Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.155.249/01
Rolnummer rechtbank : 1369023 CV EXPL 12-38700
arrest van 3 mei 2016 (bij vervroeging)
inzake
Dubbelveste B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna te noemen: Dubbelveste,
advocaat: mr. M.H.L. van Dijkman te Rotterdam,
tegen
Meeùs Facility B.V.,
gevestigd te Amersfoort,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna te noemen: Meeùs,
advocaat: mr. J. Wind te Rotterdam.
Het geding
Dubbelveste is bij appeldagvaarding van 14 augustus 2014 van de vonnissen van 26 april 2013 en 23 mei 2014 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, in hoger beroep gekomen. Zij heeft bij dit appelschrift negentien grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Meeùs de grieven bestreden. Meeùs heeft voorwaardelijk, te weten uitsluitend voor het geval één van de grieven in principaal appel slaagt, incidenteel geappelleerd en daarbij drie grieven opgeworpen. Bij memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel heeft Meeùs de grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel weersproken. Op 15 februari 2016 heeft op verzoek van Dubbelveste pleidooi plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben aan de hand van pleitnotities hun standpunt nader toegelicht. Vervolgens is arrest bepaald.
De beoordeling
1.1.
In deze zaak gaat het, voor zover in dit hoger beroep nog van belang, om het volgende.
1.2.
Tussen Dubbelveste (verhuurster) en Meeùs (huurster) bestond een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte gelegen op de begane grond, eerste, tweede en derde verdieping en de kelderruimte van het kantoorgebouw “De Leuve” gelegen aan de Schiedamsedijk 39 te Rotterdam, hierna: het gehuurde. De huurovereenkomst was aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2005 en lopende tot 1 maart 2010. Na het verstrijken van deze periode zou de huurovereenkomst worden voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar.
1.3.
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (versie juli 2003)”, hierna: de algemene bepalingen, van toepassing.
1.4.
Meeùs heeft de huurovereenkomst op 5 februari 2009 met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar opgezegd tegen 28 februari 2010. Dubbelveste heeft de opzegging van de huurovereenkomst niet (direct) geaccepteerd omdat de opzegging in haar visie niet rechtsgeldig had plaatsgevonden. Dubbelveste heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de overeenkomst per 1 maart 2010 zou worden voortgezet tot 1 maart 2015. De discussie tussen partijen over de einddatum van de huurovereenkomst heeft geleid tot een gerechtelijke procedure bij de rechtbank Rotterdam, sector kanton. De kantonrechter heeft bij het in kracht van gewijsde gegane vonnis van 25 november 2011 bepaald dat de huurovereenkomst is geëindigd met ingang van 1 maart 2010.
1.5.
Artikel 13 van Pro de huurovereenkomst bepaalt dat voor de oplevering van de begane grond, de eerste en tweede verdieping van het gehuurde de algemene bepalingen 1996, behorende bij een eerdere huurovereenkomst van 1999, van toepassing zijn. Voor de opleveringsverplichting van de derde verdieping en de kelderruimte gelden de algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst.
1.6.
In de algemene bepalingen 1996 staat onder meer:
“5.1 Behoudens eventuele wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het beëindigen van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in de oorspronkelijke staat, vastgelegd in de bij de aanvang opgemaakte en gewaarmerkte omschrijving als vermeld in 1.2 en bij gebreke daarvan in goede staat, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder te overhandigen. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd.
(…)
5.4
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en het vastgesteld ten laste van de huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden.
(…)
5.6
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde – of nader tussen partijen overeengekomen – termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder, ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.
5.7
Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”
1.7.
In de algemene bepalingen die behoren bij de huurovereenkomst (zie r.o. 1.2) staan, voor zover relevant, de volgende bepalingen:
“10.1.1. Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.
10.1.2.
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.
(…)
10.1.4.
Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen vergoeding verschuldigd. De niet verwijderde zaken kunnen op kosten van huurder worden verwijderd. (…)
(…)
10.5.
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. De inspectie van het gehuurde en de opmaak en de ondertekening van het inspectierapport zal geschieden door partijen dan wel door daartoe bevoegde vertegenwoordigers. Partijen kunnen zich achteraf niet op de onbevoegdheid van die vertegenwoordigers beroepen.
(…)
10.7.
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegd – of nader tussen partijen overeengekomen – termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder, ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder verhalen.
10.8.
Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende levering en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten.”
1.8.
Bij de aanvang van de huurovereenkomst is geen proces-verbaal van oplevering gemaakt.
1.9.
Bij brief van 5 augustus 2009 heeft MVGM Vastgoedmanagement, hierna: MVGM, namens Meeùs aan de (toenmalige) advocaat van Dubbelveste, mr. Gilhuis, geschreven:
“Onder verwijzing naar voorgaande correspondentie inzake de opzegging van bovengenoemd kantoorpand verzoeken wij u contact met ondergetekende op te nemen voor het maken van een afspraak voor de vooroplevering teneinde er voor te kunnen zorgen dat de ruimte conform de contractuele bepalingen wordt opgeleverd.”
Bij brief van 9 september 2009 heeft Meeùs dit verzoek herhaald.
1.10.
Mr. Gilhuis heeft bij brief van 6 oktober 2009 als volgt gereageerd:
“(…) sommeert cliënte u hierbij, voorzover nodig, reeds nu voor alsdan al uw verplichtingen krachtens het vigerende huurcontract per 1 maart 2010 en zo vervolgens na te komen. Hieronder valt ook de verplichting om het gehuurde tijdens de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk te gebruiken (…)
Deze sommatie impliceert dat u evenmin gerechtigd bent het gehuurde vóór 1 maart 2010 op te leveren en te ontruimen en heeft dan ook tevens de strekking u zo nodig te sommeren daarvan af te zien. In lijn hiermee zal cliënte ook niet ingaan op uw verzoek om met u een afspraak voor een vooroplevering te maken als in de mail van de heer M.G. Ziere van 9 september 2009 15.01 uur aan de bij cliënte werkzame heer Stek bedoeld.”
1.11.
Bij brief van 20 oktober 2009 heeft MVGM namens Meeùs aan mr. Gilhuis geschreven, voor zover relevant:
“Wij attenderen u erop dat, nu u kennelijk niet wilt meewerken aan de voor- en eindinspectie, wij geen andere keuze hebben dan het gehuurde t.z.t. leeg, ontruimd en bezemschoon op te leveren en de sleutel op de laatste dag in te leveren bij de beheerder (of desgewenst eigenaar).
Uiteraard wijst huurder alle verantwoordelijkheden en claims van de hand voor het geval naderhand nog opleveringspunten in orde blijken te moeten worden gemaakt, maar die door geen of vertraagde medewerking van eigenaresse nadien blijken.”
1.12.
Bij brief van 17 november 2009 heeft mr. Gilhuis namens Dubbelveste aangegeven mee te zullen werken aan de oplevering van het gehuurde.
1.13.
Op 17 december 2009 heeft de voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. In het voorinspectierapport, dat door Dubbelveste en Meeùs is ondertekend en geparafeerd, staan diverse zaken opgesomd die afwijken van de overeengekomen staat van wederoplevering.
1.14.
Bij brief van 18 december 2009 heeft NN Vastgoedmanagement namens Dubbelveste aan MVGM geschreven, voor zover van belang:
“In vervolg op onze voorinspectie van het door Meeùs Facility BV gehuurde treft u bijgevoegd de mede door u ondertekende rapportage van de voorinspectie d.d. 17 december 2009 aan.
Zoals nadrukkelijk aangegeven in de rapportage, heeft deze voorinspectie plaatsgevonden onder voorbehoud van hetgeen is gesteld door Mr. P.G. Gilhuis in zijn correspondentie van 17 november 2009 aan huurder. (…)
Ten aanzien van de twee door huurder aangebrachte trappartijen tussen begane grond en eerste verdieping, benadrukken wij dat verhuurder verwijdering en herstel verlangt. Deze werkzaamheden mogen, gezien de ingrijpende bouwkundige impact en ter voorkoming van schade aan het gebouw, uitsluitend door verhuurder c.q. door een door verhuurder aangewezen partij voor rekening van huurder worden uitgevoerd. (…)Naar het oordeel van verhuurder dient voor voornoemde werkzaamheden een bouwvergunning te worden verkregen.
Het herstellen van de geconstateerde zaken, waaronder de hiervoor aangehaalde trappartijen, dient tijdens de reguliere huurperiode plaats te vinden.
Zoals tijdens de voorinspectie aangegeven, staan wij open voor uw suggestie om de verplichtingen van huurder jegens verhuurder aan het einde van de huurperiode door middel van een financiële vergoeding af te kopen. Een eventueel voorstel daartoe zien wij gaarne tegemoet.”
1.15.
Bij schrijven van 13 januari 2010 heeft Dubbelveste aan Meeùs (p/a MVGM) geschreven, voor zover van belang:
“Met betrekking tot het dicht zetten van de sparingen laat u na te vermelden dat het hier slechts een voorwaarde betreft waaraan pas aan het einde van de huurovereenkomst dient te zijn voldaan. Zoals u bekend, stellen wij ons op het standpunt dat dat pas op 28 februari 2015 het geval is.
(…)
Wellicht ten overvloede, hierbij verbieden wij u enige herstelwerkzaamheid te verrichten de constructie betreffende. (…)
Wij zullen deze reparatie zelf, voor uw rekening, onder onze eigen verantwoordelijkheid en supervisie laten uitvoeren na uw vertrek uit het gehuurde.
De overige werkzaamheden nodig om het gehuurde conform het in de huurovereenkomst overeengekomene op te leveren, zullen uiteraard voor het einde van de huurperiode dienen te zijn gerealiseerd. Bij gebreke waarvan wij dat na uw vertrek uit het gehuurde op uw kosten zullen laten doen.
Uiteraard zullen de huurverplichtingen voortduren tot het moment waarop alles is verwijderd c.q. hersteld.
Met betrekking tot het vermeende gebrek aan medewerking dezerzijds ten aanzien van de door u gewenste tussentijdse inspectie, verwijzen wij u naar eerdere correspondentie van onze advocaat (…)
Daar wij van mening zijn dat de huurovereenkomst voortduurt tot en met 28 februari 2015 heeft het door u in uw schrijven gedebiteerde geen urgentie en mist derhalve op dit moment relevantie.”
1.16.
Bij e-mailbericht van 25 januari 2010 heeft MVGM namens Meeùs aangeboden de gehele opleveringsverplichting (inclusief het verwijderen van de trappen en het dichtleggen van de trapsparingen) af te kopen voor een bedrag van € 100.000,00. Bij brief van 10 februari 2010 heeft NN Vastgoedmanagement namens Dubbelveste hier als volgt op gereageerd:
“Mede namens onze opdrachtgever melden wij u niet op uw voorstel tot afkoop in te kunnen gaan om reden dat de verhuurder van mening is dat de huurovereenkomst loopt tot 28 februari 2015.
Mocht echter in rechte worden vastgesteld dat de huurovereenkomst alsnog per 28 februari 2010 is/kan worden beëindigd dan zal afkoop van uw opleveringsverplichtingen pas dan aan de orde kunnen komen.
Teneinde het realismegehalte van uw voorstel te meten hebben wij onze aannemer reeds nu gevraagd een raming op te stellen voor de door u uit te voeren opleveringsverplichtingen, zoals die blijkt uit de u bekende rapportage van 17 december 2009. Daaruit blijkt dat de kosten meer dan twee maal zo hoog zijn als de door u in voornoemde e-mail voorgestelde afkoopsom van € 100.000,00 exclusief BTW.”
1.17.
Bij brief van 7 oktober 2010 heeft MVGM namens Meeùs aan NN Vastgoedmanagement bericht:
“Een dezer dagen zullen wij u benaderen voor het maken van een afspraak voor de eindoplevering.
U geeft aan dat uw opdrachtgever[hof: Dubbelveste]
bij nader inzien alsnog akkoord gaat met het dichtzetten van de sparingen in opdracht van de vertrokken huurder.”
bij nader inzien alsnog akkoord gaat met het dichtzetten van de sparingen in opdracht van de vertrokken huurder.”
Op deze brief heeft NN Vastgoedmanagement per brief van 12 oktober 2010 namens Dubbelveste als volgt gereageerd:
“Het is evident dat zolang er onder verantwoording van huurder nog activiteiten in het pand (blijven) plaatsvinden geen sprake van een inspectie kan zijn. Onze toezegging d.d. 23 september 2010 om onder voorwaarden mee te werken aan de door u gevraagde inspectie wordt derhalve opgeschort tot het moment waarop door huurder de sparingen zijn dichtgemaakt.”
1.18.
Op 31 januari 2011 heeft de gemeente Rotterdam (op de aanvraag van 9 december 2010) een omgevingsvergunning verleend om de bestaande vloersparing op de eerste verdieping van het gebouw dicht te zetten.
1.19.
Bij brief van 22 februari 2011 heeft Dubbelveste aan Meeùs geschreven, voor zover relevant:
“Wij zijn bereid medewerking te verlenen aan een inspectie onder verband van hetzelfde voorbehoud als door ons gemaakt in het voorinspectierapport van 17 december 2009.
Wel merken wij voor de goede orde op dat van een eindoplevering nog geen sprake kan zijn nu de trapsparingen nog niet zijn dichtgezet en mogelijk ook nog andere punten uit het voorinspectierapport van 17 december 2009 nog niet zijn hersteld.”
1.20.
Op 14 december 2011 heeft Dubbelveste, in het bijzijn van Meeùs, een eindinspectie laten plaatsvinden. De voor Dubbelveste optredende beheerder heeft hiervan een rapport opgemaakt. Meeùs heeft dit rapport niet voor akkoord ondertekend.
2.1.
Dubbelveste heeft bij exploot van 23 juli 2012 Meeùs gedagvaard voor de rechtbank Rotterdam, sector kanton, en heeft daarbij – kort samengevat – gevorderd Meeùs te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.069.994,49 met rente. De vordering is als volgt opgebouwd:
- huurpenningen en vergoeding voor leveringen en diensten tijdens periode herstelwerkzaamheden ad € 549.083,33
- kosten herstelwerkzaamheden ad € 108.762,00
- de contractuele boete ad € 182.750,00
- de contractuele rente ad € 225.234,16
- buitengerechtelijke kosten ad € 4.165,00.
2.2.
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis van 26 april 2013 geoordeeld dat:
i. i) Meeùs niet tekort is geschoten in de nakoming van haar opleververplichtingen omdat, als al kan worden gesproken van vertraging in de oplevering, niet is komen vast te staan dat die vertraging door toedoen van Meeùs is veroorzaakt;
ii) Dubbelveste geen beroep kan doen op artikel 5.7 van de algemene bepalingen (de verplichting van de huurder tot betaling van huur en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten over de tijd die met herstel is gemoeid) omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is gezien de discussie van partijen over de einddatum van de huurovereenkomst;
iii) Dubbelveste geen recht heeft op de gevorderde contractuele boete en contractuele rente omdat niet is gebleken dat Meeùs zich niet heeft gehouden aan de in de huurovereenkomst en algemene bepalingen opgenomen voorschriften en zij daaromtrent ook niet in gebreke is gesteld;
iv) ter zake van de herstelwerkzaamheden Meeùs niet in verzuim is omdat niet duidelijk is geweest wanneer de huurovereenkomst ten einde liep en Dubbelveste aan Meeùs geen duidelijke termijn voor nakoming heeft gesteld;
v) het op de weg van Dubbelveste had gelegen puntsgewijs en aan de hand van het inspectierapport van 17 december 2009 aan te geven welke opleverpunten Meeùs niet is nagekomen maar dat het te ver voert om de vordering op grond hiervan af te wijzen; de kantonrechter heeft Dubbelveste in de gelegenheid gesteld haar vordering ter zake van de gevorderde herstelkosten nader te onderbouwen.
Bij eindvonnis van 23 mei 2014 heeft de kantonrechter Meeùs veroordeeld om aan Dubbelveste te betalen een bedrag van € 7.190,75 in verband met herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2013, de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.
2.3.
Dubbelveste is tegen de beslissingen van de kantonrechter in hoger beroep gekomen. Zij heeft in hoger beroep - samengevat weergegeven - gevorderd de vonnissen van 26 april 2013 en 23 mei 2014, hierna: de bestreden vonnissen, te vernietigen voor zover haar vorderingen in eerste aanleg zijn afgewezen en te bekrachtigen voor zover haar vorderingen in eerste aanleg zijn toegewezen, en de vorderingen bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog toe te wijzen, met veroordeling van Meeùs in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met de nakosten (€ 131,00 zonder betekening en € 199,00 met betekening).
2.4
Meeùs heeft voorwaardelijk, te weten in het geval een of meer van de grieven van Dubbelveste slagen, in incidenteel appel gevorderd het tussenvonnis van 26 april 2013 te vernietigen of te verbeteren, onder afwijzing van alle in eerste aanleg door Dubbelveste tegen Meeùs ingestelde rechtsvorderingen en met veroordeling van Dubbelveste in de kosten in eerste aanleg en in hoger beroep.
3.1.
Grief 1 van Dubbelveste richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor een geslaagd beroep op artikel 5.7 van de algemene bepalingen 1999 is vereist dat de einddatum van de huurovereenkomst dient vast te staan en dat daarvan in dit geval geen sprake was tot het moment van het onherroepelijk worden van het vonnis van 25 november 2011. Met grief 2 vecht Dubbelveste het oordeel van de kantonrechter aan dat uit het inspectierapport 17 december 2009 door Meeùs niet kan worden opgemaakt binnen welke termijn zij de opleverwerkzaamheden diende uit te voeren. Meeùs had het gehuurde op 28 februari 2010 moeten opleveren, hetgeen zij niet heeft gedaan. Met grief 3 voert Dubbelveste aan dat de kantonrechter bij haar oordeel ten aanzien van de verschuldigdheid van de huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten ten onrechte in aanmerking heeft genomen dat niet gebleken is dat Dubbelveste Meeùs in gebreke heeft gesteld ten aanzien van de te verrichten herstelwerkzaamheden. Grief 4 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat de vertraging veroorzaakt is door Meeùs en dat Meeùs niet tekort is geschoten in haar opleveringsverplichtingen. Met grief 5 voert Dubbelveste aan dat haar vordering niet alleen gebaseerd is op artikel 5.7 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst 1999, maar ook op artikel 8.10 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst. Dubbelveste stelt verder dat de kantonrechter is uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat de einddatum van de huurovereenkomst onherroepelijk vast dient te staan voor de verschuldigdheid van de vergoeding over de periode gemoeid met het verrichten van herstelwerkzaamheden na het einde van de huurovereenkomst. Grief 6 ziet op het oordeel van de kantonrechter dat Dubbelveste geen beroep toekomt op artikel 5.7 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst 1999, omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht aangezien het einde van de huurovereenkomst tussen partijen ter discussie stond en hierover een procedure is gevoerd die is uitgemond in een vonnis van 25 november 2011. Grief 7 heeft betrekking op de afwijzing door de kantonrechter van de gevorderde contractuele boete en contractuele rente als bedoeld in de artikelen 7 en 18.2 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst. Met grief 8 (gericht tegen rechtsoverweging 5.8 van het tussenvonnis) stelt Dubbelveste dat zij bij brief van 18 december 2009 – het begeleidend schrijven bij het inspectierapport – aan Meeùs heeft aangegeven dat de werkzaamheden binnen de reguliere huurtermijn dienden te worden nagekomen, derhalve voor 28 februari 2010. Grief 9 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vertraging in de oplevering werd veroorzaakt door de handelwijze van Dubbelveste, die vast bleef houden aan haar standpunt dat de huurovereenkomst tot 2015 zou doorlopen.
3.2.
De door Dubbelveste opgeworpen grieven 1 tot en met 9 lenen zich voor gezamenlijke behandeling, omdat ze in de kern erop neer komen dan wel ervan uit gaan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Meeùs niet toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting het gehuurde per 1 maart 2010 in de overeengekomen staat op te leveren. Bij de beoordeling van deze grieven wordt voorop gesteld dat de huurder bij het einde van de huur verplicht is het gehuurde te verlaten en ter beschikking te stellen aan de verhuurder (artikel 7:224 BW Pro). Indien de huurder dat nalaat, kan niet alleen de voor de hand liggende schade, de gebruiksvergoeding ter hoogte van de verschuldigde huurprijs, worden gevorderd, maar ook andere schade die het gevolg is van het voortgezette gebruik door de huurder – of door derden die van zijnentwege in het gehuurde verblijven – zoals noodzakelijk gebleken buitengerechtelijke kosten en proceskosten (artikel 7:225 BW Pro). Dubbelveste heeft met juistheid betoogd dat, waar Meeùs zich op het standpunt stelde dat de huurovereenkomst op 1 maart 2010 was geëindigd (hetgeen later door de kantonrechter is bevestigd) en zij per die datum het gebruik van het gehuurde en de betaling van de huur ook daadwerkelijk heeft gestaakt, zij gehouden was om op die datum (1 maart 2010) het gehuurde leeg en ontruimd en in de overeengekomen staat op te leveren. Meeùs had immers die verplichting op grond van de algemene bepalingen (zie r.o. 1.6 en 1.7), maar ook op grond van de wet. Uit het voorinspectierapport van 17 december 2009 blijkt dat Meeùs nog opleveringswerkzaamheden diende uit te voeren. Gelet op het voorgaande was het om te kunnen voldoen aan de opleveringsverplichting niet nodig - anders dan Meeùs heeft betoogd - dat partijen het eens waren over de einddatum van de huurovereenkomst. De verplichting om de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven, kan niet worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen. Naar haar aard kan deze verplichting slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (HR 27 november 1998 NJ 1999, 380). Daarmee faalt het betoog van Meeùs dat Dubbelveste aan haar geen duidelijke termijn voor nakoming van haar verplichting tot oplevering heeft gesteld. Ook faalt daarmee het standpunt van Meeùs dat de vroegst mogelijke datum waarop Dubbelveste oplevering van het gehuurde kon verlangen 9 juni 2012 was. Aan haar verplichting tot oplevering van het gehuurde had Meeùs immers, zoals hiervoor is overwogen, op of vóór 1 maart 2010 (de datum waarop de huurovereenkomst in haar visie eindigde en de datum waarop zij het gebruik van het gehuurde en de betaling van de huurtermijnen heeft gestaakt) moeten voldoen.
3.3.
Nu niet in geschil is dat Meeùs het gehuurde niet vóór 1 maart 2010 in de overeengekomen staat heeft opgeleverd terwijl zij daartoe wel gehouden was, staat vast dat Meeùs tekort is geschoten in haar verplichting het gehuurde (tijdig) op te leveren en weer (in goede staat) ter beschikking te stellen aan Dubbelveste. De vraag is echter of deze tekortkoming haar kan worden toegerekend. Meeùs heeft in dat verband aangevoerd dat haar geen verwijt kan worden gemaakt van de vertraging in de oplevering. Dubbelveste wilde die oplevering helemaal niet omdat de huurovereenkomst in haar visie tot 1 maart 2015 zou voortduren, aldus Meeùs. Het betoog van Meeùs slaagt. Voor oplevering is nodig dat huurder en verhuurder tijdig samen een inspectierapport opmaken waarin wordt vastgesteld welke opleveringswerkzaamheden de huurder nog moet verrichten om het gehuurde weer in goede staat ter beschikking te kunnen stellen aan de verhuurder, zie artikel 10.5 van de algemene bepalingen. Meeùs had derhalve de medewerking van Dubbelveste nodig om haar verplichting tot oplevering van het gehuurde op tijd na te kunnen komen. Meeùs heeft reeds bij brief van 5 augustus 2009 aan Dubbelveste gevraagd om een afspraak te maken voor een vooroplevering en dit verzoek op 9 september 2009 herhaald. Dubbelveste heeft daarop tot tweemaal toe afwijzend gereageerd, zich daarbij op het standpunt stellende dat Meeùs niet gerechtigd was het gehuurde voor of op 1 maart 2010 op te leveren en te ontruimen omdat in haar visie de huurovereenkomst doorliep tot 1 maart 2015. Eerst bij brief van 17 november 2009 heeft zij aangegeven toch bereid te zijn mee te werken aan een gezamenlijke voorinspectie. Deze voorinspectie heeft plaatsgevonden op 17 december 2009. Voor Meeùs was na de voorinspectie van 17 december 2009 de opleverdatum van 1 maart 2010 niet althans moeilijk haalbaar (partijen hebben tijdens het pleidooi beiden aangegeven dat de opleveringswerkzaamheden twee tot vier maanden zouden duren). Daar komt bij dat ook ná de voorinspectie Dubbelveste zich op het standpunt bleef stellen dat de huurovereenkomst doorliep tot 1 maart 2015, reden waarom de opleveringswerkzaamheden in haar visie niet urgent waren (zie de brief van 13 januari 2010) en de belangrijkste reden waarom het voorstel van Meeùs tot afkoop van haar opleveringsverplichting niet door Dubbelveste werd aanvaard (zie e-mailbericht van 25 januari 2010). Van de vertraging die is ontstaan met betrekking tot de werkzaamheden aan de trapsparingen kan Meeùs evenmin een verwijt worden gemaakt. Als Meeùs op tijd had geweten dat zij deze werkzaamheden ook had moeten uitvoeren, dan had zij deze tijdig kunnen afronden omdat, naar later is gebleken, het verkrijgen van een omgevingsvergunning nog geen twee maanden in beslag had genomen. Maar Dubbelveste heeft in eerste instantie (bij brief van 18 december 2009) aangegeven het dicht maken van de trapsparingen zelf te willen uitvoeren, en bij brief van 13 januari 2010 heeft zij zich uitdrukkelijk op het standpunt gesteld dat dit pas op 28 februari 2015 hoefde te gebeuren. In een later stadium (september 2010) zijn partijen alsnog overeengekomen dat Meeùs de werkzaamheden ter zake van de trapsparingen zelf zou uitvoeren. Gelet op deze feiten en omstandigheden kan Dubbelveste zich er naar het oordeel van het hof niet op beroepen dat de werkzaamheden met betrekking tot de trapsparingen op 1 maart 2010 door Meeùs hadden moeten zijn voltooid. Concluderend is het hof van oordeel dat de vertraging in de opleveringswerkzaamheden - met als resultaat dat deze niet op of vóór 1 maart 2010 waren voltooid - door toedoen van Dubbelveste is ontstaan. De tekortkoming kan derhalve niet aan Meeùs worden toegerekend, althans Dubbelveste is door haar wijze van handelen in schuldeisersverzuim geraakt, hetgeen voor Meeùs overmacht oplevert. Vast staat dat de opleveringswerkzaamheden alsnog door Meeùs zijn uitgevoerd en dat zij het gehuurde weer ter beschikking heeft gesteld aan Dubbelveste. Daarmee heeft Meeùs voldaan aan haar wettelijke en contractuele verplichtingen, zodat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming noch van onrechtmatig handelen door het gehuurde zonder recht en titel onder zich te houden. Dat betekent dat de vordering van Dubbelveste ter zake van de huurpenningen en vergoeding voor leveringen en diensten alsmede de gevorderde contractuele rente en boete moeten worden afgewezen. In zoverre slaagt de grief die gericht is tegen de overweging van de kantonrechter dat, om een beroep te kunnen doen op de bepalingen van de huurovereenkomst, de einddatum van de huurovereenkomst vast moet komen te staan en dat daarvan in dit geval geen sprake is omdat tot het onherroepelijk worden van het vonnis van 25 november 2011 geen sprake was van een onbetwiste einddatum van de huurovereenkomst. Het slagen van de grief leidt evenwel niet tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter.
3.4.
In grief 10 voert Dubbelveste aan dat zij, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, juist wel wilde meewerken aan een afrondende eindinspectie. Met grief 11 betoogt Dubbelveste dat de kantonrechter de algemene bepalingen onjuist heeft gelezen. Het inspectierapport waaraan in artikel 5.6 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst 1999 wordt gerefereerd, is het inspectierapport van 17 december 2009. In grief 12 stelt Dubbelveste dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat Meeùs de herstelwerkzaamheden tegen lagere kosten had kunnen uitvoeren. Grief 13 richt zich tegen de door de kantonrechter toegepaste korting van 30% ten aanzien van de kosten van de opleverpunten. Met grief 14 betoogt Dubbelveste dat de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 2.8 tot en met 2.11 van de onjuiste veronderstelling is uitgegaan dat Meeùs alleen de zaken zou hoeven te herstellen die in het voorinspectierapport van 17 december 2009 zijn opgenomen. Grief 15 heeft betrekking op het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan schadevergoeding. Dubbelveste stelt dat ook zaken die voor het eerst geconstateerd zijn bij de eindoplevering door Meeùs moeten worden hersteld. Met grief 16 komt Dubbelveste op tegen de afwijzing van de kantonrechter van haar vordering “indirecte kosten”.
3.5.
De grieven 10 tot en met 16 zal het hof gezamenlijk behandelen. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het (voor)inspectierapport van 17 december 2009 bepalend was voor de door Meeùs uit te voeren (herstel)werkzaamheden. De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen is immers om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is tekortkomingen op te heffen. Tegen het oordeel van de kantonrechter dat de voorinspectie leidend was, is overigens ook niet gegriefd, zodat dit vast staat. Het lag op de weg van Dubbelveste om te onderbouwen dat er nog andere werkzaamheden dan die genoemd in het voorinspectierapport, waarvan duidelijk was dat die voor rekening van Meeùs dienden te komen, door Meeùs moesten worden uitgevoerd. Dat heeft zij niet gedaan. Verder geldt dat, voor zover het werkzaamheden betrof die niet in het voorinspectierapport stonden en die dus in de visie van Dubbelveste na het einde van de huurovereenkomst nog hadden moeten worden uitgevoerd, alsmede voor de werkzaamheden die volgens Dubbelveste niet correct waren uitgevoerd, Dubbelveste wel een ingebrekestelling had moeten doen uitgaan, aangezien daarvoor geen fatale termijn geldt. Gesteld noch gebleken is dat Dubbelveste Meeùs ter zake in gebreke heeft gesteld.
3.6.
Bij de beoordeling van de grieven wordt voorts voorop gesteld dat - de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen - niet alle door de verhuurder gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van huurder kunnen worden gevorderd, maar slechts die kosten die huurder zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren (vgl. HR 27 november 1998 NJ 1999, 380). De kantonrechter heeft naar het oordeel van het hof terecht overwogen dat het op de weg van Dubbelveste lag om (nader) te onderbouwen of en in hoeverre de door haar gevorderde herstelkosten zien op opleveringsgebreken, waarbij het inspectierapport van 17 december 2009 in aanmerking moet worden genomen en rekening moet worden gehouden met “nieuw voor oud”. Omdat Dubbelveste dit heeft nagelaten, heeft de kantonrechter een korting van 30% toegepast. De kantonrechter was vrij om op de voet van artikel 6:97 BW Pro de schade op deze wijze vast te stellen. Het hof is verder van oordeel dat Dubbelveste met de in het geding gebrachte offertes, facturen en betalingen voldoende heeft onderbouwd dat zij herstelkosten heeft gemaakt. Het hof ziet geen aanleiding om een ander schadebedrag vast te stellen dan de kantonrechter heeft gedaan. De schadeberekening is aan de hand van de hiervoor weergegeven maatstaf gedaan en verder zorgvuldig en deugdelijk gemotiveerd.
3.7.
De grieven 10 tot en met 16 stuiten af op hetgeen hiervoor bij r.o. 3.5 en 3.6 is overwogen.
3.8.
Grief 17 richt zich tegen het resumé van de kantonrechter en met grief 18 stelt Dubbelveste dat de kantonrechter ten onrechte slechts de wettelijke rente vanaf 24 januari 2013 heeft toegewezen. Volgens Dubbelveste is op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen de contractuele rente verschuldigd en anders de wettelijke handelsrente. Meeùs heeft met juistheid betoogd dat de toegewezen herstelkosten moeten worden aangemerkt als schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:74 BW Pro), zodat in dat geval niet de contractuele rente noch de wettelijke handelsrente maar de wettelijke rente verschuldigd is. Tegen de ingangsdatum van de toegewezen wettelijke rente is geen grief gericht, zodat het hof deze ook zal hanteren. De grieven falen.
3.9.
Grief 19 heeft betrekking op de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg. Naar het oordeel van het hof dient Dubbelveste – als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, ook in eerste aanleg – te worden veroordeeld in de kosten van de procedure in beide instanties. De grief slaagt derhalve.
3.10.
Weliswaar is de voorwaarde van het incidenteel appel vervuld (zie r.o. 3.3) maar Meeùs heeft, gelet op het oordeel van het hof in principaal appel, bij behandeling van de incidentele grieven geen belang. Gelet op deze uitkomst zal het hof de kosten in het incidenteel appel compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Rotterdam, team kanton, van 26 april 2013 en 23 mei 2014, met uitzondering van de beslissing om de proceskosten te compenseren;
veroordeelt Dubbelveste in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van Meeùs vastgesteld op een bedrag van € 3.600,00 aan salaris gemachtigde alsmede in de kosten van dit hoger beroep, aan de zijde van Meeùs vastgesteld op een bedrag van
€ 5.114,00 aan griffierecht en € 13.740,00 aan salaris advocaat, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest is betaald;
compenseert de proceskosten in het incidenteel appel, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, H.J.M. Burg en J.J. Dijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 mei 2016 in aanwezigheid van de griffier.