Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummers : 200.236.252/01 en 200.226.426/01
Zaak-, en rolnummers rechtbank : C/10/479576 HA ZA 15-723 en
C/10/488587/HA ZA 15-1140
C/10/488587/HA ZA 15-1140
arrest van 3 december 2019
inzake
in de hoofdzaak (200.236.252/01)
Woningborg N.V.,
gevestigd te Gouda,
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Woningborg,
hierna te noemen: Woningborg,
advocaat: mr. R. van Veen te Rhoon,
en
1.Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V.,
2.
Chassé Beheer B.V.,
Chassé Beheer B.V.,
beide gevestigd te Rosmalen,
gevoegde partijen aan de zijde van Woningborg,
hierna gezamenlijk te noemen: Chassé (mannelijk enkelvoud),
hierna gezamenlijk te noemen: Chassé (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A.E. Broersterhuizen te Deventer,
tegen
Vereniging van Eigenaars Parkappartementen Parkeergarage,
gevestigd te Breda,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: VvE,
advocaat: mr. A.P.E. de Brouwer te Roosendaal,
en in de vrijwaringszaak (200.226.426/01)
1.Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V.,
2.
Chassé Beheer B.V.,
Chassé Beheer B.V.,
beide gevestigd te Rosmalen,
appellanten,
hierna gezamenlijk te noemen: Chassé (mannelijk enkelvoud),
hierna gezamenlijk te noemen: Chassé (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A.E. Broersterhuizen te Deventer,
tegen
Woningborg N.V.,
gevestigd te Gouda,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woningborg,
hierna te noemen: Woningborg,
advocaat: mr. R. van Veen te Rhoon.
Het geding in de hoofdzaak
Bij exploot van 29 juni 2017 is Woningborg in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, tussen VvE en Woningborg - in de hoofdzaak - gewezen vonnis van 12 april 2017 (hierna: het bestreden vonnis). Bij memorie van grieven met een productie heeft Woningborg vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft VvE de grieven bestreden en tevens incidenteel appel ingesteld. Woningborg heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in incidenteel appel.
Op de rol van 9 oktober 2018 heeft Chassé op grond van art. 217 Rv een incidentele vordering tot voeging aan de zijde van Woningborg ingesteld. Zowel Woningborg als VvE hebben zich bij antwoordconclusie gerefereerd aan het oordeel van het hof. Vervolgens hebben partijen gefourneerd en is arrest in het incident bepaald. Bij arrest in het incident van 6 november 2018 is de vordering tot voeging van Chassé toegewezen.
Hierna heeft Chassé op 5 februari 2019 een memorie genomen. VvE heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord (na voeging) met producties.
Vervolgens hebben partijen op 7 oktober 2019 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, aan de hand van overgelegde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Het geding in de vrijwaringszaak
Bij exploot van 6 juni, hersteld bij exploot van 11 juli 2017, is Chassé in hoger beroep gekomen van het bestreden vonnis in de vrijwaringszaak.
Bij arrest van 19 december 2017 is in een comparitie van partijen gelast. De comparitie is niet doorgegaan.
Bij memorie van grieven met producties heeft Chassé acht grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Woningborg de grieven bestreden. Hierop heeft Chassé zich bij akte uitgelaten over de producties bij memorie van antwoord. Bij akte heeft Woningborg weer op deze laatste akte gereageerd.
Vervolgens hebben partijen op 7 oktober 2019 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, aan de hand van overgelegde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De tussen partijen in de hoofdzaak en vrijwaringszaak vaststaande feiten
Het gaat in deze zaak om het volgende.
Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V. heeft in Breda onder toepassing van de GIW Garantie- en Waarborgregeling A.1992 (hierna: GIW) een vijftal woontorens met een open parkeergarage gerealiseerd (hierna: het Chassé Park). De vijf woontorens hebben ieder een eigen VvE. De parkeergarage bevindt zich op de begane grond en is – doorlopend – direct aan en rondom de woontorens gelegen. Op de onderstaande overgelegde afbeelding is een en ander schematisch weergegeven.
3. VvE is garantiegerechtigde van de gemeenschappelijke gedeelten van de parkeergarage en ter zake houder van een certificaat ingevolge de GIW (hierna: het GIW-waarborgcertificaat).
4. Het GIW is op 1 januari 2010 opgeheven. Woningborg heeft de waarborgverplichtingen onder algemene titel van GIW overgenomen. Woningborg is daarmee verantwoordelijk voor de waarborgverplichtingen onder het GIW-waarborgcertificaat.
5. Relevante artikelen uit de GIW luiden als volgt (waarbij hierna naar art. 15.1 en 15.2 GIW gezamenlijk zal worden gewezen als de ‘garantienormen’):
“
15.1 Gegarandeerd wordt dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installatie, onder redelijkerwijs voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze garantie- en waarborgregeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
15.1 Gegarandeerd wordt dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installatie, onder redelijkerwijs voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze garantie- en waarborgregeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
15.2
Het gebouw voldoet aan de eisen gesteld in Hoofdstuk II (technische voorschriften omtrent het bouwen van woningen en woongebouwen) juncto Hoofdstuk I (Begripsbepalingen) van het Bouwbesluit.
(…)
19.1.1
Indien de ondernemer[Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V. , toevoeging hof]
nalatig blijft om binnen de in het ingevolge deze regeling gegeven arbitrale vonnis genoemde termijn aan enige aan hem opgelegde verplichting te voldoen, wordt de verkrijger[in dit geval VvE, toevoeging hof]
, zonder dat een ingebrekestelling vereist is, op zijn schriftelijke aanvrage voor de voor hem daaruit ontstane schade door de Stichting[Woningborg, toevoeging hof]
schadeloos gesteld.
nalatig blijft om binnen de in het ingevolge deze regeling gegeven arbitrale vonnis genoemde termijn aan enige aan hem opgelegde verplichting te voldoen, wordt de verkrijger[in dit geval VvE, toevoeging hof]
, zonder dat een ingebrekestelling vereist is, op zijn schriftelijke aanvrage voor de voor hem daaruit ontstane schade door de Stichting[Woningborg, toevoeging hof]
schadeloos gesteld.
(…)
19.6
Indien twee jaar na een verzoek tot herstel zijn verstreken, of als binnen die twee jaar een arbitraal vonnis als vorenbedoeld (…) is gevraagd en na dagtekening van dat vonnis (…) een jaar is verstreken zonder dat de verkrijger een aanvrage als bedoeld in 19.1.1 t/m 19.1.3 heeft gedaan, vervallen diens rechten om ter zake van het in het verzoek tot herstel of vorenbedoeld vonnis (…) behandelde garantiegebrek, schadeloosstelling te vorderen van de Stichting.(…)22. De ondernemer is verplicht op eerste aanschrijving van de Stichting alle ingevolge de in 19 en 20 verstrekte waarborgen ten behoeve van de verkrijger en/of de Vereniging van Eigenaars uitgekeerde bedragen aan de Stichting te betalen’’
6. Tussen VvE en Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V. zijn ten aanzien van het Chassé Park diverse geschillen gerezen. Aanvankelijk heeft Woningborg hierbij bemiddelend opgetreden. Eén van de geschillen betreft de door VvE gestelde lekkages aan het parkeergaragedak (hierna: het garagedak). Op 5 juni 2001 heeft VvE bij Chassé in dit verband een verzoek tot herstel als bedoeld in het GIW ingediend.
7. Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V. heeft hierop diverse herstelpogingen ondernomen. De lekkages zijn hierbij niet naar tevredenheid van VvE verholpen. Op 13 oktober 2003 staat in een brief namens VvE aan Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V.:
“Tijdens enkele regenbuien gedurende aflopen week wederom forse lekkages
geconstateerd in bovengenoemde parkeergarage te weten;
• Rondom de gehele dakaansluiting met Toren 5.
• In mindere mate ook ter plaatse van de dakaansluitingen tegen de Torens 2,3 en 4.
• Op diverse plaatsen waren er lekkages in de buitengoot mede ten gevolge van het
ontbreken van de hoofdzakelijke dilatatievoegen.
• Door het regelmatig loshalen van de dakplaten verschijnen er ook steeds meer
lekkages in de dakvlakken alsmede ter plaatse van de schuine dakaansluitingen.
Ondanks alle door uw aannemer reeds uitgevoerde herstellingen, zie uw brief van 12 juni 2003, is het thans na twee Jaar van repareren hoogst noodzakelijk om met alternatieve constructieve oplossingen te komen.
Gaarne vernemen wij op welke wijze u deze problemen definitief denkt op te lossen’’
8. Bij brief van 20 oktober 2003 heeft Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V. toegezegd wederom op zoek te zullen gaan naar oplossingen voor de lekkageproblematiek, waarbij zij verwacht dat de hiervoor benodigde herstelwerkzaamheden in januari 2004 zullen zijn afgerond.
9. Op 6 mei 2003 heeft [naam] , werkzaam bij Woningborg, in het “
eindrapport bemiddeling’’, voor zover thans van belang, het volgende geschreven:
eindrapport bemiddeling’’, voor zover thans van belang, het volgende geschreven:
“
het klachtenbestand is omvangrijk en ernstig van aard. Meerdere klachten zijn structureel. Sommige specifiek.
het klachtenbestand is omvangrijk en ernstig van aard. Meerdere klachten zijn structureel. Sommige specifiek.
(…)
Lekkages stallingruime[parkeergarage, toevoeging hof]
Iedere woontoren heeft een gevel die grenst aan de dakconstructie van de stallingruimte. Daaronder bevindt zich een metalen goot die het hemelwater van de gevel en in enkele gevallen ook van een gedeelte van het dakoppervlak dient af te voeren.Na inspectie is gebleken dat de gootconstructie bij hevige of langdurige regenval overlopen hetgeen lekkages veroorzaakt. Berekeningen van de toegepaste goten hebben aangetoond dat de opvangcapaciteit onvoldoende is. Ook al worden er extra afvoeren geplaatst blijft de capaciteit ontoereikend, dit is gebleken bij Toren 5.
-
Het aanbrengen van nieuwe goten van voldoende capaciteit is onvermijdelijk.
Het aanbrengen van nieuwe goten van voldoende capaciteit is onvermijdelijk.
De overige metalen gootconstructies zijn tegen elkaar gelegd met de struiknaden, dit zijn afgedicht met een substantie welke na droging hard werd. Wegens de normale werking van metalen goten zijn er scheuren en lekkages ontstaan ter plaatse van de stuiknaden.
-
Dit is geen geëigende uitvoering; de goten dienen middels flexibele expansiestukken aan elkaar verbonden te worden.’’
Dit is geen geëigende uitvoering; de goten dienen middels flexibele expansiestukken aan elkaar verbonden te worden.’’
10. De bemiddeling van Woningborg heeft niet tot overeenstemming geleid. VvE heeft hierop op 5 juli 2005 bij de Afdeling Arbitrage GIW een arbitrageverzoek ingediend.
Het verzoekschrift is gericht tegen zowel Ontwikkelingscombinatie Chassé C.V. als tegen haar beherend vennoot Chassé Beheer B.V. Aan het arbitrageverzoek heeft VvE hieraan ten grondslag gelegd dat Chassé, ten aanzien van het Chassé Park, haar verplichtingen uit art. 15 leden 1 en 2 GIW – de garantienormen, zie hiervoor, overweging 5 – niet is nagekomen. Specifiek met betrekking tot de goten van het garagedak heeft VvE in haar verzoekschrift gesteld dat op lekkages optreden ter plaatse van de verholen goten, kil- en randgoten. Weliswaar heeft Chassé getracht deze lekkages te verhelpen, maar dit heeft volgens VvE niet geholpen, waardoor “
naar mag worden aangenomen het hierbij[gaat]
om een structureel probleem, zoals ook eerder door Woningborg in het kader van haar bemiddelingspoging is vastgesteld’’. Ten aanzien van haar klacht “
Lekkages van het dak van de parkeergarage’’ heeft VvE in de arbitrageprocedure gevorderd dat Chassé als volgt werd veroordeeld:
naar mag worden aangenomen het hierbij[gaat]
om een structureel probleem, zoals ook eerder door Woningborg in het kader van haar bemiddelingspoging is vastgesteld’’. Ten aanzien van haar klacht “
Lekkages van het dak van de parkeergarage’’ heeft VvE in de arbitrageprocedure gevorderd dat Chassé als volgt werd veroordeeld:
“
De in, bij of aan de parkeergarage aangebrachte rand- en kilgoten te vervangen, met inachtneming van de aanbevelingen dienaangaande van , door goten met capaciteit van tenminste 203 cm² en verder, met inachtneming van de eisen van goed en deugdelijk vakmanschap, met de nodige aanpassingen aan de tussenliggende gootconstructie onder de opendakstructuur[verholen goten, toevoeging hof]
en onder de toepassing, daar waar nodig, van flexibele expansiestukken.’’
De in, bij of aan de parkeergarage aangebrachte rand- en kilgoten te vervangen, met inachtneming van de aanbevelingen dienaangaande van , door goten met capaciteit van tenminste 203 cm² en verder, met inachtneming van de eisen van goed en deugdelijk vakmanschap, met de nodige aanpassingen aan de tussenliggende gootconstructie onder de opendakstructuur[verholen goten, toevoeging hof]
en onder de toepassing, daar waar nodig, van flexibele expansiestukken.’’
11. Op onderstaande overgelegde situatieschetsen zijn door het hof de locaties van de verholen, kil- en dakgoten ingetekend.
12. Op 16 april 2010 is in de arbitrageprocedure een arbitraal vonnis (nr. 15016) gewezen (hierna: het arbitrale vonnis). Op pagina 13 van het arbitrale vonnis zijn de conclusies en het hersteladvies van de door de arbiters benoemde deskundige, de heer [deskundige 1] , technisch inspecteur bij de Afdeling Arbitrage van het GIW, (hierna: [deskundige 1] ), ten aanzien van de lekkages aan het garagedak weergegeven:
“
Conclusies
Conclusies
De hemelwaterafvoeren en verholen goten voldoen niet aan de ingevolge garantienorm 15.1 gestelde eisen in de zin dat de toegepaste materialen niet deugdelijk zijn voor het doel waarvoor ze zijn bestemd en evenmin deugdelijk zijn verwerkt.
De hemelwaterafvoeren en verholen goten voldoen niet aan de eisen die in het Bouwbesluit 1992, artikel 29 ten aanzien van de afvoer van hemelwater worden gesteld.
Hersteladvies
Geadviseerd wordt om de hemelwaterafvoeren van toren 1 tot en met 4 te vervangen. Geadviseerd wordt om alle verholen goten van toren 1 tot en met 5, alsmede de kilgoten van de parkeergarage t[e]
vervangen. Dimensies en detailleringen van de nieuwe hemelwaterafvoeren conform de NTR 3216.
vervangen. Dimensies en detailleringen van de nieuwe hemelwaterafvoeren conform de NTR 3216.
Met betrekking tot de daklekkages wordt geadviseerd om de verbindingen van de dakplaten onderling te herstellen waar deze zijn uitgescheurd. Tevens wordt geadviseerd om de dakplaten met een te geringe overlap (minder dan een volledige golf) of met een te geringe oplegging op de kilgoten (minder dan 80mm) te vervangen. Tenslotte wordt geadviseerd om de golfplaten ter plaatste van de overlappen te bevestigen aan de onderconstructie.’’
13. De arbiters hebben de klacht ten aanzien van de lekkages van het garagedak gegrond verklaard (arbitrale vonnis, overweging 54):
“
Arbiters concluderen derhalve met de externe deskundige dat nog steeds sprake is van een of meer gebreken. Voorts stellen zij vast dat Chassé, in het geval sprake is van een gebrek, herstel heeft te plegen. Onweersproken is gebleven dat Chassé reeds in eerdere instantie herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Dat deze werkzaamheden uit coulance zouden zijn uitgevoerd is gesteld noch gebleken.
Arbiters concluderen derhalve met de externe deskundige dat nog steeds sprake is van een of meer gebreken. Voorts stellen zij vast dat Chassé, in het geval sprake is van een gebrek, herstel heeft te plegen. Onweersproken is gebleven dat Chassé reeds in eerdere instantie herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Dat deze werkzaamheden uit coulance zouden zijn uitgevoerd is gesteld noch gebleken.
Of deze herstelwerkzaamheden inmiddels al dan niet deugdelijk zijn uitgevoerd is naar het oordeel van de arbiters op zich voor de beoordeling van de onderhavige klacht niet relevant. Het is aan Chassé om te bewerkstelligen dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen.
(…)Arbiters zullen de vordering tot herstel dan ook toewijzen en Chassé op deze grond veroordelen tot herstel, voorzover dit herstel niet reeds naar behoren heeft plaatsgevonden.’’
14. In overweging 88 van het arbitrale vonnis wordt ten aanzien van [deskundige 1] ’s hersteladvies het volgende overwogen:
“
De externe deskundige heeft in zijn deskundigenbericht een hersteladvies gegeven. Arbiters achten dit advies in overeenstemming met de garantienormen maar wijzen partijen erop dat het de verantwoordelijkheid van Chassé is om al het nodige te doen zodat wordt voldaan aan het gestelde in het dictum van het vonnis.’’
De externe deskundige heeft in zijn deskundigenbericht een hersteladvies gegeven. Arbiters achten dit advies in overeenstemming met de garantienormen maar wijzen partijen erop dat het de verantwoordelijkheid van Chassé is om al het nodige te doen zodat wordt voldaan aan het gestelde in het dictum van het vonnis.’’
15. De arbiters hebben in het dictum van het arbitrale vonnis Chassé ten aanzien van klacht 1, inhoudende de lekkages van het dak van de parkeergarage, als volgt veroordeeld:
“
veroordelen verweerders[Chassé, toevoeging hof]
ten aanzien van klacht 1 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke werkzaamheden, met dien verstande dat indien een van de verweersters aan deze veroordeling voldoet de ander daardoor zal zijn gekweten. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk (…) te zijn uitgevoerd (…).’’
veroordelen verweerders[Chassé, toevoeging hof]
ten aanzien van klacht 1 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke werkzaamheden, met dien verstande dat indien een van de verweersters aan deze veroordeling voldoet de ander daardoor zal zijn gekweten. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk (…) te zijn uitgevoerd (…).’’
16. Chassé heeft naar aanleiding van het arbitrale vonnis de capaciteit van de hemelwaterafvoer vergroot. Dit heeft volgens VvE geen resultaat gehad voor de door haar gestelde lekkageproblematiek van het garagedak.
17. VvE heeft, stellende dat Chassé niet naar behoren aan het arbitrale vonnis heeft voldaan, Woningborg op grond van art. 19 en 20 GIW (zie hiervoor, overweging 5) onder het GIW-waarborgcertificaat aangesproken.
17. Woningborg heeft bij [X B.V.] (hierna: [X B.V.] ) een offerte aangevraagd met betrekking tot diverse werkzaamheden aan het garagedak. [X B.V.] heeft op 10 januari 2012 een offerte opgesteld die, voor zover thans van belang, als volgt luidt:
“
Demonteren van de bestaande pvc dakbeplating
Demonteren van de bestaande pvc dakbeplating
Het vergroten van 6 stuks kilgoten incl. het aanpassen van de onderliggende staalconstructie.
Het vergroten van 6 stuks kilgoten incl. het aanpassen van de onderliggende staalconstructie.
Het leveren en aanbrengen van zetwerk tpv van de dak en gootaansluiting.
Het leveren en aanbrengen van zetwerk tpv van de dak en gootaansluiting.
Het leveren en aanbrengen van aansluitgoten tpv van de hoogbouw eea conform bestaand.
Het leveren en aanbrengen van aansluitgoten tpv van de hoogbouw eea conform bestaand.
Het leveren en aanbrengen van stalen omega profielen in verzinkte uitvoering, haaks over de staalconstructie gemonteerd tbv ondersteuning van de alu profielen van het piolycarbonaat.
Het leveren en aanbrengen van stalen omega profielen in verzinkte uitvoering, haaks over de staalconstructie gemonteerd tbv ondersteuning van de alu profielen van het piolycarbonaat.
Het leveren en aanbrengen van polycarbonaat platen 10\5 in heldere uitvoering gevat in alu profielen in een brute uitvoering.
Het leveren en aanbrengen van polycarbonaat platen 10\5 in heldere uitvoering gevat in alu profielen in een brute uitvoering.
Het waterdicht afwerken van de bestaande buitengoten dmv EPDM dakfolie tpv van de gootnaden en aansluitingen.
Het waterdicht afwerken van de bestaande buitengoten dmv EPDM dakfolie tpv van de gootnaden en aansluitingen.
Aanpassen van het HWA afvoersysteem tpv de kil en buitengoten eea conform rapport.
Aanpassen van het HWA afvoersysteem tpv de kil en buitengoten eea conform rapport.
Prijs Specificatie
Vervangen en aanpassen stalen goten incl constructie € 137.000,00
Leveren en aanbrengen polycarbonaat incl hulpconstructie € 762.000,00
Demontage bestaand pvc dakbeplating excl afvoeren €39[.]
000,00
000,00
Stelpost veiligheid € 8[.]
000,00
000,00
Riool en afdichtingswerkzaamheden tbv goten. € 65.650,00
Prijs is excl bouwkundige werkzaamheden en stortkosten.’’
19. Bij brief van 2 februari 2012 heeft Chassé aan Woningborg, voor zover thans relevant, geschreven dat zij (vooralsnog) schat dat de aanspraak van VvE onder het GIW-garantiecertificaat ruim 1 miljoen euro zal kosten:
“
Op woensdag 25 januari jl. hebben wij elkaar getroffen in Gouda, zulks in verband met de offerte van [X B.V.] van 12 januari 2012.
Op woensdag 25 januari jl. hebben wij elkaar getroffen in Gouda, zulks in verband met de offerte van [X B.V.] van 12 januari 2012.
(…)
U hebt ons bericht dat de VvE een beroep heeft gedaan op de waarborg omdat zij meent dat niet is voldaan aan de veroordeling zoals die blijkt uit het vonnis van het Garantie Instituut Woningbouw van 16 april 2010. Woningborg is – in ieder geval vooralsnog – van oordeel dat zij dit beroep zou moeten honoreren. De kosten in verband hiermee zijn vooralsnog begroot op ruim EUR 1 miljoen.
(…)
Kort en goed: wij achten ons niet verplicht om Woningborg te vrijwaren, voor het geval Woningborg aan het beroep van de VvE tegemoet komt.
(…)
Wij hebben vastgesteld dat (A) wij volledig hebben voldaan aan de veroordeling van het GIW van 16 april 2010 zodat (aanvullende) herstelwerkzaamheden onnodig zijn en (B) het recht van de VvE op herstel door Woningborg is vervallen, aangezien de VvE het beroep op de waarborg – bezien in het licht van het bepaalde in artikel 19.6 jo 20.1.1. te laat is gedaan.’’
20. In verband met de aanspraak van VvE onder het GIW-waarborgcertificaat, heeft Woningborg bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant ex art. 202 Rv een voorlopig deskundigenonderzoek verzocht (zaak,- en rekestnummer: 247370/HA RK 12-83). In die procedure waren (onder meer) VvE en Chassé als verweersters betrokken. De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft het verzoek toegewezen en nadat de eerder benoemde deskundige de heer ing. [deskundige 2] zich had teruggetrokken de heer ir. [deskundige 3] (hierna: [deskundige 3] ) als gerechtelijke deskundige benoemd en aan hem de volgende vijf vragen voorgelegd:
“
1. Heeft Chassé c.s. volledig aan voormeld vonnis en daarmee aan de toepasselijke GIW garantienormen voldaan?2. Indien nee, op welke onderdelen is nog niet aan voormeld vonnis en daarmee niet aan de toepasselijke GIW garantienormen voldaan?
1. Heeft Chassé c.s. volledig aan voormeld vonnis en daarmee aan de toepasselijke GIW garantienormen voldaan?2. Indien nee, op welke onderdelen is nog niet aan voormeld vonnis en daarmee niet aan de toepasselijke GIW garantienormen voldaan?
3. Kunt u aangeven welke concrete herstelmaatregelen er exact nodig zijn om alsnog volledig aan voormeld vonnis en daarmee de toepasselijke GIW garantienormen te voldoen?4.Welke kosten zijn er aan de (resterende) herstelwerkzaamheden verbonden?5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?’’
21. In zijn rapport van 16 oktober 2014 – dat is geautoriseerd door ing. [deskundige 4] (hierna: [deskundige 4] ) – heeft [deskundige 3] (samengevat) gerapporteerd dat Chassé niet volledig aan het arbitrale vonnis en daarmee aan de garantienormen heeft voldaan (hierna: het [deskundige 3] I-rapport). Tijdens het onderzoek zijn door [deskundige 3] , mede omdat het op dat moment droog was, geen actieve lekkages waargenomen. Wel schrijft hij recente en oudere lekkagesporen alsmede “
oorzaken’’ hiervan te hebben waargenomen. [deskundige 3] heeft op tien door VvE aangewezen plaatsen het garagedak nader onderzocht. [deskundige 3] concludeert ten aanzien van deze tien locaties dat voldoende aantoonbaar is dat het garagedak onvoldoende waterkerend is, hierdoor niet voldoet aan de garantienormen en hij ervan overtuigd is dat hier nog steeds lekkages optreden.
oorzaken’’ hiervan te hebben waargenomen. [deskundige 3] heeft op tien door VvE aangewezen plaatsen het garagedak nader onderzocht. [deskundige 3] concludeert ten aanzien van deze tien locaties dat voldoende aantoonbaar is dat het garagedak onvoldoende waterkerend is, hierdoor niet voldoet aan de garantienormen en hij ervan overtuigd is dat hier nog steeds lekkages optreden.
[deskundige 3] heeft verder gerapporteerd dat hij niet, zoals door de rechtbank aan hem onder vraag drie was verzocht, kan concretiseren welke herstelmaatregelen exact nodig zijn om volledig aan het arbitrale vonnis te voldoen. Wel schrijft hij te kunnen aangeven welke herstelmaatregelen minimaal moeten worden uitgevoerd om de tien, door hem vastgestelde, lekkages te verhelpen. Hiermee zal volgens [deskundige 3] een bedrag van € 23.000,-- exclusief BTW en exclusief staartkosten gemoeid zijn.
22. In antwoord op de vijfde vraag, of hij nog andere punten voor de rechter bij de verdere beoordeling relevant acht, staat in het [deskundige 3] I-rapport (onder meer) aangegeven dat het onderhoud van het garagedak te wensen overlaat. Voorts vermeldt [deskundige 3] – alhoewel hij schrijft dat hij hier door VvE niet op is gewezen – dat het garagedak zijns inziens op meerdere plaatsen niet optimaal is gedetailleerd, waardoor lekkage onder reguliere omstandigheden zou kunnen optreden en dat alle diagonale (kil)aansluitingen op gelijke wijze moeten worden aangepast. Ook merkt hij op dat de hemelwaterafvoervoorzieningen van het garagedak ter plaatse van de opgaande gevels en van de toren, de verholen goten, voor wat betreft de afvoercapaciteit onvoldoende lijken, zoals vermeld in het arbitrale vonnis op bladzijde 10. Letterlijk rapporteert [deskundige 3] hierover:
“
Ondergetekende is opgevallen dat de uitvoering van het dak op meerdere plaatsen technische gezien een niet optimale detaillering heeft en lekkage onder reguliere omstandigheden zou kunnen optreden. De deskundige is door de VVE niet op deze plaatsen gewezen. De deskundige is van mening dat op basis van de eigen waarnemingen kan worden gesteld dat minimaal alle diagonaal (kil) aansluitingen in het parkeergaragedak op gelijke wijze moeten worden aangepast.
Ondergetekende is opgevallen dat de uitvoering van het dak op meerdere plaatsen technische gezien een niet optimale detaillering heeft en lekkage onder reguliere omstandigheden zou kunnen optreden. De deskundige is door de VVE niet op deze plaatsen gewezen. De deskundige is van mening dat op basis van de eigen waarnemingen kan worden gesteld dat minimaal alle diagonaal (kil) aansluitingen in het parkeergaragedak op gelijke wijze moeten worden aangepast.
Als laatst wil ondergetekende opmerken dat de afvoervoorzieningen van het dak van de parkeergarage ter plaatse van de opgaande gevels van de torens, de verholen goten voor wat betreft de afvoercapaciteit, onvoldoende lijkt. Een en ander als omschreven in het vonnis van het GIW op bladzijde 10[het arbitrale vonnis, toevoeging hof]
. Hieromtrent is aan de deskundige door de VVE geen gebrek gemeld. Niet is gemeld dat hemelwater onvoldoende kan wegstromen door de afvoeren.’’
. Hieromtrent is aan de deskundige door de VVE geen gebrek gemeld. Niet is gemeld dat hemelwater onvoldoende kan wegstromen door de afvoeren.’’
23. Aannemersbedrijf [Y B.V.] (hierna: [Y B.V.] ) heeft op 14 april 2015 in opdracht van VvE een offerte opgesteld op basis van het hersteladvies van [deskundige 1] (zie hiervoor, overweging 12). [Y B.V.] raamt de kosten van herstel van het garagedak op € 462.500,-- exclusief BTW – onder voorbehoud van nader onderzoek naar de constructie hiervan. De door [Y B.V.] geoffreerde herstelwerkzaamheden houden in:
“
1. Hemelwaterafvoeren van Toren 1 t/m Toren 5 te vervangen (de extra aangebrachte
1. Hemelwaterafvoeren van Toren 1 t/m Toren 5 te vervangen (de extra aangebrachte
hemelwaterafvoeren ter plaatse van de randgoten zijn aan de verkeerde goten
aangebracht).
2. Alle verholen goten van Toren 1 t/m Toren 5 te vervangen.
3. De kilgoten van de Parkeergarage te vervangen.
4. Verbindingen van dakplaten welke zijn uitgescheurd te herstellen.
(…)
6. Het oplossen van de diverse lekkages in de randgoten.’’
24. Woningborg heeft ter nakoming van haar verbintenis onder het GIW-garantiecertificaat op 20 mei 2015 een bedrag van € 30.613,-- aan VvE betaald (hierna: de Waarborgsom). De Waarborgsom omvat volgens Woningborg het door [deskundige 3] begrote bedrag aan herstelkosten (€ 23.000,--) inclusief BTW en staartkosten (zie hiervoor, overweging 21). VvE heeft de Waarborgsom onder protest ontvangen, omdat zij meent dat Woningborg als gevolg van deze betaling nog niet haar verbintenis onder het GIW-garantiecertificaat (volledig) is nagekomen.
25. Bij brief van 10 juli 2015 heeft Woningborg Chassé aansprakelijk gesteld voor alle waarborgkosten die zij moet maken in het kader van de nakoming van het arbitrale vonnis. Daarbij heeft Woningborg Chassé gesommeerd tot betaling van de Waarborgsom en de wettelijke rente hierover.
26. In opdracht van (de advocaat van) Woningborg heeft [deskundige 3] , samen met zijn collega [deskundige 4] , thans als partijdeskundige (zonder VvE en Chassé hierbij te betrekken), op 21 juni 2017 een “
briefrapport’’ opgesteld (hierna: het [deskundige 3] II-rapport). In het [deskundige 3] II-rapport is, voor zover thans van belang, onder meer het volgende vermeld:
briefrapport’’ opgesteld (hierna: het [deskundige 3] II-rapport). In het [deskundige 3] II-rapport is, voor zover thans van belang, onder meer het volgende vermeld:
“
Ons[ [deskundige 3] en [deskundige 4] , toevoeging hof]
is verzocht door u[mr. Van Veen, toevoeging hof]
, namens Woningborg NV, om duidelijkheid te scheppen, voor zover uiteraard mogelijk, in de eerder gegeven antwoorden in ons deskundigenbericht[ [deskundige 3] I-rapport, toevoeging hof]
en dan met name hoe het antwoord in vraag 5 geïnterpreteerd moet worden in het licht van het arbitraal vonnis. Met name of alle lekkages zijn verholpen met het nemen van de benoemde maatregelen.
Ons[ [deskundige 3] en [deskundige 4] , toevoeging hof]
is verzocht door u[mr. Van Veen, toevoeging hof]
, namens Woningborg NV, om duidelijkheid te scheppen, voor zover uiteraard mogelijk, in de eerder gegeven antwoorden in ons deskundigenbericht[ [deskundige 3] I-rapport, toevoeging hof]
en dan met name hoe het antwoord in vraag 5 geïnterpreteerd moet worden in het licht van het arbitraal vonnis. Met name of alle lekkages zijn verholpen met het nemen van de benoemde maatregelen.
(…)
In vraag 5[zie hiervoor overweging 22, toevoeging hof]
is nog wel aangegeven dat er ten aanzien van de diagonale kilaansluitingen en ten aanzien van de afvoervoorzieningen van de verholen goten opmerkingen gemaakt kunnen worden in het kader van kwaliteit etc. Edoch dit zijn algemene opmerkingen die niet direct in algemene zin gerelateerd zijn aan de daadwerkelijke 10 lekkages welke de VVE in 2013 concreet kenbaar heeft gemaakt. Nu deze opmerkingen geen rechtstreeks verband houden met de geconstateerde 10 lekkages, komt aan deze bevindingen in het licht van het vonnis van de Rechtbank Rotterdam d.d. 12 april 2017 geen zelfstandige betekenis meer toe, nu het vonnis schijnbaar ziet op de opheffing van de toentertijd geconstateerde concrete lekkages.’’
is nog wel aangegeven dat er ten aanzien van de diagonale kilaansluitingen en ten aanzien van de afvoervoorzieningen van de verholen goten opmerkingen gemaakt kunnen worden in het kader van kwaliteit etc. Edoch dit zijn algemene opmerkingen die niet direct in algemene zin gerelateerd zijn aan de daadwerkelijke 10 lekkages welke de VVE in 2013 concreet kenbaar heeft gemaakt. Nu deze opmerkingen geen rechtstreeks verband houden met de geconstateerde 10 lekkages, komt aan deze bevindingen in het licht van het vonnis van de Rechtbank Rotterdam d.d. 12 april 2017 geen zelfstandige betekenis meer toe, nu het vonnis schijnbaar ziet op de opheffing van de toentertijd geconstateerde concrete lekkages.’’
Vordering eerste aanleg in de hoofdzaak en de beslissing van de rechtbank
27. VvE vorderde in eerste aanleg, met inachtneming van het dictum van het arbitrale vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en naast een veroordeling in de proces- en nakosten, Woningborg te veroordelen om de herstelkosten van de parkeergarage te betalen, nader op te maken bij staat.
28. Aan haar vordering heeft VvE (samengevat) ten grondslag gelegd dat Chassé op basis van het arbitrale vonnis is veroordeeld het garagedak op zodanige wijze te herstellen dat wordt voldaan aan de garantienormen. Met het betalen van de Waarborgsom heeft Woningborg niet – voor Chassé – aan deze veroordeling voldaan. De Waarborgsom is gebaseerd op het [deskundige 3] -I rapport, maar hierin zijn volgens VvE ten onrechte voor diverse bouwtechnische gebreken (zie hiervoor, overweging 22) de kosten van herstel niet begroot. [Y B.V.] heeft deze herstelkosten wel begroot en komt daarom op een veel hoger bedrag aan herstelkosten uit. Bovendien zijn de herstelkosten van de tien concrete lekkages volgens VvE door [deskundige 3] onvoldoende onderbouwd. Nu volgens VvE de kosten van herstel (overeenkomstig die garantienormen) pas na uitvoering van dit werkzaamheden nauwkeurig kunnen worden begroot, wil zij ter zake worden doorverwezen naar de schadestaatprocedure.
28. Woningborg heeft gemotiveerd geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
30. De rechtbank heeft Woningborg (samengevat), naast betaling van de proces- en nakosten, veroordeeld tot betaling aan VvE van de kosten van het herstel van de parkeergarage, met inachtneming van het dictum van het arbitrale vonnis, voor zover deze kosten het reeds betaalde bedrag van € 30.613,-- te boven gaan, nader op te maken bij staat. De rechtbank heeft geconcludeerd dat Woningborg met de betaling van € 30.613,-- (het door [deskundige 3] genoemde bedrag) aan haar verplichtingen onder de GIW-garantie heeft voldaan en dat Chassé gehouden is dit bedrag met rente aan Woningborg te betalen. Verder heeft de rechtbank overwogen dat niet kan worden uitgesloten dat, ter zake van de door [deskundige 3] uit eigener beweging gesignaleerde punten (zie hiervoor, overweging 22), de herstelkosten uiteindelijk hoger zullen zijn dan de betaalde Waarborgsom van € 30.613.
Vordering eerste aanleg in de vrijwaringszaak en de beslissing van de rechtbank
31. Woningborg vorderde in eerste aanleg (samengevat), naast een veroordeling in de proces-, na-, en buitengerechtelijke kosten, Chassé te veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, tot (i) al datgene waartoe Woningborg in de hoofdzaak jegens VvE mocht worden veroordeeld en (ii) betaling van € 31.694,13 (Waarborgsom + € 1.081,13 buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met wettelijke rente.
32. Chassé heeft gemotiveerd geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.
33. De rechtbank heeft de vorderingen van Woningborg toegewezen. Zij heeft hiertoe overwogen dat Chassé op grond van de GIW gehouden is Woningborg te vrijwaren. De rechtbank heeft hierbij de verweren van Chassé, dat (i) zij reeds had voldaan aan de veroordeling in het arbitrale vonnis en (ii) de Waarborgsom niet op grond van de GIW is betaald, omdat de vervaltermijn uit art. 19.6 GIW (zie hiervoor, overweging 5) was verlopen, verworpen. Aan de kritiek van Chassé op het [deskundige 3] I-rapport is de rechtbank voorbij gegaan.
De grieven in het principaal en incidenteel appel in de hoofdzaak
34. Woningborg vordert in appel vernietiging van het bestreden vonnis in de hoofdzaak met veroordeling van VvE in de nakosten en proceskosten in beide instanties.
34. De grieven in het principaal appel laten zich als volgt samenvatten.
Grieven 1, 2 en 4komen op tegen de door de rechtbank gegeven uitleg van het [deskundige 3] -I rapport, inhoudende dat op basis hiervan niet kan worden uitgesloten dat, ter zake van de door [deskundige 3] uit eigener beweging gesignaleerde punten (zie hiervoor, overweging 22), de herstelkosten voor het garagedak uiteindelijk hoger kunnen zijn dan de Waarborgsom, waardoor Woningborg in dit verband nog niet gekweten is van haar verplichtingen. Het rapport van [deskundige 3] heeft geen aanvullende consequenties voor de (hoogte van de) herstelkosten om aan de garantienormen en het arbitraal vonnis te voldoen, aldus Woningborg.
Grief 3komt op tegen de proceskostenveroordeling.
Grieven 1, 2 en 4komen op tegen de door de rechtbank gegeven uitleg van het [deskundige 3] -I rapport, inhoudende dat op basis hiervan niet kan worden uitgesloten dat, ter zake van de door [deskundige 3] uit eigener beweging gesignaleerde punten (zie hiervoor, overweging 22), de herstelkosten voor het garagedak uiteindelijk hoger kunnen zijn dan de Waarborgsom, waardoor Woningborg in dit verband nog niet gekweten is van haar verplichtingen. Het rapport van [deskundige 3] heeft geen aanvullende consequenties voor de (hoogte van de) herstelkosten om aan de garantienormen en het arbitraal vonnis te voldoen, aldus Woningborg.
Grief 3komt op tegen de proceskostenveroordeling.
34. De grieven in het incidenteel appel laten zich als volgt samenvatten.
Grief Ikomt op tegen de overweging dat partijen het erover eens zijn dat aan de garantienormen wordt voldaan indien het parkeergaragedak niet meer lekt bij de mate van regenval die in de normen is voorzien. VvE stelt dat de door de rechtbank bedoelde algemene strekking van het arbitrale vonnis in zoverre juist is dat niet een wijze van herstel wordt voorgeschreven maar dat neemt niet weg dat de huidige hemelwaterafvoeren en de verholen, rand- en kilgoten niet voldoen aan de garantienormen.
Grief IIis gericht tegen de overwegingen dat (i) VvE heeft verklaard geen aanspraak meer te maken op nieuwe dakgoten en (ii) dat [Y B.V.] in zijn begroting (zie hiervoor, overweging 23) de kosten voor vervanging van het complete garagedak heeft begroot. Dit is volgens de VvE van belang voor de schadestaatprocedure waar deze offerte een referentiepunt zal zijn voor wat betreft de vaststelling van de door VvE geleden schade.
Grief IIIkomt op tegen de overweging dat VvE geen zwaarwegende redenen heeft aangevoerd waarom de conclusies in het [deskundige 3] I-rapport niet gevolgd kunnen worden. VvE stelt zich op het standpunt dat aan de rapportage van [deskundige 3] in de schadestaat geen waarde mag worden toegekend en dat de rechtbank dat ten onrechte wel heeft gedaan.
Grief IVklaagt erover dat de rechtbank het advies van [deskundige 3] om alle kilgoten aan te passen terzijde heeft gelegd. Dit beperkt volgens VvE de reikwijdte van de vorderingen van VvE in de nog te voeren schadestaatprocedure. VvE voert aan dat vervanging van de diverse goten nodig is om aan het arbitrale vonnis te kunnen voldoen.
Grief Ikomt op tegen de overweging dat partijen het erover eens zijn dat aan de garantienormen wordt voldaan indien het parkeergaragedak niet meer lekt bij de mate van regenval die in de normen is voorzien. VvE stelt dat de door de rechtbank bedoelde algemene strekking van het arbitrale vonnis in zoverre juist is dat niet een wijze van herstel wordt voorgeschreven maar dat neemt niet weg dat de huidige hemelwaterafvoeren en de verholen, rand- en kilgoten niet voldoen aan de garantienormen.
Grief IIis gericht tegen de overwegingen dat (i) VvE heeft verklaard geen aanspraak meer te maken op nieuwe dakgoten en (ii) dat [Y B.V.] in zijn begroting (zie hiervoor, overweging 23) de kosten voor vervanging van het complete garagedak heeft begroot. Dit is volgens de VvE van belang voor de schadestaatprocedure waar deze offerte een referentiepunt zal zijn voor wat betreft de vaststelling van de door VvE geleden schade.
Grief IIIkomt op tegen de overweging dat VvE geen zwaarwegende redenen heeft aangevoerd waarom de conclusies in het [deskundige 3] I-rapport niet gevolgd kunnen worden. VvE stelt zich op het standpunt dat aan de rapportage van [deskundige 3] in de schadestaat geen waarde mag worden toegekend en dat de rechtbank dat ten onrechte wel heeft gedaan.
Grief IVklaagt erover dat de rechtbank het advies van [deskundige 3] om alle kilgoten aan te passen terzijde heeft gelegd. Dit beperkt volgens VvE de reikwijdte van de vorderingen van VvE in de nog te voeren schadestaatprocedure. VvE voert aan dat vervanging van de diverse goten nodig is om aan het arbitrale vonnis te kunnen voldoen.
De grieven in de vrijwaringszaak
37. Chassé vordert in appel vernietiging van het bestreden vonnis in de vrijwaringszaak met veroordeling van Woningborg in de proceskosten in hoger beroep.
37. De grieven in de vrijwaringszaak laten zich als volgt samenvatten.
Grieven 1, 3 en 7zijn gericht tegen het oordeel dat Chassé Woningborg schadeloos moet stellen in verband met de Waarborgsom en met hetgeen waartoe Woningborg in de schadestaatprocedure mogelijk nog wordt veroordeeld om aan VvE te voldoen.
Grief 2komt op tegen de overweging dat Chassé in het arbitrale vonnis is veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden teneinde de lekkages te herstellen. Chassé meent slechts te zijn veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan het garagedak zodat deze aan de garantienormen voldoet, hetgeen volgens haar reeds is gebeurd.
Grieven 4, 5 en 6zijn gericht tegen de beoordeling door de rechtbank van de conclusies in het [deskundige 3] I-rapport.
Grieven 1, 3 en 7zijn gericht tegen het oordeel dat Chassé Woningborg schadeloos moet stellen in verband met de Waarborgsom en met hetgeen waartoe Woningborg in de schadestaatprocedure mogelijk nog wordt veroordeeld om aan VvE te voldoen.
Grief 2komt op tegen de overweging dat Chassé in het arbitrale vonnis is veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden teneinde de lekkages te herstellen. Chassé meent slechts te zijn veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan het garagedak zodat deze aan de garantienormen voldoet, hetgeen volgens haar reeds is gebeurd.
Grieven 4, 5 en 6zijn gericht tegen de beoordeling door de rechtbank van de conclusies in het [deskundige 3] I-rapport.
Beoordeling van de grieven in de hoofdzaak
39. Het hof zal de grieven in het principaal en incidenteel appel in de hoofdzaak hieronder gezamenlijk behandelen. In dit verband overweegt het hof allereerst ten aanzien van het incidenteel appel nog als volgt. VvE beoogt met haar grieven in het incidenteel appel geen wijziging van het dictum van het bestreden vonnis. VvE meent als gevolg van bepaalde overwegingen in het bestreden vonnis in de schadestaatprocedure (mogelijk) niet alle schadeposten te kunnen opvoeren die van belang zijn bij de bepaling van de omvang van de door haar gestelde schade. HdfHet hof overweegt dat een geïntimeerde enkel incidenteel hoger beroep behoeft in te stellen tegen een uitspraak indien in het dictum van deze uitspraak in zijn nadeel is beslist. In zoverre zou het incidenteel appel nodeloos zijn ingesteld. Uitgangspunt is echter eveneens dat de rechter in de schadestaatprocedure is gebonden aan in de hoofdprocedure genomen eindbeslissingen (ECLI:NL:HR:2002:AD8044). In de schadestaatprocedure kunnen dus niet – opnieuw of alsnog – dergelijke in de hoofdprocedure gegeven oordelen worden bestreden. In zoverre heeft VvE wel degelijk belang bij haar incidenteel appel en zullen haar grieven hieronder eveneens worden behandeld.
39. Woningborg stelt met haar
grieven 1, 2 en 4(in de kern genomen) dat aan de veroordeling in het arbitrale vonnis is voldaan op het moment dat de, in het [deskundige 3] -I concreet genoemde, tien lekkages aan het garagedak zijn opgelost. De herstelkosten van deze resterende lekkages zijn door [deskundige 3] aangegeven en door middel van betaling van de Waarborgsom door Woningborg voldaan, aldus Woningborg. Dat in de offertes van [Y B.V.] en [X B.V.] (zie hiervoor, respectievelijk overwegingen 18 en 23) hogere herstelkosten dan de Waarborgsom worden begroot, komt volgens Woningborg doordat in deze offertes meer werkzaamheden worden geoffreerd dan waartoe Chassé in het arbitrale vonnis is veroordeeld. Nu [deskundige 3] in het [deskundige 3] II-rapport heeft verklaard dat zijn overige opmerkingen in het [deskundige 3] I-rapport over de kwaliteit van het garagedak niet gerelateerd kunnen worden aan de tien lekkages, betekent dit volgens Woningborg dat zij volledig aan het arbitrale vonnis heeft voldaan.
grieven 1, 2 en 4(in de kern genomen) dat aan de veroordeling in het arbitrale vonnis is voldaan op het moment dat de, in het [deskundige 3] -I concreet genoemde, tien lekkages aan het garagedak zijn opgelost. De herstelkosten van deze resterende lekkages zijn door [deskundige 3] aangegeven en door middel van betaling van de Waarborgsom door Woningborg voldaan, aldus Woningborg. Dat in de offertes van [Y B.V.] en [X B.V.] (zie hiervoor, respectievelijk overwegingen 18 en 23) hogere herstelkosten dan de Waarborgsom worden begroot, komt volgens Woningborg doordat in deze offertes meer werkzaamheden worden geoffreerd dan waartoe Chassé in het arbitrale vonnis is veroordeeld. Nu [deskundige 3] in het [deskundige 3] II-rapport heeft verklaard dat zijn overige opmerkingen in het [deskundige 3] I-rapport over de kwaliteit van het garagedak niet gerelateerd kunnen worden aan de tien lekkages, betekent dit volgens Woningborg dat zij volledig aan het arbitrale vonnis heeft voldaan.
41. Het hof overweegt als volgt. Bij de beoordeling van voornoemde grieven is het uitgangspunt dat het dictum van een in een arbitraal vonnis geformuleerde veroordeling moet worden uitgelegd in het licht en met inachtneming van de overwegingen (en de gedingstukken) die tot de beslissing hebben geleid (zie onder meer ECLI:NL:HR:2011:BT1852 en ECLI:NL:HR:2016:2988). Hierbij kan ook de aard van de arbitrageprocedure worden betrokken. Uitgangspunt is verder dat het hof een zelfstandig oordeel kan geven over de uitleg van het arbitraal vonnis en daarbij niet gebonden is aan de standpunten van partijen.
41. VvE is een GIW-arbitrageprocedure gestart, omdat volgens haar (onder meer) het garagedak niet voldeed aan de garantienormen, waardoor lekkages optreden. VvE heeft hierbij in haar verzoekschrift tot arbitrage aangegeven dat vermoedelijk sprake was van structurele problemen, waardoor het ook noodzakelijk was de relevante dakgoten aan te passen c.q. te vernieuwen. Dit vermoeden is door [deskundige 1] bevestigd; hij concludeert kort gezegd dat de gootconstructie (inclusief hemelwaterafvoeren en verbindingen) onvoldoende opvangcapaciteit heeft, niet waterdicht is en onvoldoende kan werken, waardoor lekkages aan het garagedak ontstaan. Ook sommige dak- en golfplaten zijn volgens hem ondeugdelijk. De arbiters hebben vervolgens overwogen dat Chassé moet bewerkstelligen dat alsnog aan de garantienormen wordt voldaan, waarbij zij opmerken dat de herstelmethode van [deskundige 1] met de garantienormen in overeenstemming is. De arbiters hebben (naar Woningborg onbetwist heeft aangevoerd te doen gebruikelijk in dit soort arbitrages) in hun veroordeling Chassé echter vrijgelaten om zelf een herstelmethode te kiezen nu het haar verantwoordelijkheid – en niet die van [deskundige 1] – is dat het garagedak uiteindelijk aan de garantienormen voldoet Gelet hierop en juist gelet op de algemene bewoordingen van het dictum mag daarom hieruit niet worden afgeleid dat enige vordering van VvE met betrekking tot het garagedak is afgewezen. Uit het arbitrale vonnis volgt naar het oordeel van het hof dat Chassé is veroordeeld zowel eventuele (concrete) lekkages als de (achterliggende) oorzaken hiervan te verhelpen, zodat het garagedak aan de garantienormen voldoet. Hierbij valt niet op voorhand uit te sluiten dat noodzakelijk is dat ook de (constructie van de) verschillende soorten goten en hemelwaterafvoeren worden vernieuwd en/of aangepast zodat deze aan de garantienormen voldoen. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, heeft VvE geen afstand gedaan van enig vorderingsrecht in dit verband.
43. In het [deskundige 3] -I rapport staat dat [deskundige 3] niet in staat is om de herstelmaatregelen te benoemen die nodig zijn om aan het arbitrale vonnis te voldoen. Vervolgens heeft [deskundige 3] wel voor tien concrete lekkages aangegeven hoe deze in zijn visie kunnen worden hersteld en wat dit zal kosten. Naast deze lekkages heeft [deskundige 3] – net als [deskundige 1] – nog enkele problemen aan (de constructie van) het garagedak geconstateerd, waardoor volgens hem onder reguliere omstandigheden (nieuwe) lekkages kunnen optreden. Bij die stand van zaken kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat door betaling van de door [deskundige 3] begrote herstelkosten – deze hebben in de betreffende context onmiskenbaar slechts betrekking op herstel van een beperkt aantal lekkageplekken; niet op de oorzaak ervan –, althans de Waarborgsom, is voldaan aan het dictum van het arbitrale vonnis. Het [deskundige 3] II-rapport waarop Woningborg zich ter onderbouwing van haar standpunt beroept, kan niet tot een ander oordeel leiden alleen al omdat VvE bij het opmaken van dat rapport niet betrokken is geweest.
Grieven 1, 2 en 4falen.
Grieven 1, 2 en 4falen.
44. Nu op grond van het [deskundige 3] -I rapport (en de bevindingen van [deskundige 1] ) VvE aannemelijk heeft gemaakt dat zij, naast de reeds aan haar betaalde Waarborgsom, nog meer schade heeft geleden, komt de door haar gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure voor toewijzing in aanmerking. Het hof merkt hierbij nog op dat hem voorkomt – gezien de complexiteit en de omvang van de geschilpunten – dat door de rechter in de schadestaatprocedure drie deskundigen zullen worden benoemd om het garagedak (nader) te onderzoeken. Hierbij kan dan ook de gestelde invloed van het vermeende gebrek aan onderhoud van het garagedak worden onderzocht.
45.
Grief 3van Woningborg mist zelfstandig belang en deelt het lot van de overige grieven in het principaal appel.
Grief 3van Woningborg mist zelfstandig belang en deelt het lot van de overige grieven in het principaal appel.
46. Het bovenstaande betekent dat de grieven in het principaal appel in de hoofdzaak falen. De grieven in het incidenteel appel slagen, voor zover deze opkomen tegen de overwegingen dat (i) partijen het eens zijn dat het garagedak aan de garantienormen voldoet op het moment dat dit niet meer lekt (hiervoor dient volgens VvE immers ook de volgens haar ondeugdelijke constructie te worden aangepakt) en (ii) dat hiervoor niet van belang zou zijn of de goten zelf aan de garantienormen voldoen (de VvE stelt zich immers op het standpunt dat dit juist wel noodzakelijk is en dat de huidige goten daarom moeten worden vervangen). VvE heeft ten slotte geen belang bij de behandeling van
grief 2,die ziet op de begroting van [Y B.V.] , omdat de rechtbank in de procedure in de hoofdzaak ten aanzien van deze begroting geen bindende eindbeslissing heeft genomen.
grief 2,die ziet op de begroting van [Y B.V.] , omdat de rechtbank in de procedure in de hoofdzaak ten aanzien van deze begroting geen bindende eindbeslissing heeft genomen.
47. Het hof zal Woningborg veroordelen in de kosten van het principaal appel. Het hof ziet aanleiding om de kosten van het incidenteel appel te compenseren, zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
Beoordeling van de grieven in de vrijwaringszaak
48. Bij de beoordeling van grieven
1, 3 en 7is uitgangspunt dat Chassé Woningborg niet schadeloos behoeft te stellen op het moment dat laatstgenoemde zonder grondslag in de GIW uitkeringen zou hebben gedaan. Als gezegd meent Chassé dat een dergelijk grondslag (thans) ontbreekt, omdat VvE de vervaltermijn uit art. 19.6 GIW (zie hiervoor, overweging 5) heeft laten verstrijken.
1, 3 en 7is uitgangspunt dat Chassé Woningborg niet schadeloos behoeft te stellen op het moment dat laatstgenoemde zonder grondslag in de GIW uitkeringen zou hebben gedaan. Als gezegd meent Chassé dat een dergelijk grondslag (thans) ontbreekt, omdat VvE de vervaltermijn uit art. 19.6 GIW (zie hiervoor, overweging 5) heeft laten verstrijken.
49. Het hof overweegt als volgt. Met de GIW verkrijgt de verkrijger (VvE) een bouwkundige kwaliteitsgarantie van de ondernemer (Chassé), alsmede een tweetal waarborgen van Woningborg. Eén van deze waarborgen is de gebrekenwaarborg, die kort gezegd inhoudt dat Woningborg na oplevering de kwaliteitsgarantie van Chassé overneemt op het moment dat laatstgenoemde met de nakoming van een arbitraal vonnis door de Afdeling Arbitrage GIW in gebreke blijft. De vervaltermijn uit art. 19.6 GIW strekt er in dit verband toe de periode van onzekerheid voor Woningborg over de verschuldigdheid van een schadeloosstelling en de hoogte hiervan niet langer dan twee jaren te laten duren. De termijn strekt dus ter bescherming van het belang van Woningborg bij voortvarend handelen van VvE en niet ter bescherming van de wanpresterende aannemer. In ieder geval is er geen enkele aanwijzing dat met artikel 19.6 GIW is beoogd om de benadeelde jegens de aannemer minder rechten te verschaffen dan de gebruikelijke (zoals de verjaringstermijn van vijf jaar bij een vordering tot schadevergoeding).
50. Tussen partijen staat als onbetwist vast dat VvE op 5 juni 2001 een verzoek tot herstel heeft gedaan. Woningborg is hiervan vrijwel direct op de hoogte geraakt en heeft vervolgens in de periode 2001-2003 opgetreden als bemiddelaar tussen partijen (in een door VvE overgelegd memo staat dat met betrekking tot deze geschillen in eerste instantie een verzoekschrift tot arbitrage bij de Afdeling Arbitrage GIW is ingediend, maar dat zij op advies van het Garantie Instituut Wonen met de bemiddeling door Woningborg akkoord zijn gegaan). Het hof verwerpt met verwijzing naar het eindrapport (zie hiervoor, nr. 9) de stelling van Chassé dat deze bemiddeling niet (mede) zag op de buitenkozijngevels. Chassé heeft gedurende deze periode herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Deze herstelwerkzaamheden hebben niet geleid tot het gewenste resultaat. VvE heeft op 13 oktober 2003 een herhaald verzoek tot herstel gedaan, waarna Chassé heeft toegezegd hiermee aan de slag te gaan waarbij haar verwachting was dat de werkzaamheden in januari 2004 zouden zijn afgerond. Deze werkzaamheden hebben evenmin tot een oplossing geleid. Vervolgens is VvE op 5 juli 2005, derhalve binnen twee jaar na het herstelverzoek uit 2003, de arbitrageprocedure begonnen (zie ook hiervoor, overwegingen 6-10). Naar het oordeel van het hof heeft VvE daarmee in de gegeven omstandigheden de arbitrageprocedure tijdig aanhangig gemaakt. Het hof merkt nog op dat een beroep van Chassé op art. 19.6 GIW ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn geweest gelet op de hiervoor weergegeven strekking van voornoemde vervaltermijn en hetgeen zich tussen partijen feitelijk heeft afgespeeld.
50. Met
grieven 2 en 6komt Chassé op tegen hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de strekking van Chassé’s veroordeling in het arbitrale vonnis (waarbij Chassé tijdens het pleidooi heeft gesteld veroordeeld te zijn om de hemelwaterafvoer en de verholen goten te herstellen, zodat deze aan de GIW-garantienormen voldoen). Deze grieven falen op grond van hetgeen het hof hiervoor onder overweging 42 in de hoofdzaak heeft overwogen. Hierbij geldt overigens dat grief 6 – voor zover deze ziet op de rechtsoverwegingen 6.16 en 6.17 van het bestreden vonnis – reeds faalt op de grond dat deze opkomt tegen overwegingen van de rechtbank in de hoofdzaak, terwijl de vrijwaringszaak en de hoofdzaak zelfstandige procedures betreffen.
grieven 2 en 6komt Chassé op tegen hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de strekking van Chassé’s veroordeling in het arbitrale vonnis (waarbij Chassé tijdens het pleidooi heeft gesteld veroordeeld te zijn om de hemelwaterafvoer en de verholen goten te herstellen, zodat deze aan de GIW-garantienormen voldoen). Deze grieven falen op grond van hetgeen het hof hiervoor onder overweging 42 in de hoofdzaak heeft overwogen. Hierbij geldt overigens dat grief 6 – voor zover deze ziet op de rechtsoverwegingen 6.16 en 6.17 van het bestreden vonnis – reeds faalt op de grond dat deze opkomt tegen overwegingen van de rechtbank in de hoofdzaak, terwijl de vrijwaringszaak en de hoofdzaak zelfstandige procedures betreffen.
50. Met de
grieven 4 en 5komt Chassé (in de kern genomen) op tegen de conclusies in het [deskundige 3] -I rapport, althans het feit dat de rechtbank deze conclusies tot de hare heeft gemaakt. Volgens Chassé bestaan er zowel materiële als formele bezwaren tegen het [deskundige 3] -I rapport, waardoor de hierin getrokken conclusies onjuist zijn, althans niet gevolgd kunnen worden.
grieven 4 en 5komt Chassé (in de kern genomen) op tegen de conclusies in het [deskundige 3] -I rapport, althans het feit dat de rechtbank deze conclusies tot de hare heeft gemaakt. Volgens Chassé bestaan er zowel materiële als formele bezwaren tegen het [deskundige 3] -I rapport, waardoor de hierin getrokken conclusies onjuist zijn, althans niet gevolgd kunnen worden.
53. Het hof overweegt als volgt. Anders dan Chassé aanvoert, zijn [deskundige 3] geen strikt juridische vragen voorgelegd. De rechtbank Zeeland-West Brabant heeft weliswaar aan [deskundige 3] gevraagd of aan het arbitrale vonnis is voldaan, maar zij heeft daaraan toegevoegd dat zij ‘’
daarmee’’ bedoelde te vragen of het garagedak voldeed aan de GIW-garantienormen (zie hiervoor, overweging 20). [deskundige 3] moet, als technisch deskundige, in staat worden geacht een dergelijke vraag te beantwoorden. Onjuist is de stelling van Chassé dat [deskundige 3] de door hem beschreven lekkages niet zelf heeft waargenomen, maar slechts heeft gevaren op aanwijzingen van de VvE hierover. Uit het [deskundige 3] -I rapport blijkt immers dat [deskundige 3] – in aanwezigheid van alle partijen – ter plaatse is geweest, maar als gevolg van een droge periode op dat moment geen ‘actieve’ lekkages waarnam. Vervolgens heeft hij aangewezen lekkagesporen onderzocht. Dat de lekkagesporen kennelijk door VvE zijn aangewezen, doet aan de zelfstandige conclusies van [deskundige 3] over de oorzaken hiervan niet af. Deze werkwijze noopt niet tot de conclusie dat [deskundige 3] zijn werk daarom niet naar beste weten heeft uitgevoerd. Het hof passeert de stelling van Chassé dat het garagedak op het moment van onderzoek door [deskundige 3] waterkerend zou zijn; het enkele feit dat slechts een paar van de door [deskundige 3] onderzochte lekkages ook al in de arbitrageprocedure voorwerp van discussie waren, betekent niet dat overige door hem onderzochte lekkages niet van belang waren. Ook nieuwe lekkages kunnen immers ontstaan doordat een garagedak niet aan de garantienormen voldoet. De stelling dat deze laatste lekkages zijn ontstaan door onvoldoende onderhoud acht het hof onvoldoende onderbouwd, althans dit kan (eventueel) in de schadestaatprocedure (in de hoofdzaak) nader onderzocht worden.
daarmee’’ bedoelde te vragen of het garagedak voldeed aan de GIW-garantienormen (zie hiervoor, overweging 20). [deskundige 3] moet, als technisch deskundige, in staat worden geacht een dergelijke vraag te beantwoorden. Onjuist is de stelling van Chassé dat [deskundige 3] de door hem beschreven lekkages niet zelf heeft waargenomen, maar slechts heeft gevaren op aanwijzingen van de VvE hierover. Uit het [deskundige 3] -I rapport blijkt immers dat [deskundige 3] – in aanwezigheid van alle partijen – ter plaatse is geweest, maar als gevolg van een droge periode op dat moment geen ‘actieve’ lekkages waarnam. Vervolgens heeft hij aangewezen lekkagesporen onderzocht. Dat de lekkagesporen kennelijk door VvE zijn aangewezen, doet aan de zelfstandige conclusies van [deskundige 3] over de oorzaken hiervan niet af. Deze werkwijze noopt niet tot de conclusie dat [deskundige 3] zijn werk daarom niet naar beste weten heeft uitgevoerd. Het hof passeert de stelling van Chassé dat het garagedak op het moment van onderzoek door [deskundige 3] waterkerend zou zijn; het enkele feit dat slechts een paar van de door [deskundige 3] onderzochte lekkages ook al in de arbitrageprocedure voorwerp van discussie waren, betekent niet dat overige door hem onderzochte lekkages niet van belang waren. Ook nieuwe lekkages kunnen immers ontstaan doordat een garagedak niet aan de garantienormen voldoet. De stelling dat deze laatste lekkages zijn ontstaan door onvoldoende onderhoud acht het hof onvoldoende onderbouwd, althans dit kan (eventueel) in de schadestaatprocedure (in de hoofdzaak) nader onderzocht worden.
54. Het hof herhaalt nog dat aan het [deskundige 3] -II rapport in deze procedure geen waarde kan worden toegekend. Dit rapport is door [deskundige 3] opgesteld als partijdeskundige zonder dat hoor- en wederhoor hierover heeft plaatsgevonden.
55. Uit het voorgaande volgt dat de grieven in de vrijwaringszaak falen. Chassé zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep in de vrijwaringszaak worden veroordeeld.
Beslissing
in de hoofdzaak (200.236.252/01)
het hof
- bekrachtigt het bestreden vonnis in de hoofdzaak;
- veroordeelt Woningborg in de kosten van het principale hoger beroep in de hoofdzaak, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 1.952,-- aan griffierecht en € 3.222,-- aan salaris advocaat; vermeerderd met € 131,-- aan nakosten, nog te verhogen met € 68,-- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- compenseert de kosten in het incidentele beroep in de hoofdzaak;
- verklaart dit arrest wat de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
in de vrijwaringszaak (200.226.426/01)
het hof
- bekrachtigt het bestreden vonnis in de vrijwaringszaak;
- veroordeelt Chassé in de kosten van het geding in hoger beroep in de vrijwaringszaak, aan de zijde van Woningborg tot op heden begroot op € 1.952,-- aan griffierecht en € 3.222,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en J.J. Dijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 december 2019 in aanwezigheid van de griffier.