Uitspraak
Uitspraak: 20 december 2002
Rolnummer: 00/1299
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
de vereniging ALGEMENE BEWONERS ORGANISATIE,
gevestigd te Delft,
eiseres bij dagvaarding van 1 december 2000,
hierna te noemen: Abo,
procureur: eerst mr. P.A. Schmidt, thans mr. M.C.C. van Oss,
tegen
de stichting DUWO, UW PARTNER IN WONEN,
gevestigd te Delft,
gedaagde,
hierna te noemen: Duwo
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Het geding
Bij conclusie van eis overeenkomstig de dagvaarding heeft Abo gevorderd voor recht te verklaren dat de bedingen, als opgenomen in de huurovereenkomsten van Duwo onder artikel 4 lid 5 en lid 6 onredelijk bezwarend zijn jegens de (aankomende) huurders van de flats van Duwo aan de Balthasar van der Polweg en het Westplantsoen en voorts Duwo te verbieden gebruik te maken van voornoemde bedingen, zulks op straffe van een door Duwo te verbeuren dwangsom van fl. 500,- per dag en voor iedere dag, dat Duwo in gebreke blijft daaraan te voldoen en met veroordeling van Duwo in de kosten van het geding.
Duwo heeft bij memorie van antwoord (met producties) geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
Bij memorie van repliek (met producties) heeft Abo haar vordering aangevuld in die zin, dat zij in haar vordering tevens betrekt de op 10 oktober 2000 door de raadsman van Duwo voorgestelde gewijzigde tekst van artikel 4 lid 5, lid 6 en lid 7.
Duwo heeft een memorie van dupliek genomen, waarna partijen de stukken hebben overgelegd en arrest hebben gevraagd.
De vaststaande feiten
1. Op grond van de wederzijdse stellingen en de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1. Abo stelt zich ten doel de belangenbehartiging van de bewoners van de woningen die in eigendom toebehoren aan of worden beheerd door de S.D.S.H. (Stichting Delftse Studenten Huisvesting) de rechtsvoorganger van Duwo.
1.2. Duwo heeft twee flatgebouwen in Delft in eigendom, gelegen aan de Balthasar van der Polweg en aan het Westplantsoen, waarin de woningen bestemd zijn om aan studenten te worden verhuurd. Op het moment van de verhuur van een woning in een van deze flatgebouwen moet de huurder:
- jonger zijn dan 29 jaar;
- student zijn aan de TU-Delft
- maximaal een inkomen van f 2.400- per maand hebben.
1.3. Ter bevordering van de doorstroming in deze flats, zodat deze zoveel mogelijk aan studenten zijn verhuurd, heeft Duwo vanaf in de loop van 1999 in de huurcontracten van de aankomende huurders van de twee flatgebouwen de volgende bepaling opgenomen:
"artikel 4. Bestemming van het gehuurde, doorstroming
(…)
5. In geval huurder gedurende de huurtijd op enig moment zijn studie aan de TU-Delft beëindigt, verklaart huurder zich bereid om medewerking te verlenen aan beëindiging van de huurovereenkomst binnen zes maanden na beëindiging van de studie aan de TU-Delft.
6. In het geval bedoeld in het vorige lid zal huurder zich inspannen om passende vervangende woonruimte te vinden, onder meer door zich, voor zover binnen de te Delft geldende woonruimteverdelingsregels mogelijk, als woningzoekende actief op te stellen."
1.4. Duwo wilde deze bepaling in alle huurovereenkomsten met betrekking tot beide flatgebouwen hanteren.
Aangezien Abo deze bepaling onredelijk bezwarend achtte, hebben partijen daarover overleg gepleegd. De raadsman van Duwo heeft op 10 oktober 2000 Abo voorgesteld artikel 4 als volgt aan te passen:
"4.5. In geval huurder gedurende de huurtijd op enig moment zijn studie aan de TU-Delft beëindigt verklaart hij zich bereid om actief mee te werken aan de realisering van het in het vorige lid bedoelde doorstromingsbeleid door zich maximaal in te spannen om binnen zes maanden na beëindiging van zijn studie vervangende woonruimte te vinden en de huurovereenkomst met DUWO te beëindigen.
4.6. De in het vorige lid bedoelde inspanning zal huurder onder meer leveren door zich, voorzover dat binnen de geldende woonruimteverdelingsregels mogelijk is, actief als woningzoekende op te stellen.
4.7. Indien huurder de huurovereenkomst in het geval als bedoeld in het vierde lid niet tijdig door opzegging heeft beëindigd tegen het einde van de zesde maand na de beëindiging van zijn studie zal DUWO de huurovereenkomst opzeggen en zonodig beëindiging van de huurovereenkomst vorderen."
De grondslag van de vordering
2. 1. Abo stelt dat beide versies van artikel 4 onredelijk bewarend zijn omdat zij in strijd zijn met de dwingende regels van huurbescherming. Zo kan de toestemming van de huurder in de beëindiging van de huurovereenkomst niet in het algemeen geschieden maar alleen na gedane opzegging en alleen in de limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden. Duwo zal de beëindiging van de huurovereenkomst in elk individueel geval tot stand dienen te brengen door middel van opzegging op grond van artikel 7A: 1623e lid 1 sub 3, in welk geval er sprake moet zijn van het zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik, dat van Duwo, de belangen en behoeften van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, terwijl voorts moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
De bepalingen beogen de rechterlijke toetsing op dat punt te beperken, althans de huurder te beperken in een eventueel beroep op de beschermende bepalingen.
2.2. Voorts acht Abo de termijn van zes maanden veel te kort om andere passende woonruimte te vinden. Deze termijn dient tenminste achttien maanden te zijn.
Het verweer
3. 1. Duwo betoogt allereerst dat Abo bij haar vordering met betrekking tot de sub 1.3 genoemde tekst geen belang heeft nu Duwo zich bereid heeft verklaard deze aan te passen, zodat Abo in die vordering niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
3.2. Voorts betwist Duwo gemotiveerd dat zij met deze bepalingen de rechter buiten spel heeft willen zetten en de huurders hun beroep op eventuele huurbescherming heeft willen ontnemen. Uit de voorgestelde nieuwe tekst van het artikel blijkt dat in elk geval duidelijk.
3.3. Ook de termijn van zes maanden is niet onredelijk kort. Duwo wijst erop dat het een additionele termijn is: pas zes maanden na de beëindiging van de studie zal Duwo de overeenkomst opzeggen, waarbij in nagenoeg alle gevallen een opzeggingstermijn van zes maanden in acht zal worden genomen. Wanneer binnen deze (tweede) termijn van zes maanden de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden is beëindigd omdat de huurder geen andere passende woonruimte heeft gevonden, zal de beëindiging van de overeenkomst in rechte worden gevorderd. De rechter zal daarna bepalen of, en zo ja met inachtneming van welke termijn, de huurovereenkomst zal worden beëindigd, waarbij met de belangen van de huurder rekening zal worden gehouden.
Beoordeling van het geschil.
4.1. Nu Duwo niet heeft gesteld dat zij de sub 1.3 genoemde versie van artikel 4 niet meer zal toepassen, heeft Abo belang bij haar vordering voor zover die deze tekst betreft, zodat Abo ook ten aanzien van dat deel van haar vordering ontvankelijk is.
4.2. Aan Abo kan worden toegegeven dat lid 5 van dat artikel de indruk kan wekken dat de huurder zich daarin bij voorbaat akkoord verklaart met beëindiging van de huurovereenkomst binnen zes maanden na de beëindiging van zijn studie aan de TU-Delft. Zo opgevat is het artikellid in strijd met de dwingende wetsbepalingen inzake de huurbescherming.
4.3. Het artikellid moet echter niet op zichzelf worden bezien, doch in de context van het gehele artikel. In lid 5 staat dat de huurder zich bereid verklaart medewerking te verlenen aan de beëindiging van de huurovereenkomst binnen zes maanden na beëindiging van de studie en uit lid zes blijkt naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk dat de medewerking, waartoe de huurder zich in het vijfde lid bereid verklaart, bestaat uit het zich actief opstellen als woningzoekende.
4.4. Nu vaststaat dat de woningen in de flatgebouwen zijn bedoeld voor studenten aan de TU-Delft, valt niet in te zien waarom niet in redelijkheid van een huurder kan worden verlangd dat hij zich inspant om andere woonruimte te vinden, wanneer hij niet langer tot de doelgroep behoort. Het hof acht een dergelijke verplichting niet in strijd met het recht op huurbescherming. Immers, wanneer de huurder geen vervangende woonruimte kan vinden, geldt de wettelijke regeling voor de beëindiging van de huur in volle omvang: de verhuurder moet de huur opzeggen met inachtneming van de in art. 7A: 1623b BW bepaalde opzeggingstermijn en met vermelding van de opzeggingsgrond - dringend nodig voor eigen gebruik - , waarna de verhuurder zonodig overgaat tot het instellen van een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst.
4..5. Niet valt in te zien dat de bereidheid/verplichting van de huurder zich in te spannen andere vervangende woonruimte te zoeken, ertoe leidt dat bij de beoordeling van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst eerder wordt aangenomen dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De rechter kan en zal de vordering op dezelfde manier beoordelen als een vordering waarbij een dergelijke bepaling niet in de huurovereenkomst is opgenomen. Of de vordering zal worden toegewezen en op welke termijn, zal per geval worden beoordeeld, waarbij vanzelfsprekend enerzijds de beschikbaarheid van andere woonruimte wordt betrokken en anderzijds de woningnood voor die studenten aan de TU-Delft, die aan de andere, hiervoor sub 1.2 genoemde eisen voldoen.
4.6. Ook de termijn van zes maanden acht het hof niet onredelijk kort. Na deze termijn heeft de huurder nog de opzeggingstermijn om vervangende woonruimte te zoeken en bij de beëindigingsprocedure zal de beschikbaarheid van andere woonruimte bij de beoordeling worden betrokken. De termijn behoeft naar het oordeel van het hof niet zo lang te zijn dat in vrijwel alle gevallen de huurder in staat is binnen die termijn andere woonruimte te vinden.
5. Uit het vorenstaande volgt, dat het hof van oordeel is dat beide versies van artikel 4 (hoewel de latere duidelijker is dan de eerste) niet onredelijk bezwarend zijn. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. Abo zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
Het hof:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Abo in de proceskosten aan de zijde van Duwo tot aan deze uitspraak bepaald op € 215,55 aan verschotten en op € 771,= aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. In 't Velt-Meijer, Schuering en Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 december 2002 in aanwezigheid van de griffier.