ECLI:NL:GHDHA:2018:444 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over opzegging huurovereenkomst wegens dring...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.207.199/01

Rolnummer rechtbank : 5139003/16-16768

arrest van 13 maart 2018

inzake

de Stichting DUWO,

gevestigd te Delft,

appellante,

hierna te noemen: DUWO,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. T.M. van Dijk te Den Haag.

Het geding

1. Bij exploot van 3 januari 2017 is DUWO in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 december 2016. Bij memorie van grieven met producties heeft zij zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft die grieven bij memorie van antwoord met producties weersproken. Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. DUWO is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet. Haar woningenbestand bestaat voor een belangrijk deel uit studentenwoningen. DUWO voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van (thans) artikel 7:274d BW en die daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die vóór 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274d BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, ofwel, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen.

DUWO verhuurt onder meer woningen in het complex gelegen aan [adres ]. Dit complex bestaat uit onzelfstandige en zelfstandige woonruimtes. Op de voorpagina van het oorspronkelijke bestek voor de bouw van het complex, van 1 oktober 1971, is opgenomen:
“bestek en voorwaarden voor het bouwen van 859 studenteneenheden c.a.”.Op 7 september 1971 is ten behoeve van het complex een vergunning verleend voor het bouwen van
“een complex studentenwoningen”.

In een memo van de gemeente Delft van 28 december 1998 is onder meer het volgende opgenomen:

“Studerende starters

Met DuWo is afgesproken dat de vrijkomende Hat-éénheden aan [adres ] (…) aangeboden worden via het aanbodmodel aan studerende starters (…).”

Op 27 december 2004 is tussen DUWO als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder een huurovereenkomst gesloten ter zake van de zelfstandige woonruimte aan [adres ]. Het betreft een zogeheten Hat-eenheid. [geïntimeerde] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst een kopie van zijn collegekaart van de Technische Universiteit Delft aan DUWO verstrekt.

Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [geïntimeerde] geïnformeerd over het aangescherpte doorstromingsbeleid voor studentenwoningen en heeft zij [geïntimeerde] de hierboven onder a) bedoelde keuze voorgelegd. Bij brief van 28 december 2012 heeft DUWO de huurovereenkomst opgezegd. Voor het geval [geïntimeerde] nog student is, heeft DUWO de opzegging hierop gegrond dat [geïntimeerde] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het uitbreiden van de huurovereenkomst. Voor het geval [geïntimeerde] niet meer is ingeschreven als student, heeft DUWO zich erop beroepen dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, welk eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan iemand die wel als student is ingeschreven. [geïntimeerde] heeft met deze opzegging niet ingestemd.

Bij brief van haar advocaat van 2 december 2015 heeft DUWO de huurovereenkomst opnieuw en op dezelfde gronden als in 2012, opgezegd. Ook met die opzegging heeft [geïntimeerde] niet ingestemd.

3. DUWO vordert in dit geding de datum vast te stellen waarop de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [geïntimeerde] het gehuurde dient te ontruimen. DUWO vordert voorts om [geïntimeerde] te veroordelen aan DUWO de kosten van een gerechtelijke ontruiming te voldoen indien [geïntimeerde] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling tot ontruiming. Tot slot vordert DUWO veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.

4. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.

5. In hoger beroep vordert DUWO de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. DUWO vordert evenwel niet langer dat een veroordeling van [geïntimeerde] om de woning te ontruimen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Met
grief 1voert DUWO aan dat haar woningbezit aan [adres ] van meet af aan bestemd is geweest voor studenten.
Grief 2is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat DUWO de huurovereenkomst op 2 december 2015 (alleen) heeft opgezegd “wegens dringend eigen gebruik”. DUWO wijst erop dat zij zowel in 2012 als in 2015 heeft opgezegd “wegens dringend eigen gebruik, respectievelijk het niet ingaan op een redelijk aanbod, te weten het aangaan van een “campuscontract”. Met
grief 3komt DUWO op tegen het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval geen sprake is van verhuur van studentenwoonruimte. De
grieven 4 en 5sluiten daarbij aan. DUWO voert in dat kader aan dat er weliswaar in de huurovereenkomst niet was opgenomen dat het om een studentenwoning gaat, maar dat er destijds ook geen bijzondere reden was om dat op te nemen. Daar komt bij dat het complex aan [adres ] bekend staat als een studentencomplex en dat [geïntimeerde] de woning heeft gehuurd als student. Slechts gedurende de periode van 1985-1998 zijn er in het complex ook in enkele gevallen zelfstandige woningen verhuurd aan mensen die geen student waren. Als [geïntimeerde] niet heeft begrepen dat hij slechts voor een woning aan [adres ] in aanmerking kwam omdat hij als student stond ingeschreven, had hij dat moeten begrijpen.
Grief 6is gericht tegen de conclusie van de kantonrechter dat de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” de opzegging niet kan dragen en dat van een redelijk aanbod dat [geïntimeerde] had moeten accepteren, geen sprake was.

6. De grieven zullen gezamenlijk worden behandeld. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat [geïntimeerde] niet meer als student is ingeschreven. Dat betekent dat, zoals DUWO in haar inleidende dagvaarding (randnummer 18) ook onderkent, uitsluitend beoordeeld behoeft te worden of de opzegging van de huurovereenkomst kan worden gebaseerd op een door DUWO aangevoerd dringend eigen gebruik, te weten verhuur aan studenten. De vraag wat de betekenis is van de door de minister gedane uitlatingen met betrekking tot de gevolgen van het invoeren van campuscontracten kan in dit geding dan ook onbeantwoord blijven.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd. Uit het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW volgt dat de rechter een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Verhuur aan studenten is, naar tussen partijen terecht niet in geschil is, een vorm van eigen gebruik door DUWO.

8. Bij de beoordeling van de vraag of DUWO het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gaat het om de situatie zoals die thans bestaat. Het staat DUWO, wier doelstelling het (mede) is om zorg te dragen voor betaalbare woonruimte voor studenten, in beginsel vrij de woningen aan [adres ] te willen aanwenden om te voldoen aan de vraag van studenten, ook als dat buitenlandse studenten zijn. In zoverre is voor de vraag of er sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet doorslaggevend of [geïntimeerde] de woning destijds als student is gaan huren. Waar het om gaat is immers of DUWO de woning nu dringend nodig heeft voor verhuur aan studenten. Die vraag kan worden beantwoord zonder dat de hoedanigheid waarin [geïntimeerde] de woning in 2004 is gaan huren, wordt onderzocht. Het in randnummer 23 van de memorie van antwoord geformuleerde bewijsaanbod is daarom niet relevant en wordt gepasseerd.

9. Het hof acht bij beantwoording van de vraag of dat eigen gebruik dringend nodig is, het karakter van de woning van belang. DUWO stelt immers dat het gaat om een studentenwoning die daarom als zodanig aan een student moet worden verhuurd, terwijl [geïntimeerde] zich op het standpunt stelt dat hij van DUWO een gewone sociale huurwoning heeft gehuurd.

10. Het hof acht het, op grond van het bestek en de verleende vergunning, voldoende aannemelijk dat het complex aan [adres ] is bedoeld en gebouwd als studentencomplex. Die bedoeling blijkt mede uit het feit dat in het memo van 28 december 1998 is neergelegd dat vrijkomende Hat-eenheden aan [adres ] weer zullen worden toegewezen aan
studerendestarters, en uit het onvoldoende weersproken feit dat de wooneenheden aan [adres ] vanaf in ieder geval 2002 alleen via de zogenaamde Kamerwinkel, gevestigd in de aula van de TU Delft, gehuurd konden worden. [geïntimeerde] heeft ook niet weersproken dat de Kamerwinkel uitsluitend was belast met verhuur aan ingeschreven studenten en dat iemand die via de Kamerwinkel een woning wilde huren student moest zijn.

11. Bij beantwoording van de vraag of verhuur van de woning aan een student een dringende reden is die de opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt, moet worden beoordeeld of er in Delft een dringende vraag is naar studentenwoningen. DUWO heeft zich in dit verband onder meer beroepen op een voor het studiejaar 2015-2016 uitgevoerd marktonderzoek (productie 10 bij akte in eerste aanleg). Daarin is het tekort voor het jaar 2015 vastgesteld op 800 eenheden en is een toekomstig tekort begroot op 1.160 tot 2.320 eenheden, terwijl voor het jaar 2023 een tekort wordt voorspeld van tussen de 1.300 en 2.400 eenheden. Daarmee heeft DUWO naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er in Delft een tekort is aan (betaalbare) studentenwoningen. Hetgeen [geïntimeerde] daartegenover heeft gesteld, is onvoldoende concreet om tot een andere conclusie te leiden. Daargelaten dat er volgens [geïntimeerde] zelf kennelijk ook een tekort is van 1.150 wooneenheden (randnummer 7 memorie van antwoord), hebben de krantenartikelen waarop hij zich beroept niet (specifiek) betrekking op Delft. Bovendien geldt dat als al juist zou zijn dat de kamernood “aan het oplossen” is, dat niet betekent dat er reeds thans geen tekorten meer zijn en dat DUWO zich niet voor het oplossen daarvan mag inzetten. Ook volgens de landelijke monitor studentenhuisvesting 2015 waarop [geïntimeerde] zich beroept, is er een tekort aan studentenwoningen in Delft, zij het niet zo groot als volgens de cijfers waarop DUWO zich beroept. Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, is uit het interview met J. Benschop, directeur van DUWO, van juni 2016, (productie 20 bij conclusie van antwoord) evenmin af te leiden dat er geen woningnood onder studenten meer is; de aanhef van het artikel vermeldt slechts dat de kamernood voor Nederlandse studenten is verdwenen. Uit de rest van het artikel volgt dat er volgens Benschop behoefte is aan 1.500 kamers voor internationale studenten. Het hof acht het daarom voldoende aannemelijk dat er sprake is van woningnood onder studenten. Het aangevoerde eigen gebruik van DUWO is daarom dringend. Gelet op die woningnood, brengt het feit dat er geruime tijd is verstreken sinds DUWO daadwerkelijk een procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig heeft gemaakt, niet mee dat er van een dringend eigen gebruik geen sprake meer kan zijn.

12. Met betrekking tot de belangenafweging die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het door [geïntimeerde] gestelde belang om in de woning te kunnen blijven, zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Met die doorstroming dient DUWO in algemene zin een belang van een grote groep studenten. Dit laatste belang moet naar het oordeel van het hof zwaarder wegen dan het individuele belang van [geïntimeerde].

13. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:274d ten aanzien van campuscontracten, geldt - onverkort - de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro dat moet blijken dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen, hetgeen DUWO stelt. [geïntimeerde] heeft geen enkel inzicht gegeven in zijn persoonlijke situatie. Van vergeefse pogingen van [geïntimeerde] om andere woonruimte te verkrijgen is niet gebleken. Aangezien [geïntimeerde] zijn twijfel dat er voor hem andere passende woonruimte beschikbaar is ook niet anderszins concretiseert, acht het hof het voldoende aannemelijk dat passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is. Daarbij overweegt het hof dat [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd waarom hij, na afronding van zijn studie, aan de gemeente Delft gebonden is, zodat ook woonruimte elders passend moet worden geacht. Voorts neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] geen inkomensgegevens heeft overgelegd, zodat niet uitgesloten is dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden.

De vraag of DUWO [geïntimeerde] al of niet hulp heeft aangeboden bij het vinden van andere passende woonruimte kan in het midden blijven, nu een dergelijk aanbod op zichzelf niet van DUWO verwacht hoeft te worden. Volstaan kan worden met de constatering dat voldoende aannemelijk is dat passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is.

14. Bij beantwoording van de vraag of er aanleiding is voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding acht het hof de vraag of [geïntimeerde] de woning als student is gaan huren wel van belang. Indien dat het geval is, is er voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding immers geen aanleiding omdat [geïntimeerde] er dan rekening mee heeft moeten houden op enig moment hoe dan ook verhuis- en inrichtingskosten te moeten maken.

15. Het hof heeft hierboven overwogen dat het aannemelijk is dat het complex aan [adres ] is gebouwd als studentencomplex en dat de woningen vanaf enig moment weer uitsluitend via de Kamerwinkel aan studenten werden verhuurd. [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat hij de woning via de Kamerwinkel heeft gehuurd, hetgeen een belangrijke aanwijzing is dat het voor hem duidelijk had moeten zijn dat hij de woning uitsluitend vanwege zijn hoedanigheid van student heeft kunnen huren. [geïntimeerde] heeft bovendien zijn studentenkaart aan DUWO verstrekt, hetgeen eveneens een aanwijzing is dat hij de woning uitsluitend als student kon huren. Ook als [geïntimeerde] met het overleggen van zijn collegekaart zijn gebondenheid aan de regio heeft aangetoond, had hij daarom moeten begrijpen dat hij vanwege zijn status als student in de gelegenheid was om zonder enige inschrijvingsduur bij DUWO, die bekend staat als studentenhuisvester, een zelfstandige wooneenheid te huren. [geïntimeerde] heeft de woning bovendien toegewezen gekregen op het moment dat hij aan de TU Delft studeerde, terwijl gesteld noch gebleken is dat hij toen enige andere (economische) binding met de gemeente Delft had. Daaraan doet niet af dat in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat het om een studentenwoning ging. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was het huidige artikel 7:274d BW (en het voorheen geldende artikel 7:274 lid 4 BW Pro) immers nog niet van kracht, zodat er geen reden was om die status op te nemen in de huurovereenkomst. Dat DUWO wist dat het artikel in de maak was, zoals [geïntimeerde] stelt, brengt niet mee, dat zij die status had moeten opnemen, of dat het voor haar rekening en risico is dat dat zij dat heeft nagelaten. Het arrest van dit hof van 20 december 2002 (WR 2003, 35) waarnaar [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft verwezen, gaat, anders dan [geïntimeerde] kennelijk meent, niet van een ander uitgangspunt uit aangezien in dat arrest (rov. 4.4.) ook is overwogen dat de wettelijke regeling voor beëindiging van de huur in volle omvang geldt, ook in de situatie waarin een huurder heeft toegezegd zich ervoor te zullen inspannen te zullen verhuizen na afloop van zijn studie.

16. Gelet op deze omstandigheden had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om concrete feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de woning ook had kunnen huren indien hij zijn economische binding met Delft op een andere wijze dan door het inschrijvingsbewijs had aangetoond. [geïntimeerde] heeft zulks nagelaten, zodat het hof ervan uitgaat dat hij de woning slechts heeft kunnen huren in zijn hoedanigheid van student aan de TU Delft en dat [geïntimeerde] dit heeft moeten begrijpen. Zijn stellingen over “vluchtelingen en andere kansarme bewoners” zijn onvoldoende specifiek in tijd om tot een andere conclusie te komen.

17. Voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding is dan ook geen aanleiding.

18. Tegen de achtergrond van het bovenstaande slagen de grieven. De vordering van DUWO tot het vaststellen van een einddatum van de huurovereenkomst en een ontruimingsdatum moet alsnog worden toegewezen. Het hof zal bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 september 2018 en [geïntimeerde] veroordelen de woning te ontruimen zoals hierna in het dictum vermeld. [geïntimeerde] moet worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Hieronder zijn ook begrepen de (nog te maken) nakosten zoals de kosten van de gerechtelijke ontruiming conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft, HR 19 maart 2010, LJN: BL1116, rov. 3.5). Bij een afzonderlijke veroordeling van [geïntimeerde] om de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, heeft DUWO derhalve geen belang.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 december 2016,

en
opnieuw rechtdoende:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen DUWO en [geïntimeerde] betreffende de woonruimte aan [adres ] zal eindigen vast op 1 september 2018;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, doch niet eerder dan 1 september 2018, het gehuurde te ontruimen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van DUWO tot op 8 december 2016 begroot op € 117,- aan griffierecht, € 96,01 aan explootkosten en € 300,- aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van DUWO tot op heden begroot op € 716,- aan griffierecht, € 80,42 aan explootkosten en € 894,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.