vloeit de afwijkende (hogere) waardering van het appartement ten opzichte van de overige door belanghebbende genoemde appartementen voort uit de betere ligging op de bovenste verdieping van het appartementencomplex. De Heffingsambtenaar wijst in dit verband op diverse voordelen: meer privacy, geen (mogelijke) overlast van bovenburen, een beter uitzicht en minder straatlawaai.

5.3.2.

De Heffingsambtenaar draagt ten aanzien van de stelling dat de meerderheidsregel is geschonden zes (in zijn ogen: identieke) appartementen aan, waaronder het appartement van belanghebbende ( [adres 1] ), te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Volgens de Heffingsambtenaar hebben deze appartementen dezelfde gebruiksoppervlakte, hetzelfde bouwjaar, dezelfde onderhoudsstaat, hetzelfde woningtype en bevinden zij zich alle zes op de bovenste verdieping van één van de drie woontorens van het appartementencomplex. Hij wijst erop dat weliswaar één appartement ( [adres 4] ) voor het onderhavige jaar op een lagere waarde is beschikt, maar dat de overige appartementen een hogere waarde hebben. Ter illustratie heeft hij het volgende overzicht overgelegd:

[adres 2]

€ 656.000

[adres 3]

€ 686.000

[adres 4]

€ 614.000

[adres 5]

€ 686.000

[adres 1] (het appartement)

€ 641.000

[adres 6]

€ 645.000

5.3.3.

Belanghebbende heeft opgemerkt dat deze appartementen een ander bouwtype hebben dan zijn appartement (ze zijn iets groter en hebben een andere indeling en uitzicht) of zijn gelegen in een andere woontoren (wat ook een ander uitzicht betekent).

5.4.

Naar het oordeel van het Hof slaagt het beroep op de meerderheidsregel. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945, BNB 2005/299, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken slechts een beroep kan worden gedaan op identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen deze woningen verwaarloosbaar zijn. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem aangedragen objecten hoogstens verwaarloosbare verschillen vertonen ten opzichte van het appartement. Naar het oordeel van het Hof doet daaraan niet af de enkele omstandigheid dat het appartement op de bovenste woonlaag (op de negende etage) is gelegen. De ligging op de bovenste etage biedt in dit geval zowel (geringe) voor- als nadelen, zodat voor alle objecten die belanghebbende heeft aangedragen, inclusief zijn eigen appartement, geldt dat de ligging gemiddeld is. Van een dakterras of andere bijzondere voorzieningen die het predicaat ‘penthouse’ rechtvaardigen is geen sprake. Voorts neemt het Hof in aanmerking dat uit de beschikbare verkoopcijfers van appartementen in het onderhavige complex niet blijkt dat appartementen op de bovenste woonlaag een hogere waarde hebben dan die op andere woonlagen. In dit verband wijst het Hof met name op de verkoop van [adres 4] op 13 september 2021 tegen een prijs van € 597.000 (geïndexeerd naar de waardepeildatum: € 603.351). Van een rechtens relevant verschil is derhalve geen sprake. Dit brengt mee dat de zeven door belanghebbende aangewezen appartementen tot de relevante groep behoren. Daarvan uitgaande slaagt het beroep op de meerderheidsregel.

5.5.

Zelfs indien zou moeten worden geoordeeld dat de door de Heffingsambtenaar aangedragen objecten eveneens moeten worden meegenomen in de beoordeling omdat zij identiek zijn (in de zin van vorenbedoelde arresten) en derhalve eveneens behoren tot de relevante groep, leidt dat niet tot een ander oordeel. Immers, in dat geval behoren dertien objecten tot de relevante groep, waarvan er acht (te weten: de zeven door belanghebbende aangedragen objecten en het door de Heffingsambtenaar aangedragen object [adres 4] ) lager zijn gewaardeerd.

5.6.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de waarde van het appartement wordt vastgesteld op de door belanghebbende bepleite waarde van € 626.000.

Proceskosten en griffierecht

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten, aangezien niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende kosten. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 143 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van het appartement wordt vastgesteld op € 626.000;
• vermindert de aanslag dienovereenkomstig; en
• gelast de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 143 te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, T.A. de Hek en P.C. van den Brink in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik.

De griffier, de voorzitter,

A.S.H.M. Strik C. Maas

De beslissing is op 9 december 2025 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.