Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummers 11/00060 en 11/00066
uitspraakdatum: 16 augustus 2011
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op de hogere beroepen van
X te Z (hierna: belanghebbende) en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van rechtbank Zwolle-Lelystad van 22 december 2010, nummer AWB 10/1106, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 314.000.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende is tegen voormelde uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 290.000.
1.4. Het beroepschrift van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 27 januari 2011 ter griffie ingekomen en is aangevuld bij brief met bijlagen van 4 maart 2011.
1.5. Het beroepschrift van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 2 februari 2011 ter griffie ingekomen en is aangevuld bij brief met bijlagen van 15 maart 2011.
1.6. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld geen verweerschrift ingediend.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juli 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen bijgestaan door de taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning). De woning, een twee-onder-één-kapwoning, is gebouwd in 1989 en heeft een inhoud van 485 m3 (inclusief een aanbouw van 172 m3). De woning beschikt over twee dakkapellen en een berging. Belanghebbende en zijn toenmalige echtgenote hebben de woning gekocht in 1998. De koopprijs was toen f 260.000, waarin begrepen f 10.000 voor roerende goederen. Nadien is de woning toegescheiden aan belanghebbende.
2.2 De kavel maakt deel uit van een terrein waar vroeger een vuilstortplaats lag. Daardoor is de grond vervuild. De bodemverontreiniging is van zodanige aard dat geen zogenaamde “schonegrondverklaring” kan worden afgegeven, hetgeen tot problemen bij de verlening van bouwvergunning aanleiding zal geven.
2.3 Bij brief van 13 juni 2009 schrijft ing. A aan belanghebbende onder meer:
“ - Omdat op de locatie een leeflaag van minimaal 1 meter aanwezig is, zullen geen risico’s optreden a.g.v. de verontreiniging. De verontreiniging (zware metalen) is immobiel. Bij het huidig saneringsbeleid hoeven immobiele verontreinigingen in de ondergrond veelal niet daadwerkelijk meer te worden gesaneerd. Indien echter werkzaamheden in de ondergrond zullen plaatsvinden of grond zal moeten worden afgevoerd dan zal dit wel onder saneringscondities moeten plaatsvinden. In de kostenraming is ervan uitgegaan dat de verontreiniging zoals deze nu in omvang bekend is zal moeten worden gesaneerd tot waarden beneden de referentiewaarden/normen voor de gebruiksfunctieklasse ‘wonen’. (…)
Verontreinigingssituatie
(…)
In het verleden bevond zich ter plaatse de a-straat een zogenaamd wiel (soort kolk; oppervlaktewater). Uit informatie is gebleken dat het wiel in de jaren zestig is volgestort met huisvuil. De exacte begrenzing is op basis van de uitgevoerde onderzoeken niet duidelijk geworden.
Ter plaatse van de stort bevindt zich onder andere het perceel a-straat 1. Het perceel beslaat een oppervlakte van circa 330 m². Bij de uitgevoerde bodemonderzoeken is het stortmateriaal (puin, glas e.d.) aangetroffen vanaf circa 1 m -mv tot een diepte van 2,6 m-mv. De verontreiniging is in horizontale richting en verticale richting (naar de diepte) niet afgeperkt. De totale omvang van het stortmateriaal op het betreffende perceel, alsmede voor het gehele geval is aldus niet exact bekend. In het grondwater ter plaatse van het perceel zijn maximaal licht verhoogde waarden gemeten.
Op basis van de boringen uit het verkennend bodemonderzoek is op te maken dat het stortmateriaal zich onder het grootste deel van het perceel bevindt (geschat 90%).
Kosten
De totale kosten voor de genoemde uit te voeren werkzaamheden (…) zijn geraamd op € 57.826,00 excl. 19% BTW. ”
2.4 In de procedure voor de Rechtbank heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B. In dat rapport wordt de waarde van de woning per 10 september 2009 (de opnamedatum) getaxeerd op € 312.500, indien geen sprake zou zijn van bodemverontreiniging en op € 244.000, nu wel sprake is van verontreiniging. Het verschil tussen beide bedragen is gelijk aan de door ing. A geraamde kosten van bodemsanering. In het taxatierapport zijn de volgende referentieobjecten vermeld: a-straat 2, a-straat 3 en b-straat 1, alle te Q.
2.5 In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag met bijbehorende matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 314.000, als volgt gespecificeerd:
Hoofdgebouw 313 m³ € 528 € 165.792
Dakkapel 1 € 1.401 € 1.401
vrijstaande berging 68 m³ € 208 € 14.144
aanbouw woonruimte 172 m³ € 370 € 63.640
Dakkapel 1 € 1.401 € 1.401
verontreinigde grond 323 m² € 1 € 1
Kavel 323 m² € 211 € 68.153
totaal (afgerond) € 314.000
In de aan de Rechtbank overgelegde exemplaren van deze matrix is abusievelijk een andere inhoud van het hoofdgebouw vermeld.
Voorts zijn de vergelijkende gegevens vermeld van de rond de waardepeildatum verkochte woningen a-straat 11, c-straat 1 en d-straat 1, en e-straat 1 alle te Q. A-straat 3 - evenals het pand van belanghebbende: houtskeletbouw - is op 22 september 2008 verkocht voor € 342.500. Deze verkoopprijs is als volgt geanalyseerd:
Hoofdgebouw 313 m³ € 528 € 165.792
Dakkapel 1 € 1.401 € 1.401
vrijstaande berging 17 m³ € 185 € 3.145
aanbouw woonruimte 159 m³ € 370 € 58.830
Carport 15 m² € 111 € 1.665
verontreinigde grond 663 m² € 1 € 1
Kavel 663 m² € 170 € 112.710
totaal (afgerond) € 343.000
In de aan de Rechtbank overgelegde exemplaren van deze matrix is ook hier abusievelijk een andere inhoud van het hoofdgebouw vermeld.
2.6 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de stelling van belanghebbende dat de vrijstaande berging niet groter is dan 50 m³ niet heeft kunnen weerleggen en dat voor de berging een waarde van € 185 per m³ niet onredelijk lijkt. In verband daarmee heeft zij de vastgestelde waarde van de woning verminderd met (€ 14.144 - 50 × € 185 =) € 4.894. De Rechtbank heeft voorts het waardedrukkend effect van de bodemverontreiniging gesteld op € 18.743 en de vastgestelde waarde van de woning daarmee eveneens verminderd. Zij heeft de waarde van de woning vervolgens afgerond en vastgesteld op € 290.000.
2.7 In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C te Q. Daarin is de waarde van de woning getaxeerd op € 238.000. Het rapport vermeldt dat de waardepeildatum 1 januari 2010 is. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende gesteld dat die vermelding op een vergissing berust en dat de taxatie betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2009. In het rapport zijn als referentiepanden vermeld a-straat 2, b-straat 2 en e-straat 3, alle te Q. Ook staat in het rapport onder meer:
“ Aan bovenstaande lijst van objecten zou ook het naastgelegen woonhuis a-straat 3 zou kunnen worden toegevoegd.
(…)
De woning a-straat 3 is vergelijkbaar met a-straat 1. De kavelgrootte is echter 340 m2 groter hetgeen inhoud een waardeverschil van € 40.000, . Daarnaast beschikt a-straat 3 over een carport. Hiermee loopt het waardeverschil op naar € 50.000, . Daarnaast en zeker niet in de laatste plaats is er sprake van bodemverontreiniging in het perceel van a-straat 1 en niet in het perceel van a-straat 3.
In 2007 is ondertekende gevraagd door de vorige eigenaar van a-straat 3 gevraagd te bemiddelen bij verkoop. De woning is daarop getaxeerd op een verkoopopbrengst van € 300.000, k.k. Ook door mijn NVM-collega D is de woning toen getaxeerd op € 300.000, . De verkoper heef daarop besloten om de opdracht aan een makelaar uit R te geven daar die makelaar genegen was om een de opdracht te aanvaarden met een voor ondergetekende te hoge vraagprijs. De woning a-straat 3 is in 2008 verkocht voor een te hoge koopsom van € 342.500, k.k. Deze koopsom was mede gebaseerd op een verwachte verkoopopbrengst van verkoop van de toenmalige eigen woning van de koper. Uiteindelijk bleek dat de makelaar (uit R) de situatie rondom de verkoopopbrengst van de woning van de koper te hoog had ingeschat. De woning is uiteindelijk € 40.000, lager door verkocht dan de makelaar had aangegeven. Die verkoop is door ondertekende bereikt nadat de verkoper tussentijds van makelaar was overgestap.
Indien de gecorrigeerde waarde van a-straat 3 wordt gesteld op € 300.000, k.k. en de waarde van de extra kavelgrootte en carport wordt afgetrokken, bedraagt de waarde van a-straat 1 zonder rekening te houden met bodemverontreiniging € 250.000, . Ook ten opzichte van de hierboven aangehaalde referentiepanden is dit een juiste weergave van de waarde van a-straat 1. De woning a-straat betreft immers een houtskelet woning, de stichtingskosten en de verkoopprijzen bij doorverkoop liggen bij houtskeletbouw woningen 10% lager dan soortgelijke traditioneel gebouwde woningen.
Conclusie:
Resteert een correctie van de waarde in verband met de aanwezige bodemverontreiniging. Bij een verkoop dient de verkoper mededeling te doen aan de kandidaat koper dat er sprake is van bodemverontreiniging. Ook al is sanering niet noodzakelijk, deze mededelingenplicht heeft een waardeverminderend effect welke door ondertekende wordt geschat op 5%. Hiermee komt de marktwaarde/onderhandse vrije verkoopwaarde van a-straat per prijspeil 1 januari 2010 uit op € 238.000, k.k.. ”
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2009 in geschil.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vermindering van vastgestelde waarde tot € 238.000. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank.
4 Beoordeling van het geschil
4.1 Met partijen is het Hof van oordeel dat het pand a-straat 3 (hierna ook: het buurpand) van de referentieverkopen het meest vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Bij het vaststellen van de waarde van de woning van belanghebbende zal het Hof daarom aan deze referentieverkoop het meeste gewicht toekennen.
4.2 Niet in geschil is dat de grond van het gehele perceel van belanghebbende bij en onder de woning vervuild is. De heffingsambtenaar stelt dat met deze vervuiling voldoende rekening is gehouden door het buurpand als referentieobject te gebruiken, omdat het perceel van belanghebbende niet ernstiger is verontreinigd dan het buurperceel. Belanghebbende stelt zich, onder verwijzing naar een onderzoek van E en onder overlegging van een kaart waarop de begrenzing van de bodemverontreiniging is aangegeven, op het standpunt dat zijn perceel ernstiger is verontreinigd dan het buurperceel. Onder deze omstandigheden rust op de heffingsambtenaar de last zijn stelling aannemelijk te maken dat er geen verschil is of dat het verschil geen invloed heeft op de waarde (vergelijk HR 19 april 2000, nr. 35.212, LJN AA5545). Hij heeft daartoe slechts in algemene termen gesteld dat bodemverontreiniging niet pleegt op te houden bij kadastrale grenzen, dat beide percelen in geval van bouwwerkzaamheden hinder van de bodemverontreiniging zullen ondervinden en dat uit een in 2010 verschenen rapport blijkt dat aan de bodemverontreiniging geen risico’s voor de volksgezondheid zijn verbonden. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee niet aannemelijk gemaakt dat de verontreiniging van het perceel van het buurpand even ernstig is als die van het perceel van belanghebbende.
4.3 De heffingsambtenaar wijst nog op de verkopen van f-straat 1 en f-straat 2, beide gelegen in het centrum van Q, waar ook sprake is van bodemverontreiniging, met name in de grond achter deze panden, evenwel zonder noodzaak tot sanering. Daaruit blijkt niet dat de bodemverontreiniging een waardeverminderende invloed heeft, aldus de heffingsambtenaar. Uit deze verkopen kan zonder nadere onderbouwing, die echter ontbreekt – deze conclusie naar het oordeel van het Hof niet worden getrokken.
4.4 Op grond van het vorenoverwogene acht het Hof niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij de taxatie voldoende rekening heeft gehouden met de bodemverontreiniging. De heffingsambtenaar heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde bij de in geding zijnde beschikking niet te hoog heeft vastgesteld.
4.5 Vervolgens rijst de vraag of belanghebbende zijn stelling aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 238.000. In dat verband is van belang dat C in het hiervoor onder 2.7 aangehaalde taxatierapport stelt dat het buurpand voor een te hoog bedrag is verkocht en dat de waarde in het economische verkeer ten tijde van de verkoop € 300.000 was. Naar het oordeel van het Hof moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van een woning, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de daarvoor betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610). Uit de door C gestelde omstandigheden dat de koper van het buurpand verwachtte zijn oude woning voor een hoger bedrag te kunnen verkopen dan uiteindelijk mogelijk bleek en dat hij (C) de verkoopopbrengst van het buurpand lager had getaxeerd, volgt naar het oordeel van het Hof niet dat de voor het buurpand betaalde koopsom hoger was dan de waarde ervan. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Het Hof acht aannemelijk dat de waarde van het buurpand ten tijde van de verkoop € 342.500 bedroeg. Niet gesteld of gebleken is dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009 afweek van de waarde ten tijde van de verkoop.
4.6 Nu de taxatie van C in belangrijke mate steunt op het uitgangspunt dat de waarde van het buurpand ten tijde van de verkoop niet hoger was dan € 300.000, heeft belanghebbende met zijn verwijzing naar het rapport van C niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van zijn woning niet hoger was dan € 238.000. Voor zover belanghebbende zich ook in hoger beroep heeft willen beroepen op het rapport van B, deelt het Hof het oordeel van de Rechtbank ‘dat het onjuist is om de kosten van sanering in zijn geheel af te trekken van de waarde omdat de grond immers niet hoeft te worden gesaneerd’. Daar komt bij dat de kosten van een eventuele sanering – naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld – niet voor rekening van de eigenaren van de woningen zullen komen, maar voor rekening van de vervuiler.
4.7 Belanghebbende heeft tot steun voor zijn stelling dat de waarde van zijn woning niet hoger is dan € 238.000 nog erop gewezen dat het pand a-straat 4 een vrijstaande woning is, die groter is dan zijn woning en meer grond heeft, maar niettemin een WOZ-waarde heeft van slechts € 307.000. De heffingsambtenaar heeft zich daartegenover op het standpunt gesteld dat a-straat 4 een oudere vrijstaande woning betreft die niet met de woning van belanghebbende vergelijkbaar is en dat op de gemeente de plicht rust de waarde van een object vast te stellen aan de hand van verkoopprijzen die voor vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. De WOZ-waarden van andere objecten zijn in dat verband niet relevant. Naar het oordeel van het Hof werpt de vastgestelde WOZ-waarde van a-straat 4 onvoldoende licht op de waarde van de woning van belanghebbende.
4.8 Slotsom is dat belanghebbende zijn stelling niet aannemelijk heeft gemaakt. Nu noch de heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Daarbij is het volgende van belang.
4.9 De woning van belanghebbende beschikt over een vrijstaande berging. De heffingsambtenaar stelt dat de inhoud daarvan 68 m³ bedraagt. Belanghebbende stelt dat deze berging circa 4 bij 4 of 4 bij 5 meter is. Belanghebbende heeft deze stelling niet eerder ingenomen dan ter zitting van de Rechtbank. Nadien heeft de heffingambtenaar aan de hand van luchtfoto’s niet kunnen constateren dat de door hem gehanteerde inhoud onjuist was. Voorts heeft een vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar zich bij belanghebbende vervoegd om de maten van de berging op te nemen, maar belanghebbende heeft hem de toegang geweigerd. Onder deze omstandigheden rust naar het oordeel van het Hof op belanghebbende de last de juistheid van zijn stelling aannemelijk te maken. Daaraan doet niet af dat belanghebbende nu de zaak bij de rechter aanhangig was niet meer verplicht was de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar toegang te verlenen (vergelijk HR 10 februari 1988, nr. 23.925, LJN ZC3761, BNB 1988/160) en evenmin de omstandigheid dat in het algemeen de bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar (vergelijk HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300). Belang¬hebbende verwijst tot steun voor zijn stelling slechts naar het taxatierapport van D, waarin staat vermeld: ‘Indicatie bruto inhoud externe buitenruimte (…): 38 m3’. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende zijn stelling dat de berging kleiner is dan 68 m³, daarmee niet aannemelijk gemaakt.
4.10 Al het vorenoverwogene in aanmerking genomen zal het Hof de waarde van de woning vaststellen op € 300.000. Daaruit volgt dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en dat van belanghebbende ongegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank daarom vernietigen voor zover de waarde is verminderd. Nu de gedeeltelijke vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank uitsluitend zijn grond vindt in het slagen van het beroep van de heffingsambtenaar, zal het Hof niet bepalen dat het door belanghebbende betaalde griffierecht wordt vergoed (vergelijk HR 15 april 2011, nr. 10/00692, LJN BP6600).
5 Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de kosten die de wederpartij in verband met de behandeling van het hoger beroep voor het Hof heeft moeten maken.
6 Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover de waarde van de onroerende zaak is verminderd en
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 300.000.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, J.P.M. Kooijmans en J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 16 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 augustus 2011.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.