Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00351
Uitspraak van 1 juni 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 16 februari 2022, nummer ROT 20/6379.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 404.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 april 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is sinds 31 oktober 2018 eigenaar van de woning. De koopsom bedroeg € 402.555. De woning is een bovenwoning van 88 m² met vier kamers op twee verdiepingen uit 1931, gelegen in [naam wijk] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe verwijst verweerder naar het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 31 oktober 2018 van € 402.555,-.
Volgens vaste jurisprudentie, waaronder het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, moet in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de gezochte waarde – dus de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen – overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
5. Niet in geschil is dat deze verkoopprijs marktconform is en dat geïndexeerd naar de waardepeildatum een waarde van € 404.000,- gebaseerd daarop niet te hoog is. In deze verkoopprijs zit geen aandeel voor een Vve-reserve zodat, anders dan eiseres aanvoert, er geen aanleiding bestaat om de verkoopprijs daarmee te corrigeren.
6. Eiseres voert verder aan dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, wat maakt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 321.000,-.
6.1
Het gelijkheidsbeginsel kan geschonden zijn als gelijke gevallen ongelijk worden behandeld doordat:
- ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging; of
- de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert; of
- de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden.
Eiseres moet dit aannemelijk maken.
6.2
Eiseres voert aan dat sprake is van begunstigend beleid en het oogmerk van begunstiging, omdat bij de onroerende zaak is afgeweken van een modelmatige waardebepaling en enkel naar het eigen verkoopcijfer is gekeken, terwijl dit bij andere woningen niet is gebeurd.
Zoals volgt uit de uitspraak van hof Den Haag van 15 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:48, is het enkele feit dat een modelmatige waardebepaling bij andere woningen dan de onroerende zaak tot een lagere waarde leidt dan de waarde van de onroerende zaak die is gebaseerd op het eigen aankoopcijfer, geen reden voor de conclusie dat sprake is van begunstigend beleid of het oogmerk tot begunstiging. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
6.3
Eiseres beroept zich ook op schending van de meerderheidsregel.
Voor een geslaagd beroep hierop is nodig dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (bijvoorbeeld Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Hierbij moet allereerst sprake zijn van gelijke gevallen. Het moet dan gaan om identieke objecten, zijnde objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005).
Eiseres wijst op de WOZ-waarde van de volgende woningen:
Bouwjaar
oppervlakte
Woz-waarde
[adres 2]
1905
94 m²
€ 328.000
[adres 3]
1930
95 m²
€ 326.000
[adres 4]
1931
88 m²
€ 306.000
[adres 5]
1905
95 m²
€ 330.000
[adres 6]
1906
84 m²
€ 209.000
[adres 7]
1906
81 m²
€ 205.000
[adres 8]
1905
90 m²
€ 243.000
[adres 9]
1888
80 m²
€ 235.000
Onroerende zaak ( [adres] )
1931
88 m²
€ 404.000
Daarnaast heeft verweerder op de volgende verschillen gewezen:
[adres 2] is, anders dan de onroerende zaak, niet gerenoveerd en ligt boven een bedrijfsruimte.
[adres 3] is een huurwoning die op de begane grond is gelegen met een tuin, terwijl de onroerende zaak een bovenwoning is en ook geen huurwoning.
[adres 5] is, anders dan de onroerende zaak, niet gerenoveerd en was in gebruik bij een poeliersbedrijf.
[adres 6] en [adres 7] zijn leegstaande woningen die gestut zijn met een gedeeltelijk bolle gevel.
[adres 8] is niet gerenoveerd en staat leeg.
[adres 9] heeft drie verdiepingen en geen twee zoals de onroerende zaak.
Gelet op deze verschillen zijn dit in het kader van de meerderheidsregel geen gelijke gevallen, behalve [adres 4] . De overige objecten verschillen teveel in bouwjaar, oppervlakte en de andere verschillen waar verweerder op gewezen heeft. [adres 4] is de buurwoning en heeft daardoor ook een gelijke ligging als de onroerende zaak. Dat [adres 4] na aankoop voor € 50.000,- is verbouwd, waar verweerder op wijst, is niet relevant voor de vraag of de woning een gelijk geval is in de zin van de meerderheidsregel. [adres 3] is wat bouwjaar en oppervlakte ook vergelijkbaar, maar valt af omdat het een benedenwoning met tuin is.
De slotsom is dan dat voor de beoordeling van de meerderheidsregel enkel de onroerende zaak en [adres 4] vergelijkbare gevallen zijn en bij twee gevallen kan nooit sprake zijn van een meerderheid.
Ook het beroep van eiseres op de meerderheidsregel faalt daarom.
7. Dat bij de waardering van de onroerende zaak geen gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode en bij de andere woningen wel, maakt niet dat daarom sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Evenmin is verweerder gehouden nader onderzoek te doen naar het verschil in WOZ-waarden tussen de onroerende zaak en de andere woningen, zoals eiseres bepleit. Elke WOZ-waarde van een object moet apart beoordeeld worden op zijn juistheid, waarbij de bewijslast dat die waarde niet te hoog is, elke keer op verweerder rust.
8. Eiseres beroept zich verder op het vertrouwensbeginsel en stelt dat verweerder in strijd met het verbod van willekeur handelt. Naar de rechtbank begrijpt omdat in het taxatieverslag staat dat er modelmatig wordt gewaardeerd, zodat eiseres er volgens haar op mag vertrouwen dat dit ook in haar geval gebeurt, hetgeen in dit geval achterwege is gelaten omdat enkel naar het eigen verkoopcijfer is gekeken.
De rechtbank overweegt dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor verweerder gehouden is om de waarde modelmatig, dan wel door middel van de vergelijkingsmethode te bepalen of te onderbouwen. Het is een toelichting, niet meer dan dat. Het staat verweerder vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor dienstig acht, in dit geval het eigen verkoopcijfer. De rechtbank beoordeelt de aangedragen bewijsmiddelen, waarbij de uiteindelijke toets is of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft dan ook niet strijd met het vertrouwensbeginsel of het verbod van willekeur gehandeld.
9. Ter zitting heeft eiseres haar beroepsgrond dat het motiveringsbeginsel is geschonden ingetrokken, zodat dit geen bespreking meer behoeft.
10. De conclusie is dat het beroep ongegrond is.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 321.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde van € 404.000 gebaseerd op het eigen verkoopcijfer van de woning. De Heffingsambtenaar heeft daartoe de koopsom van € 402.555 geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
5.4.
Op grond van vaste jurisprudentie geldt als uitgangspunt dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen, tenzij feiten en omstandigheden aannemelijk worden waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.5.
Nu het verkoopcijfer kort voor de waardepeildatum tot stand is gekomen, namelijk op 1 oktober 2018, en tussen partijen niet in geschil is dat het verkoopcijfer marktconform is, acht het Hof het eigen verkoopcijfer maatgevend. Belanghebbende heeft daarnaast de door de Heffingsambtenaar toegepaste indexering voor algemene prijsontwikkeling niet betwist. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.6.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod van willekeur. Belanghebbende voert daartoe aan dat de Heffingsambtenaar gehouden is op zoek te gaan naar alle relevante feiten. Belanghebbende verwijst in dat verband naar een in beroep overgelegd overzicht van WOZ-waarden van woningen in dezelfde straat als de woning (de buurwoningen). Aan de buurwoningen is voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende wenst – naar het Hof begrijpt – inzicht te hebben in de reden waarom de WOZ-waarde van de woning afwijkt van de WOZ-waarden van de buurwoningen.
5.7.
Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de buurwoningen en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de buurwoningen, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil.
5.8.
Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat sprake is van een schending van het vertrouwensbeginsel. Belanghebbende voert daartoe aan dat op het taxatieverslag staat vermeld dat de WOZ-waarde op modelmatige wijze is vastgesteld en dat de Heffingsambtenaar in strijd daarmee de WOZ-waarde alleen heeft gebaseerd op het eigen verkoopcijfer.
5.9.
Ook een schending van het vertrouwensbeginsel acht het Hof niet aanwezig. Uit het taxatieverslag blijkt dat de waardevaststelling modelmatig is bepaald, zodat het beroep op het vertrouwensbeginsel feitelijke grondslag mist. Het gebruik van het eigen verkoopcijfer in de modelmatige waardebepaling naast de verkoopcijfers van andere vergelijkbare woningen is niet in strijd met enig rechtsregel. Het Hof voegt hieraan toe dat aan de Heffingsambtenaar is toegestaan om in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde, waarin hij de juistheid van de door hem vastgestelde waarde onderbouwt, het eigen verkoopcijfer van de woning te gebruiken (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met HR 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). Het staat de Heffingsambtenaar dus vrij in iedere fase van het geding andere referentieobjecten te gebruiken of een andere waarderingsmethodiek te hanteren. Belanghebbende heeft aldus aan het taxatieverslag niet redelijkerwijs het vertrouwen kunnen en mogen ontlenen dat de Heffingsambtenaar zich in alle fasen van het geschil tot een modelmatige waardebepaling zou beperken.
5.10.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, A. van Dongen en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.