Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00340
Uitspraak d.d. 10 mei 2017
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 21 juli 2016, nummer SGR 16/962, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 335.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente [Z] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake is een griffierecht van € 46 geheven.
1.4.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de heffingsambtenaar opgedragen een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen en het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake is een griffierecht van € 124 geheven. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren gebracht.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 februari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage en hobbykas. De inhoud van de woning (exclusief aanbouw) is ongeveer 390 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1.493 m2.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is opgemaakt op 29 maart 2016 door [A] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Tot het taxatierapport behoort een matrix (hierna: de matrix). De matrix bevat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten).
[Y]
[B]
[C]
[D]
[E] *
[F] **
Bouwjaar
1960
1966
1929
1938
1970
1930
Inhoud hoofdgebouw in m3
390
470
350
525
470
1.005
K
2
3
2
3
3
3
O
1
3
1
2
2
4
U
2
3
2
3
3
4
Prijs per m3
€ 115
€ 440
€ 265
€ 450
€ 380
€ 500
Bijgebouw
Aanbouw 60 m3, garage, hobbykas, dakkapellen 2x
Garage 70 m3, tuinhuisje
Aanbouw 35 m3, berging, dakkapellen 3x
Berging/garage, dakkapellen 2x
Garage 70 m3
Berging
Prijs bijgebouw
€ 15.5000 (€ 11.500 + € 1.000 + € 0 + € 3.000)
€ 14.500 (€ 14.000 + € 500)
€ 29.000 (€ 13.000 + € 6.000 + € 10.000)
€ 23.000 (€ 13.000 + € 10.000)
€ 13.000
€ 5.000
Perceel grootte
1.493 m2
1.155 m2
375 m2
490 m2
1.239 m2
965 m2
L
3
3
3
3
3
3
Prijs per m2
€ 184
€ 245
€ 490
€ 570
€ 230
€ 229
VKC geïndexeerd naar WDP
€ 335.062
€ 504.275
€ 305.500
€ 538.550
€ 476.570
€ 728.485
Verkoopcijfer
€ 510.000
€ 305.000
€ 538.000
€ 482.500
€ 749.000
Datum verkoop
02-09-2013
26-03-2014
01-05-2016
19-08-2013
06-02-2016
Ter toelichting op de gegevens in de matrix heeft de taxateur onder meer het volgende vermeld:
"Toelichting op de matrix
* [E] betreft een geschakelde woning
** [F] betreft een vraagprijs waarbij rekening dient te worden gehouden dat de uiteindelijke prijs lager uitvalt. Dit verkoopcijfer is minder goed vergelijkbaar maar geeft nochtans een goed beeld van de populariteit van deze locatie en de kansen voor wat betreft nieuwbouw en herontwikkeling.
De m3- en m2- waarden zijn afgeleiden van de verkoopcijfers. Om de getaxeerde waarde zich correct te laten verhouden tot deze marktgegevens wordt in voorkomende gevallen een staffeling toegepast, d.w.z. dat de waarde daalt naarmate het aantal (de grootte) toeneemt en andersom. Bovendien weerspiegelen deze waarden eventuele onderlinge verschillen, zoals onderhoud en kwaliteit, of de ligging van het pand."
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder.
"1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2015 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 335.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 (hierna: de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de
woning. De woning is een vrijstaande woning met een aanbouw, twee dakkapellen, een garage en een hobbykas. De inhoud van de woning is ongeveer 390 m3 en van de aanbouw ongeveer 60 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.493 m2.
5. In geschil is of verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Indien die vraag
ontkennend moet worden beantwoord, is voorts in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
6. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gehoord op zijn verzoek. Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Awb stelt een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid te worden gehoord. Op grond van artikel 7:3, van de Awb, kan van het horen van een belanghebbende worden afgezien indien:
a. het bezwaar kennelijk niet-ontvankelijk is,
b. het bezwaar kennelijk ongegrond is,
c. de belanghebbende heeft verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden gehoord,
d. de belanghebbende niet binnen een door het bestuursorgaan gestelde redelijke termijn verklaart dat hij gebruik wil maken van het recht te worden gehoord, of
e. aan het bezwaar volledig tegemoet wordt gekomen en andere belanghebbenden daardoor niet in hun belangen kunnen worden geschaad.
7. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift te kennen gegeven dat zij gehoord wenste te worden. Verweerder heeft verklaard dat hij diverse malen (schriftelijk en telefonisch) contact met eiseres heeft opgenomen (te weten op 7 juli 2015, 16 juli 2015, 15 september 2015, 30 oktober 2015, 1 december 2015 en 11 december 2015) teneinde een hoorzitting te plannen en dat hij in het laatste gesprek heeft aangeven nog in 2015 uitspraak op bezwaar te zullen doen. Er heeft geen hoorzitting plaatsgevonden.
8. Naar het oordeel van de rechtbank is het horen als bedoeld in artikel 7:2 van Pro de Awb, in verbinding met artikel 30 van Pro de Wet WOZ en artikel 25 van Pro de Awr, een essentieel onderdeel van de bezwaarschriftprocedure. Alleen in de in artikel 7:3 van Pro de Awb genoemde gevallen kan van het horen van de belanghebbende worden afgezien. De rechtbank stelt vast dat geen van die gevallen zich hier voordoet. Verweerder heeft uit de omstandigheid dat zijn pogingen om een afspraak te maken voor een hoorzitting zonder succes zijn gebleven niet mogen afleiden dat eiseres heeft willen afzien van haar recht om gehoord te worden. Nu verweerder meerdere pogingen heeft ondernomen om een afspraak voor een hoorzitting te maken, kan ook niet worden gesproken van een bezwaar dat kennelijk ongegrond is. Evenmin doet een van de andere in artikel 7:3 van Pro de Awb genoemde situaties zich voor. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van Pro de Awb in verbinding met artikel 25, eerste lid, van de Awr.
9. Eiseres heeft ter zitting nadrukkelijk verzocht de zaak terug te wijzen naar
verweerder opdat zij alsnog kan worden gehoord. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding zelf in de zaak te voorzien en wijst de zaak terug naar verweerder. De rechtbank draagt verweerder daarbij op om eiseres alsnog te horen en vervolgens opnieuw uitspraak op bezwaar te doen.
10. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Voorts is in geschil of belanghebbende recht heeft op een proceskostenvergoeding.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, ongegrondverklaring van het beroep en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
6.1.
De heffingsambtenaar heeft zijn incidenteel hoger beroep, waarin hij opkomt tegen de vernietiging van de uitspraak op bezwaar door de Rechtbank wegens schending van de hoorplicht en tegen de opdracht van de Rechtbank aan de heffingsambtenaar om opnieuw op het bezwaar te beslissen ter zitting van het Hof ingetrokken. Belanghebbende is in hoger beroep niet tegen deze beslissingen van de Rechtbank opgekomen. Derhalve is de juistheid van de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het deze beslissingen betreft, tussen partijen niet langer in geschil.
6.2.
In het geval als het onderhavige waarbij de uitspraak op bezwaar is vernietigd wegens schending van de hoorplicht, geldt als regel dat de rechter het bestuursorgaan opdraagt opnieuw op het bezwaar te beslissen. Van die regel kan worden afgeweken indien daartoe goede grond bestaat, bijvoorbeeld indien partijen aandringen op een inhoudelijke beoordeling van het geschil door de rechter, of indien duidelijk is dat de belanghebbende niet wordt benadeeld doordat de rechter zelf in de zaak voorziet (vgl. Hoge Raad 9 juni 2006, nr. 41130, ECLI:NL:HR:2006:AX7330, BNB 2006/290). In het onderhavige geval heeft belanghebbende het Hof gevraagd het geschil inhoudelijk te beoordelen en daarin uitspraak te doen. De heffingsambtenaar heeft daarmee ingestemd. Derhalve zal het Hof aan de terugwijzing van de zaak door de Rechtbank naar de heffingsambtenaar voorbijgaan en zelf in de zaak voorzien.
Waarde van de woning
6.3.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
6.4.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. De rekenprijs per m3 waarvan de taxateur bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan, is in vergelijking met de door de taxateur berekende rekenprijzen per m3 inhoud van de vergelijkingsobjecten dermate laag (€ 115 bij een inhoud van 390 m3 tegenover respectievelijk € 440 bij een inhoud van 470 m3, € 265 bij een inhoud van 350 m3, € 450 bij een inhoud van 525 m3, € 380 bij een inhoud van 470 m3 en € 500 bij een inhoud van 1.005 m3) dat daarmee de waardedrukkende invloed van de door belanghebbende genoemde onderhoudsgebreken en schade aan de woning en/of garage in voldoende mate in aanmerking is genomen. Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de door de taxateur bepaalde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Belanghebbende heeft niet met marktgegevens of andere, voor het Hof toetsbare feiten onderbouwd dat de waardedrukkende invloed van de door hem gestelde onderhoudsgebreken en schade aan de woning en/of garage groter is dan die, waarmee de taxateur bij de bepaling van de waarde rekening heeft gehouden.
6.5.
Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat een gedeelte van de bij de woning behorende grond agrarische grond is en dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning de waarde van deze agrarische grond buiten aanmerking had moeten laten (cultuurgronduitzondering) dan wel – indien de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing is – voor een lager bedrag in aanmerking had moeten nemen dan hij heeft gedaan. Diengaande overweegt het Hof het volgende.
6.6.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Gesteld noch gebleken is dat het gedeelte van de grond dat volgens belanghebbende agrarische grond is, bij de aanvang van het kalenderjaar bedrijfsmatig ten behoeve van de land- of bosbouw werd geëxploiteerd. Dat dit gedeelte van de grond, zoals belanghebbende stelt, een agrarische bestemming heeft, brengt – wat er overigens van deze stelling zij – het Hof niet tot een ander oordeel. De omstandigheid dat grond een agrarische bestemming heeft, is onvoldoende om enkel op grond daarvan te oordelen dat de waarde van die grond ingevolge de cultuurgronduitzondering buiten aanmerking moet worden gelaten. Daarvoor is nodig dat belanghebbende door te stellen en, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk te maken, bewijst dat de grond ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond is. Dit bewijs heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geleverd.
6.7.
Ook zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning een gedeelte van de grond voor een lager bedrag in aanmerking had moeten nemen omdat dit gedeelte een agrarische bestemming heeft, heeft belanghebbende onvoldoende met bewijs gestaafd. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de rekenprijs per m2 grond waarvan de taxateur bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan, lager is dan de door de taxateur berekende rekenprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten en dat de heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof, gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daartoe heeft aangevoerd, aannemelijk acht dat de bij de woning behorende grond, vanwege de omvang en de ligging ervan, slechts dienstbaar kan zijn aan woondoeleinden. Daartegenover heeft belanghebbende geen feiten gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit kan worden afgeleid dat de prijs die de meestbiedende koper op de waardepeildatum bereid zou zijn voor de woning te betalen als gevolg van de door belanghebbende gestelde omstandigheid dat een deel van de bij de woning behorende grond een agrarische bestemming heeft – wat daar overigens van zij – lager is dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
Vergoeding proceskosten
6.8.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar dient te worden veroordeeld in de kosten van rechtsbijstand die zij in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft dit standpunt betwist en daartoe gesteld dat van beroepsmatig door een derde verleende rechtsbijstand geen sprake is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.9.
De rechtsbijstand is verleend door de echtgenoot van belanghebbende, [G] . In zijn arrest van 6 juni 2014, nr. 13/04138, ECLI:NL:HR:2014:1313, heeft de Hoge Raad beslist dat als de rechtsbijstand wordt verleend door een persoon die behoort tot het huishouden van belanghebbende, in beginsel wordt aangenomen dat deze niet op zakelijke basis en dus niet beroepsmatig is verleend. De enkele omstandigheid dat twee personen met elkaar zijn gehuwd, is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om die personen aan te merken als een huishouden in de hier bedoelde zin. Ook het delen van huisvestingskosten is niet doorslaggevend. Vereist is dat de tot een huishouden behorende personen duurzaam als economische eenheid een woonruimte voor woondoeleinden gebruiken.
6.10.
Uit hetgeen uit de gedingstukken blijkt en ter zitting is aangevoerd, leidt het Hof af dat belanghebbende en de rechtsbijstandverlener aan dit vereiste voldoen. De enkele omstandigheid dat de rechtsbijstandverlener nog een andere woonruimte voor woondoeleinden gebruikt, doet hieraan niet af. Feiten en omstandigheden waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de rechtsbijstandverlener, hoewel hij met belanghebbende een huishouden vormt, de rechtsbijstand op zakelijke basis heeft verleend, zijn gesteld noch gebleken. Gelet op het voorgaande ziet het Hof geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende.
Slotsom
6.11.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond. Nochtans kan de uitspraak van de Rechtbank, gelet op hetgeen onder 6.1 en 6.2 is overwogen, niet in stand blijven en zal het Hof zelf in de zaak voorzien. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht. Voorts zal het Hof het door belanghebbende bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond verklaren.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7.2.
Nu het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is, ziet het Hof geen aanleiding vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht te gelasten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent het griffierecht;
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. H.A.J. Kroon en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 10 mei 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.