Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00557
uitspraak d.d. 15 januari 2019
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: W.A. Hoogendam)
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 27 februari 2018, nummer ROT 17/5116.
Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 271.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 november 2018 is van de zijde van belanghebbende een aanvullend hoger beroepschrift met een aantal stamkaarten als bijlage ontvangen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 november 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een tussenwoninghuis uit bouwjaar 1938. De inhoud van de woning is ongeveer 329 m3, voorzien van een aanbouw, twee dakkapellen en een aangebouwde berging. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 182 m2. Belanghebbende heeft de woning op 18 april 2016 gekocht. De koopsom bedroeg € 275.000.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix (de matrix) die onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat.
[Y] , [Z] (de woning)
[A] , [Z]
[B] , [Z]
Inhoud hoofdgebouw
329 m3
302 m3
349 m3
Rekenprijs per m3
€ 617
€ 573
€ 610
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 202.896
€ 172.917
€ 212.768
Oppervlakte perceel
182 m2
123 m2
260 m2
Rekenprijs per m2
€ 228
€ 250
€ 197
Berekende waarde grond
€ 41.500
€ 30.750
€ 51.250
Rekenprijs bijgebouwen:
Berging
Dakkapel
Aanbouw
Garage
€ 6.800
€ 10.300
€ 9.504
n.v.t.
€ 2.042
€ 11.718
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
€ 13.989
WOZ-waarde
€ 271.000
€ 217.500
€ 278.000
Verkoopdatum
18-04-2016
01-08-2016
08-12-2015
Verkoopprijs
€ 275.000
€ 217.500
€ 278.000
Oordeel van de Rechtbank
De Rechtbank heeft, voor zover thans van belang, overwogen:
“(…)
3.1.
Volgens vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945 en van het gerechtshof Den Haag van 14 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3885) moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn.
3.2. [
De heffingsambtenaar] heeft ter zitting verklaard dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak en de door [belanghebbende] genoemde objecten wordt uitgegaan van dezelfde basiswaarde en dat er vervolgens correcties worden toegepast in verband met een uitbouw (die bij [C] en [D] abusievelijk niet is meegewaardeerd), een dakkapel, bijgebouwen en/of onderhoud. Dit algemene uitgangspunt heeft [belanghebbende] niet betwist. [Belanghebbende] heeft ook niet betwist dat die verschillen (uitbouw, dakkapel, bijgebouwen of onderhoud) er hier zijn en dat de onroerende zaak luxe is uitgevoerd en bovengemiddeld is qua onderhoud en voorzieningen. De enkele stelling dat die verschillen nog niet het verschil in WOZ-waarde verklaren, heeft [belanghebbende] niet onderbouwd. [Belanghebbende] heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een relevante groep van gelijke gevallen en dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Nu [belanghebbende] geen argumenten heeft aangevoerd waarom het eigen aankoopcijfer niet juist zou zijn geweest, is [de heffingsambtenaar] terecht uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. Daarmee heeft [de heffingsambtenaar] aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
(…)”
Geschil, standpunten en conclusies
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Voor de standpunten van partijen en de onderbouwing daarvan wordt verwezen naar de stukken van het geding.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 221.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
4.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
5.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
Nu belanghebbende een lagere dan de vastgestelde waarde bepleit, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort vóór of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel vanuit worden gegaan dat de marktwaarde van die woning overeenkomt met de prijs die voor die woning is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat die prijs niet de marktwaarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Niet tussen partijen in geschil is dat de in de onder 2.2. opgenomen matrix vermelde, op 18 april 2016 behaalde verkoopsom van de woning van € 275.000 marktconform is. Dit leidt tot de conclusie dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde – die € 4.000 lager is dan deze koopsom – niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft derhalve aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.4.1.
Belanghebbende neemt het standpunt in dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de vastgestelde waarde het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden.
5.4.2.
Ter onderbouwing voert belanghebbende aan dat de vastgestelde waarde van de woning uitsluitend is gebaseerd op de koopsom waarvoor belanghebbende de woning heeft gekocht, terwijl de waarden van alle andere in de zelfde buurt gelegen, maar niet recentelijk verkochte woningen uitsluitend modelmatig zijn bepaald. Indien de waarde van de woning ook uitsluitend modelmatig was bepaald, had de waarde volgens belanghebbende fors lager – en meer op het niveau van de buurwoningen – gelegen.
5.4.3.
De heffingsambtenaar weerspreekt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Hij stelt dat bij de bepaling van de vastgestelde waarde ook gebruik is gemaakt van de modelmatige waardebepaling. Daarnaast is rekening gehouden met de verkoopsom van de woning alsmede met de zogenoemde K.O.U.D.V.-factoren.
5.5.1.
Indien een belanghebbende zich beroept op het gelijkheidsbeginsel dient hij onder meer aannemelijk te maken dat de door hem gestelde ongelijke behandeling van gelijke gevallen (1) voortkomt uit een in vergelijkbare gevallen gevoerd begunstigend beleid (begunstigend beleid), (2) teweeg is gebracht met het oogmerk een ander te begunstigen (oogmerk van begunstiging) of (3) eruit bestaat dat in een meerderheid van de met het geval van de belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (meerderheidsregel).
5.5.2.
Belanghebbende heeft ter zitting verklaard geen beroep te doen op de meerderheidsregel. Derhalve resteert de vraag of in het onderhavige geval sprake is van een begunstigend beleid dan wel van een oogmerk van begunstiging.
5.5.3.
De enkele omstandigheid dat de modelmatige waardebepaling leidt tot de lagere uitkomst dan een waardebepaling die is gebaseerd op een recent behaalde verkoopsom van de te waarderen onroerende zaak is op zichzelf onvoldoende om te spreken van begunstigend beleid. Wil er van begunstigend beleid sprake zijn, dan moet (1) het bestuursorgaan – hier: de heffingsambtenaar – een beleid hebben gevoerd, (2) dit beleid begunstigend zijn in die zin dat het tot gevolg heeft dat (een) bepaalde groep(en) van belanghebbenden (wordt) worden bevoordeeld boven andere belanghebbenden doordat ten aanzien van die groep(en) een juiste rechtstoepassing achterwege wordt gelaten en (3) het bestuursorgaan – hier: de heffingsambtenaar – de bedoeling hebben gehad (een) groep(en) van belanghebbenden te begunstigen. Indien wordt aangenomen dat de modelmatige waardebepaling een beleid in de hier bedoelde zin is – het Hof laat de juistheid van deze aanname in het midden –, kan dit beleid niet als begunstigend beleid worden aangemerkt omdat geen feiten zijn komen vast te staan waaruit volgt dat de modelmatige waardebepaling ertoe leidt dat (een) bepaalde groep(en) van belanghebbenden (wordt) worden bevoordeeld boven andere belanghebbenden. Evenmin zijn feiten komen vast te staan die de conclusie kunnen dragen dat de modelmatige waardebepaling ertoe leidt dat een juiste rechtstoepassing achterwege wordt gelaten. Gelet hierop is van begunstigend beleid geen sprake en behoeft de vraag of de heffingsambtenaar de bedoeling heeft gehad (een) groep(en) van belanghebbenden te begunstigen, geen behandeling.
5.5.4.
Indien wordt aangenomen dat de heffingsambtenaar een andere belanghebbende in een met het geval van belanghebbende vergelijkbaar geval gunstiger heeft behandeld dan hij belanghebbende heeft behandeld – het Hof laat de juistheid van deze aanname in het midden – is daarmee niet gegeven dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld met het oogmerk van begunstiging. Een oogmerk van begunstiging impliceert dat de heffingsambtenaar zich ervan bewust is, althans behoort te zijn, dat hij in een ander geval dan dat van de belanghebbende een begunstiging verleent door in dat andere geval een juiste rechtstoepassing achterwege te laten. Feiten waaruit volgt dat de heffingsambtenaar in een ander geval dan dat van belanghebbende bewust een begunstiging in de hier bedoelde zin heeft verleend, zijn, voor zover al gesteld, niet aannemelijk gemaakt. Gelet hierop is van een oogmerk van begunstiging geen sprake.
Conclusie
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
Proceskosten
Er zijn geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door E.M. Vrouwenvelder, P.J.J. Vonk en G.J. van Leijenhorst in tegenwoordigheid van de griffier J. de Vormer. De beslissing is op 15 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.