Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00183
Uitspraak van 15 september 2021
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 15 februari 2021, nummer ROT 19/6329.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 242.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 230.000.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 augustus 2021. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement van het bouwjaar 2006 en is gelegen in de wijk [naam wijk] . De woning is gelegen op de begane grond nabij de ingang van het appartementengebouw waar het deel van uitmaakt. De inhoud van de woning is ongeveer 320 m3.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport en de daarbij behorende matrix overgelegd. In het taxatieverslag is een zestal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] (de vergelijkingsobjecten). Alle vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt in [woonplaats] gelegen als de woning. Verder zijn in het taxatierapport en de matrix per vergelijkingsobject factoren (1 t/m 5) vermeld voor de objectkenmerken kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten en is een waarde toegekend aan eventuele bijgebouwen.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam] van 18 december 2020 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn vergelijking (mede) kan baseren op [adres 2] , een appartement gelegen in hetzelfde gebouw en eveneens op de begane grond, ondanks dat de verkoopdatum relatief ver na de waardepeildatum ligt. Op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld een arrest van het Hof van 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1683, kunnen immers ook verkoopcijfers die geruime tijd voor of na de waardepeildatum zijn behaald, onder omstandigheden bij de waardebepaling worden gebruikt, als rekening wordt gehouden met de ontwikkeling van de marktwaarde en andere voor de waarde van de woning relevante wijzigingen van de woning en de vergelijkingsobjecten in de tussentijd.
6. Eiser kan worden toegegeven dat verweerder niet waarneembaar rekening heeft gehouden met de door hem beschreven negatieve aspecten (zoals geluids- en stankoverlast, zichtbeperking, minder lichtinval, lucht van brandende sigaretten) die samenhangen met de ligging van de onroerende zaak nabij de ingang en direct naast een parkeermogelijkheid. Verweerder heeft de WOZ waarde van de onroerende zaak ter onderbouwing vergeleken met de koopsom van de [adres 2] (gecorrigeerd voor de verschillen in gebouwde voorzieningen (berging, balkon e.d.) en naar 1 januari 2018) en met de gemiddelde koopsom van alle vergelijkingsobjecten (op dezelfde wijze gecorrigeerd), alles uitgedrukt in €/m3. Het verschil dat deze vergelijking oplevert is dusdanig ruim dat hiermee de negatieve aspecten van de ligging van [adres] , voor zover ze kunnen worden beschouwd als objectieve nadelen, zijn verdisconteerd.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 213.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot vergoeding van de gemaakte proceskosten in beroep en in hoger beroep en tot een vergoeding van de in beroep en in hoger beroep betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.1.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 230.000 niet te hoog is. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100).
5.1.3.
Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het taxatierapport en de matrix is de waarde vastgesteld op € 230.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten (zie 2.2). Belanghebbende heeft gesteld dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet bruikbaar is voor de bepaling van de waarde van de woning, omdat dit object te ver van de waardepeildatum is verkocht. Het Hof gaat aan deze stelling voorbij aangezien belanghebbende zijn stelling dat de ligging van de woning aanzienlijk minder is dan die van de vergelijkingsobjecten (zie 5.1.4) en de onderbouwing van de door hem voorgestelde waarde van de woning (zie 5.2) hoofdzakelijk op gegevens van dit object heeft gebaseerd.
5.1.4.
Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat in het taxatierapport en de bijbehorende matrix geen rekening is gehouden met een factor voor de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten omdat de ligging van de woning vergelijkbaar is met die van de vergelijkingsobjecten die in hetzelfde appartementengebouw zijn gelegen. Uit de door belanghebbende overgelegde foto’s van de woning en het vergelijkingsobject [adres 2] en de in het taxatierapport opgenomen foto’s van [adres 3] en [adres 4] is aannemelijk geworden dat de ligging van de woning aanzienlijk slechter is dan die van de in hetzelfde appartementengebouw gelegen vergelijkingsobjecten, doordat de woning op de begane grond direct nabij de ingang van het appartementengebouw is gelegen, omringd is door dicht bij de woning geparkeerde voertuigen en aanzienlijk minder invallend zonlicht heeft. De ligging van de woning ten opzichte van die vergelijkingsobjecten is dermate ongunstig dat bij de waardebepaling van de woning met dat verschil in ligging rekening had moeten worden gehouden door een correctie op de prijs per m3 toe te passen. Nu de Heffingsambtenaar dat heeft nagelaten, is hij niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
5.2.
Aangezien de Heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan belanghebbende om de door hem bepleite waarde van € 213.000 aannemelijk te maken. Belanghebbende baseert de door hem verdedigde waarde op de waardeontwikkeling van [adres 2] in het WOZ-tijdvak 2018 ten opzichte van het WOZ-tijdvak 2019. Hij heeft een vergelijkbare waardeontwikkeling (8,1%) toegepast op de voor het kalenderjaar 2018 vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde daarmee niet aannemelijk gemaakt omdat de WOZ-waarde van de woning van het voorafgaande kalenderjaar voor de waardebepaling niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de voor het onderhavige kalenderjaar vastgestelde waarde is slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip zoals onder 5.1.1 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of meer opvolgende kalenderjaren vastgestelde waarden van de woning kan om die reden geen betekenis worden toegekend.
5.3.
Gelet op het hiervoor overwogene zal het Hof, met inachtneming van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en hebben overgelegd, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 220.000. Het Hof komt daarom niet toe aan beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel geschonden heeft.
Slotsom
5.4.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten
6.1.
Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in beroep en hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten vast op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage.
6.2.
Het Hof stelt de proceskosten van belanghebbende vast op € 193,80 wegens verletkosten van belanghebbende (3 uren x € 32,30 x 2 (beroep en hoger beroep) en € 10,80 wegens reiskosten van belanghebbende (reiskosten openbaar vervoer, retour tweede klasse voor twee zittingen à € 2,70 per rit).
6.3.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling door de Rechtbank gestorte griffierecht van € 47, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 134 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 220.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 204,60; en
- gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 181 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 15 september 2021 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.