Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/426
Uitspraak van 24 april 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 maart 2024, nummer ROT 23/1935.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 794.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 18 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij en heeft als bouwjaar 1927. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 180 m2 en is gelegen op een perceel van 4.660 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een beroepenmatrix (de matrix) van de woning overgelegd, opgemaakt door [A B.V.] op 26 januari 2024. De waarde op de waardepeildatum is in de matrix vastgesteld op € 821.000. In de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van een drietal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten de onroerende zaken: [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 2] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens vermeld:
“Waardeopbouw object in geding
Type object:
Vrijstaande woning
Bouwjaar:
1927
Ligging:
2
Kenmerken:
grootte
kw
oh
uit
dm
vz
prijs per m2
waarde
Woning
180
m2
2
2
3
3
3
€ 1.733
€ 311.977
Bijgebouwen:
Schuur vrijstaand
300
m2
3
3
3
3
3
€ 147
€ 44.100
Zomerhuisje/recreatiewoning
140
m2
2
2
3
3
3
€ 333
€ 46.620
Berging vrijstaand
46
m2
2
2
3
3
3
€ 331
€ 15.226
Tradit. bedrijfsgeb. Aan woning
116
m2
3
3
3
3
3
€ 122
€ 14.152
Extra grond
1590
m2
3
3
3
3
3
€ 5
€ 22.950
Zolder
120
m2
3
3
3
3
3
€ 867
€ 103.992
Berging vrijstaand
14
m2
3
3
3
3
3
€ 450
€ 6.300
Perceel:
Kavel
4.66
m2
€ 55
€ 256.300
WOZ-waarde
€
794
Waarde in het economische verkeer (afgekapt op € 1.000)
€ 821.000
Waardeopbouw onderbouwende referentieobjecten
Referentie 1:
[adres 2] te [woonplaats 2]
Type object:
Vrijstaande woning
Bouwjaar:
1910
Ligging:
3
Kenmerken:
grootte
kw
oh
uit
dm
Vz
prijs per m2
waarde
Woning
171
m2
4
4
3
3
3
€ 2.007
€ 343.195
Bijgebouwen:
Dakkapel
4
m2
3
3
3
3
3
€ 2.189
€ 8.756
Berging vrijstaand
12
m2
3
3
3
3
3
€ 450
€ 5.400
Perceel:
Kavel
560
m2
€ 342
€ 191.520
Getaxeerde waarde op peildatum:
€
548.871
Koopsom:
€ 607.225
Datum:
10-08-21
Referentie 2:
[adres 3] , [postcode] [woonplaats 3]
Type object:
Vrijstaande woning
Bouwjaar:
1931
Ligging:
3
Kenmerken:
grootte
kw
oh
uit
dm
Vz
prijs per m2
waarde
Woning
203
m2
4
4
3
3
3
€ 2.293
€ 465.574
Bijgebouwen:
Berging vrijstaand
40
m2
3
3
3
3
3
€ 405
€ 16.200
Dakkapel
2
m2
3
3
3
3
3
€ 1.750
€ 3.500
Perceel:
Kavel
1.095
m2
€ 225
€ 246.375
Getaxeerde waarde op peildatum:
€
731.649
Koopsom:
€ 685.000
Datum:
18-09-20
Referentie 3:
[adres 4] , [postcode] [woonplaats 2]
Type object:
Vrijstaande woning
Bouwjaar:
1901
Ligging:
3
Kenmerken:
grootte
kw
oh
uit
dm
Vz
prijs per m2
waarde
Woning
338
m2
4
4
3
3
3
€ 1.963
€ 663.577
Bijgebouwen:
Garage vrijstaand
46
m2
3
3
3
3
3
€ 430
€ 19.780
Berging vrijstaand
12
m2
3
3
3
3
3
€ 450
€ 5.400
Perceel:
Kavel
2.101
m2
€ 229
€ 481.243
Getaxeerde waarde op peildatum:
€
1.170.000
Koopsom:
€ 1.170.000
Datum:
18-12-20
Object
Referentie 1
Referentie 2
Referentie 3
Gemiddelde
Transactieprijs
€ 607.225
€ 685.000
€ 1.170.000
Transactiedatum
10-8-2021
18-9-2020
18-12-2020
Correctie naar waardepeildatum
-9,61%
6,81%
0,00%
Waarde op waardepeildatum
€ 548.871
€ 731.649
€ 1.170.000
Waarde kavel
€ 191.520
€ 246.375
€ 481.243
Correctie ligging
0%
0%
0%
Waarde kavel
€ 191.520
€ 246.375
€ 481.243
Waarde overige onderdelen
€ 14.156
€ 19.700
€ 25.180
Waarde onderdeel woning
€ 343.195
€ 465.574
€ 663.577
Gebruiksoppervlakte onderdeel woning in m2
171
203
338
Waarde per m2 onderdeel woning
€ 2.007
€ 2.293
€ 1.963
Correctie kwaliteit
-20%
-20%
-20%
Correctie staat van onderhoud
-10%
-10%
-10%
Correctie uitstraling
0%
0%
0%
Correctie doelmatigheid
0%
0%
0%
Correctie voorzieningen
0%
0%
0%
Correctie oppervlakte
-3%
6%
44%
Correctie bouwjaarklasse
0%
0%
0%
Waarde per m2 onderdeel woning
€ 1.409
€ 1.757
€ 2.034
€ 1.733”
2.3.
Belanghebbende heeft in de beroepsfase een matrix overgelegd (de matrix van belanghebbende). In de matrix van belanghebbende zijn gegevens opgenomen van de woning en van een naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woning, te weten: [adres 5] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 547.000.
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft in een brief aan belanghebbende van 17 januari 2023 het volgende vermeld:
“Afspraak
Meerdere malen hebben wij geprobeerd een afspraak in overleg in te plannen. Helaas wil dit echter niet lukken. Ik zou het daarom op prijs stellen als u en belanghebbende op 25 januari 2023 tussen 9.00 uur en 11.00 uur aanwezig kunt zijn om de taxateur te ontvangen.”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“(…)
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 591.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft de inhoud onjuist vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte het bedrijfsgebouw bij de woning opgeteld. Het bedrijfsgebouw is niet meer dan een schuur. De woning heeft scheurvorming en het zomerhuis is ernstig verzakt doordat deze objecten dichtbij een gascompressorstation zijn gelegen. De woning ligt ook nabij de Betuweroute. Het karakteristiek van het gebied is ingrijpend veranderd door het gascompressorstation. Er is geen rekening gehouden met een kans op een ramp door het gascompressorstation. Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar zelf contact heeft opgenomen voor een inpandige opname. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met [adres 5] .
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.[3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[4]
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar en gebruiksoppervlakte van het onderdeel woning voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom [adres 5] niet is gebruikt bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat [adres 5] niet op de vrije markt is aangeboden, nu het aanbieden van het object en het ondertekenen van de akte op dezelfde datum hebben plaatsgevonden. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij geen gebruik maakt van de inhoud, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. Uit de beroepenmatrix volgt dat het bedrijfsgebouw een lagere m²-prijs (€ 122,-) heeft dan de m²-prijs van de schuur (€ 147,-). De heffingsambtenaar heeft met de beroepenmatrix inzichtelijk gemaakt dat het bedrijfsgebouw niet bij de woning is opgeteld. De KOUDV-factoren heeft de heffingsambtenaar per objectonderdeel gewaardeerd, omdat er per objectonderdeel andere maatstaven gelden voor de KOUDV-factoren. Door de factor ligging op ‘matig’ te stellen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het karakteristiek van het gebied en het eventuele waardedrukkende effect van de kans op een ramp door het gascompressorstation. In de beroepenmatrix heeft de heffingsambtenaar de factoren kwaliteit en onderhoud van de woning en het zomerhuis op ‘matig’ gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende rekening gehouden met de scheurvorming in de woning en de verzakking van het zomerhuis. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het maken van inpandige opnames is uitbesteed aan [A B.V.] , voormalig […] . Er is meerdere malen geprobeerd om een afspraak te maken voor een inpandige opname. De heffingsambtenaar is echter niet verplicht om de woning in het kader van de WOZ-waardering inpandig te laten opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist.[5] De beroepsgrond slaagt niet.
(…)
[3] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[4] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
[5] Hof Amsterdam 13 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 564.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Zorgvuldigheidsbeginsel
5.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 3:2 Awb heeft gehandeld, omdat hij de beslissing op bezwaar niet zorgvuldig heeft voorbereid. Daarbij voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar de daadwerkelijke inhoud van de woning niet heeft vermeld. Volgens belanghebbende ontbreekt het de Heffingsambtenaar aan de nodige kennis van de woning.
5.2.
De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat een hertaxatie heeft plaatsgevonden en dat belanghebbende (of diens gemachtigde) het verzoek van de Heffingsambtenaar voor een inpandige opname heeft afgewezen. Met een inpandige opname had de Heffingsambtenaar de door belanghebbende gestelde waardeverminderende factoren kunnen waarnemen. Dat belanghebbende het verzoek tot de inpandige opname heeft afgewezen en de Heffingsambtenaar zich daardoor niet op de hoogte heeft kunnen stellen van de door belanghebbende gestelde waardeverminderende factoren komt voor rekening en risico van belanghebbende (zie ook HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92, r.o. 4.2.3). Het betoog van belanghebbende is niet aannemelijk geworden.
Waarde van de woning
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.5.
In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden dan door de Rechtbank is gegeven. De Rechtbank is op goede gronden tot een juiste beslissing gekomen. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is, buiten hetgeen reeds door de Rechtbank is overwogen, nog het volgende in aanmerking genomen.
5.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een door een taxateur opgestelde matrix met ondersteunende stukken overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden, zodat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.
5.7.
Voor zover belanghebbende stelt dat het door hem aangevoerde referentieobject [adres 5] in de vergelijking moet worden betrokken, heeft de Rechtbank op goede gronden beslist dat dit object minder geschikt is als vergelijkingsobject. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar ter zitting bij het Hof onweersproken gesteld dat de levering van [adres 5] meer dan een jaar voor de waardepeildatum is verricht en dat de koopovereenkomst twee jaar voor de waardepeildatum is gesloten.
5.8.
Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van € 794.000 niet te hoog is.
Proceskostenvergoeding
5.9.
Belanghebbende heeft voorts een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen (de toepassing van) artikel 30a Wet WOZ waarin specifiek voor WOZ-zaken (aanvullende) regels over de proceskostenvergoeding staan. Omdat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding dan wel vergoeding van het griffierecht, behoeft hetgeen belanghebbende tegen (de toepassing van) artikel 30a Wet WOZ heeft aangevoerd geen behandeling.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, T.A. de Hek en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.
De griffier, de voorzitter,
T.S.K.L. Tjon P.J.J. Vonk
De beslissing is op 24 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.