Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/874
Uitspraak van 5 augustus 2025
in het geding tussen:
Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 september 2024, nummer SGR 23/6097.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.004.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 559. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en op 3 december 2024 aanvullende stukken ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 6 november 2024, 13 mei 2025 en 11 juni 2025 nadere stukken ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juni 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woonboerderij uit 1875 met een paardenstal en garage. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 221 m² plus de paardenstal van ongeveer 60 m² en garage van ongeveer 20 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.523 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een matrix overgelegd, waarin de woning voor het onderhavige belastingjaar is gewaardeerd op € 1.004.000 (de matrix). In de matrix zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare objecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is ten aanzien van de woning voor de onderdelen onderhoudstoestand, doelmatigheid en voorzieningen factor 3 (gemiddeld) toegekend en voor de onderdelen kwaliteit/luxe en uitstraling factor 2. De verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn tot uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde van de woning. In de matrix komt de oppervlakte van de woning van vergelijkingsobject [adres 2] overeen met de in de iWOZ-kaarten opgenomen woonoppervlakte (130 m2), terwijl voor de oppervlakte van de woning van vergelijkingsobject [adres 3] de (aanzienlijk) lagere BAG-oppervlakte tot uitgangspunt is genomen (BAG 62 m2, iWOZ 94 m2). Bij het vergelijkingsobject [adres 2] behoren drie garageboxen, die in de matrix gezamenlijk worden aangeduid als een berging/schuur.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft in de hogerberoepsfase de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten in het geding gebracht. De iWOZ-kaart van vergelijkingsobject [adres 3] vermeldt een woonoppervlakte van 94 m², een gebruiksoppervlakte van 107 m², alsmede een BAG-oppervlakte van 64 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende
waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van wat eiseres in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende KOUDV+L-factoren en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. De rechtbank volgt eiseres daarbij niet in haar ter zitting ingenomen - door verweerder weersproken - blote stelling dat aan de in de matrix voor de vergelijkingsobjecten genoemde bijgebouwen (met name zomerhuisje/recreatiewoning) onjuiste (te lage) bedragen zijn toegekend. Eiseres heeft die stelling niet nader inzichtelijk gemaakt, geconcretiseerd of onderbouwd en ook overigens is daarvoor geen enkel aanknopingspunt te vinden. De rechtbank acht dan ook door verweerder met de waardematrix aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder (vgl. Hof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8).
7. Alles wat eiseres heeft aangevoerd of heeft overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De rechtbank volgt eiseres niet in haar Eiseres heeft verder in haar beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft eiseres hoofdzakelijk volstaan met algemene gronden. Eiseres heeft niet nader geconcretiseerd of en in hoeverre deze algemene gronden van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. De eventuele gevolgen daarvan zijn immers verdisconteerd in de transactiecijfers van de referentieobjecten. De stelling van eiseres dat bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de oorlog in Europa heeft eiseres ook niet geconcretiseerd en/of inzichtelijk gemaakt en faalt daarom eveneens. Ook de eerst ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat de door verweerder genoemde transactiedata niet verifieerbaar zijn faalt, temeer nu verweerder ter zitting heeft toegelicht dat het de data van overdracht bij de notaris betreft en dat dit openbare gegevens zijn. Ook overigens heeft eiseres geen waardeverminderende omstandigheden gesteld, laat staan onderbouwd, op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat de waarde zoals berekend en vastgesteld door verweerder, te hoog is.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en in nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke gronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Uit de daarop aangevoerde hogerberoepsgronden blijkt dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
4.1.2.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 899.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep en, naar het Hof begrijpt, vergoeding van het griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de woning
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar hier niet in slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel acht te worden geslagen op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.3.
Ongeacht de wijze waarop de Heffingsambtenaar de waarde van de woning bepaalt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen – indien die worden betwist – onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.4.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op de in de beroepsfase overgelegde matrix (zie 2.2) en de ingebrachte iWOZ-kaarten (zie 2.3). Ten aanzien van de oppervlakten merkt het Hof ten eerste op dat de woonoppervlakte, gebruiksoppervlakte en BAG-oppervlakte die in de iWOZ-kaarten staan vermeld, ten opzichte van elkaar verschillen. De iWOZ-kaart van vergelijkingsobject [adres 3] bijvoorbeeld vermeldt een woonoppervlakte van 94 m², een gebruiksoppervlakte van 107 m², alsmede een BAG-oppervlakte van 64 m². In de tweede plaats constateert het Hof inconsistenties in de wijze waarop de in de iWOZ-kaarten vermelde oppervlakten zijn opgenomen in de matrix. Zo komt de oppervlakte van de woning van vergelijkingsobject [adres 2] in de matrix overeen met de in de iWOZ-kaart opgenomen woonoppervlakte, terwijl voor de oppervlakte van de woning van vergelijkingsobject [adres 3] de (aanzienlijk) lagere BAG-oppervlakte tot uitgangspunt is genomen. In de derde plaats is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de drie garageboxen die bij vergelijkingsobject [adres 2] horen, zijn meegenomen in de berekening van de prijs per eenheid van [adres 2] . Hoewel in de matrix wel een berging/schuur is genoemd, die overeenkomt met de in de iWOZ-kaart vermelde oppervlakte van de overige inpandige ruimte, is niet aannemelijk gemaakt dat de prijs per eenheid voor een berging/schuur dezelfde is als die voor een garage.
5.5.1.
De Heffingsambtenaar heeft voorts ter zitting toegelicht dat de transactiedata die in de matrix worden genoemd, de data van de akten van levering betreffen en dat hij voor de berekening van de geïndexeerde verkoopprijzen van die data uitgaat. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, BNB 2016/115, overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar voor het bepalen van de geïndexeerde verkoopprijzen had moeten uitgaan van de datum waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen en niet van de leveringsdatum.
5.5.2
Het voorgaande kan belanghebbende echter niet baten. Indien, zoals in het onderhavige jaar, sprake is van een markt met stijgende woningprijzen, werkt het gebruik van de leveringsdata van de vergelijkingsobjecten immers in het voordeel van belanghebbende. Bij een indexering naar een waardepeildatum in de toekomst leidt dit tot een kleinere positieve correctie en bij toerekening naar een waardepeildatum in het verleden tot een grotere negatieve correctie van de verkoopprijzen dan indien zou zijn uitgegaan van de eerdere datum van de koopovereenkomst.
5.6.
Hoewel het hanteren van onjuiste data voor het berekenen van de geïndexeerde verkoopprijzen belanghebbende niet kan baten, is het Hof, met name op grond van hetgeen in 5.5 is overwogen, van oordeel dat de Heffingsambtenaar onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt heeft om te kunnen concluderen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.7.
Nu de Heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, komt het Hof toe aan de beantwoording van de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 899.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft hiervoor geen onderbouwing gegeven en heeft daarom niet aan haar stelplicht voldaan.
5.8.
Omdat de Heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie – rekening houdend met alle relevante omstandigheden van het geval – vast op € 950.000.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten.
Bezwaarfase
6.2.
Voor de bezwaarfase stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 7:15, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vast op € 647 (1 punt voor het bezwaarschrift à € 647 x wegingsfactor 1).
Beroepsfase
6.3.
Wat betreft de vergoeding van de proceskosten in beroep, stelt het Hof deze kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.814 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 907 x wegingsfactor 1).
6.4.
Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep betaalde griffierecht van € 365 te worden vergoed.
Hogerberoepsfase
6.5.
Het Hof stelt de vergoeding van de proceskosten in hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 453,50 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 x wegingsfactor 1 x factor 0,25 (artikel 30a Wet WOZ)).
6.6.
Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep betaalde griffierecht van € 559 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 950.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 2.914,50; en
- draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 924 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, Chr.Th.P.M. Zandhuis en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
De griffier, de voorzitter,
X. Evers C. Maas
De beslissing is op 5 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.