Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00213 en 11/00282
uitspraakdatum: 22 november 2011
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X B.V. te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van, naar het Hof – gelet op de datum van verzending – begrijpt, 2 februari 2011, nummers SBR 09/2361 en 09/3151,
in het geding tussen belanghebbende en
de Inspecteur gemeentelijke belastingen van Amersfoort (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken A-straat 1 en A-straat 2 te Amersfoort, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008 vastgesteld op respectievelijk € 349.500 en € 164.500. Tegelijk met deze beschikkingen zijn voorts aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) vastgesteld.
1.2 Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken van 21 juli 2009 de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 februari 2011 gegrond verklaard, de uitspraken van de Ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot respectievelijk € 320.500 en € 140.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
1.4 Belanghebbende en de Ambtenaar hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam. De Ambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend tegen het door belanghebbende ingediende hoger beroep. Nadien heeft de Ambtenaar het door hem ingediende hoger beroep ingetrokken.
1.5 Het Gerechtshof Amsterdam heeft het beroepschrift, met toepassing van artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) ter verdere behandeling verwezen naar het Gerechtshof Arnhem (hierna: het Hof)
1.6 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede de pleitnotitie die door de Ambtenaar, voorafgaand aan het onderzoek ter zitting, is overgelegd en de stukken die belanghebbende, zonder bezwaar van de Ambtenaar, ter zitting van het Hof heeft overgelegd.
1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door haar directieleden A en B. Namens de Ambtenaar zijn verschenen C en D, taxateur, beiden werkzaam bij de gemeente Amersfoort.
1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 en 2 te Amersfoort. In juridische zin is sprake van één onroerende zaak die is gebouwd in 1932. Met toepassing van artikel 16 van Pro de Wet WOZ onderscheidt de Ambtenaar drie afzonderlijke objecten, te weten A-straat 1, 2 en 3. Deze objectafbakening is in hoger beroep niet langer in geschil.
2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak in zijn geheel gekocht in 2005 voor € 550.000.
2.3 A-straat 1 betreft een winkelruimte die in 2006 is gerenoveerd, met een oppervlakte van 155 m², te weten 95 m² op de begane grond en een souterrain van 60 m². Dit object is in november 2006 door belanghebbende aan een derde verhuurd voor € 35.000 per jaar.
2.4 A-straat 2 betreft een pand met vijf bouwlagen, te weten een souterrain (opslag/magazijn) van 12 m², een winkelruimte op de begane grond met een oppervlakte van 37 m², een vergaderruimte en een gemeenschappelijke ruimte op de eerste en de tweede etage van respectievelijk 27 m² en 20 m², en een opslag/magazijn op de derde etage van 14 m². Dit object is in 1990 gerenoveerd en op de peildatum aan een derde verhuurd voor € 13.170 per jaar.
2.5 Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2009 in zijn geheel aan haar voornoemde directieleden verkocht voor € 650.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In hoger beroep is nog slechts in geschil de waarde die, voor de toepassing van de Wet WOZ, kan worden toegekend aan de objecten A-straat 1 en A-straat 2 te Amersfoort.
3.2 Belanghebbende stelt dat de waarde van de objecten te hoog is vastgesteld, mede gelet op de aankoopsom, de werkelijk bedongen huren en de verkoopsom van de onroerende zaak in 2009. Die verkoopsom is in overeenstemming met de inspecteur der rijksbelastingen vastgesteld na een taxatie. Gelet op de aankoopsom kan de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van de drie afzonderlijke objecten niet juist zijn omdat daaruit een irreële waardestijging voortvloeit.
3.3 De Ambtenaar stelt dat de aan- en verkoop te ver van de waardepeildatum hebben plaatsgevonden en de verkoop bovendien niet als marktconform kan worden aangemerkt, gelet op de gelieerdheid van de partijen. De onroerende zaak is niet op de vrije markt aangeboden. Hij verwijst naar de door hem bij het verweerschrift in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten, opgemaakt door D voornoemd. Hij heeft in zijn pleitnota alsnog het standpunt ingenomen dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd en het beroep tegen de uitspraken op bezwaar ongegrond moet worden verklaard. Ter zitting heeft de Ambtenaar verklaard dat dit standpunt niet moet worden gezien als een – te laat ingediend – incidenteel hoger beroep maar als een verweer tegen het hoger beroep van belanghebbende.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot verdere vermindering van de vastgestelde waarde van het object A-straat 1 tot € 273.560 en van het object A-straat 2 tot € 121.972.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3 Evenwel moet worden opgemerkt dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.4 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarde ligt bij de Ambtenaar.
4.5 Ter onderbouwing van zijn stelling dat de gezochte waarde van het object A-straat 1 ten minste € 320.000, en die van het object A-straat 2 ten minste € 140.000 bedraagt (de door de Rechtbank vastgestelde bedragen), wijst de Ambtenaar op de taxatierapporten van D van 8 oktober 2009, waarin de waarde van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2007, is getaxeerd op respectievelijk € 349.500 en € 164.500. Deze getaxeerde waarde van de objecten is als volgt (deels samengevat) berekend:
A-straat 1
BVO €/m² huurwaarde kap.factor waarde
Winkel/verkoopruimte 95 318 € 30.210 10,8 € 326.268
Kelder 60 36 € 2.160 10,8 € 23.328
Totaal € 32.370 € 349.596
A-straat 2
Opslag/magazijn 12 27 € 324 10,8 € 3.499
Winkel/verkoopruimte 37 272 € 10.064 10,8 € 108.691
1e Etage 27 114 € 3.078 10,8 € 33.242
2e Etage 20 76 € 1.520 10,8 € 16.416
3e Etage 14 18 € 252
€ 15.238 10,8 € 2.722
€ 164.570
4.6 Ter onderbouwing van de taxaties zijn in beide rapporten (dezelfde) verkoopgegevens van vier bedrijfspanden opgenomen. Voorts is van vijf bedrijfspanden de door de Ambtenaar vastgestelde waarde opgenomen, berekend met behulp van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. De daarbij gehanteerde huurgegevens zijn aanvankelijk door de Ambtenaar niet overgelegd, reden waarom de Rechtbank de Ambtenaar niet geslaagd heeft geacht in het van hem verlangde bewijs. In zijn pleitnota voor de behandeling ter zitting van het Hof heeft de Ambtenaar alsnog de huurgegevens van zeven bedrijfspanden overgelegd, waarvan vijf in de taxatierapporten genoemde panden.
4.7 Met betrekking tot de bruto-huurwaarde heeft belanghebbende gesteld dat te dezen moet worden uitgegaan van de tussen haar en de huurders op grond van de huurovereenkomst geldende huurprijzen. Die huurprijzen zijn rond de peildatum tot stand gekomen. Het huurcontract met betrekking tot het object A-straat 2 is weliswaar van oudere datum maar de voorwaarden zijn in 2005 met de huurder opnieuw overeengekomen. De Ambtenaar heeft dit betwist met de stelling dat de huren niet corresponderen met de huurwaarden die door hem zijn vastgesteld op grond van door hem verzamelde marktgegevens.
4.8 Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs op grond van een op de peildatum bestaande huurovereenkomst als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat zulks anders ligt, heeft daarvan de bewijslast. Derhalve rust in dit geval op de Ambtenaar de last feiten en omstandigheden te stellen en – zoals hier – bij betwisting aannemelijk te maken op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huur tussen belanghebbende en de huurders niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52).
4.9 Het Hof acht de Ambtenaar met betrekking tot het object A-straat 2 niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De enkele omstandigheid dat tussen de huurder en de nieuwe eigenaar van een pand een reeds bestaande huurovereenkomst tegen dezelfde huurprijs wordt voortgezet, rechtvaardigt niet de conclusie dat die huurprijs onzakelijk is. Bijkomende omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, zijn door de Ambtenaar niet gesteld. De omstandigheid dat de tussen partijen overeengekomen huur volgens de Ambtenaar lager is dan de genoemde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten, rechtvaardigt niet de conclusie dat de gesloten huurovereenkomst niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. De hogere huurprijs van de vergelijkingspanden kan immers veroorzaakt zijn door verschillen tussen deze vergelijkingspanden en de onroerende zaak, zoals de verhuurbaarheid van de onroerende zaak als gevolg van de verdeling van een relatief gering aantal vierkante meters over vijf bouwlagen, de staat van onderhoud van de verschillende objecten, of hun ligging. Daaromtrent is niets concreet aangevoerd door de Ambtenaar. Nu de Ambtenaar met betrekking tot het object A-straat 1 is uitgegaan van een huur van € 32.370 terwijl belanghebbende stelt dat van de werkelijke huur van € 35.000 moet worden uitgegaan, behoeft dit in dit geval geen nader bewijs.
4.10 Herhaald zij dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarde bij de Ambtenaar ligt. Dat betekent in het onderhavige geval, waarin naar de gelijkluidende opvatting van partijen de waarde kan worden berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, dat op de Ambtenaar de last rust, nu belanghebbende de juistheid daarvan gemotiveerd heeft bestreden, aannemelijk te maken dat de in het taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
4.11 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor 10,8 niet te hoog is. Weliswaar heeft hij in hoger beroep de huurgegevens van een aantal panden overgelegd maar daaruit kan naar het oordeel van het Hof zonder nadere toelichting, die echter ontbreekt, niet zonder meer worden afgeleid dat die factor juist is. D heeft ter zitting verklaard dat die factor niet enkel uit de overgelegde transactiegegevens voortvloeit maar het resultaat is van berekeningen op grond van meerjarencijfers. Die berekening heeft hij ter zitting echter niet kunnen geven, laat staan een nadere toelichting daarop. Evenmin heeft hij ter zitting afdoende kunnen verklaren hoe de door hem getaxeerde waarde van het object A-straat 1 zich verhoudt tot de verkoopgegevens van het object A-straat 10 (een winkelruimte met een vloeroppervlak van 106 m² en een kelder van 39 m², op 2 augustus 2007, weliswaar in verhuurde staat doch de huur kon door D niet genoemd worden, verkocht voor € 250.000).
4.12 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar, met hetgeen hij heeft aangevoerd en ter zitting heeft toegelicht, gelet op het bovenstaande niet aannemelijk gemaakt dat de door de Rechtbank nader vastgestelde waarde van de beide objecten niet te hoog is.
4.13 De omstandigheid dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet zonder meer mee, dat de door belanghebbende voorgestane waarde in aanmerking moet worden genomen. Op belanghebbende rust in dat geval de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.14 Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde van de objecten een tweetal berekeningen overgelegd, opgemaakt, naar zij stelt, volgens het model van de VNG. Daarin is de kapitalisatiefactor berekend met behulp van de zogenoemde bruto aanvangsrendement methode. Daarbij heeft zij een toelichting gegeven op de gehanteerde uitgangspunten.
4.15 De Ambtenaar heeft, bij monde van D, ter zitting aangegeven de berekeningen van belanghebbende en de daarbij gehanteerde uitgangspunten niet te kunnen bestrijden. Hij heeft slechts gesteld dat de uitkomsten niet juist kunnen zijn omdat zij niet stroken met de door hem gehanteerde cijfers.
4.16 De door belanghebbende gemaakte berekeningen en de daarbij gehanteerde uitgangspunten komen het Hof niet onjuist of onaannemelijk voor. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vermelding “wpd 1-1-08” (waarmee kennelijk gedoeld wordt op de waardepeildatum) berust op een vergissing nu op geen enkel moment tussen partijen in geschil is geweest dat de waardepeildatum 1 januari 2007 is. Belanghebbende komt in haar berekeningen tot een kapitalisatiefactor van 10,6 voor het object A-straat 2 en een kapitalisatiefactor 9,8 voor het object A-straat 1 zulks in verband met een hoger leegstandsrisico voor dit laatste object. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met die berekeningen aannemelijk gemaakt dat de waarde van de objecten, uitgaande van de werkelijk gerealiseerde huur, kan worden berekend op, afgerond, € 273.000 voor het object A-straat 1 en € 122.000 voor het object A-straat 2.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 874.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht;
– verklaart het tegen de uitspraken van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond;
– vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde van het object A-straat 1 tot € 273.000;
– vermindert de vastgestelde waarde van het object A-straat 2 tot € 122.000;
– vermindert de voor de objecten vastgestelde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 874, en
– gelast dat de gemeente Amersfoort aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 112 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 22 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.