Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.150.102/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 2550012 RL EXPL 13-35683
Zaak-/rolnummer rechtbank : 2550012 RL EXPL 13-35683
Arrest d.d. 8 maart 2016
in de zaak van:
[appellant],wonende te [woonplaats],appellant,hierna te noemen: [appellant],advocaat: mr. mr. I.R. Köhne te Voorburg,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A. de Rooij te Zoetermeer.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 24 juni 2014 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie na aanbrengen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 24 juli 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellant] bij memorie van grieven (met producties) acht grieven aangevoerd en zijn eis verfijnd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Hierna hebben partijen hun zaak mondeling bepleit op 1 februari 2016. De raadsheer-commissaris bij de comparitie na aanbrengen heeft geen deel uitgemaakt van de zittingscombinatie bij pleidooi omdat hij niet meer bij het hof werkzaam is. Van de pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.3) van het bestreden vonnis van 19 februari 2014 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
Het onderhavige geschil gaat, kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
(2.1) [geïntimeerde] heeft op 2 april 2013 een huurovereenkomst gesloten, waarbij hij met ingang van 1 mei 2013 van de bedrijfsmatige verhuurder [appellant] zelfstandige woonruimte huurt aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een (boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens liggende) overeengekomen (aanvangs)huurprijs van € 960,-- per maand.
(2.2) Artikel 10.1 sub b van het door/namens [appellant] opgestelde huurcontract luidt als volgt:
“Verhuurder en huurder komen in afwijking van artikel 7:249 jo. 7:247 BW overeen dat huurder niet het recht heeft tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs c.q. huurder doet hierbij van voormeld recht uitdrukkelijk, onvoorwaardelijk en onherroepelijk afstand.”(hierna: het afstandsbeding).
(2.3) [geïntimeerde] heeft op 14 juni 2013 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 98, uitgesproken dat de maximale huurprijsgrens bij dat puntenaantal
€ 457,48 per maand was en dat de maximale huurprijs lager was dan de geldende liberalisatiegrens, zodat sprake was van een niet geliberaliseerde huurprijs en geoordeeld dat de met ingang van 1 mei 2013 overeengekomen huurprijs van € 960,- per maand niet redelijk was op grond van dit puntenaantal. Zij heeft geoordeeld dat een huurprijs van
€ 457,48 per maand wel redelijk was.
(2.4) [appellant] heeft zich vervolgens binnen de termijn van artikel 7:262, eerste lid BW tot de kantonrechter in de rechtbank Den Haag gewend. Hij heeft daarbij gevorderd zoals in het vonnis is weergegeven in rechtsoverweging 3.1. Deze vorderingen hebben, kort gezegd, primair als strekking dat de beslissing van de Huurcommissie buiten beschouwing moet blijven; dat deze moet worden vernietigd en dat de overeengekomen aanvangshuur geldt. Subsidiair strekt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel wijziging van de huurovereenkomst, wegens onvoorziene omstandigheden. [geïntimeerde] op zijn beurt heeft in reconventie het verschil tussen de betaalde aanvangshuur en de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs terug gevorderd.
Beide partijen hebben ook gevorderd om de aanvangshuur vast te stellen. Volgens [appellant] moet dit het contractuele huurbedrag zijn, volgens [geïntimeerde] het bedrag dat de Huurcommissie als maximaal redelijk heeft vastgesteld, gebaseerd op de vastgestelde 98 punten.
(2.5) De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] grotendeels afgewezen en de aanvangshuur gesteld op het maximaal redelijke bedrag van € 457,48 per maand, exclusief bijkomende kosten, conform hetgeen de Huurcommissie had vastgesteld. De reconventionele vordering van [geïntimeerde] is door de kantonrechter toegewezen.
Daartoe heeft de kantonrechter, zeer kort en zakelijk weergegeven, geoordeeld dat uit artikel 7:265 BW volgt dat van artikel 7:247 BW en artikel 7:249 BW niet kan worden afgeweken en dat het [geïntimeerde] dus vrijstond om de aanvangshuur te laten toetsen door de Huurcommissie en dat het Nederlandse woningwaarderingsstelsel niet onverbindend is wegens strijd met verdragsrechtelijke bepalingen. Evenmin is [appellant] in dit specifieke geval disproportioneel getroffen, terwijl overigens structurele verliesgevendheid van de exploitatie van de woning niet zonder meer kan leiden tot toewijzing van de vordering van [appellant]. Het beroep van [geïntimeerde] op het woningwaarderingsstelsel is volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en levert geen misbruik van recht c.q bevoegdheid op. Een andersluidend oordeel zou het wettelijk systeem van huur(prijs)bescherming illusoir maken, aldus nog steeds de kantonrechter, terwijl van onvoorziene omstandigheden geen sprake is.
De kantonrechter heeft [geïntimeerde] gevolgd in zijn stelling dat de aanvangshuur het bedrag moet zijn dat de Huurcommissie als maximaal redelijk heeft vastgesteld, gebaseerd op de vastgestelde 98 punten. De stelling van [appellant] dat er nog extra punten toegekend moesten worden voor radiator, verwarmingsketel en isolatie is door de kantonrechter verworpen, evenals de stelling dat ten onrechte de toeslag van 15% wegens beschermd stadsgezicht (als bedoeld in artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals dat indertijd gold) niet is toegekend.
(2.1) [geïntimeerde] heeft op 2 april 2013 een huurovereenkomst gesloten, waarbij hij met ingang van 1 mei 2013 van de bedrijfsmatige verhuurder [appellant] zelfstandige woonruimte huurt aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een (boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens liggende) overeengekomen (aanvangs)huurprijs van € 960,-- per maand.
(2.2) Artikel 10.1 sub b van het door/namens [appellant] opgestelde huurcontract luidt als volgt:
“Verhuurder en huurder komen in afwijking van artikel 7:249 jo. 7:247 BW overeen dat huurder niet het recht heeft tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs c.q. huurder doet hierbij van voormeld recht uitdrukkelijk, onvoorwaardelijk en onherroepelijk afstand.”(hierna: het afstandsbeding).
(2.3) [geïntimeerde] heeft op 14 juni 2013 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 98, uitgesproken dat de maximale huurprijsgrens bij dat puntenaantal
€ 457,48 per maand was en dat de maximale huurprijs lager was dan de geldende liberalisatiegrens, zodat sprake was van een niet geliberaliseerde huurprijs en geoordeeld dat de met ingang van 1 mei 2013 overeengekomen huurprijs van € 960,- per maand niet redelijk was op grond van dit puntenaantal. Zij heeft geoordeeld dat een huurprijs van
€ 457,48 per maand wel redelijk was.
(2.4) [appellant] heeft zich vervolgens binnen de termijn van artikel 7:262, eerste lid BW tot de kantonrechter in de rechtbank Den Haag gewend. Hij heeft daarbij gevorderd zoals in het vonnis is weergegeven in rechtsoverweging 3.1. Deze vorderingen hebben, kort gezegd, primair als strekking dat de beslissing van de Huurcommissie buiten beschouwing moet blijven; dat deze moet worden vernietigd en dat de overeengekomen aanvangshuur geldt. Subsidiair strekt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel wijziging van de huurovereenkomst, wegens onvoorziene omstandigheden. [geïntimeerde] op zijn beurt heeft in reconventie het verschil tussen de betaalde aanvangshuur en de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs terug gevorderd.
Beide partijen hebben ook gevorderd om de aanvangshuur vast te stellen. Volgens [appellant] moet dit het contractuele huurbedrag zijn, volgens [geïntimeerde] het bedrag dat de Huurcommissie als maximaal redelijk heeft vastgesteld, gebaseerd op de vastgestelde 98 punten.
(2.5) De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] grotendeels afgewezen en de aanvangshuur gesteld op het maximaal redelijke bedrag van € 457,48 per maand, exclusief bijkomende kosten, conform hetgeen de Huurcommissie had vastgesteld. De reconventionele vordering van [geïntimeerde] is door de kantonrechter toegewezen.
Daartoe heeft de kantonrechter, zeer kort en zakelijk weergegeven, geoordeeld dat uit artikel 7:265 BW volgt dat van artikel 7:247 BW en artikel 7:249 BW niet kan worden afgeweken en dat het [geïntimeerde] dus vrijstond om de aanvangshuur te laten toetsen door de Huurcommissie en dat het Nederlandse woningwaarderingsstelsel niet onverbindend is wegens strijd met verdragsrechtelijke bepalingen. Evenmin is [appellant] in dit specifieke geval disproportioneel getroffen, terwijl overigens structurele verliesgevendheid van de exploitatie van de woning niet zonder meer kan leiden tot toewijzing van de vordering van [appellant]. Het beroep van [geïntimeerde] op het woningwaarderingsstelsel is volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en levert geen misbruik van recht c.q bevoegdheid op. Een andersluidend oordeel zou het wettelijk systeem van huur(prijs)bescherming illusoir maken, aldus nog steeds de kantonrechter, terwijl van onvoorziene omstandigheden geen sprake is.
De kantonrechter heeft [geïntimeerde] gevolgd in zijn stelling dat de aanvangshuur het bedrag moet zijn dat de Huurcommissie als maximaal redelijk heeft vastgesteld, gebaseerd op de vastgestelde 98 punten. De stelling van [appellant] dat er nog extra punten toegekend moesten worden voor radiator, verwarmingsketel en isolatie is door de kantonrechter verworpen, evenals de stelling dat ten onrechte de toeslag van 15% wegens beschermd stadsgezicht (als bedoeld in artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals dat indertijd gold) niet is toegekend.
[appellant] is van deze beslissingen met acht grieven in hoger beroep gekomen. Grief 1 heeft geen zelfstandige betekenis. Met grief 2 vecht hij het oordeel aan dat het [geïntimeerde] ondanks het afstandsbeding vrijstond de aanvangshuur door de Huurcommissie inhoudelijk te laten toetsen. Met grief 3 betoogt hij dat het woningwaarderingsstelsel buiten toepassing moet worden gelaten, omdat het wel degelijk strijd oplevert met verdragsrechtelijke bepalingen, c.q. dat het beroep van [geïntimeerde] op het woningwaarderingsstelsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid, althans dat het misbruik van recht/bevoegdheid oplevert. Grief 4 bevat als klacht dat de kantonrechter het beroep van [geïntimeerde] op het woningwaarderingsstelsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid had moeten achten, dan wel had moeten kwalificeren als misbruik van recht/bevoegdheid. Volgens grief 5 was er wel degelijk sprake van onvoorziene omstandigheden. Met grief 6 klaagt [appellant] er over dat de kantonrechter niet is ingegaan op het uiterst subsidiaire standpunt van [appellant] dat de Huurcommissie in ieder geval op grond van artikel 5 lid 2 Bhw een hogere huurprijs, primair een geliberaliseerde huurprijs c.q. een huurprijs van € 960,-- per maand, had moeten vaststellen. Grief 7 bevat een klacht over de toewijzing van de reconventionele vordering van [geïntimeerde], terwijl grief 8 voortborduurt op de voorgaande grieven.
[appellant] vordert in hoger beroep, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad:
Iprimair:
(i). [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs;
(ii). de uitspraak van de huurcommissie van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, vernietigt;
(iii). voor recht verklaart dat de kale aanvangshuurprijs € 960,- per maand bedraagt althans een hoger bedrag dan het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 457,48 per maand;
(iv). bepaalt dat de overeengekomen aanvangshuurprijs ad € 960,- per maand redelijk is dan wel de redelijke huurprijs zal bepalen op een hoger bedrag dan € 457,48 per maand;
subsidiair:(v). de huurovereenkomst ontbindt (primair met terugwerkende kracht, subsidiair zonder terugwerkende kracht), dan wel deze zal wijzigen in die zin dat de kale huurprijs
€ 960,- althans een hoger bedrag dan € 457,48 zal bedragen;
II.
[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellant] van € 960,- per maand met ingang van 1 mei 2013, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per huurtermijn per maand;
III. [geïntimeerde] veroordeelt tot ongedaanmaking van hetgeen [appellant] op grond van de uitspraak van de huurcommissie d.d. 5 september 2013 en het bestreden vonnis heeft gepresteerd, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. met zodanige verdere uitspraak als het hof zal vermenen te behoren;
V. [geïntimeerde] in zijn vorderingen in reconventie niet-ontvankelijk verklaart, althans hem die ontzegt;
VI. met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
heeft gemotiveerd verweer gevoerd
Beoordeling van de ontvankelijkheid van het hoger beroep
Iprimair:
(i). [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs;
(ii). de uitspraak van de huurcommissie van 5 september 2013, verzonden op 13 september 2013, vernietigt;
(iii). voor recht verklaart dat de kale aanvangshuurprijs € 960,- per maand bedraagt althans een hoger bedrag dan het door de huurcommissie vastgestelde bedrag van € 457,48 per maand;
(iv). bepaalt dat de overeengekomen aanvangshuurprijs ad € 960,- per maand redelijk is dan wel de redelijke huurprijs zal bepalen op een hoger bedrag dan € 457,48 per maand;
subsidiair:(v). de huurovereenkomst ontbindt (primair met terugwerkende kracht, subsidiair zonder terugwerkende kracht), dan wel deze zal wijzigen in die zin dat de kale huurprijs
€ 960,- althans een hoger bedrag dan € 457,48 zal bedragen;
II.
[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellant] van € 960,- per maand met ingang van 1 mei 2013, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per huurtermijn per maand;
III. [geïntimeerde] veroordeelt tot ongedaanmaking van hetgeen [appellant] op grond van de uitspraak van de huurcommissie d.d. 5 september 2013 en het bestreden vonnis heeft gepresteerd, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. met zodanige verdere uitspraak als het hof zal vermenen te behoren;
V. [geïntimeerde] in zijn vorderingen in reconventie niet-ontvankelijk verklaart, althans hem die ontzegt;
VI. met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
heeft gemotiveerd verweer gevoerd
Beoordeling van de ontvankelijkheid van het hoger beroep
[appellant] kan worden ontvangen in het hoger beroep tegen de afwijzing van de I. subsidiair (onder v) gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende vorderingen, onder meer strekkende tot aanpassing van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Het hof zal hier later nader op ingaan bij de bespreking van grief 5.
Wat de afwijzing van de overige vorderingen betreft, waarop met name de grieven 2 tot en met 4, 6 en 7 betrekking hebben, stelt het hof voorop dat tegen een beslissing van de kantonrechter krachtens artikel 7:262 lid 1 BW, waarvan hier sprake is, geen hogere voorziening is toegelaten (artikel 7:262 lid 2 BW). [appellant] voert echter aan dat de kantonrechter in deze zaak ten onrechte artikel 7:249 BW (en artikel 7:262 BW) en het woningwaarderingsstelsel heeft toegepast, c.q. dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de hier bedoelde wettelijke bepalingen is getreden. Daarmee beroept hij zich op een grond voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. [appellant] is derhalve ook op dit punt in zoverre ontvankelijk in het hoger beroep.
Wat de afwijzing van de overige vorderingen betreft, waarop met name de grieven 2 tot en met 4, 6 en 7 betrekking hebben, stelt het hof voorop dat tegen een beslissing van de kantonrechter krachtens artikel 7:262 lid 1 BW, waarvan hier sprake is, geen hogere voorziening is toegelaten (artikel 7:262 lid 2 BW). [appellant] voert echter aan dat de kantonrechter in deze zaak ten onrechte artikel 7:249 BW (en artikel 7:262 BW) en het woningwaarderingsstelsel heeft toegepast, c.q. dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de hier bedoelde wettelijke bepalingen is getreden. Daarmee beroept hij zich op een grond voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. [appellant] is derhalve ook op dit punt in zoverre ontvankelijk in het hoger beroep.
Het hof dient vervolgens te beoordelen of het beroep van [appellant] op de doorbrekingsgrond slaagt.
In grief 2 voert [appellant] primair aan dat artikel 7:249 BW buiten toepassing had moeten blijven, omdat [appellant] en [geïntimeerde] zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] niet het recht zou hebben de aanvangshuur te laten toetsen. [geïntimeerde] zou in het afstandsbeding ‘uitdrukkelijk, onvoorwaardelijk en onherroepelijk’ afstand hebben gedaan van dit recht en de contractuele bepaling, c.q. de afstandsverklaring zou niet in strijd zijn met dwingend recht. Ter motivering voert [appellant] in de eerste plaats aan dat een afstandsverklaring nimmer in strijd is met dwingend recht, omdat partijen niet van de wet afwijken, maar één der partijen afstand doet van een bepaald recht, hetgeen ook mogelijk is als dat recht hem dwingend is toegekend. In de tweede plaats leidt [appellant] uit artikel 7:247 BW af dat artikel 7:265 BW niet van toepassing is op huurovereenkomsten met een overeengekomen aanvangshuur boven de liberalisatiegrens, zodat artikel 7:249 BW volgens hem (wel van toepassing is maar) niet van dwingend recht is ten aanzien van de huurovereenkomst in kwestie en partijen daarvan hebben kunnen afwijken. Voor het overige voert [appellant] aan dat ‘indien en voor zover [geïntimeerde] de vernietiging/nietigheid van het onderhavige beding [het afstandsbeding; hof] zou (hebben) in(ge)roepen, die vernietiging/dat (eventuele) beroep van [geïntimeerde] op nietigheid (…) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is/zou zijn dan wel in strijd is/zou zijn met redelijkheid en billijkheid dan wel misbruik van recht/bevoegdheid oplevert/zou opleveren’.
Dit betoog van [appellant] wordt verworpen. Artikel 7:249 BW bepaalt – kort gezegd en voor zover hier van belang – dat de huurder tot uiterlijk zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst de huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Uit artikel 7:247 BW blijkt dat ook de huurder van een zelfstandige woning met een geliberaliseerde huurprijs de in artikel 7:249 BW geregelde mogelijkheid heeft om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Anders dan [appellant] stelt, is artikel 7:249 BW ook in die situatie van dwingend recht. Artikel 7:265 BW bepaalt dat van de bepalingen van onderafdeling 2 (van afdeling 7.4.5 BW: de artikelen 7:246 BW tot en met 7:264 BW) niet kan worden afgeweken, tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit. Artikel 7:247 BW, dat bepaalt dat (onder meer) artikel 7:249 BW van toepassing is in geval van huur van een zelfstandige woning met een geliberaliseerde huurprijs, is dus van dwingend recht. Het betoog van [appellant] dat artikel 7:249 BW bij geliberaliseerde huur niet van dwingend recht is, omdat artikel 7:265 BW ontbreekt in het rijtje uitzonderingen in artikel 7:247 BW – alleen de artikelen 249, 251, 259, 261 lid 1 en 264 worden daar genoemd als toepasselijk in geval van geliberaliseerde huur – wordt verworpen. Onmiskenbaar gaat het in de genoemde uitzonderingsbepalingen om materieel huur(prijzen)recht dat de wetgever ook in geval van geliberaliseerde huur toepasselijk heeft willen doen zijn. Dit laat onverlet de strekking van het formeelrechtelijke artikel 7:265 BW, waarin het dwingendrechtelijk karakter van de desbetreffende materiële huur(prijs)wetgeving is vastgelegd. Met zijn uitleg van (de verhouding tussen) de artikelen 247, 249 en 265 BW miskent [appellant] de strekking van de in onderafdeling 2 neergelegde wettelijke regeling. Aanvaarding van deze uitleg zou het dwingendrechtelijk karakter van de regeling volstrekt ondergraven, omdat de huurprijsbescherming dan aan huurders zou kunnen worden ontnomen (enkel) door een huurprijs boven de liberalisatiegrens en een afstandsbeding als in deze zaak aan de orde is overeen te komen. Dat dit niet de bedoeling van de wetgever is kan onder meer worden afgeleid uit onderstaande citaten:
Kamerstukken II 1992/93, 22 350, nr. 8, p. 4'… dat iedere nieuwe huurder eenmalig de afgesproken huur kan laten toetsen door de huurcommissie aan de maximaal redelijke huurprijs van het woningwaarderingsstelsel; ligt de afgesproken huur boven de liberalisatiegrens en de maximaal redelijke huurprijs eronder, dan verklaart de huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is; huurprijsliberalisatie vindt dan tenzij de huurder alsnog accoord gaat met de huurprijs, niet plaats. Na de uitspraak van de huurcommissie kunnen partijen de kantonrechter vervolgens verzoeken de huurprijs vast te stellen. Aldus kan door de huurder worden voorkomen dat huurprijsliberalisatie plaatsvindt in gevallen dat de maximaal redelijke huurprijs beneden de liberalisatiegrens ligt.'
en op p. 9:
'De positie van de huurder die met een te hoge huurprijs boven de liberalisatiegrens, al dan niet all-in, is accoord gegaan, is in zoverre goed dat deze binnen drie[thans zes; hof]
maanden een uitspraak van de huurcommissie kan verkrijgen over de vraag of terecht geliberaliseerd is.'
maanden een uitspraak van de huurcommissie kan verkrijgen over de vraag of terecht geliberaliseerd is.'
9. Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof van oordeel is dat artikel 7:249 BW dwingend van toepassing is (ook) als partijen een geliberaliseerde huurprijs zijn overeengekomen. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat een contractspartij onder omstandigheden ook afstand kan doen van een recht dat dwingend aan hem is toegekend, maar in het in artikel 10.1 sub b van het huurcontract opgenomen afstandsbeding heeft [geïntimeerde] niet rechtsgeldig en onaantastbare afstand gedaan van het uit artikel 7:249 BW voortvloeiende recht om de aanvangshuur te laten toetsen. Het afstandsbeding is immers reeds bij het sluiten van de huurovereenkomst overeengekomen en wijkt daarmee niet af van een ‘gewone’ contractuele afwijking van artikel 7:249 BW, ten aanzien waarvan het bepaalde in artikel 7:265 BW geldt.
De stelling van [appellant] dat het beroep van [geïntimeerde] op de nietigheid/vernietigbaarheid van het afstandsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, dan wel misbruik van recht/ bevoegdheid oplevert, wordt eveneens verworpen. Dat een beroep van de huurder op de nietigheid/vernietigbaarheid van een beding waarin hij (bij het sluiten van de huurovereenkomst) afstand doet van een recht dat hem dwingend toekomt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, c.q. misbruik van recht oplevert, kan niet spoedig worden aangenomen. Het is een bewuste keuze van de wetgever geweest om ook aan huurders die eerst hebben ingestemd met een (te) hoge aanvangshuurprijs de mogelijkheid te geven om die huurprijs in een later stadium te laten toetsen en aanpassen. Tegen die achtergrond komt ook aan het (bij het sluiten van de huurovereenkomst) ondertekenen van een door de verhuurder opgesteld afstandsbeding als hier aan de orde is slechts geringe betekenis toe. [appellant] stelt in dit verband ook dat bij een huurprijs van € 457,48 per maand sprake is van een (zeer) onrendabele exploitatie van het gehuurde. Dit is echter een risico waarmee [appellant] als grote bedrijfsmatige verhuurder met honderden panden in de verhuur, reeds bij aankoop van het gehuurde (in 2005) rekening had kunnen en moeten houden. Het hof is van oordeel dat noch hetgeen [appellant] in het voorgaande noch hetgeen hij voor het overige heeft aangevoerd tot de conclusie kan leiden dat artikel 7:249 en artikel 7:262 BW buiten toepassing hadden moeten blijven omdat het beroep van [geïntimeerde] op het afstandsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, c.q. misbruik van recht opleverde. Dat geldt ook als de door [appellant] aangevoerde omstandigheden in onderling verband worden beschouwd. Al met al komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerde] als huurder op grond van artikel 7:249 BW de aanvangshuur kon laten toetsen door de Huurcommissie en op grond van artikel 7:262 BW kon laten vaststellen door de kantonrechter.
De stelling van [appellant] dat het beroep van [geïntimeerde] op de nietigheid/vernietigbaarheid van het afstandsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, dan wel misbruik van recht/ bevoegdheid oplevert, wordt eveneens verworpen. Dat een beroep van de huurder op de nietigheid/vernietigbaarheid van een beding waarin hij (bij het sluiten van de huurovereenkomst) afstand doet van een recht dat hem dwingend toekomt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, c.q. misbruik van recht oplevert, kan niet spoedig worden aangenomen. Het is een bewuste keuze van de wetgever geweest om ook aan huurders die eerst hebben ingestemd met een (te) hoge aanvangshuurprijs de mogelijkheid te geven om die huurprijs in een later stadium te laten toetsen en aanpassen. Tegen die achtergrond komt ook aan het (bij het sluiten van de huurovereenkomst) ondertekenen van een door de verhuurder opgesteld afstandsbeding als hier aan de orde is slechts geringe betekenis toe. [appellant] stelt in dit verband ook dat bij een huurprijs van € 457,48 per maand sprake is van een (zeer) onrendabele exploitatie van het gehuurde. Dit is echter een risico waarmee [appellant] als grote bedrijfsmatige verhuurder met honderden panden in de verhuur, reeds bij aankoop van het gehuurde (in 2005) rekening had kunnen en moeten houden. Het hof is van oordeel dat noch hetgeen [appellant] in het voorgaande noch hetgeen hij voor het overige heeft aangevoerd tot de conclusie kan leiden dat artikel 7:249 en artikel 7:262 BW buiten toepassing hadden moeten blijven omdat het beroep van [geïntimeerde] op het afstandsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, c.q. misbruik van recht opleverde. Dat geldt ook als de door [appellant] aangevoerde omstandigheden in onderling verband worden beschouwd. Al met al komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerde] als huurder op grond van artikel 7:249 BW de aanvangshuur kon laten toetsen door de Huurcommissie en op grond van artikel 7:262 BW kon laten vaststellen door de kantonrechter.
10. Voor zover [appellant] in de grieven 3 en 4 aanvoert dat de kantonrechter ten onrechte het woningwaarderingsstelsel heeft toegepast, c.q. dat hij met zijn oordeel buiten het toepassingsgebied van de huur(prijs)wetgeving is getreden, is eveneens sprake van een beroep op een doorbrekingsgrond. Het hof is echter van oordeel dat de kantonrechter – gelet op de uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013 – in dit geval terecht tot de conclusie is gekomen dat het woningwaarderingsstelsel als zodanig niet buiten toepassing moet worden gelaten wegens strijd met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. De kantonrechter heeft vervolgens onderzocht of het woningwaarderingsstelsel – mede in het licht van het beroep van [appellant] op (onder meer) artikel 1 Eerste Protocol EVRM en de leerstukken van de (beperkende werking van) redelijkheid en billijkheid en misbruik van recht/bevoegdheid – in de gegeven omstandigheden ‘onverkort’ moest worden toegepast en heeft die vraag bevestigend beantwoord. Mede gelet op HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5666 kan dan niet worden gezegd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden. Voor zover [appellant] erover klaagt dat de kantonrechter in het licht van (onder meer) artikel 1 Eerste Protocol EVRM en de leerstukken van de (beperkende werking van) redelijkheid en billijkheid en misbruik van recht/bevoegdheid een hogere huurprijs dan € 457,48 per maand had moeten vaststellen, klaagt hij in wezen over een – tegen de achtergrond van het EVRM en genoemde leerstukken –
onjuistetoepassing van de relevante wettelijke huurprijsbepalingen. Klachten die erop neerkomen dat de kantonrechter de relevante wettelijke bepalingen onjuist heeft toegepast, stuiten echter af op het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW.
onjuistetoepassing van de relevante wettelijke huurprijsbepalingen. Klachten die erop neerkomen dat de kantonrechter de relevante wettelijke bepalingen onjuist heeft toegepast, stuiten echter af op het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW.
11. De in grief 6 opgenomen klacht, inhoudende dat de kantonrechter had moeten ingaan op het standpunt van [appellant] dat de Huurcommissie in ieder geval op grond van artikel 5 lid 2 Bhw een hogere huurprijs had moeten vaststellen, stuit eveneens af op het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW, nu (ook) daarin wordt geklaagd over een onjuiste toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen.
12. Op basis van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat het beroep van [appellant] op een doorbrekingsgrond niet slaagt en dat het hof niet toekomt aan verdere bespreking van de grieven 1 tot en met 4 en 6. [appellant] zal daarom alsnog niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep voor zover dit beroep betrekking heeft op vordering I primair (en vorderingen II e.v. voor zover deze het uitvloeisel zijn van vordering I. primair).
Beoordeling van de subsidiaire vordering
13. Rest de subsidiaire vordering (onder I.) van [appellant] tot ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel aanpassing van de huurprijs, wegens onvoorziene omstandigheden (alsmede de vorderingen II e.v. voor zover deze voortvloeien uit deze subsidiaire vordering). Deze kwestie wordt bestreken door grief 5. Volgens [appellant] was het onvoorzien dat [geïntimeerde] binnen zes maanden naar de Huurcommissie zou stappen, terwijl de substantiële huurprijsverlaging evenmin was voorzien. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat juist van [appellant] als professionele verhuurder mag worden verwacht dat hij op de hoogte is van de geldende huurwet- en regelgeving en de daaruit voortvloeiende rechten van huurders. Daaraan voegt het hof nog het volgende toe. Geenszins is door [appellant] toegelicht waarom het puntental 98 en de bijbehorende maximaal redelijke huurprijs van € 457,48 per maand waartoe de Huurcommissie en de kantonrechter zijn gekomen niet was voorzien. Het beroep op rechtsoverweging 3.2.5 in ECLI:NL:HR:2014:826 ([…] c.s./Staat) leidt evenmin tot een ander oordeel. In deze overweging – waarin overigens slechts de overwegingen van het hof in de zaak Nobel c.s.s/Staat worden weergegeven – wordt immers enkel gewezen op de bestaande correctiemechanismen van de artikelen 6:248 en 6:258 BW. Zoals hiervoor overwogen, is er in dit geval geen grond voor toepassing van art. 6:258 BW, omdat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Grief 5 wordt verworpen.
Slotsom
Slotsom
13. Uit het voorgaande vloeit voort dat ook grief 7 faalt, nu deze is gebaseerd op het onjuist bevonden uitgangspunt dat een hogere huurprijs dan de door de kantonrechter vastgestelde (aanvangs)huurprijs van € 457,48 geldt. Grief 8 heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.
Beslist zal worden als na te melden. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslist zal worden als na te melden. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen de beslissing van de kantonrechter gebaseerd op artikel 6:262, eerste lid BW;
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 308,--- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en
H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.
H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.