ECLI:NL:GHDHA:2024:189

• Datum uitspraak: 6 februari 2024
• Publicatiedatum: 8 februari 2024
• Zaaknummer: 200.314.610/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.I. de Vreese-Rood; M.P.J. Ruijpers; J.A. Tuinman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatig handelen makelaar door verstrekken van onjuiste informatie over bestemming perceel

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant 1] c.s. tegen [verweerster] B.V. naar aanleiding van de aankoop van een perceel grond met daarop een woning en opstallen. [appellant 1] c.s. heeft het perceel gekocht van [X], waarbij [verweerster] als makelaar betrokken was. Het hof oordeelt dat [verweerster] onrechtmatig heeft gehandeld door in de verkoopbrochure onjuiste informatie te geven over de bestemming van het perceel. Het hof stelt vast dat [verweerster] wist dat de informatie onjuist was en dat dit van belang was voor [appellant 1] c.s. De schade die [appellant 1] c.s. heeft geleden door dit onrechtmatig handelen wordt vastgesteld op een lager bedrag dan gevorderd. De rechtbank had eerder alle vorderingen van [appellant 1] c.s. afgewezen, maar het hof vernietigt dit vonnis gedeeltelijk en kent een schadevergoeding toe. De zaak behandelt ook de vraag van eigen schuld en de mededelingsplicht van de makelaar. Het hof concludeert dat [verweerster] niet aan [appellant 1] c.s. kan tegenwerpen dat hij zelf onderzoek had moeten doen naar de bestemming van de grond, omdat de makelaar een actieve rol had moeten spelen in het verstrekken van juiste informatie. Uiteindelijk wordt [verweerster] veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 26.285,80, vermeerderd met wettelijke rente.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.314.610/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/598022 / HA ZA 20-817

Arrest van 6 februari 2024

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

beide wonend in [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. R.P.M. Duijndam, kantoorhoudend in Lisse,

tegen

[verweerster] B.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verweerster,

advocaat: mr. P.J. de Groen, kantoorhoudend in Sassenheim.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellant 1] c.s. en [verweerster] .

1. De zaak in het kort

1.1

[appellant 1] c.s. heeft een perceel grond met daarop een woning en andere opstallen gekocht van [X] . [X] werd bij de verkoop bijgestaan door [verweerster] . Het hof oordeelt – anders dan de rechtbank – dat [verweerster] onrechtmatig jegens [appellant 1] c.s. heeft gehandeld door in de verkoopbrochure onjuiste informatie te geven over de bestemming van het perceel. Bij dit oordeel neemt het hof in aanmerking dat [verweerster] wist dat zij onjuiste informatie verstrekte, moest weten dat de informatie betrekking had op een eigenschap van het perceel die voor [appellant 1] c.s. van belang was, en niets heeft gedaan om de door haar veroorzaakte verkeerde indruk weg te nemen. [verweerster] moet de schade die [appellant 1] c.s. door dit onrechtmatig handelen heeft geleden vergoeden. Het hof stelt deze schade vast op een aanmerkelijk lager bedrag dan [appellant 1] c.s. heeft gevorderd.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 1 augustus 2022, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 mei 2022 (hierna: het vonnis);
• het arrest van dit hof van 13 september 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 31 oktober 2022, met daaraan gehecht de foto’s die door [verweerster] ter zitting zijn overgelegd;
• de memorie van grieven van [appellant 1] c.s., met bijlagen;
• de memorie van antwoord van [verweerster] , met bijlagen.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

[X] was eigenaar van een perceel grond aan de [adres] te [plaats] met een oppervlakte van 11.175 m2, met daarop een woning en opstallen (hierna tezamen: het perceel).

3.2

In 2009 heeft met betrekking tot het perceel een partiële bestemmingsplanherziening plaatsgevonden naar aanleiding van een Ruimte-voor-Ruimte transactie tussen [X] en een derde. Die transactie werd begeleid door [A] , werkzaam bij [verweerster] . Onderdeel van deze Ruimte-voor-Ruimte regeling was de sloop van kassen en agrarische bedrijfsbebouwing op de grond van [X] . Door de partiële herziening verdween het volgens het oude bestemmingsplan bestaande agrarisch bouwblok van [X] op de grond, is de toenmalige bedrijfswoning van [X] herbestemd tot burgerwoning en behield de grond achter de bestaande woning de grondgebonden agrarische bestemming.

3.3

[X] heeft in 2015 het perceel te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 645.000,00 kosten koper. Hij werd daarbij bijgestaan door [makelaar] , makelaar in dienst bij [verweerster] . In de verkoopbrochure voor het perceel stond onder meer:

“(…) Landelijk gelegen vrijstaande en uitgebouwde semi bungalow met vrijstaande garage, grote schuur, paardenstal met 3 boxen, weilanden en nog veel meer! (…)

Oprit voor meerdere auto’s en een prachtig aangelegde tuin rondom de woning met terrassen, vijver, speelweide, groentetuin, boomgaard, stalletjes, paddock, etcetera. U kunt hier uw paarden of schapen houden, maar ook uw eigen

zwembad of tennisbaan realiseren.

(…)

Bestemming: burgerbestemming (…)

Tuin: Prachtig aangelegde tuin rondom de woning met terrassen, vijver, speelweide, groentetuin, boomgaard en nog veel meer om te ontdekken. (…)

(…)

Verantwoording: Hoewel de grootst mogelijke zorgvuldigheid bij de samenstelling van deze brochure is betracht, aanvaarden wij, noch de eigenaar van dit object, enige aansprakelijkheid voor de juistheid van de vermelde gegevens.

Voorbehoud: Hoewel er gestreefd is naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, moet er van uitgegaan worden dat de brochure slechts indicatief is. (…) De koper heeft zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn, en kan zich nimmer beroepen op onbekendheid met feiten die hij zelf had kunnen waarnemen of die kenbaar waren uit de openbare registers. (…)”

3.4

[appellant 1] c.s. was geïnteresseerd in het perceel en wenste bij een eventuele aankoop de paardenstal en schuur achter de woning te slopen en opnieuw op te richten op een locatie verder verwijderd van de achterzijde van de woning.

3.5

[appellant 1] c.s. heeft zich via internet georiënteerd op het bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Noordwijk (hierna: de gemeente) en zich op 29 mei 2015 tot de gemeente gewend om zich te vergewissen van de op de woning en de grond rustende bestemming(en).

3.6

Bij koopovereenkomst van 30 juni 2015 heeft [appellant 1] c.s. een deel van het perceel, dat wil zeggen: 3.385 m2 grond met woonhuis, paardenstal en schuur, van [X] gekocht voor de koopsom van € 525.000,00 kosten koper. De resterende vierkante meters, die door [X] in gebruik waren als paardenwei en groentetuin, zijn eigendom gebleven van [X] .

3.7

[appellant 1] c.s. heeft zich op 10 februari 2017 tot de Omgevingsdienst West-Holland (ODWH) gewend in verband met zijn wens om de paardenstal en schuur te verplaatsen. ODWH heeft toen medegedeeld dat verplaatsing niet was toegestaan omdat er geen sprake was van een bouwblok. Op advies van ODWH heeft [appellant 1] c.s. zich tot de gemeente gewend. Diezelfde dag heeft gemeenteambtenaar [gemeenteambtenaar] (hierna: [gemeenteambtenaar] ) aan [appellant 1] c.s. verteld over de Ruimte-voor Ruimte-regeling uit 2009.

3.8

[appellant 1] c.s. heeft op advies van [gemeenteambtenaar] op 5 juni 2017 een principeverzoek ingediend bij de gemeente voor de verplaatsing van de paardenstal en schuur. De gemeente heeft dit verzoek bij brief van 24 juli 2017 afgewezen vanwege het bestemmingsplan Landelijk Gebied, omdat op de beoogde locatie de grondgebonden bestemming “agrarisch-bollenteelt” rustte en er geen sprake meer was van een bouwblok. De gemeente berichtte verder:

“het is te betreuren dat u verkeerd bent geïnformeerd door de gemeente over de ontwikkelingsmogelijkheden.”

De gemeente berichtte ook dat [appellant 1] c.s. de verzochte nieuwbouw wel binnen de burgerbestemming mocht oprichten naast zijn woning.

3.9

In totaal rust op 1.385 m2 van de totaal verkochte 3.385 m2 grond de bestemming “agrarisch-bollenteelt”.

3.1

Bij brief van 18 oktober 2017 heeft de gemeente na heroverweging aan [appellant 1] c.s. bericht dat alsnog akkoord kon worden gegaan met de sloop en bouw van de paardenstal en schuur, onder de voorwaarden dat het oppervlak aan bijgebouwen niet zou toenemen en dat bollengrondcompensatie zou worden afgedragen aan de Greenport Ontwikkelings Maatschappij (hierna: de GOM).

3.11

[appellant 1] c.s. heeft op 10 oktober 2019 een overeenkomst gesloten met de GOM en de gemeente. De gemeente zegde daarbij toe dat zij zich zou inspannen om alsnog haar medewerking te verlenen aan de door [appellant 1] c.s. gewenste herontwikkeling van het perceel, tegenover de verplichting van [appellant 1] om bollengrondcompensatie aan de GOM te betalen. Omdat door de beoogde bouw 96 m2 “bollengrond” op het perceel verloren ging, heeft [appellant 1] c.s. een bedrag van € 3.216,00 exclusief btw betaald voor bollengrondcompensatie (zijnde € 3.891,36 inclusief btw).

3.12

Bij e-mail van 13 februari 2019 heeft de gemeente aan [appellant 1] c.s. onder meer bericht dat ten aanzien van het achterliggende perceelgedeelte van [appellant 1] c.s. het huidige gebruik als paardenwei/tuin afwijkt van de bestemming “agrarisch-bollenteelt”, dat op dat moment een inventarisatie plaatsvond van het grondgebruik in het landelijk gebied van de gemeente en dat bij strijdig gebruik in principe handhaving zou gaan plaatsvinden.

3.13

Op 1 augustus 2019 heeft [appellant 1] c.s. overleg gevoerd met de gemeente. De gemeente heeft toen aan hem medegedeeld dat [verweerster] betrokken is geweest bij de Ruimte-voor-Ruimte regeling en dat [appellant 1] c.s., indien hij zijn tuin als tuin wilde blijven gebruiken, voor dit deel van het perceel ook bollengrondcompensatie moest afdragen aan de GOM.

3.14

Bij brief van 20 augustus 2019 heeft de gemeente aan [appellant 1] c.s. onder meer medegedeeld:

“(…) Uit nadere informatie van de betrokken ex-medewerker bleek dat betrokkene zich dit informatiegesprek daadwerkelijk kon herinneren maar daarbij uitdrukkelijk aangeeft niet te hebben aangegeven dat er kon worden gebouwd op voor agrarische doeleinden bestemde grond. Tijdens het gesprek met de wethouder Ruimtelijke ordening op 1 augustus jl. is nog aan de orde geweest of er sprake is van een schriftelijk bewijs in de vorm van een gemeentelijke brief of ander schriftelijk stuk, waaruit de vermeende onjuiste informatie van de gemeente blijkt. Dat bleek niet het geval.

Aanvullend kan worden opgemerkt dat aannemelijk is dat tijdens het bedoelde informatiegesprek wel een onjuist kaartbeeld is verstrekt van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. (…) Voor de beantwoording van de vraag of het bijgebouw al dan niet in overeenstemming met het bestemmingsplan zou kunnen worden gebouwd, was dat feit overigens niet relevant. Immers, op grond van beide bestemmingsplannen was het bijgebouw voorzien op gronden met de bestemming voor agrarische doeleinden en derhalve niet toegestaan.

Nu derhalve niet onomstotelijk is aangetoond dat daadwerkelijk foutieve informatie is gegeven door de ambtelijke medewerker (…) moet het ervoor worden gehouden dat er geen sprake is van door de gemeente gewekte verwachtingen over de uitleg van een bestemmingsplan, op grond waarvan een belanghebbende zich daarop kan beroepen. Onder deze omstandigheden zien wij geen aanleiding af te zien van de verplichting tot bollengrondcompensatie met betrekking tot de functiewijziging van de bij de verplaatsing van het bijgebouw betrokken, voor bollenteelt bestemde, grond.

(…)

(…) De verwachting bestaat dat eind 2019 begin 2020, door de Omgevingsdienst West Holland (…) gestart zal worden met concrete handhavingsacties. (…)

Het perceel [adres] , voor zover dat wordt gebruikt als tuin, en dat is bestemd voor agrarische doeleinden, zal ook onderwerp zijn van dit handhavingstraject. In het kader van het genoemde handhavingstraject zal nader worden beoordeeld of en zo ja er sprake kan zijn van handhaving danwel legalisering, waarbij dan in ieder geval sprake zal zijn van bollengrondcompensatie (…).”

3.15

In 2020 is in afwijking van het bestemmingsplan aan [appellant 1] c.s. een vergunning verleend voor het verplaatsen van de bijgebouwen.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant 1] c.s. heeft [X] en [verweerster] gedagvaard en - samengevat - de volgende vorderingen ingesteld:

i. ten aanzien van [X] :

- partiële ontbinding van de koopovereenkomst wegens wanprestatie dan wel niet-toerekenbare tekortkoming, dan wel vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling of bedrog, dan wel wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van geleden nadeel, en

- betaling van een bedrag van € 212.302,00 aan schadevergoeding (dan wel bij partiële ontbinding wegens niet-toerekenbare tekortkoming: € 94.694,00 wegens ongerechtvaardigde verrijking);

- vergoeding van de beslagkosten;

ten aanzien van [verweerster] : veroordeling tot betaling van een schadevergoeding van € 212.302,00 dan wel € 94.694,00, wegens onrechtmatig handelen.

ten aanzien van zowel [X] als [verweerster] : vergoeding van € 3.432,17 aan buitengerechtelijke kosten en vergoeding van proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2

De rechtbank heeft alle vorderingen van [appellant 1] c.s. afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. Ten aanzien van [X] overwoog de rechtbank daartoe dat [appellant 1] c.s. niet tijdig had geklaagd in de zin van artikel 7:23 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Ten aanzien van [verweerster] overwoog de rechtbank, samengevat, als volgt:

• ten opzichte van [verweerster] geldt de klachtplicht van artikel 6:89 BW en 7:23 lid 1 BW niet;
• op basis van de verkoopbrochure mocht [appellant 1] c.s. er in beginsel van uitgaan dat het gebruik van de tuin met het ter plaatse vigerende bestemmingsplan in overeenstemming was;
• gelet op de wetenschap die [verweerster] had over de bestemming van de gronden en in het bijzonder over de Ruimte-voor-Ruimte regeling uit 2009, kon in beginsel van [verweerster] worden verwacht dat zij aan [appellant 1] c.s. expliciet had medegedeeld dat op een deel van de gronden geen burgerbestemming, maar een agrarische bestemming rustte;
• toch kan niet geoordeeld worden dat [verweerster] onzorgvuldig en daardoor onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [appellant 1] c.s., gelet op de volgende bijzondere omstandigheden:

- er is niet vast komen te staan dat de gemeente [appellant 1] c.s. verkeerd heeft geïnformeerd;

- [verweerster] wist dat [appellant 1] c.s. voorafgaand aan de koop met de gemeente had gesproken over de bestemming van de gronden en mocht er daarom redelijkerwijs op vertrouwen dat [appellant 1] c.s. op de hoogte was van de bestemming van de gronden en dus ook bekend was met de omstandigheid dat de verkoopbrochure niet de volledige informatie verschafte. De inhoud van de verkoopbrochure, alsmede het achterwege blijven van nadere inlichtingen aan de zijde van [verweerster] is in dit geval daarom onvoldoende om te concluderen dat [verweerster] onzorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij kan in het midden blijven of [verweerster] op de hoogte was van de bouwplannen van [appellant 1] c.s.;

- [verweerster] mocht er op vertrouwen dat de gemeenteambtenaar in 2015 in het bezit was van de juiste informatie over de bestemming van de gronden (daterend uit 2009) en de relevante bestemmingsplannen. Zij hoefde er niet op bedacht te zijn dat de gemeente verkeerde informatie zou verstrekken, als dat al is gebeurd;

- [appellant 1] c.s. heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen voor het oordeel dat [verweerster] “desbewust” verkeerde informatie heeft verstrekt.

5. Vordering in hoger beroep

5.1

[appellant 1] c.s. heeft aanvankelijk zowel [X] als [verweerster] in hoger beroep gedagvaard. Hij heeft gevorderd dat het hof het vonnis vernietigt en zijn vorderingen alsnog toewijst. Na de mondelinge behandeling na aanbrengen hebben [appellant 1] c.s. en [X] een schikking getroffen. Hierop heeft [appellant 1] c.s. bij aan het hof gerichte brief van 9 december 2022 het tegen [X] ingestelde hoger beroep ingetrokken. Het tegen [verweerster] ingestelde hoger beroep heeft hij gehandhaafd.

5.2

In zijn memorie van grieven heeft [appellant 1] c.s. drie genummerde grieven tegen het vonnis aangevoerd. De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat in het midden kan blijven of [verweerster] door [appellant 1] c.s. op de hoogte is gesteld van diens bouwplannen. De tweede grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat niet vast staat dat de gemeente [appellant 1] c.s. verkeerd heeft geïnformeerd. De derde grief richt zich - samengevat - tegen het oordeel van de rechtbank dat [verweerster] er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat [appellant 1] c.s. op de hoogte was van de juiste bestemming van de grond, en dus ook met de omstandigheid dat de in de verkoopbrochure verschafte informatie onjuist danwel onvolledig was, en dat de onjuiste inhoud van de verkoopbrochure en het achterwege blijven van nadere inlichtingen aan de zijde van [verweerster] onvoldoende is om te concluderen dat [verweerster] in de gegeven omstandigheden onzorgvuldig heeft gehandeld.

6. Beoordeling in hoger beroep

6.1

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij stellen de vraag aan de orde of [verweerster] onrechtmatig jegens [appellant 1] c.s. heeft gehandeld.

6.2

Het meest verstrekkende verweer van [verweerster] luidt dat [appellant 1] c.s. artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) heeft geschonden door in de inleidende dagvaarding niet te vermelden dat hij, met vergunning van de gemeente Noordwijk, een groot gebouw op zijn perceel heeft laten bouwen. Reeds daarom moet het hof volgens [verweerster] de vordering van [appellant 1] c.s. afwijzen. Dit verweer faalt. Het hof is met de rechtbank (zie r.o. 4.1 van het vonnis) van oordeel dat [appellant 1] c.s. voldoende openheid heeft gegeven over het bouwplan en de overeenkomst met de GOM over de te betalen bollengrondcompensatie, terwijl bovendien de vergunning voor het gebouw pas een dag na de dagvaarding werd afgegeven.

Onrechtmatig handelen [verweerster]

6.3

Het hof neemt - evenals de rechtbank - tot uitgangspunt dat een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper handelt indien de makelaar jegens de aspirant-koper niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen ^[1] .

6.4

Bij de beantwoording van de vraag of [verweerster] onrechtmatig jegens [appellant 1] c.s. heeft gehandeld, maakt het hof een onderscheid tussen de mededelingen van [verweerster] over de bouwmogelijkheden en de mededelingen over de bestemming van de grond.

Bouwmogelijkheden

6.5

[appellant 1] c.s. legt aan zijn vordering onder meer ten grondslag dat het perceel is verkocht met de aanwezigheid van een bouwblok, dat [verweerster] bekend was met de bouwplannen van [appellant 1] c.s. en dat [verweerster] heeft medegedeeld “
Je kunt hier zo bouwen, je hebt geen vergunning nodig ”. Daarmee heeft [verweerster] volgens [appellant 1] c.s. geïmpliceerd dat er sprake was van een bouwblok waarbinnen gebouwen mochten worden opgericht, terwijl zij wist dat het bouwblok in werkelijkheid was verdwenen ten gevolge van de Ruimte-voor-Ruimte regeling uit 2009. [appellant 1] c.s. stelt dat [verweerster] zich, gelet op de bouwplannen van [appellant 1] c.s., ervan had moeten vergewissen of [appellant 1] c.s. wel over de juiste informatie beschikte over de bestemming van de gronden. Door haar handelswijze heeft [verweerster] volgens [appellant 1] c.s. onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig jegens hem gehandeld.

6.6

Deze grondslag faalt, zelfs wanneer veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat [verweerster] op de hoogte was van de bouwplannen van [appellant 1] c.s. en heeft gezegd dat vergunningvrij kon worden gebouwd ( [verweerster] bestrijdt dit). [appellant 1] c.s. stelt dat hij een nieuw gebouw voor een schuur, paardenstal en garage wilde oprichten aan de zijkant van de bestaande bebouwing, op een plek waar nog geen bebouwing bestond. Gelet op de omvang en locatie van het door hem gewenste gebouw mocht [appellant 1] c.s. er naar het oordeel van het hof niet op basis van uitsluitend de mededelingen van ( [X] en) [verweerster] op vertrouwen dat hij zijn bouwplannen kon realiseren. [appellant 1] c.s. diende zelf bij de gemeente na te gaan of zijn bouwplannen haalbaar waren. Indien en voor zover hij door de gemeente verkeerd is geïnformeerd over de mogelijkheden, kan dat niet aan [verweerster] worden tegengeworpen. Omdat [appellant 1] c.s. niet mocht vertrouwen op de gestelde mededelingen van [verweerster] ten aanzien van de bouwmogelijkheden, kan ook niet worden geconcludeerd dat [verweerster] onrechtmatig jegens [appellant 1] c.s. heeft gehandeld (zie r.o. 6.3).

De bestemming van de grond

6.7

Vast staat dat [verweerster] in de verkoopbrochure:

ls bestemming (van het perceel) expliciet “burgerbestemming” heeft vermeld, en

diverse gebruiksmogelijkheden van het perceel heeft genoemd (zoals het realiseren van een tennisbaan of zwembad) die suggereerden dat het perceel een “burgerbestemming” had.

Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s. er op basis van deze informatie in beginsel op mocht vertrouwen dat het gehele perceel “burgerbestemming” had en dat de grond werd gebruikt in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Dat de verkoopbrochure daarover geen garantie bevatte, doet daar niet aan af.

6.8

In werkelijkheid had 1.385 m2 van de grond een agrarische bestemming. Het perceel voldeed dus niet aan hetgeen [appellant 1] c.s. op basis van de verkoopbrochure mocht verwachten.

6.9

[appellant 1] c.s. stelt terecht dat [verweerster] wist dat de verkoopbrochure onjuiste informatie bevatte. Zij was immers in 2009 betrokken bij de totstandkoming van de Ruimte-voor- Ruimte regeling. [verweerster] wist dus dat een groot deel van de grond agrarische bestemming had behouden.

6.1

Het hof is van oordeel dat [verweerster] , zeker uit hoofde van haar expertise, moest weten dat de bestemming van de grond voor potentiële kopers, en dus ook voor [appellant 1] c.s. van belang was bij de beslissing om het perceel te kopen. Dat volgt reeds uit het feit dat de verkoopbrochure het perceel onder meer aanprijst met de mededeling dat rondom de woning een prachtig aangelegde tuin ligt, met terrassen, een vijver, speelweide, groentetuin, boomgaard, stalletjes, een paddock, en mogelijkheden om paarden of schapen te houden, of een zwembad of tennisbaan te realiseren (zie r.o. 3.3). Van [verweerster] mocht dan ook worden verwacht dat zij in de verkoopbrochure expliciet mede deelde dat op 1.385 m2 van de grond een agrarische bestemming rustte, en nu zij dat niet had gedaan, dat zij dat alsnog zou doen in haar gesprekken met [appellant 1] c.s., met de expliciete mededeling dat de verkoopbrochure op dat punt foutieve informatie bevatte.

6.11

Het hof is – anders dan de rechtbank – van oordeel dat [verweerster] er in de gegeven omstandigheden niet op mocht vertrouwen dat de gemeente de juiste informatie aan [appellant 1] c.s. zou verstrekken. Als [verweerster] er al van op de hoogte was dat [appellant 1] c.s. navraag deed bij de gemeente ( [appellant 1] c.s. bestrijdt dit), had [verweerster] op zijn minst vóór het sluiten van de koopovereenkomst dienen te verifiëren of [appellant 1] c.s. inmiddels over de juiste informatie beschikte. Bij dit oordeel neemt het hof in aanmerking dat [verweerster] [appellant 1] c.s. actief op het verkeerde been heeft gezet, door in de verkoopbrochure informatie te geven waarvan zij wist dat deze onjuist was. Daarom mocht van [verweerster] een actieve houding worden verwacht bij het rechtzetten van die onjuiste informatie. Zij heeft echter niets gedaan om de door haar veroorzaakte verkeerde indruk weg te nemen.

6.12

[verweerster] kan gelet op de hiervoor in r.o. 6.7-6.10 beschreven omstandigheden niet aan [appellant 1] c.s. tegenwerpen dat [appellant 1] c.s. zelf had moeten begrijpen dat er een agrarische bestemming op de grond kon rusten, beter onderzoek had moeten doen naar de bestemming van de grond, en/of op basis van de door de gemeente aan hem getoonde kaarten had moeten begrijpen dat een groot deel van de grond een agrarische bestemming had ^[2] . De mededelingsplicht van [verweerster] gaat hier voor de onderzoeksplicht van [appellant 1] c.s.

6.13

Het voorgaande betekent dat grief 3 van [appellant 1] c.s. slaagt. Het hof dient vervolgens de vraag te beantwoorden of [appellant 1] c.s. terecht stelt dat hij ten gevolge van het onrechtmatig handelen van [verweerster] schade heeft geleden die [verweerster] dient te vergoeden.

Artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW), rechtsverwerking, verjaring, exoneratiebeding,

6.14

Het meest verstrekkende verweer van [verweerster] luidt dat de vordering van [appellant 1] c.s. niet toewijsbaar is, omdat:

• [appellant 1] c.s. de klachtplicht van artikel 7:23 lid 1 BW heeft geschonden, terwijl de vordering bovendien is verjaard op grond van artikel 7:23 lid 2 BW dan wel art. 3:317 BW, en
• [appellant 1] c.s. zijn recht heeft verwerkt en
• [verweerster] haar aansprakelijkheid in de verkoopbrochure heeft uitgesloten.

6.15

Het beroep van [verweerster] op artikel 7:23 BW faalt. Dit artikel ziet immers niet op een vordering uit onrechtmatige daad, tenzij het gaat om een vordering uit onrechtmatige daad die is gericht tegen de verkoper en is gegrond op feiten die tevens de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de overeenkomst beantwoordt. ^[3] Daarvan is in de verhouding tussen [appellant 1] c.s. en [verweerster] geen sprake. Ook het beroep op rechtsverwerking slaagt niet nu enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende is en [verweerster] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld op basis waarvan zij gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat [appellant 1] c.s. haar niet meer zou aanspreken. Het beroep op verjaring ex art. 3:317 BW faalt eveneens. Een rechtsvordering tot vergoeding van schade – zoals hier aan de orde – verjaart pas na twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt (art. 3:310 lid 1 BW).

Ook het beroep op het in de verkoopbrochure opgenomen exoneratiebeding faalt. In het voorgaande is reeds vastgesteld dat [verweerster] wist dat zij onjuiste informatie verstrekte, moest weten dat de informatie betrekking had op een eigenschap van het perceel die voor [appellant 1] c.s. van belang was, en niets heeft gedaan om de door haar veroorzaakte verkeerde indruk weg te nemen. Schending van de mededelingsplicht sluit een beroep op het exoneratiebeding uit.

Schade - algemeen

6.16

[appellant 1] c.s. stelt dat hij als gevolg van het onrechtmatig handelen van [verweerster] de volgende schade heeft geleden:

• bollengrondcompensatie: € 56.145,-,
• te veel betaalde koopprijs: € 93.000,-, althans € 84.934,-,
• gederfde waardeontwikkeling: € 48.657,21,
• te veel betaalde hypotheekrente: € 12.810,-,
• kosten taxaties […] Makelaars Hillegom en CNB: € 1.694,-,

en dat [verweerster] deze schade ingevolge artikel 6:162 lid 1 juncto 6:98 BW dient te vergoeden.

6.17

[verweerster] betwist dat er een causaal verband bestaat tussen haar onrechtmatig handelen en de door [appellant 1] c.s. gestelde schade. Daarnaast betwist zij de omvang van de schade.

Schade - causaal verband

6.18

Volgens [verweerster] zou [appellant 1] c.s. het perceel tegen dezelfde voorwaarden hebben gekocht indien hij correct zou zijn geïnformeerd, zodat er geen causaal verband bestaat tussen haar handelen en de door [appellant 1] c.s. gestelde schade. Alleen al de woning met omliggend erf met de bestemming tuin was volgens [verweerster] € 525.000,- k.k. waard. De 1.385 m2 agrarische grond is volgens [verweerster] aan [appellant 1] c.s. “cadeau gedaan”. Dat [appellant 1] c.s. ook voor alleen de woning met omliggend erf met de bestemming tuin € 525.000,- k.k. zou hebben betaald, blijkt volgens [verweerster] al uit het feit dat hij begin mei 2015 een bod heeft uitgebracht van € 495.001,99 voor een andere vrijstaande woning in het buitengebied van Noordwijk, op een perceel van slechts 750 m2. [appellant 1] c.s. stelt daar tegenover dat hij, als hij had geweten dat het grootste deel van de tuin een agrarische bestemming had, het perceel wel had gekocht, maar niet tegen de prijs die hij heeft betaald, omdat de agrarische bestemming een waardedrukkend effect zou hebben gehad op de koopprijs.

6.19

Het hof is van oordeel dat aan het causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [verweerster] en de door [appellant 1] c.s. gestelde schade in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. [verweerster] heeft immers zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [appellant 1] c.s. en [X] zouden hebben gehandeld als [appellant 1] c.s. ervan op de hoogte zou zijn geweest dat 1.385 m2 van de grond agrarische bestemming heeft. Het ligt, in aanmerking genomen het feit dat de verkoopbrochure hoog opgeeft over de kwaliteit van de gehele tuin en de gebruiksmogelijkheden van de grond (zie r.o. 3.3), niet in de rede dat de prijs - zoals [verweerster] betoogt - volledig werd bepaald door het woonhuis en het deel van de tuin dat burgerbestemming had, en dat de rest van het perceel een “cadeau” was. Dit feit duidt er juist op dat het gebruik van de gehele grond verdisconteerd was in de koopprijs. Het is dan ook aannemelijk dat de bekendheid met de agrarische bestemming van invloed zou zijn geweest op de koopprijs en dat [X] in dat geval met een lagere koopprijs had moeten instemmen.

6.2

Dat de gemeente in de toekomst mogelijk niet daadwerkelijk tot handhaving van oneigenlijk gebruik van bollengrond over gaat, doet in dit verband niet ter zake. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bestond de dreiging van handhaving. Dat heeft een waardedrukkend effect.

6.21

Aan het feit dat [appellant 1] c.s. eerder een bedrag van € 495.001,99 heeft geboden voor een huis met een kleiner stuk grond, komt evenmin betekenis toe. Dat betreft immers een andere woning, met een andere ligging. De stelling van [verweerster] dat de 1.385 m2 grond “cadeau” zou zijn gedaan vindt geen steun in de overgelegde stukken.

6.22

Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat er een causaal verband bestaat tussen het onrechtmatig handelen van [verweerster] en de aankoop van het perceel voor € 525.000,- k.k. en dat [appellant 1] c.s. een lagere koopprijs zou hebben betaald als hij op de hoogte zou zijn geweest van de agrarische bestemming van 1.385 m2 grond.

Schade - omvang

6.23

Bij zijn vordering tot vergoeding van bollengrondcompensatie vergelijkt [appellant 1] c.s. de situatie waarin hij verkeert met de situatie waarin hij door een bestemmingswijziging en betaling van bollengrondcompensatie zou bewerkstelligen dat het gehele perceel burgerbestemming heeft. Daarmee hanteert [appellant 1] c.s. een verkeerd uitgangspunt. Voor de bepaling van de omvang van de schade dient de situatie waarin [appellant 1] c.s. verkeert te worden vergeleken met de hypothetische situatie waarin [verweerster] niet onrechtmatig zou hebben gehandeld, met andere woorden: de situatie waarin [verweerster] aan haar mededelingsplicht zou hebben voldaan. Ook in die hypothetische situatie zou 1.385 m2 van de grond agrarische bestemming hebben gehad. De bollengrondcompensatie van € 56.145,- komt dus niet voor vergoeding in aanmerking.

6.24

In het voorgaande is al overwogen dat het aannemelijk is dat [appellant 1] c.s., indien [verweerster] aan haar mededelingsplicht zou hebben voldaan, een lagere koopprijs zou hebben betaald. [appellant 1] c.s. heeft door overlegging van taxatierapporten van […] Makelaars Hillegom en CNB onderbouwd dat het perceel ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in werkelijkheid € 482.000,- waard was. Dat de WOZ-waarde van het perceel per 1 januari 2016 was vastgesteld op € 518.000,00 doet naar het oordeel van het hof onvoldoende af aan de overgelegde taxatierapporten, reeds omdat de WOZ-taxateur blijkens de door [appellant 1] c.s. als onderdeel van productie 23 overgelegde e-mail van 14 februari 2020 ervan uit is gegaan dat het gehele perceel een woonbestemming heeft. Het hof neemt de werkelijke waarde van € 482.000,- dan ook tot uitgangspunt bij de vaststelling van de schade van [appellant 1] c.s.

6.25

[appellant 1] c.s. vergelijkt dit bedrag met de in 2015 door […] Makelaars getaxeerde waarde van het perceel van € 575.000,- en concludeert dat zijn schade € 93.000,- bedraagt. [appellant 1] c.s. maakt nog andere berekeningen die hoger uitkomen, maar verbindt daaraan geen rechtsgevolg. Ook maakt hij een berekening waarin hij ervan uitgaat dat hij, omdat hij in werkelijkheid 91.3% van de taxatiewaarde heeft uitonderhandeld, bij een juiste gang van zaken € 440.066,- zou hebben betaald (91.3% van € 482.000,-) en dat zijn schade dus (€ 525.000,- minus € 440.066,- =) € 84.934,- bedraagt. Het hof volgt [appellant 1] c.s. hierin niet. De door […] Makelaars getaxeerde waarde van € 575.000,- is geen correct uitgangspunt voor de begroting van de schade, omdat [appellant 1] c.s. niet dat bedrag heeft betaald. Er is verder onvoldoende grond om aan te nemen dat [appellant 1] c.s. en [X] in de hypothetische situatie dat [verweerster] haar mededelingsplicht niet had geschonden ook 91,3% van de taxatiewaarde zouden zijn overeengekomen.

6.26

Het hof acht aannemelijk dat, indien bekend zou zijn geweest dat er een agrarische bestemming rustte op 1.385 m2 van de grond, de koopprijs waarmee [X] genoegen had moeten nemen om en nabij de werkelijke waarde van het perceel zou hebben gelegen en dat een gemiddelde koper bereid zou zijn geweest dit bedrag te betalen. Het hof begroot de schade van [appellant 1] c.s. daarom op (€ 525.000,- minus € 482.000,- =) € 43.000,-.

6.27

Het verweer van [verweerster] dat de schade op een lager bedrag moet worden begroot, omdat [appellant 1] c.s. het agrarische gedeelte van de grond aan een agrariër kan verhuren, faalt. [appellant 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg aangegeven dat het stuk grond voor een bollenveld te klein is en die stelling wordt ondersteund door het taxatierapport van CNB (productie 22 van [appellant 1] c.s.) waarin is opgemerkt dat de agrarische grond te klein is voor verhuur en voor gebruik als cultuurgrond. Bovendien heeft [verweerster] zelf tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen verklaard dat het slechte grond is voor bollenteelt. Er bestaat dan ook onvoldoende reden om aan te nemen dat de grond daadwerkelijk aan een agrariër kan worden verhuurd.

6.28

Ook het verweer dat [appellant 1] c.s. geen schade heeft geleden, omdat hij inmiddels met vergunning van de gemeente een bijgebouw van 200 m2 op zijn perceel heeft opgericht faalt. Deze omstandigheid doet er niet aan af dat een groot deel van de grond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een agrarische bestemming had (en nog steeds heeft).

6.29

De door [appellant 1] c.s. gevorderde gederfde waardeontwikkeling komt niet voor vergoeding in aanmerking. Deze post heeft een te speculatief karakter.

6.3

De door [appellant 1] c.s. gederfde hypotheekrente komt evenmin voor vergoeding in aanmerking, reeds omdat [appellant 1] c.s. zijn bruto financieringslast heeft gevorderd, zonder inzicht te geven in de fiscale voordelen die aan de financiering verbonden zijn.

6.31

De kosten voor taxatie door […] Makelaars Hillegom en CNB ad € 1.694,- zou [appellant 1] c.s. bij een juiste gang van zaken niet hebben gemaakt. Deze kosten zijn daarom aan te merken als schade die [appellant 1] c.s. heeft geleden ten gevolge van het onrechtmatig handelen van [verweerster] en dienen daarom te worden vergoed.

6.32

Het hof begroot de schade van [appellant 1] c.s. op grond van het voorgaande op (€ 43.000,- plus € 1.694,- =) € 44.694,-.

Eigen schuld

6.33

Volgens [verweerster] dient het hele schadebedrag ex artikel 6:101 BW te worden toegerekend aan [appellant 1] c.s. Zij legt daaraan ten grondslag dat [appellant 1] c.s. zelf het nodige onderzoek had moeten doen en dat, zo de gemeente al onjuiste informatie aan [appellant 1] c.s. zou hebben verstrekt, dat voor rekening en risico van [appellant 1] c.s. moet komen. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

6.34

Het hof stelt voorop dat het feit dat [verweerster] een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden, er niet aan in de weg staat dat haar verplichting tot schadevergoeding op de voet van art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd, indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan een gebrek aan onderzoek aan de zijde van [appellant 1] c.s. ^[4]

6.35

[appellant 1] c.s. stelt dat hij bij de gemeente onderzoek heeft gedaan en dat de gemeente hem een oude plankaart uit 1998 heeft getoond, waarop de Ruimte-voor-Ruimte regeling uit 2009 nog niet was verwerkt. Het hof gaat uit van de juistheid van die stelling, gelet op de mededeling van de gemeente in de brief van 20 augustus 2019 dat het aannemelijk is dat een verkeerd kaartbeeld is getoond (zie r.o. 3.16). [verweerster] wijst er terecht op dat dit moet betekenen dat de gehele grond op de door de gemeente aan [appellant 1] c.s. getoonde plankaart agrarische bestemming had. Dat was immers de situatie vóór de Ruimte-voor-Ruimte regeling uit 2009. Daarom had [appellant 1] c.s. op basis van de aan hem getoonde plankaart moeten betwijfelen of de mededeling in de verkoopbrochure dat er “burgerbestemming” op het perceel rustte wel juist was en daar nader onderzoek naar moeten doen. [appellant 1] c.s. heeft dat nagelaten. In zoverre is de verkeerde voorstelling van zaken van [appellant 1] c.s. niet alleen veroorzaakt door de schending van de mededelingsplicht door [verweerster] , maar ook door zijn eigen gebrek aan nader onderzoek.

6.36

Het hof verwerpt het standpunt van [verweerster] dat de verkeerde voorstelling van zaken
volledig aan [appellant 1] c.s. moet worden toegerekend. De getoonde plankaart is blijkens productie 39 van [appellant 1] c.s. (waar [verweerster] in punt 4 van de memorie van antwoord ook van uit gaat) is niet heel duidelijk; een legenda ontbreekt. In het licht van het feit dat [appellant 1] c.s. de plankaart bekeek met een door [verweerster] veroorzaakte verkeerde verwachting dat de gehele grond “burgerbestemming” had en in aanmerking genomen dat [appellant 1] c.s. de kaarten bekeek met de focus op het bouwblok, kan niet worden geoordeeld dat de verkeerde voorstelling van zaken volledig aan de eigen schuld van [appellant 1] c.s. te wijten is. Het hof stelt de mate van eigen schuld van [appellant 1] c.s. gelet op alle hier besproken omstandigheden vast op 30%. Een bedrag van (€ 44.694,- x 30% =) € 13.408,20 moet daarom wegens eigen schuld voor rekening van [appellant 1] c.s. blijven.

6.37

Het voorgaande betekent dat de vergoedbare schade (€ 44.694,- minus € 13.408,20 =) € 31.285,80 bedraagt. Partijen zijn het er over eens dat van dit bedrag een bedrag van € 5.000,- dient te worden afgetrokken, aangezien [appellant 1] c.s. reeds € 5.000,- van [X] heeft ontvangen. Aldus resteert een schade van € 26.285,80. Deze schade dient door [verweerster] aan [appellant 1] c.s. te worden vergoed.

6.38

De vorderingen van [appellant 1] c.s. strekkende tot vergoeding van wettelijke rente over de schadevergoeding vanaf 28 oktober 2015 en van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente, zijn door [verweerster] niet bestreden en zullen daarom worden toegewezen.

Bewijsaanbiedingen

6.39

Aan de bewijsaanbiedingen van partijen wordt voorbij gegaan, omdat zij ofwel onvoldoende concreet zijn, ofwel geen betrekking hebben op stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.

Slotsom en proceskosten

6.4

Het hof zal gelet op het voorgaande het vonnis, voor zover gewezen tussen [verweerster] en [appellant 1] c.s., vernietigen en [verweerster] veroordelen tot betaling van een bedrag van € 26.285,80 aan [appellant 1] c.s., vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 oktober 2015, tot aan de dag van algehele voldoening.

6.41

[appellant 1] c.s. is in het vonnis veroordeeld tot betaling van de in eerste aanleg door [verweerster] gemaakte proceskosten. Deze veroordeling dient naar het oordeel van het hof in stand te blijven. [appellant 1] c.s. vorderde immers van [verweerster] een schadevergoeding van € 212.302,- en is, nu een aanzienlijk lager bedrag wordt toegewezen, nog steeds aan te merken als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij.

6.42

Nu partijen in hoger beroep over en weer op punten in het (on)gelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep tussen partijen compenseren, zodanig dat elk van partijen de eigen kosten draagt.

7. Beslissing

Het hof:

• vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 mei 2022 voor zover de door [appellant 1] c.s. tegen [verweerster] ingestelde vordering daarin is afgewezen, en opnieuw rechtdoende:
• veroordeelt [verweerster] tot betaling aan [appellant 1] c.s. van een bedrag van € 26.285,80 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 oktober 2015 tot aan de dag van algehele voldoening,
• veroordeelt [verweerster] tot betaling van een bedrag van € 3.432,17 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dit arrest tot aan de datum van algehele voldoening, en
• wijst af het meer of anders gevorderde;
• bekrachtigt het vonnis, voor zover tussen partijen gewezen, voor het overige;

• compenseert de kosten van de procedure in hoger beroep tussen partijen, zodanig dat elk van partijen de eigen kosten draagt;
• verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, M.P.J. Ruijpers, en J.A. Tuinman, en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2024 in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.2.

2. Vgl. HR 10 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2629, NJ 1998/666, r.o. 3.5 en HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, r.o. 3.4.2.

3. Zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.6.

4. Vgl. Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2884, r.o. 3.6.2.