ECLI:NL:GHDHA:2023:1288

• Datum uitspraak: 13 juni 2023
• Publicatiedatum: 10 juli 2023
• Zaaknummer: BK-22/00180
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I. Reijngoud; P.J.J. Vonk; C.G.M. van Rijnberk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning en informatieverplichtingen van de Heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam over de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. De Heffingsambtenaar had de waarde van de woning op 1 januari 2019 vastgesteld op € 131.000. Belanghebbende betwist deze waarde en stelt dat de Heffingsambtenaar verplicht was om voorafgaand aan het hoorgesprek bepaalde stukken, waaronder het taxatieverslag, aan hem toe te zenden. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, maar de Heffingsambtenaar is in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof Den Haag heeft op 13 juni 2023 uitspraak gedaan. Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar niet verplicht was om de gevraagde stukken voorafgaand aan het hoorgesprek toe te zenden, omdat deze stukken ter inzage lagen op het kantoor van de Regionale Belasting Groep. Het Hof bevestigt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat de Heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde correct is berekend op basis van vergelijkingsobjecten en indexeringspercentages. De uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd en de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-22/00180

Uitspraak van 13 juni 2023

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

en

de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,

( […] )

op het hoger beroep van belanghebbende en het incidentele hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 januari 2022, nummer ROT 20/5738.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 131.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente [woonplaats] (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 48. De beslissing luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;

- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser.”

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Voorts heeft de Heffingsambtenaar bij afzonderlijke geschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft schriftelijk zijn zienswijze omtrent het incidentele ingestelde hoger beroep naar voren gebracht. De Heffingsambtenaar heeft op 24 april 2023 op verzoek van de griffier een in het dossier ontbrekend stuk ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn tevens behandeld de (incidentele) hoger beroepen met de kenmerken BK-22/00168, BK-22/00178, BK-22/00179 en BK-22/00617, ter zake van andere WOZ-beschikkingen genomen door de Heffingsambtenaar waarin de gemachtigde van belanghebbende als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning, een galerijflat met bouwjaar 1951, in [woonplaats] . De inhoud van de woning is ongeveer 208 m3 en de woning beschikt over een berging van 15 m3.

2.1.2.

Belanghebbende heeft de woning op 2 juni 2017 voor een aankoopsom van € 95.000 aangekocht via een makelaar en de woning is op 4 juli 2017 geleverd. Hij kocht de woning aan voor de verhuur. Na de aankoop is in de woning een nieuwe keuken geplaatst voor € 15.000.

2.2.1.

Bij de beschikking is de waarde van de woning op de waardepeildatum voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 131.000. De gemachtigde van belanghebbende (de gemachtigde) heeft bij brief van 2 maart 2020 bezwaar gemaakt tegen de beschikking. In het bezwaarschrift is onder meer het volgende opgenomen:

“Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen via [e-mailadres] .

(…)

Graag willen wij gehoord worden zoals bepaald in de Algemene Wet Bestuursrecht. (…)

Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, (…) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen.

Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.

(…)”

2.2.2.

Bij de aanvulling van zijn bezwaarschrift van 3 juni 2020 heeft belanghebbende een taxatierapport gevoegd van “ [naam kantoor] ” van 3 juni 2020. De in het taxatierapport bepaalde waarde van € 101.000 is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen.

2.3.1.

Voorafgaand aan het indienen van het bezwaarschrift heeft de gemachtigde bij brief van 26 november 2019 een voorstel gedaan aan de Heffingsambtenaar met betrekking tot de afhandeling van door het kantoor van de gemachtigde gemaakte bezwaren voor het belastingjaar 2020. De brief vermeldt:

“(…)

5. Wij spreken met u zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 31 januari 2020, alvast een datum af waarop de hoorzittingen met betrekking tot
alle, n.a.v. uw bulkkohier door ons ingediende bezwaren, telefonisch zullen plaatsvinden. U ontvangt binnenkort een link naar ons reserveringssysteem waarmee u op eenvoudige wijze de door u gewenste hoorzittingsdatum kunt reserveren. Alleen bij zeer grote aantallen is het noodzakelijk meerdere data vast te leggen.

(…)

10. Indien wij tot
volledige werkafspraken komen waarbij o.a. de toe te kennen proceskostenvergoeding eenduidig is vastgelegd, zullen wij bij procedurele fouten of een afwijking in de kostenvergoeding eerst contact met u opnemen om op deze manier een beroepszaak te voorkomen.

(…)”

2.3.2.

Bij brief van 17 januari 2020 heeft de Heffingsambtenaar de gemachtigde te kennen gegeven dat hij het voorstel van het kantoor van gemachtigde als uitgangspunt heeft genomen en de gemachtigde verzocht te laten weten of met de in zijn brief opgenomen werkwijze akkoord wordt gegaan. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

 (…) Opgevraagde taxatieverslagen versturen wij direct tijdens de behandeling van uw bezwaar per e-mail. (…)

 Aangezien zoveel mogelijk bezwaarschriften in één hoorzitting worden behandeld, vinden deze plaats op kantoor bij de RBG. Er wordt niet telefonisch gehoord.

 Het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf tien dagen voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage op het kantoor van de Regionale Belasting Groep. Indien u inzage wenst, verzoek ik u daarvoor eerst contact op te nemen met de contactpersoon om een afspraak te maken.

(…)

 Via uw reserveringssysteem hebben wij de volgende afspraak staan voor de hoorzitting op ons kantoor. De hoorzitting zal op 22 juni 2020 gehouden worden van 9.30 tot 12.30 en van 13.30 tot 17.00 uur (uw punt 5).

 Uiterlijk vier weken voor de zittingsdatum ontvangt u een overzicht van welke WOZ-bezwaren 2020 tijdens de zitting behandeld zullen worden. (…)

(…)”

2.3.3.

Bij e-mailbericht van 7 februari 2020 heeft de gemachtigde de Heffingsambtenaar bericht dat niet kan worden voldaan aan de voorwaarde dat de nadere motivering van de bezwaarschriften drie weken voor de hoorzitting zal worden toegezonden. Met de overige punten in de brief van 17 januari 2020 is de gemachtigde akkoord gegaan.

2.3.4.

Bij e-mailbericht van 19 februari 2020 heeft de Heffingsambtenaar de gemachtigde als volgt bericht:

“Bedankt voor uw reactie, jammer dat u de nadere motiveringen van de bezwaren niet drie weken van te voren kunt toezenden.

Wij zien de aanvullingen graag uiterlijk op 21 juni 2020.

(…)”

2.3.5.

Bij e-mailbericht van 10 maart 2020 heeft de gemachtigde de met de Heffingsambtenaar gemaakte werkafspraken bevestigd. Het bericht vermeldt:

“Om misverstanden te voorkomen hieronder een korte opsomming van de belangrijkste punten m.b.t. de gemaakte afspraken:

(…)

- U ontvangt onze nadere motiveringen uiterlijk 21 juni

- De hoorzittingen vinden plaats op 22 juni bij u op kantoor

- U vergoedt de proceskosten conform artikel 7:15 Awb en het BPB

- Bij procedurele fouten in de uitspraak op het bezwaarschrift, zullen wij contact met u opnemen met als doel een beroepszaak te voorkomen.

(…)”

2.4.

De Heffingsambtenaar heeft op 3 maart 2020 het taxatieverslag aan het door de gemachtigde in het bezwaarschrift genoemde e-mailadres gezonden.

2.5.1.

Vanwege de geldende coronamaatregelen is nadien afgesproken dat de hoorzitting, in afwijking van de eerder gemaakte werkafspraken, telefonisch en over meerdere dagen zal plaatsvinden. Bij emailbericht van 10 juni 2020 heeft de gemachtigde deze afspraak bevestigd:

“Bedankt voor uw bericht en fijn dat de hoorzitting conform de richtlijnen telefonisch kan plaatsvinden. Wij houden doorgaans 100 objecten per dag aan, wat inderdaad zal betekenen dat er meerdere dagen nodig zijn om de hoorzittingen te plannen. Nu is onze agenda geheel volgepland tot aan week 32, waardoor een datum op korte termijn heel erg lastig gaat worden. Ik hoop dan ook dat u een voorstel kunt doen vanaf week 32. Wellicht is het verstandig om de hoorzitting die gepland staat af te wachten, zodat we kunnen inschatten hoeveel tijd er nog nodig is.

(…)”

2.5.2.

De gemachtigde is op 25 augustus 2020 telefonisch gehoord.

2.6.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen.

2.7.

De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van de beschikte waarde voor de woning een taxatierapport, opgemaakt op 5 november 2021 door taxateur [naam taxateur] , (het taxatierapport) en een matrix overgelegd. In het taxatierapport en de matrix zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten). De waarde van de woning is bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. In het taxatierapport zijn onder meer overzichten van de indexatie van de verkopen van de vergelijkingsobjecten weergegeven. De waarde van de woning op de waardepeildatum is in het taxatierapport en de matrix bepaald op € 131.000.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden.

3.1.

Verweerder heeft de hoorzitting niet fysiek willen laten plaatsvinden in verband met de geldende coronamaatregelen. Zijn standpunt brengt met zich dat eiser naar het kantoor van verweerder had moeten gaan om gebruik te maken van het inzagerecht om vervolgens vanuit huis of vanuit het kantoor van zijn gemachtigde, telefonisch gehoord te worden. In het licht van de veranderende maatschappij, die vanwege corona op het digitale vlak ook nog in een stroomversnelling is geraakt, valt niet vol te houden dat eiser de stukken had moeten inzien op het kantoor van verweerder. Verweerder had dan ook de plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden aan eiser en hij heeft hiervan niet kunnen afzien op grond van tussen partijen gemaakte afspraken, ook al niet omdat partijen die afspraken niet allemaal hebben nageleefd. Zo staat er in verweerders meergenoemde brief van 17 januari 2021 “Er wordt niet telefonisch gehoord” en is dat uiteindelijk wel gebeurd. De rechtbank overweegt nog dat verweerder ook in soortgelijke gevallen, waar op eenvoudige wijze de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal verstrekt kunnen worden, daartoe verplicht is.

3.2.

Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117).

4. Deze beroepsgrond slaagt.

5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.

Waardebepaling

6. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019[v]. Eiser[es?] stelt dat de waarde te hoog[v] is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 114.000,-[v]. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog[v] heeft vastgesteld.

7. De onroerende zaak is een galerijflat [v][of]met een wooninhoud van 208 m³ en een berging van 15 m³[v][v]. Het bouwjaar is 1951.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog[v] heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] [naam taxateur] van 5 november 2021[datum] [evt]en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

10. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, grondoppervlakte en onderhoudstoestand [v]voldoende/[of]goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

11. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix [evt]maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onder meer tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Met de eventuele mindere staat van de onroerende zaak is rekening gehouden door een lagere m²-prijs aan te nemen dan uit de verkopen van de referentiewoningen als gemiddelde kan worden afgeleid. De gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 617,- tegenover een gemiddelde m³-prijs van € 688,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m³, € 71,- brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 14.768,- mee. De rechtbank acht het waardedrukkende effect van het matige onderhoud en de matige kwaliteit van de onroerende zaak hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.

12. De beroepsgrond dat verweerder had moeten uitgaan van de eigen aankoopprijs op 4 juli 2017 faalt. Deze aankoopprijs is te ver van de waardepeildatum gelegen om te gebruiken voor de berekening van de WOZ-waarde.

13. Over de hoogte van het indexeringspercentage overweegt de rechtbank als volgt. Als ter zitting toegelicht heeft verweerder gekeken naar de waardeontwikkeling vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van de verschillende vergelijkingsobjecten met gebruikmaking van marktanalyse. Bij deze marktanalyse is de waardestijging beoordeeld van dezelfde soort woning uit dezelfde wijk die zijn verkocht. Eiser heeft verwezen naar de gegevens over de waardeontwikkeling binnen de gemeente [woonplaats] van de Waarderingskamer die minder specifiek zijn dan de gegevens van verweerder De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn uitleg. Slotsom is dat verweerder de generieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt.

14. De stelling van eiser dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in het reservefonds van de VvE waarvan de vergelijkingsobjecten deel uitmaken, faalt. Uit de waardematrix volgt dat verweerder op zich bij de objecten [adres 2] en [adres 3] rekening heeft gehouden met dit aandeel en zich voor de hoogte ervan heeft gebaseerd op de leveringsakten van de vergelijkingsobjecten. Voor wat betreft het object [adres 4] geldt dat het aandeel in het reservefonds niet in de leveringsakte was opgenomen. Verweerder heeft ervan kunnen uitgaan dat dit geen onderdeel is geweest van de verkoop.

15. Het door eiser overgelegde taxatierapport doet daar niet aan af. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, wordt niet duidelijk hoe dat taxatierapport en de daarin genoemde verkooptransacties een lagere waarde onderbouwen.

16. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 0,5).

18.1.

In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Op grond van artikel 2, lid 2, Bpb, bestaat evenmin aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden (voor zover eiser dat bedoelt te vragen), omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde (vergelijk het Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA: 2021:2131).”

Geschil in hoger beroep, incidenteel hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In het principale hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en voorts of de Rechtbank ten onrechte een wegingsfactor van 0,5 heeft toegepast bij de vergoeding van de kosten van het beroep. In het incidentele hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onder 2.2 genoemde stukken voorafgaand aan het hoorgesprek aan belanghebbende had moeten toesturen. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend; de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2.

Belanghebbende concludeert in het principale hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 117.000 en subsidiair € 123.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep onder toepassing van een wegingsfactor 1. Belanghebbende concludeert tot ongegrondverklaring van het incidentele hoger beroep.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert in het principale hoger beroep tot ongegrondverklaring daarvan en in het incidentele hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep.

Beoordeling van het hoger beroep

Incidenteel hoger beroep; Inzagerecht

5.1.

Aangezien het incidentele hoger beroep het meest verstrekkende standpunt bevat, wordt dit als eerste behandeld. Gegrondbevinding hiervan leidt er immers toe dat de klacht van belanghebbende die betrekking heeft op de omvang van de kostenvergoeding geen behandeling behoeft.

5.2.

De Heffingsambtenaar komt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat de op de zaak betrekking hebbende stukken aan belanghebbende toegezonden hadden moeten worden. Daarbij voert hij aan dat in artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) noch in artikel 40 Wet WOZ een verplichting is opgenomen om de door de gemachtigde verzochte stukken toe te zenden. De op de zaak betrekking hebbende stukken hebben voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage gelegen. Daarnaast volgt volgens de Heffingsambtenaar evenmin uit de tussen hem en de gemachtigde gemaakte werkafspraken dat hij tot toezending van de verzochte stukken verplicht was. Nadat de afspraak om fysiek te horen was gewijzigd in een afspraak om telefonisch te horen, zijn de afspraken over de terinzagelegging van de op de zaak betrekking hebbende stukken niet aangepast. Verder had het – gelet op de werkafspraken – in de rede gelegen dat de gemachtigde, alvorens beroep in te stellen, in overleg was getreden met de Heffingsambtenaar over deze kwestie. Het niet ontvangen van stukken is niet gemeld als een procedurele fout door de gemachtigde. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank het beroep op dit punt ten onrechte gegrond heeft verklaard.

5.3.

Belanghebbende stelt daarentegen dat de Heffingsambtenaar gehouden was een afschrift van de door hem verzochte stukken op te sturen op grond van het bepaalde in artikel 40 Wet WOZ in combinatie met artikel 7:4 Awb. Belanghebbende verwijst daarbij naar het zogenoemde ‘black box-arrest’ (HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182) en de daaraan voorafgaande conclusie van de Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman. Verder verwijst belanghebbende naar de conclusie van de Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman van 31 januari 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:13).

5.4.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

5.5.

Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

5.6.

De plicht van het bestuursorgaan om in de bezwaarfase, voorafgaand aan het horen, de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voor de belanghebbende ter inzage te leggen wijkt af van de plicht van het bestuursorgaan om de op de zaak betrekking hebbende stukken binnen de in artikel 8:42, lid 1, Awb genoemde termijn aan de bestuursrechter te zenden. Terinzagelegging van de stukken als genoemd in artikel 7:4, lid 2, Awb is (een vorm van) passieve informatieverstrekking; toezenden van stukken als genoemd in artikel 8:42 Awb is (een vorm van) actieve informatieverstrekking.

5.7.

Uit de stukken van het geding volgt dat de Heffingsambtenaar bij e-mailbericht van 3 maart 2020 het taxatieverslag van de woning aan de gemachtigde heeft gezonden. Verder volgt uit de stukken van het geding dat de gemachtigde op 25 augustus 2020 telefonisch is gehoord. Uit de tussen de gemachtigde en de Heffingsambtenaar gemaakte werkafspraken blijkt dat de op de zaak betrekking hebbende stukken vanaf tien dagen voorafgaand aan de hoorzitting op het kantoor van de Regionale Belasting Groep ter inzage lagen en dat hiervoor een afspraak kon worden gemaakt.

5.8.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking als bedoeld in artikel 7:4, lid 2 en lid 3, Awb. De Heffingsambtenaar was op grond van het bepaalde in artikel 40 Wet WOZ niet verplicht om de stukken waar de gemachtigde tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden, hoewel hij op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ in verbinding met artikel 6:17 Awb terecht een afschrift van het taxatieverslag aan de gemachtigde heeft toegestuurd. Evenmin was hij verplicht om de gemachtigde naast de verzochte stukken – passief of actief – andere informatie toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken.

5.9.

Ook de tussen de Heffingsambtenaar en de gemachtigde gemaakte werkafspraken nopen niet tot toezending van de verzochte stukken. In die afspraken is ondubbelzinnig vastgelegd dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken vanaf tien dagen voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage liggen op het kantoor van de Heffingsambtenaar en aldaar kunnen worden ingezien. Over toezending van stukken hebben partijen geen afspraken gemaakt. Indien de gemachtigde op die afspraak had willen terugkomen, had het in de rede gelegen daarover contact te zoeken met de Heffingsambtenaar en daarover aanvullende afspraken te maken, evenals is gedaan ten aanzien van het horen naar aanleiding van de geldende coronamaatregelen.

5.10.

Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd maakt voormeld oordeel niet anders. Het incidenteel hoger beroep is gegrond. De Rechtbank heeft het beroep ten onrechte gegrond verklaard.

Principaal hoger beroep

5.11.

Gelet op de gegrondbevinding van het incidentele hoger beroep behoeft de grief in het principale hoger beroep ten aanzien van de wegingsfactor van de proceskosten geen behandeling. Wel dient de andere grief met betrekking tot de hoogte van de waarde van de woning behandeld te worden.

5.12.1.

Ten aanzien van de waarde van de woning heeft belanghebbende in hoger beroep gesteld dat die te hoog is vastgesteld. Hij heeft daartoe aangevoerd dat het eigen verkoopcijfer van de woning als uitgangspunt heeft te gelden en dat het eigen verkoopcijfer een marktconforme prijs betreft die met de indexeringscijfers van Vastgoedpro en met inachtneming van de investeringskosten in de keuken voor primair 60%, of subsidiair 100%, moet worden herleid naar de waardepeildatum.

5.12.2.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat ook als het eigen verkoopcijfer als uitgangspunt wordt genomen bij de waardebepaling, de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het eigen aankoopcijfer dient gecorrigeerd te worden met de in het taxatierapport opgenomen indexeringspercentages voor de periode van 2 juni 2017 tot en met 31 december 2017 en van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Het in totaal gehanteerde percentage van 27,88 geldt specifiek voor de gemeente [woonplaats 2] en het type woning (in dit geval een galerijflat behorend tot de categorie appartementen). Met inachtneming van 60% van de investeringskosten in de keuken, komt de waarde in dat geval op vrijwel dezelfde waarde als de bij beschikking vastgestelde waarde, zodat niet geconcludeerd kan worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, aldus de Heffingsambtenaar.

5.13.

De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5.14.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

5.15.1.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak is immers een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten), omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarderelevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid kan herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen verkoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan doorgaans met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, toelaatbaar zijn (vgl. Gerechtshof Den Haag 19 juni 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34). Op grond hiervan zal worden uitgegaan van het eigen verkoopcijfer van de woning van € 95.000, die bij overeenkomst van 2 juni 2017, ruim anderhalf jaar voor de waardepeildatum en derhalve niet te ver daarvan verwijderd, tot stand is gekomen.

5.15.2.

De datum van de koopovereenkomst (2 juni 2017) is beslissend voor de herleiding van de verkoopprijs naar de waardepeildatum. Dat is immers de datum waarop de verkopende en de kopende partij het eens zijn geworden over de koopsom. Daarom zal worden uitgegaan van die datum onder verwerping van de stelling van belanghebbende dat moet worden uitgegaan van de leveringsdatum van 4 juli 2017.

5.15.3.

Verder heeft de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat het door hem gehanteerde indexeringspercentage van 27,88 voor de herleiding van de koopsom naar de waardepeildatum, niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft met de zogenoemde puntenwolken of bolletjesgrafieken, de herleiding van het eigen verkoopcijfer naar de waardepeildatum voldoende inzichtelijk gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft gewezen op de gegevens die bij de overgelegde grafieken zijn vermeld en toegelicht dat de door de gemeente gehanteerde puntenwolken zijn opgebouwd uit alle verkopen binnen de gemeente [woonplaats] die gelden binnen een bepaalde categorie woningen waartoe de woning behoort. Deze gegevens zijn daarmee beter op de woning toegespitst dan bijvoorbeeld (algemene) stijgingspercentages die worden vrijgegeven door de NVM en het door belanghebbende gebruikte indexeringscijfer van 14,6 van VastgoedPro. Alle punten in de grafiek representeren een verkoopcijfer van de categorie woningen waartoe de woning behoort. Door alle punten worden in de grafiek, na het filteren door de permanente marktanalyse van de zogenoemde uitschieters zodat uitsluitend de bruikbare geanalyseerde verkoopcijfers overblijven, vervolgens drie lijnen getrokken waardoor een bovenlijn, een onderlijn en een meridiaan (het gemiddelde) wordt gevonden. De meridiaan vertegenwoordigt vervolgens het indexeringspercentage dat wordt gehanteerd. Het voor de woning geldende stijgingspercentage volgt automatisch uit de puntenwolk door het voor de woning geldende verkoopcijfer met bijbehorende verkoopdatum in te voeren en de toepasselijke waardepeildatum in te voeren. Indien dit voor de woning wordt gedaan volgt daaruit een stijgingspercentage van 27,88 percent, uitgaande van de datum van de koopovereenkomst van 2 juni 2017. Het door belanghebbende gebruikte indexeringscijfer van VastgoedPro betreft cijfers per kwartaal en ziet op de gehele regio Zuid-Holland en is derhalve minder specifiek.

5.15.3.

Uitgaande van de aankoopsom van € 95.000, een indexeringspercentage van 27,88 en met inachtneming van de investeringskosten in de woning na de aankoop daarvan door het plaatsen van een nieuwe keuken, heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het principale hoger beroep is derhalve ongegrond.

Slotsom

5.16.

Het hoger beroep is ongegrond en het incidentele hoger beroep is gegrond.

Proceskosten

6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
• bevestigt de uitspraak op bezwaar.

Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, P.J.J. Vonk en C.G.M. van Rijnberk, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 13 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.