Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00221
Uitspraak d.d. 25 mei 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenwaard, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 7 januari 2015, nummer ROT 14/5619, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 295.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenwaard (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
Met dagtekening 3 december 2015 en met dagtekening 29 december 2015 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Hiervan zijn afschriften verzonden naar de heffingsambtenaar.
2.3.
Met dagtekening 12 januari 2016 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is verzonden aan belanghebbende.
2.4.
Met dagtekening 16 januari 2016 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is verzonden aan de heffingsambtenaar.
2.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 januari 2016. Aldaar is de heffingsambtenaar wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende, die door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 27 november 2015, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen, heeft schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht.
2.6.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een schuur van 100 m2, een stal van 194 m2 en een mestkelder van 75 m2. De inhoud van de woning is ongeveer 462 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 9.468 m2. De woning is gelegen aan een dijk.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
[Y] te [Z]
[A] te [B]
[C] te [D]
[E] te [F]
[G] te [Z]
Bouwjaar
1910
1930
1920
1920
1970
Inhoud hoofdgebouw
462 m3
421 m3
404 m3
400 m3
330 m3
Rekenprijs (gecorr.) per m3
€ 71
€ 617
€ 107
€ 533
€ 406
Rekenprijs (100%) per m3
€ 118
€ 617
€ 134
€ 533
€ 406
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 32.660
€ 259.898
€ 43.270
€ 213.225
€ 134.000
Oppervlakte perceel
9.468 m2
1.655 m2
13.140 m2
2.415 m2
170 m2
Berekende waarde grond
€ 242.340
€ 223.603
€ 234.630
€ 207.075
€ 51.000
Waarde bijgebouwen:
€ 20.000 (schuur 100 m2, stal 194 m2, mestkelder 75 m2)
€ 4.500 (schuur 45 m2 à € 100/m2)
€ 2.100 (schuur 21 m2 à € 100/m2)
€ 4.700 (schuur 47 m2 à € 100/m2)
€ 0 (geen bijgebouwen)
WOZ-waarde
€ 295.000
€ 488.000
€ 280.000
€ 425.000
€ 185.000
Verkoopdatum
-
20-5-2014
19-11-2012
15-4-2013
28-6-2013
Verkoopprijs
-
€ 475.000
€ 280.000
€ 416.000
€ 180.000
L
3
4
2
3
3
K
1
3
2
3
3
O
1
3
2
3
3
Bij de matrix is een grondstaffel opgenomen, welke de volgende gegevens bevat:
"De grondwaarde wordt berekend op basis van het kavelmodel, welke is afgeleid uit gerealiseerde transacties nabij van de waardepeildatum van 1 januari 2013.
Kavel m2
€/m2
0 – 500
€ 300
501 – 1.000
€ 100
> 1.000
€ 5
(…)."
3.3.
Belanghebbende heeft een matrix overgelegd (hierna: de matrix). De matrix bevat de hieronder opgenomen gegevens van enkele, naar de opvatting van belanghebbende, met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten).
[C] te [D]
[H] te [D]
[I] te [J]
[G] te [Z]
[K] te [Z]
[L] te [Z]
Bouwjaar
1920
1700
1900
1970
1700
1920
Inhoud hoofdgebouw
404 m3
185 m3
294 m3
330 m3
283 m3
407 m3
Rekenprijs per m3
€ 107
€ 577
€ 318
€ 406
€ 440
€ 401
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 43.200
€ 106.700
€ 93.500
€ 134.000
€ 124.500
€ 163.100
Oppervlakte perceel
13.140 m2
250 m2
1.790 m2
170 m2
200 m2
175 m2
Berekende waarde grond
€ 234.630
€ 62.500
€ 166.450
€ 41.000
€ 50.000
€ 43.750
Waarde bijgebouwen:
€ 2.100 (schuur 21 m2 x € 100)
€ 3.000 (berging 10 m2)
€ 4.750 (schuur 95 m2)
€ 5.000 (schuur (vrijstaand) 50 m2 x € 100)
€ 3.000 (berging 14 m2)
€ 16.000 (berging + huurgrond 130 m2 x € 100)
Verkoopdatum
19-11-2012
29-11-2012
05-08-2013
28-6-2013
02-05-2012
16-10-2010
Verkoopprijs
€ 280.000
€ 164.000
€ 255.000
€ 180.000
€ 177.500
€ 260.000
L
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
goed
K
matig
voldoende
slecht
voldoende
voldoende
voldoende
O
matig
voldoende
slecht
voldoende
voldoende
voldoende
Bij de matrix is een grondstaffel opgenomen, welke de volgende gegevens bevat:
"Gezien de bovenstaande transacties is een kavelwaardemodel per peildatum 01-01-2013 af te leiden van:
0 – 500 m2 € 250
500 – 1.000 m2 (indien erf/tuin) € 75
Boven 1.000 m2 € 5"
De Keur
4. Belanghebbende is onweersproken van oordeel dat voor de beslechting van dit geschil de Keur van het Waterschap Rivierenland 2014 van toepassing is. Het Hof kan partijen hierin niet volgen, aangezien de in dit geding aan de orde zijnde beschikking en aanslag betrekking hebben op het belastingjaar 2014 en de zojuist vermelde Keur eerst met ingang van 1 januari 2015 in werking is getreden. Het Hof past daarom de Keur van het Waterschap Rivierenland (hierna: het Waterschap) 2009 (hierna: de Keur) toe. Deze houdt voor zover van belang, het volgende in:
"Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen
In deze keur wordt verstaan onder:
(…)
g. kernzone, beschermingszone, en buitenbeschermingszone (keurzones):de zone behorend tot en langs waterstaatswerken, die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens deze keur van toepassing zijn;
(…)
i. legger:als bedoeld in artikel 5.1 van de Wet of in artikel 78 tweede lid van de Waterschapswet;
(…)
m. waterkering:kunstmatige hoogte, (gedeelten van) natuurlijke hoogten of hoge gronden met ondersteunende kunstwerken die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben;
(…)
o. waterstaatswerk:oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk, die als zodanig in de legger zijn aangegeven;
(…)
Artikel 1.2 Hoofdelijke aansprakelijkheid
1. De verplichtingen ingevolge deze keur berusten op de eigenaar van gronden.
2. Wanneer die gronden met een beperkt recht zijn bezwaard, dan wel krachtens persoonlijk recht in gebruik zijn gegeven, rusten de in deze keur aan de eigenaar opgelegde verplichtingen ook op de beperkt gerechtigden en in geval er sprake is van een persoonlijk gebruiksrecht op de gebruikers.
3. Voor de nakoming van de in deze keur aan de eigenaar opgelegde verplichtingen is ieder van de in het tweede lid genoemde gerechtigden alsmede de eigenaar hoofdelijk aansprakelijk.
Hoofdstuk 2 Beheer en onderhoud van waterstaatswerken
(…)
Algemene onderhoudsplicht ten aanzien van alle waterstaatswerken
Artikel 2.4 Onderhoudsplicht
Onderhoudsplichtig zijn diegenen, die in de legger tot het plegen van gewoon en/of buitengewoon onderhoud aan waterstaatswerken zijn aangewezen.
Onderhoudsplicht ten aanzien van waterkeringen
Artikel 2.5 Gewoon onderhoud aan waterkeringen
De onderhoudsplichtigen zorgen voor een goede toestand van de waterkeringen door het bestrijden van schadelijk wild, het herstellen van beschadigingen, het verwijderen van drijfvuil en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering. Onderhoudsplichtigen moeten begroeiingen die schadelijk zijn voor de instandhouding van de waterkering verwijderen.
Artikel 2.6 Buitengewoon onderhoud aan waterkeringen
1. De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
2. Buitengewoon onderhoud mag niet worden uitgevoerd in de periode van 15 oktober tot 1 april.
Artikel 2.7 Onderhoud aan ondersteunende kunstwerken en werken
De onderhoudsplichtigen van ondersteunende kunstwerken en/of werken die in, op, aan of boven de kernzone van waterkeringen of de (buiten)beschermingszone zijn aangebracht en een (mede)waterkerende functie hebben, zijn verplicht deze waterkerend te houden.
Onderhoudsplicht ten aanzien van oppervlaktewaterlichamen
Artikel 2.8 Gewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen
De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot het daaruit verwijderen van begroeiingen en afval, tot het in stand houden van die oppervlaktewaterlichamen en tot het onderhouden van begroeiingen, dienstig aan de waterhuishoudkundige functies die aan die oppervlaktewaterlichamen zijn toegekend.
Artikel 2.9 Buitengewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen
De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
Artikel 2.10 Onderhouds- en ontvangstplicht ten aanzien van bermsloten
1. Bij het onderhoud aan de bij de legger aangewezen bermsloten worden alle specie en maaisel op de tegenover de weg liggende gronden gedeponeerd.
2. Indien er zich omstandigheden voordoen waarbij het, gezien het feitelijke gebruik van de tegenover de weg liggende gronden, in redelijkheid niet mogelijk is om de specie en het maaisel op de in het vorige lid bedoelde wijze te deponeren, dan worden alle specie en maaisel gebracht op de wegberm. In dat geval zijn de eigenaren van de tegenover de weg liggende gronden verplicht alle specie en maaisel binnen 30 dagen van de bermen te verwijderen.
3. De leden 1 en 2 zijn alleen van toepassing op buiten de bebouwde kom gelegen bermsloten andere dan rijks- en provinciale wegen en voor zover niet bij vergunning anders is bepaald.
(…)"
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
"2. De beroepsgrond dat de aan de woning toegekende waarde te hoog is vastgesteld nu de waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2012, faalt.
2.1.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De (al dan niet geïndexeerde) waarde die per een vorige waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld speelt hierbij geen rol. Vergelijking met waarden uit andere belastingjaren, zoals eiser voorstelt, is om die reden niet aan de orde.
3. De beroepsgrond dat verweerder de waarde van € 295.000,- niet aannemelijk maakt, faalt.
3.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van drie zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
3.2.
Verweerder maakt aan de hand van het taxatierapport van [M] van 18 september 2014 waarin de taxateur concludeert tot een waarde van € 295.000,- en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met uitzondering van [E] te [F] , zijn de drie resterende in het rapport gehanteerde vergelijkingsobjecten wat de belangrijkste waarde bepalende elementen betreft - zoals het type woning, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoud - afdoende vergelijkbaar met de woning en derhalve bruikbaar bij de waardering. Aangezien de waarde van [E] te [F] meer dan 35% afwijkt dan de waarde van de woning, kan deze verkoop niet ter onderbouwing van de waarde worden gebruikt. Voor een goede vergelijking heeft de Waarderingskamer vastgesteld, zoals eiser ook aanvoert, dat de vergelijkbare woningen niet meer dan maximaal 35% mogen verschillen in waarde.
Voor de bepaling van de grondwaarde hanteert verweerder een kavelmodel. Uitgaande van de geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum en na aftrek van de kavelwaarde en de waarde van de bijgebouwen resteert de inhoudswaarde van het hoofdgebouw. De gemiddelde inhoudswaarde van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 377,- per m³, terwijl de inhoudswaarde van het object € 71,- per m³ bedraagt. Hieruit blijkt dat er voldoende rekening is gehouden met de slechte kwaliteit en staat van onderhoud van de woning. Dit wordt bovendien ondersteund door het feit dat op de gehanteerde waarde per m³ van de woning een correctie van 40% is toegepast.
Bij de waardering is voorts voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Dit wordt ondersteund door het feit dat bij de waardering mede de verkoop van de buurwoning [G] op 28 juni 2013 voor een waarde van € 180.000,- is meegewogen. De ligging van deze woning is identiek aan de woning. Ook is er voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud van de bijgebouwen (totaal 369 m²), nu hier slechts een waarde van € 20.000,- aan is toegekend, terwijl bij de vergelijkingsobjecten een waarde van € 100,- per m² voor de bijgebouwen wordt gehanteerd.
De grootte van de kavel is blijkens het kavelmodel door verweerder verdisconteerd in de grondprijs. Op basis van het kavelmodel rekent verweerder voor 500 m² een waarde van € 300,- per m², voor 500 m² tot 1.000 m² een waarde van € 100,- per m² en boven de 1.000 m² een waarde van € 5,- per m².
4. De beroepsgrond dat het motiveringsbeginsel is geschonden, faalt.
4.1.
Op grond van artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht dient een beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering.
4.2.
Met inachtneming van wat hiervoor is overwogen onder 3.2., in het bijzonder het verschil tussen de gehanteerde inhoudswaarde (€ 71,-) en de uit de vergelijking volgende gemiddelde inhoudswaarde (€ 377,-), heeft verweerder in het bestreden besluit kunnen volstaan met de vermelding van enkele representatieve vergelijkingsobjecten, de vermelding dat rekening is gehouden met eventueel aanwezige minder doelmatige ruimten omdat per kubieke meter een gemiddelde prijs is gehanteerd, de vermelding dat de mindere staat van onderhoud is weerspiegeld in de onderlinge waardeverhouding, en heeft verweerder vergelijkingsobjecten kunnen hanteren die, minder dan de in beroep gehanteerde objecten, maar naar verweerder ter zitting onweersproken heeft toegelicht, mede geschikt zijn ter onderbouwing van de gehanteerde waarde.
5. Het beroep is ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil en standpunten en conclusies van partijen
6.1.
In hoger beroep is in geschil:
( a) of, en zo ja in hoeverre, de waarderingsuitzondering voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet van toepassing is; en,
( b) of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
6.3.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 101.000 (= € 32.660 (vastgestelde waarde woning) + € 25.000 (100 m2 ondergrond woning à € 250 per m2) + € 44.000 (8.800 m2 grond gelegen in de buitenbeschermingszone à € 5 per m2).
6.4.
De heffingsambtenaar concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en subsidiair tot een verlaging van de WOZ-waarde tot op € 281.805 (= 9.468 m2 - /- 6.425 m2 (ligt geheel buiten alle zones) -/- 304 m2 (grond gelegen in de buitenbeschermingszone) -/- 100 m2 (ondergrond woning) = 2.639 m2 à € 5 per m2 = € 13.195 (dit bedrag moet in mindering op de vastgestelde waarde (€ 295.000) worden gebracht)).
Beoordeling van het geschil
Waarderingsuitzondering
7.1.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken.
7.2.
Artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW luidt:
"Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
(…)
f. waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning;
(…)."
Voor de onroerendezaakbelastingen is een gelijkluidende bepaling opgenomen in artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet en in artikel 4, eerste lid, onderdeel g, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2014 van de gemeente Molenwaard.
7.3.
De heffingsambtenaar stelt zich primair op het standpunt dat de waarderingsuitzondering niet van toepassing is omdat de onderhavige percelen met de opstallen als zodanig geen waterkerende functie hebben en derhalve geen waterverdedigingswerk zijn. Het dijklichaam, waarop het perceel deels is gelegen, is de eigenlijke waterkering en heeft een waterkerende functie, aldus de heffingsambtenaar.
7.4.
Het Hof kan de heffingsambtenaar niet volgen in zijn betoog. De opvatting dat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken uitsluitend van toepassing is op het waterverdedigingswerk zelf kan niet als juist worden aanvaard. Zonder de keurzones, waaronder worden begrepen de kernzone, de beschermingszone en de buitenbeschermingszone (zie artikel 1.1, aanhef en onderdeel g van de Keur) kan een dijklichaam immers niet (blijven) bestaan of functioneren, hetgeen ook tot uitdrukking komt in de voorschriften die ter bescherming en instandhouding van het waterstaatswerk krachtens de Keur worden gesteld.
7.5.
De heffingsambtenaar stelt zich subsidiair op het standpunt dat alle percelen die onderdeel zijn van de onroerende zaak ‘dienen als woning’ in de zin van de hiervoor onder 7.2 vermelde bepalingen, zodat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken daarop niet van toepassing is.
7.6.
Het Hof kan de heffingsambtenaar niet volgen in zijn betoog. De wetgever heeft het criterium ‘dienen tot woning’ geïntroduceerd in de nota van wijziging van het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 7). Bij dezelfde nota van wijziging is ook het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ in de wet opgenomen. De twee criteria worden thans naast elkaar gebruikt in de artikelen 220a, tweede lid, en 220e Gemeentewet. Gelet hierop, alsmede op de in de nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 6) op beide criteria gegeven – summiere – toelichting, moet ervan worden uitgegaan dat het criterium ‘dienen als woning’ een andere betekenis heeft dan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Naar ’s Hofs oordeel ziet het criterium ‘dienen tot woning’ op de delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, en geldt voor delen van de onroerende zaak waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond, maar die behoren bij, in gebruik zijn met en dienstbaar zijn aan de delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, dat zij ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ (vgl. HR 4 maart 2016, nr. 15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364). Deze uitleg brengt mee dat de tot de onderhavige woning behorende grond, niet zijnde de ondergrond van de woning, wel voldoet aan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’, maar niet aan het in het onderhavige geval relevante criterium ‘dienen als woning’. Derhalve vindt de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken met betrekking tot deze grond toepassing, althans indien ook aan de overige in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW gestelde eisen is voldaan.
7.7.
In het geval de waarderingsuitzondering van toepassing is, verschillen partijen van mening over de vraag welk gedeelte van het perceel als waterverdedigingswerk in beheer bij het Waterschap moet worden aangemerkt.
7.8.
Vooropgesteld moet worden dat het vereiste van ‘beheer’ zich uitstrekt tot dat deel van het waterverdedigingswerk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering (vgl. HR 4 maart 2016, nr. 15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364).
7.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat het Waterschap verantwoordelijk is voor het beheer van het dijklichaam. In geschil is tot welk gedeelte van het perceel dit beheer zich uitstrekt. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het Waterschap verantwoordelijk is voor het beheer van het dijklichaam. Op de kernzone van de waterkering en de beschermingszone binnenkant is blijkens de Keur het strengste beheerregime van toepassing. Buitengewoon onderhoud en de bestrijding van bever- en muskusratten worden door of namens het Waterschap uitgevoerd, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft bestreden dat sprake is van beheer door het Waterschap. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, aannemelijk gemaakt dat sprake is van beheer door het Waterschap. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende dat het Waterschap in de kernzone en de beschermingszone binnenkant buitengebouw onderhoud uitvoert en dat het Waterschap zorg draagt voor de bestrijding van bever- en muskusratten onvoldoende gemotiveerd bestreden, zodat daarvan moet worden uitgegaan.
7.10.
Uitgaande van het voorgaande is het Hof van oordeel dat voor het onderhavige jaar de kernzone en de beschermingszone deel uitmaakten van een waterverdedigingswerk en in beheer waren bij het Waterschap. Voor die zones is daarom de waarderingsuitzondering van toepassing.
7.11.
Partijen zijn het erover eens dat het gehele perceel van belanghebbende 9.468 m2 bedraagt en dat de ondergrond van de woning 100 m2 bedraagt. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat 8.800 m2 van het totale oppervlakte van het perceel restgrond is en dat deze restgrond valt in de buitenbeschermingszone waarop de waarderingsvrijstelling niet van toepassing is. Volgens belanghebbende is, naar het Hof begrijpt, de waarderingsvrijstelling van toepassing op 568 m2 (9.468 m2 -/- 100 m2 (ondergrond woning) -/- 8.800 m2). De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat 6.425 m2 geheel buiten de kernzone, de beschermingszone en de buitenbeschermingszone ligt, dat 3.043 m2 in de beschermingszone ligt, waarvan 10 percent, oftewel 304 m2, in de buitenbeschermingszone, waarop de waarderingsvrijstelling niet van toepassing is. Volgens de heffingsambtenaar is de waarderingsvrijstelling van toepassing op 2.639 m2 (3.043 m2 -/- 304 m2 -/- 100 m2 (ondergrond woning)).
Op grond van hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, acht het Hof juist dat ongeveer 10 percent in de buitenbeschermingszone ligt en dat het aantal vierkante meters dat in de kernzone en de beschermingszone ligt, 2.739 m2 bedraagt, met inbegrip van de ondergrond van de woning.
7.12.
De waarderingsuitzondering is derhalve van toepassing op 2.639 m2 (2.739 m2 -/- 100 m2 ondergrond woning).
Waarde woning
7.13.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.14.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7.15.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, behoudens wat betreft de toepassing van de waarderingsuitzondering (zie onder 7.12), aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.2 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging en (kwaliteit van) de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. De heffingsambtenaar is met betrekking tot de kaveloppervlakte uitgegaan van een grondstaffel op basis waarvan de eerste 500 m2 in aanmerking zijn genomen voor € 300 per m2, de tweede 500 m2 voor € 100 per m2 en de rest van de oppervlakte voor € 5 per m2. Op deze wijze heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden met de invloed die de afmetingen van de kaveloppervlakten van de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde hebben.
7.16.
De heffingsambtenaar heeft echter, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix, bij de bepaling van de waarde van de woning ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat, naar volgt uit hetgeen in 7.1 tot en met 7.12 is overwogen, de waarde van een gedeelte van de grond, groot 2.639 m2, buiten aanmerking dient te worden gelaten.
7.17.
Uitgaande van de onder 3.2 en 7.15 vermelde grondstaffel bepaalt het Hof de waarde van de woning, rekening houdend met de omstandigheid dat 2.639 m2 grond buiten aanmerking moet worden gelaten, op € 261.805. Deze waarde is als volgt berekend:
Waarde woning, excl. ondergrond: € 32.660
Ondergrond woning (100 m2 à € 300 per m2): € 30.000 +
Waarde overige grond:
Eerste 400 m2 (500 m2 -/- 100 m2 ondergrond woning) à € 300 per m2: € 120.000 +
Tweede 500 m2 à € 100 per m2: € 50.000 +
Rest 5.829 m2 à € 5 per m2:
€ 29.145 +
€ 29.145 +
€ 261.805
7.18.
Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat bij het vaststellen van de waarde voor het onderhavige jaar, de waarde van het voorgaande jaar relevant kan zijn. De waarde van het voorgaande jaar is immers ook vastgesteld aan de hand van marktgegevens, aldus belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende niet in dit betoog en overweegt daartoe het volgende.
7.19.
Het Hof stelt voorop dat toetsing van de voor een bepaald jaar vastgestelde waarde van een onroerende zaak aan de voor een ander jaar vastgestelde WOZ-waarde, zoals belanghebbende voorstaat, niet past in het systeem van de Wet WOZ, omdat in het systeem van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar afzonderlijk dient te worden vastgesteld naar de waarde die de zaak heeft op de voor het desbetreffende jaar geldende waardepeildatum. Deze waarde wordt, indien – zoals in dit geval – een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn wordt toegepast, herleid uit rond de voor het desbetreffende jaar geldende waardepeildatum op de markt gerealiseerde verkoopprijzen. De voor eerdere of latere jaren vastgestelde WOZ-waarden zijn geen gerealiseerde verkoopprijzen in de hier bedoelde zin.
7.20.
Voorts stelt belanghebbende dat het motiveringsbeginsel bij de uitspraak op bezwaar is geschonden omdat de heffingsambtenaar twee ( [N] en [O] , beiden te [P] ) van de drie vergelijkingsobjecten uit het taxatieverslag niet meer gebruikt in het taxatierapport in beroep en omdat de rechtbank heeft geoordeeld dat het derde vergelijkingsobject uit het taxatieverslag bij de uitspraak op bezwaar ( [E] te [F] ) geen goed vergelijksobject is. Dit standpunt van belanghebbende dient te worden verworpen. Het is vaste jurisprudentie dat de heffingsambtenaar voor de rechter de juistheid van zijn standpunt inzake de in geding zijnde besluiten, in dit geval de beschikking en de aanslag, kan baseren op andere gronden dan die welke hij daartoe bij de vaststelling van de besluiten en/of bij de uitspraak op bezwaar heeft aangevoerd, zoals het ook belanghebbende vrij staat in beroep de juistheid van de in geding zijnde besluiten te bestrijden op andere gronden dan hij in de bezwaarfase heeft aangevoerd. Toegepast op de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten mag hanteren dan hij in een eerder stadium heeft gedaan en dat dat niet leidt tot schending van het motiveringsbeginsel.
7.21.
Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
7.22.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gerond en dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.
Proceskosten
8.1.
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 992 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)) en € 246 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift à € 246 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 1.238. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 123 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 261.805;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.238;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 168 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.J.J. Engel, mr. H.A.J. Kroon en mr. A.N. Labohm in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 25 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.