Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/01066
Uitspraak d.d. 29 juni 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 2 oktober 2015, nummer SGR 15/4296 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 220.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westland (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt en gesteld dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 175.000. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 175.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 mei 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bedrijfsruimte bestaande uit een productieruimte op de begane grond en een kantoorruimte op de eerste verdieping (hierna: de bedrijfsruimte). De verhuurbare vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte bedraagt 349 m2.
3.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte overgelegd. De bedrijfsruimte is per 16 oktober 2012 verhuurd voor de duur van een jaar met een optie tot verlenging van telkens een jaar. De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg € 12.000 per jaar (exclusief btw).
3.3.
De heffingsambtenaar heeft een – in hoger beroep aangepaste en aangevulde – matrix overgelegd ter onderbouwing van de waarde van de bedrijfsruimte (hierna: de matrix). De matrix bevat de hieronder opgenomen gegevens van de onroerende zaak en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare, onroerende zaken (hierna: de vergelijkingsobjecten).
[Y] te [A]
[B] te [C]
[D] te [E]
[F] te [G]
[H] te [I]
[J] te [G]
[K] te [A] *
Bouwjaar
1993
1979
1993
2009
1970
2000
1996
Oppervlakte
349 m2
300 m2
202 m2
239 m2
226 m2
245 m2
306 m2
€ per m2
€ 48,0
€ 57,5
€ 68,0
€ 69,9
€ 73,0
€ 70,0
€ -
Huurwaarde
€ 16.752
€ 17.250
€ 13.736
€ 16.715
€ 16.498
€ 17.150
€ 16.650
Kap.factor
10,5
10,5
10,5
10,5
10
10
10,5
Waarde
€ 175.896
€ 181.125
€ 144.228
€ 175.508
€ 164.980
€ 171.500
€ 174.825
Huurprijs
-
€ 17.400
€ 15.600
€ 16.800
€ 16.500
€ 17.400
€ 16.740
Ingangsdatum
-
1-1-2013
17-2-2014
1-5-2012
1-7-2012
1-2-2012
1-7-2013
* Toegevoegd in hoger beroep
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
"
Ontvankelijkheid
Ontvankelijkheid
7. De rechtbank verwerpt het standpunt van verweerder dat het beroep wegens gebrek aan procesbelang niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat niet gesteld of gebleken is dat eiser in de bezwaarfase enige rechten heeft prijsgegeven of een vaststellingsovereenkomst met verweerder heeft gesloten ten aanzien van de WOZ-waarde van het object. Eiser heeft bovendien na de uitspraak op bezwaar gemotiveerd een lagere waarde van het object bepleit. Het voorgaande leidt de rechtbank tevens tot het oordeel dat – anders dan verweerder stelt – geen sprake is van misbruik van procesrecht.
WOZ-waarde
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft verkoop- en verhuurgegevens overgelegd van referentieobjecten en heeft de waarde van het object met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode vastgesteld op € 175.896, uitgaande van een huurwaarde van € 48 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,5. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste of te hoge huurwaarde. Voor panden op gelijksoortige locaties ligt de huurwaarde tussen € 57,50 en € 73 per m², zoals blijkt uit de door verweerder aangedragen vergelijkingspanden. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft verweerder gewezen op vier verkooptransacties van verhuurde bedrijfspanden. Hieruit blijkt dat de kapitalisatiefactor kan liggen tussen 10,8 en 13,2. Daarvan uitgaande is een kapitalisatiefactor van 10,5 niet te hoog bepaald.
9. Eiser heeft de kapitalisatiefactor berekend op afgerond 8,5. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. De rekenmethode die door eiser is gebruikt, is een theoretische methode die uitgaat van enkele aannames. Verweerder heeft zich echter gebaseerd op in de markt rond de waardepeildatum gerealiseerde prijzen. Deze laatste methode verdient bij het bepalen van de WOZ-waarde de voorkeur omdat deze meer recht doet aan de realiteit. Daar komt bij dat eiser een risicofactor van 6,8 heeft gehanteerd maar verweerder met de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat met een lagere risicofactor kan worden volstaan. Bovendien stelt de rechtbank naar aanleiding van hetgeen eiser ter zitting aanvoert vast, dat eiser bij de vaststelling van de risico factor nogmaals met de factor leegstand rekening houdt. Van onjuistheden of gebreken in de berekening van verweerder is de rechtbank ook overigens niet gebleken. Eiser heeft ter zitting nog bepleit dat verweerder ten onrechte niet de daadwerkelijke huurprijs van het object als uitgangspunt heeft genomen. In reactie hierop heeft verweerder verklaard dat eiser geen huurovereenkomst heeft overgelegd en verweerder geen informatie heeft over de totstandkoming van de huurprijs. Nu eiser hieromtrent geen openheid van zaken heeft gegeven, gaat de rechtbank aan deze grief van eiser voorbij.
10. Gelet op het bovenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In hoger beroep is in geschil de vraag of het beroep van belanghebbende terecht ontvankelijk is verklaard. Indien het antwoord hierop bevestigend is, is in geschil of de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 126.000. Tevens verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en griffierechten in beroep en hoger beroep.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot gegrondverklaring van het incidentele hoger beroep, ongegrondverklaring van het principale beroep en niet-ontvankelijkverklaring van het beroep in eerste aanleg. Daarnaast verzoekt de heffingsambtenaar om vergoeding van proceskosten in beroep wegens misbruik van procesrecht.
Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
6.1.
De vraag of een beroepschrift ontvankelijk is, hangt, naast de termijnen van openbare orde, af van de vraag of belanghebbende een belang heeft bij de procedure. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat volledig aan de bezwaren van belanghebbende is tegemoet gekomen in de uitspraak op bezwaar en dat het geschil daarmee is beëindigd. Belanghebbende heeft om die reden geen procesbelang meer, aldus de heffingsambtenaar.
Het Hof is, anders dan de heffingsambtenaar betoogt, van oordeel dat partijen in beroep en/of hoger beroep hun grieven kunnen bijstellen. Daaraan doet niet af dat de heffingsambtenaar al volledig is tegemoetgekomen aan een eerder door belanghebbende ingenomen standpunt. Daarnaast is, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet gebleken dat belanghebbende in de bezwaarfase enige rechten heeft prijsgegeven of een vaststellingsovereenkomst met de heffingsambtenaar heeft gesloten ten aanzien van de waarde van de onroerende zaak. Op grond van het vorenstaande acht het Hof belanghebbende ontvankelijk in zijn (hoger) beroep en is het Hof van oordeel dat er geen sprake is van misbruik van procesrecht.
WOZ-waarde
6.2.
De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Naar het oordeel van het Hof is deze gemeenschappelijke opvatting van partijen juist. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.4.
Als uitgangspunt heeft verder te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de kort voor of na de peildatum tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
6.5.
Belanghebbende heeft in hoger beroep de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte overgelegd waaruit blijkt dat de huurprijs per 16 oktober 2012 € 12.000 (exclusief btw) per jaar bedraagt. De heffingsambtenaar heeft niet weersproken dat de huurprijs tussen niet-gelieerde partijen is overgekomen zodat daarvan kan worden uitgegaan. Op grond van het onder 6.4 opgenomen uitgangspunt moet worden uitgegaan van een huurwaarde van de bedrijfsruimte van € 12.000 tenzij de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft.
6.6.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de voor de bedrijfsruimte overeengekomen huurprijs niet leidend dient te zijn omdat deze huurprijs sterk afwijkt van de huurprijzen die op de markt rond de waardepeildatum voor soortgelijke onroerende zaken werden gerealiseerd. In dit verband heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de onder 3.3 opgenomen matrix waaruit blijkt dat hij bij de berekening van de waarde is uitgegaan van een huurwaarde van € 16.752 .
De enkele omstandigheid dat de vergelijkingsmethode mogelijk tot een andere, hogere waarde, zou leiden, leidt het Hof echter niet tot de conclusie dat de overeengekomen huurprijs niet de huurwaarde van de onroerende zaak weergeeft.
6.7.
Op grond van het bovenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de huurprijs van de bedrijfsruimte niet de huurwaarde weergeeft.
6.8.
In hoger beroep heeft belanghebbende zich geconformeerd aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde huurwaardekapitalisatiefactor van 10,5. De waarde van de bedrijfsruimte dient derhalve te worden verlaagd naar € 126.000 (€ 12.000 x 10,5).
Slotsom
6.9.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en het incidenteel hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 992 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)).
Voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep ziet het Hof geen aanleiding. De huurwaarde was ook in eerste aanleg in geschil en om die reden had belanghebbende de huurovereenkomst, die ruim voor het instellen van beroep is opgemaakt, reeds in eerste aanleg kunnen overleggen, op grond waarvan belanghebbende in het gelijk had dienen te worden gesteld. De behandeling van de zaak in hoger beroep had hiermee vermeden kunnen worden.
7.2.
Aan belanghebbende dient het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede ingevolge artikel 8:114 Awb Pro het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 123 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 126.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 992;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 168 aan griffie-recht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.J.J. Engel, mr. H.A.J. Kroon en mr. S.E. Postema in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 29 juni 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.