ECLI:NL:GHDHA:2018:471 - Gerechtshof Den Haag - Nieuwe huurovereenkomst leidt tot hernieuwde huurbescherm...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.213.703/01

Rolnummer rechtbank: 5129425 RL EXP 16-16218

Arrest d.d. 20 maart 2018

in de zaak van

1. de vennootschap onder firma
[de vof],

gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,

2.
[vennoot 1],

wonende te [woonplaats] ,

3.
[vennoot 2],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellanten,

hierna gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud te noemen: [de vof] ,

advocaat: mr. E.P.W. Korevaar te Weert,

tegen

Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V.,

gevestigd te Haarlemmermeer (Schiphol), gemeente Haarlemmermeer,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Unibail,
advocaat: mr. J.A. le Clercq te Amsterdam.

Het verdere geding

Voor het verloop van het geding tot 25 juli 2017 wordt verwezen naar het arrest van die datum in het incident. Daarna heeft Unibail (in de hoofdzaak) een memorie van antwoord genomen. Ten slotte hebben partijen op 15 februari 2018 hun standpunten voor het hof doen bepleiten, [de vof] door haar hiervoor genoemde advocaat en Unibail door mr. W. Raas, advocaat te Amsterdam. Beide advocaten hebben zich daarbij bediend van pleitnotities die deel uitmaken van de processtukken. Ter gelegenheid van de pleidooien heeft [de vof] nog productie 22 ingebracht. Arrest is bepaald op 3 april 2018.

De beoordeling van het hoger beroep (de hoofdzaak)

De in het tussenvonnis van 17 januari 2017 onder 2 vastgestelde feiten zijn niet in discussie. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. Unibail is eigenaresse van winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam. In dit winkelcentrum huurt [de vof] een bedrijfsruimte (gelegen aan de [adres] ), in welke bedrijfsruimte zij een kapsalon exploiteert (hierna: “het gehuurde”). [de vof] verhuurt een gedeelte van het gehuurde met toestemming van Unibail onder aan drie onderhuurders, [onderhuurder 1, 2 en 3] .
b. [de vof] huurt het gehuurde sinds 1 juli 2008, toen zij als huurder in de plaats werd gesteld van haar voorganger, de heer [de voormalige huurder] . De meest recente schriftelijke huurovereenkomst betreffende het gehuurde dateert van 10 mei 2012. Deze overeenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
”3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 januari 2012 en lopende tot en met 31 december 2016.
3.2 Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging tegen het einde van de in 3.1 genoemde (eerste) periode, wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende (tweede) periode van 5 jaar, derhalve van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2021.
3.3 Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging tegen het einde van de in 3.2 genoemde (tweede) periode, wordt deze overeenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.”
c. Unibail wenst het winkelcentrum ingrijpend te renoveren en te herontwikkelen tot een winkelcentrum met een internationale uitstraling. In dat kader zal het winkelcentrum worden omgedoopt tot “Mall of the Netherlands”. Om dit plan te realiseren wenst Unibail de huur met [de vof] te beëindigen.
d. In de hoofdzaak heeft de kantonrechter (na genoemd tussenvonnis van 17 januari 2017) bij eindvonnis van 14 maart 2017 op vordering van Unibail (in conventie) de datum waarop de huurovereenkomst tussen Unibail en [de vof] c.s. zal eindigen bepaald op
1 september 2017, te 00.00 uur, en [de vof] veroordeeld (samengevat) om het gehuurde uiterlijk op die dag en dat tijdstip te ontruimen. Unibail werd (in reconventie) veroordeeld tot betaling aan [de vof] en haar onderhuurders van een tegemoetkoming in de verhuis- en wederinrichtingskosten van (in totaal) € 78.612,45 (ex btw). Het in conventie en in reconventie meer of anders gevorderde werd afgewezen. De proceskosten in conventie en in reconventie werden gecompenseerd.

Als meest verstrekkende verweer tegen de vordering van Unibail heeft [de vof] gesteld (in essentie weergegeven) dat op 10 mei 2012 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tot stand is gekomen, waarbij was beoogd dat de huurrechtelijke bescherming voor de eerste tien jaren van toepassing zou zijn. De kantonrechter heeft in genoemd tussenvonnis onder 5.2 tot en met 5.7 dit verweer besproken en verworpen. Daartegen zijn de grieven I tot en met III gericht die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.

3. Het belang van [de vof] bij dit verweer houdt verband met het bepaalde in artikel 7:296 BW Pro. Het eerste lid van dat artikel houdt in dat indien de opzegging van een huurovereenkomst is gedaan tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW Pro bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan (van minimaal vijf jaar, hof), de rechter de vordering (tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, hof) slechts kan toewijzen op de grond dat - voor zover hier van belang - b. de verhuurder aannemelijk maakt dat (kort gezegd) hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Het tweede lid van artikel 7:296 BW Pro bepaalt dat een zodanige vordering niet toewijsbaar is indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Het tweede lid van art. 7:296 BW Pro heeft alleen betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 BW Pro bedoelde eerste termijn (HR 24 september 2010, NJ 2010/649).

4. In deze zaak staat vast

( i) dat in oktober 1997 met betrekking tot het gehuurde een schriftelijke huurovereenkomst is gesloten tussen de heer [naam] als verhuurder en [naam bedrijf] B.V. en Coöperatie Headline Hair & Beautycenter als huurder (productie 3 bij ‘conclusie van repliek’);
(ii) dat daarna aan beide zijden enkele rechtsopvolgingen hebben plaatsgevonden en dat op 1 juli 2008, toen De [de vorige verhuurder] verhuurder was, [de vof] als huurder in de plaats is gesteld van de toenmalige huurder [de voormalige huurder] ;
(iii) dat De [de vorige verhuurder] en [de vof] op 10 mei 2012 met betrekking tot het gehuurde een schriftelijke huurovereenkomst hebben gesloten;
(iv) dat Unibail op 21 juni 2013 (conclusie van antwoord 26) of 31 juli 2014 (‘conclusie van repliek’ 8) eigenaar is geworden van het gehuurde, waarvan [de vof] schriftelijk in kennis is gesteld, en

( v) dat Unibail op 15 december 2015 de huurovereenkomst met [de vof] heeft opgezegd tegen 31 december 2016 op grond van dringend eigen gebruik ex art. 7:296 lid 1 sub b BW Pro, stellende dat de uitvoering van de plannen met het gehuurde niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, respectievelijk op grond van de belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW Pro.

5. [de vof] stelt zich nu op het standpunt dat zich het geval van het tweede lid van artikel 7:296 BW Pro (ook wel genoemd: de wachttijd van drie jaar) voordoet: De [de vorige verhuurder] en [de vof] hebben op 10 mei 2012 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gesloten en Unibail heeft als rechtsopvolger van de vorige verhuurder ( De [de vorige verhuurder]) de huur opgezegd binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder, [de vof] , is gebracht. Unibail stelt zich hiertegenover op het standpunt dat zij ten gevolge van die rechtsopvolging de oude, uit 1997 daterende, (in 2012 op ondergeschikte punten aangepaste) huurovereenkomst is gaan voortzetten en dat (dus) geen sprake is van een huuropzegging tegen het einde van de eerste huurtermijn en de in art. 7:296 lid 2 BW Pro geregelde wachttijd niet in acht hoeft worden genomen. Weliswaar hebben deze partijen nadere afspraken gemaakt, maar materieel gezien is er nauwelijks iets veranderd. Volgens Unibail is de strekking van de wachttijd dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de kans moet hebben een inschatting te maken van zijn rechtspositie waarvan de persoon/entiteit van de verhuurder onderdeel uitmaakt. Wanneer een huurder plotseling wordt geconfronteerd met een nieuwe verhuurder, bestaat in de gedachte van de wetgever de kans dat deze partij eerder de huurovereenkomst zal opzeggen op grond van dringend eigen gebruik dan de oorspronkelijke verhuurder. Daartegen dient de huurder beschermd te worden, aldus Unibail. Verder betoogt Unibail dat het beroep op de wachttijd in de gegeven omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

6. Ter beoordeling staat de vraag of de huurovereenkomst van 10 mei 2012 een nieuwe huurovereenkomst is op grond waarvan de termijnen voor huurbescherming opnieuw zijn gaan lopen (in welk geval de huuropzegging van Unibail een opzegging is tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 BW Pro bedoelde eerste termijn) of dat zij een voortzetting is van de oude huurovereenkomst uit 1997. Partijen zijn het er (terecht) over eens dat daarbij bepalend is de bedoeling van de partijen bij de huurovereenkomst van 2012. Voor zover Unibail zich op het standpunt stelt dat deze partijbedoeling, in het bijzonder de (door [de vof] gestelde) keus van beide partijen voor een nieuwe periode van huurbescherming, slechts kan blijken uit het contract, kan zij hierin niet worden gevolgd. De partijbedoeling kan ook uit andere omstandigheden worden afgeleid.

7. [de vof] heeft aangevoerd dat het in 2012 aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mede is ingegeven door haar wens om twee nieuwe onderhuurovereenkomsten te sluiten. Op deze manier was zij ervan verzekerd dat zij haar onderhuurders een gelijke huurperiode kon verhuren. Aanvankelijk wilde [de vof] een allonge toevoegen aan de huurovereenkomst uit 1997 waarin zij door middel van indeplaatsstelling huurder was geworden. Beoogd was een nieuwe termijn van 5 jaar overeen te komen en 3 x 5 jaren verlengingsmogelijkheden. Partijen (kennelijk bedoeld: De [de vorige verhuurder] en [de vof] ) zijn toen in gesprek gegaan en hebben besloten een geheel nieuwe huurovereenkomst te sluiten zodat [de vof] als huurder terug kon vallen op de huurrechtelijke bescherming vanuit de wet voor “nieuwe” huurders. Daartoe hebben partijen meerdere concepten uitgewisseld en zijn nieuwe, andere bepalingen overeengekomen. [de vof] heeft nog aangevoerd dat naast de benodigde forse investeringen ook heeft meegespeeld dat de beoogde onderhuurders de vloer van het gehuurde aanzienlijk zwaarder zouden belasten. Hierbij is uitdrukkelijk over de looptijd en de bescherming van de investeringen van de onderhuurders gedurende ten minste tien jaar gesproken. De [de vorige verhuurder] wenste in ruil voor de nieuwe huurovereenkomst uiteraard ook een betere tegenprestatie. Partijen kwamen een nieuwe looptijd (vanaf 1 januari 2012 in plaats van november 2012), een hogere huurprijs, een hogere bankgarantie en een andere onderhoudsverdeling overeen. Huurder, [de vof] , bedong een ruime bevoegdheid van onderverhuur en een ruimere bestemming van het gehuurde. De overeenstemming hierover werd in een nieuwe modelovereenkomst (ROZ 2008 in plaats van ROZ 1994) vastgelegd en sindsdien verhuurt [de vof] een gedeelte van het gehuurde onder aan twee, met naam genoemde, onderhuurders. Om deze onderverhuur mogelijk te maken is de indeling van het gehuurde bouwkundig gewijzigd, aldus [de vof] .

8. Bij de beoordeling van deze stellingen van [de vof] zijn de volgende verschillen in de teksten van de schriftelijke huurovereenkomst van 2012 en de eerdere schriftelijke huurovereenkomst van 1997 van belang.
* De huurovereenkomst van 1997 houdt in:
ten aanzien van de ingangsdatum en duur“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
10(
tien) jaar, ingaande op
1 november 1997en eindigende op
31 oktober 2007.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van
5(
vijf) jaar, derhalve ingaande op 1 november 2007 en eindigende op 31 oktober 2012.”
ten aanzien van onderverhuur“10 Onderverhuur is alleen mogelijk na schriftelijke toestemming van verhuurder.”
ten aanzien van de vloerbelasting“1.4 De hoogst toelaatbare belasting van de vloer(en) van het gehuurde bedraagt 250 kg/m².”
* De huurovereenkomst van 2012 houdt over deze onderwerpen in:
de ingangsdatum en duur“3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 januari 2012 en lopende tot en met 31 december 2016.
3.2 Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging tegen het einde van de in 3.1 genoemde (eerste) periode, wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende (tweede) periode van 5 jaar, derhalve van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2021.
3.3 Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging tegen het einde van de in 3.2 genoemde (tweede) periode, wordt deze overeenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.”
onderverhuur“9.2 Onderverhuur
9.2.1 Verhuurder geeft huurder toestemming om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren zoals bij aanvang van deze huurovereenkomst in de bijgevoegde tekening is aangegeven. Het is huurder niet toegestaan om het gehuurde verder in kleinere units op te splitsen of op andere wijze onder de verhuren. Huurder blijft verantwoordelijke voor de nakoming van al haar verplichtingen, waaronder die van de onderhuurders. Huurder zal ten allen tijde de termijnen uit de onderhuurovereenkomsten gelijk laten lopen met de onderhavige overeenkomst.”
de vloerbelasting“1.5 De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt 400 kg/m².”

9. Nadere beschouwing van de huurovereenkomst van 2012 en vergelijking van bovengenoemde bepalingen in de twee huurovereenkomsten leren het volgende. Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst van 2012 op geen enkele wijze refereert aan de huurovereenkomst van 1997 en in die zin dus geen aanwijzing bevat dat zij een voortzetting is van laatstgenoemde huurovereenkomst. De huurovereenkomst van 1997 zou eindigen op 31 oktober 2012. De ingangsdatum van de huurovereenkomst van 2012 sluit echter niet hierop aan. Deze datum is zelfs vóór die einddatum gelegen: 1 januari 2012. Dit is een aanwijzing dat De [de vorige verhuurder] en [de vof] niet een voortzetting van de al bestaande huurovereenkomst van 1997, maar het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor ogen hadden. Dit strookt ook met de stelling van [de vof] dat zij dit beoogden in verband met het sluiten van (nieuwe) onderhuurovereenkomsten en bewust een nieuwe looptijd (vanaf 1 januari 2012 in plaats van november 2012) zijn overeengekomen. Dat een goede regeling in verband met de onderverhuur van belang was voor partijen bij de huurovereenkomst van 2012, vindt ook steun in de bepalingen over onderverhuur in die huurovereenkomst. In tegenstelling tot de bepaling in de huurovereenkomst van 1997, is de bepaling in de huurovereenkomst van 2012 meer concreet en gedetailleerd, waarbij kennelijk ervan wordt uitgegaan dat zal worden onderverhuurd en wordt beoogd de (hoofd)huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomsten in tijd te laten samenlopen. Unibail heeft overigens ook niet, althans onvoldoende betwist dat het voor [de vof] belangrijk was dat de onderverhuur goed werd geregeld in de hoofdhuurovereenkomst. De stelling van [de vof] dat bij het sluiten van een nieuwe overeenkomst ook de wens van onderhuurders van een hogere vloerbelasting meespeelde, vindt steun in de verhoging in de huurovereenkomst van de hoogst toelaatbare belasting van de vloer(en) van 250 kg/m² naar 400 kg/m². Ten slotte heeft Unibail - die onderkent dat een huurder qua investeringen de eerste jaren extra bescherming nodig heeft, zodat enige tijd nodig is deze terug te verdienen, wat dan evenzeer geldt voor investeringen van onderhuurders - niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken dat tussen De [de vorige verhuurder] en [de vof] uitdrukkelijk de bescherming van de investeringen van de onderhuurders gedurende ten minste tien jaar aan de orde is geweest. De in 2012 door partijen overeengekomen regeling inzake duur en verlenging van de huurovereenkomst (neergelegd in de artikelen 3.1 tot en met 3.3 van de huurovereenkomst van 2012, zie boven) strookt met de stelling van [de vof] dat partijen toen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten met het oog op de nieuwe onderhuurovereenkomsten, omdat die regeling dan aan [de vof] de mogelijkheid zou bieden om jegens zijn onderhuurders te waarborgen dat zij hun aanspraak op de wettelijke huurbescherming daadwerkelijk kunnen realiseren.

10. Alles overziende staat voor het hof voorshands voldoende vast dat het [de vorige verhuurder] en [de vof] in 2012 een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan, zodat de huurovereenkomst door Unibail is opgezegd tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 BW Pro bedoelde eerste termijn. Het hof zal Unibail toelaten tot het leveren van tegenbewijs.

11. Voor het geval Unibail hierin niet slaagt wordt reeds thans het volgende overwogen met betrekking tot haar beroep op de (corrigerende werking van de) maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Dit beroep kan als volgt worden samengevat. De strekking van de wachttijd van artikel 7:296 lid 2 BW Pro is een huurder gedurende de eerste periode van vijf jaar van de huurovereenkomst te beschermen tegen een wisseling van verhuurder die een materieel effect heeft op de rechtspositie van de huurder. [de vof] is de huurrelatie aangevangen in 1997. Zij heeft dus al bijna 20 jaar huurgenot gehad. Gelet op de strekking van de wachttijdregeling – namelijk een huurder in zijn eerste 5 jaar beschermen tegen een eigendomsoverdracht van het gehuurde – is de huurrelatie materieel niet veranderd. Toepassing van de wachttijd zou dan tot het onredelijke resultaat leiden dat een huurder 20 jaar na het aangaan van één en dezelfde huurrelatie zich kan onttrekken aan de in de huurovereenkomst overeengekomen termijn (namelijk tot 1 januari 2017) zonder dat deze vernieuwde huurbescherming (inclusief de wachttijd) expliciet in de voorwaarden is opgenomen. Dat strookt niet met de bedoeling van de wetgever een huurder gedurende de eerste vijf jaar te beschermen.

12. Dit beroep op de corrigerende werking van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid strandt reeds hierop dat, wanneer Unibail niet in het tegenbewijs slaagt, vast staat dat de huurrelatie juist wel in 2012 zodanig is gewijzigd dat deze is voortgezet onder een (in vergelijking met de vorige) nieuwe huurovereenkomst. Niet gezegd kan dan worden dat de huurrelatie materieel niet is veranderd. Dat tussen partijen al een langjarige huurrelatie heeft bestaan voordat zij een nieuwe huurovereenkomst (met nieuwe termijnen voor huurbescherming) hebben gesloten, brengt, zeker in de omstandigheden van dit geval, niet mee dat het beroep van de huurder op de wachttijd van art. 7:296 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Beslissing

Het hof:

laat Unibail toe tot het hiervoor onder 10 omschreven tegenbewijs;

bepaalt dat als zij dat bewijs wil leveren door getuigen, de getuigen zullen worden gehoord door mr. E.J. van Sandick als raadsheer-commissaris in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag op
donderdag 19 april 2018 te 13.30 uur;

bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden maart tot en met juni 2018, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;

verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van het volledige procesdossier, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, H.J.M. Burg en H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.