Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 10/00523
uitspraakdatum: 3 mei 2011
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 20 oktober 2010, nummer AWB 10/628 WOZ BY1 A, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almelo (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 247.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) vastgesteld op € 266,51.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 oktober 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: het object). Het object is een in 2005 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een garage en een carport met een inhoud van ongeveer 436 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 348 m².
2.2 De waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 2009 is door de Ambtenaar vastgesteld op € 247.000.
2.3 Namens belanghebbende is op 21 maart 2010 aan A opdracht gegeven tot het opstellen van een taxatierapport ten behoeve van de WOZ-waarde naar peildatum 1 januari 2009.
2.4 Door de gemachtigde van belanghebbende is met dagtekening 22 maart 2010, ontvangen door de Ambtenaar op 7 april 2010, een bezwaarschrift ingediend met – voor zover van belang – de volgende inhoud:
“(…)
Ik ben het niet eens met de door u bepaalde WOZ-waarde op deze aanslag. Deze WOZ-waarde is naar mijn oordeel te hoog vastgesteld. Op basis van de bij ons bekende administratieve gegevens kan de WOZ-waarde voor a-straat 1 te Z niet hoger zijn dan € 195.000.
Ik verzoek u ons het taxatieverslag toe te zenden van het hierboven vernoemde object zodat ik het door u vastgestelde WOZ-waarde op zijn juistheid kunnen beoordelen.
(…)”
2.5 De Ambtenaar verstuurt op 12 april 2010 een ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift waarin onder meer het volgende staat:
“(…)
Uw brief, waarin u pro-forma bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde, heb ik ontvangen op 7 april 2010.
(…)
De wet stelt als eis dat u uw bezwaarschrift motiveert. Ik verzoek u daarom uw bezwaarschrift binnen vier weken na dagtekening van de brief nader te motiveren. Indien ik binnen deze termijn geen motivering van u heb ontvangen, zal ik uw bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaren. (…)”
2.6 Als bijlage bij de hiervoor onder 2.5 genoemde brief heeft de Ambtenaar, ter onderbouwing van de onder 2.2 genoemde waarde, een taxatieverslag meegezonden waarin verwezen wordt naar een drietal tot vergelijking dienende objecten:
- b-straat 1 te Z;
- c-straat 1 te Z;
- a-straat 2 te Z.
2.7 Omdat belanghebbende en zijn gemachtigde niet hebben gereageerd op de brief van 12 april 2010 van de Ambtenaar stuurt de Ambtenaar op 12 mei 2010 een herinnering met voor zover hier van belang de volgende inhoud:
“(…) Tot op heden is van u geen reactie ontvangen.
(…), stel ik u alsnog in de gelegenheid om binnen twee weken na dagtekening van deze brief ` uw bezwaar schriftelijk aan te vullen of in te trekken.
Indien binnen deze termijn geen reactie van u is ontvangen, wordt uw bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
(…)”
2.8 Bij besluit van 4 juni 2010 wordt het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Daarbij wordt opgemerkt dat ambtshalve niet is gebleken dat de waarde onjuist is vastgesteld.
2.9 Het taxatierapport dat op 21 maart 2010 (zie 2.3) is aangevraagd is gedateerd op 12 juli 2010. Op 13 juli 2010 heeft de gemachtigde van belanghebbende het taxatierapport ontvangen. De taxateur, B, concludeert tot een waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009, naar de toestand op die datum van € 226.000. Bij deze taxatie zijn de volgende onroerende zaken als referentieobject gebruikt:
Object Bouwjaar Inhoud Prijs/m³ Oppervlakte Prijs/m² Bijgebouwen Verkoopprijs/verkoopdatum
a-straat 3, Z 2005 436 m³ € 315 305 m² € 209 garage, carport € 222.500
3 september 2010
a-straat 4, Z 2005 436 m³ € 315 293 m² € 197 garage, carport € 225.000
2 december 2009
a-straat 2, Z 2005 436 m³ € 315 282 m² € 300 garage, carport € 235.000
21 december 2007
a-straat 5, Z 2005 436 m³ € 315 286 m² € 226 garage, carport € 211.000
1 oktober 2010
2.10 De Rechtbank verstuurt op 11 augustus 2010 de uitnodiging voor de zitting van 16 september 2010.
2.11 Bij brief van 11 augustus 2010 deelt de gemachtigde van belanghebbende de Rechtbank het volgende mee:
“(…)
Naar mijn mening heeft de gemeente de feitelijke gang van zaken correct in het verweerschrift vermeld. Hierdoor zijn verweerder en ondergetekende alleen verdeeld over de vraag wanneer een bezwaar voldoende gemotiveerd is.
Gezien de helderheid van de standpunten zie ik geen toegevoegde waarde in een mondelinge behandeling. Tenzij u zelf of verweerder anders wenst, kunt u wat mij betreft van de mondelinge behandeling afzien.
(…)”
2.12 In antwoord op de onder 2.11 vermelde brief van belanghebbende heeft de Rechtbank op 23 augustus 2010 een brief aan partijen gezonden, waarin wordt vermeld:
“(…)
Ter zitting zal aan de orde komen de vraag of verweerder het bezwaar terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard vanwege het indienen van een ongemotiveerd bezwaarschrift en het niet, na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, nader motiveren van het bezwaarschrift. (…)
Indien de rechtbank tijdens de behandeling van de zaak ter zitting tot het oordeel komt dat verweerder het bezwaar ten onrechte niet ontvankelijk heeft verklaard, zal vervolgens ter zitting eveneens de voor de woning van X vastgestelde waarde aan de orde worden gesteld. De behandeling ter zitting beperkt zich in dat geval dus niet tot de vraag of het bezwaar terecht niet-ontvankelijk is verklaard.
(…)”
2.13 Ter zitting van 16 september 2010 verklaart de gemachtigde van belanghebbende dat hij de brief van 23 augustus 2010 (zie 2.12) wel heeft ontvangen, maar de inhoudelijke kant van de zaak niet heeft voorbereid. Hij verklaart een termijn van 1 á 2 weken nodig te hebben om inhoudelijke gronden in te dienen en een taxatierapport op te laten maken.
2.14 De Rechtbank heeft ter zitting van 16 september 2010 beslist dat de zitting op 27 september 2010 wordt voortgezet. De stukken van belanghebbende, zoals hiervoor onder 2.13 genoemd, dienen uiterlijk donderdag 23 september 2010 om 17.00 uur bij de Ambtenaar en de Rechtbank in bezit te zijn.
2.15 De Ambtenaar heeft bijna alle stukken van belanghebbende tijdig per e-mail ontvangen. De Rechtbank heeft alle stukken per post op 24 september 2010 ontvangen.
2.16 Het onder 2.9 genoemde taxatierapport is onderdeel van de onder 2.15 genoemde stukken. De Ambtenaar noch de Rechtbank is eerder op de hoogte gesteld van (het bestaan of de opdracht tot) dit taxatierapport.
2.17 De onder 2.15 genoemde stukken worden, met instemming van de Ambtenaar, tot de gedingstukken gerekend.
2.18 In haar uitspraak van 20 oktober 2010 heeft de Rechtbank geoordeeld dat de Ambtenaar belanghebbende terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. De Rechtbank is aan een inhoudelijke beoordeling niet toegekomen.
2.19 In hoger beroep heeft de Ambtenaar een op 26 januari 2011 door C, gediplomeerd WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009, naar de toestand op die datum van € 237.000. Bij deze taxatie zijn de volgende onroerende zaken als referentieobject gebruikt:
Object Bouwjaar Inhoud Prijs/m³ Oppervlakte Prijs/m² Bijgebouwen Verkoopprijs/
verkoopdatum
a-straat 4, Z 2005 436 m³ € 330 293 m² € 250 garage, carport € 225.000
22 december 2009
d-straat 1, Z
2005 383 m³ € 425 231 m² € 250 garage € 237.000
17 juni 2008
d-straat 2, Z 2005 383 m³ € 500 204 m² € 250 garage € 252.500
4 november 2008
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is primair of de Ambtenaar terecht de bezwaren van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde niet-ontvankelijk heeft verklaard. Subsidiair is in geschil of de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog is.
3.2 Belanghebbende beantwoordt de primaire vraag ontkennend en stelt dat de Ambtenaar het bezwaarschrift ten onrechte als een pro-formabezwaarschrift heeft aangemerkt, terwijl het voldoende gemotiveerd was. Met betrekking tot de WOZ-waarde neemt belanghebbende het standpunt in dat de Ambtenaar ten onrechte vergelijkt met verkopen in andere straten, terwijl in zijn straat door de woningcorporatie woningen te koop zijn aangeboden en ook woningen zijn verkocht, zoals blijkt uit zijn taxatierapport. De Ambtenaar beantwoordt de primaire vraag bevestigend en betoogt dat het bezwaarschrift van belanghebbende onvoldoende was gemotiveerd en terecht als een pro-formabezwaarschrift is aangemerkt. De Ambtenaar betoogt ten aanzien van het subsidiaire geschil dat de vastgestelde waarde correct is vastgesteld.
3.3 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 226.000.
3.5 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
4.1 De Ambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarde niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat deze niet voldoet aan de eis van artikel 6:5, lid 1, onderdeel d, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dat het bezwaarschrift de gronden van het bezwaar bevat, terwijl van de geboden gelegenheid om de verzuimen te herstellen (artikel 6:6 van Pro de Awb) geen gebruik is gemaakt. De Rechtbank heeft die beslissing van de Ambtenaar juist geoordeeld. In hoger beroep herhaalt belanghebbende zijn eerder ingenomen standpunt dat het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard.
4.2 De inhoud van het bezwaarschrift, waarin belanghebbende stelt het niet eens te zijn met de bepaalde WOZ-waarde, omdat deze te hoog is vastgesteld, laat geen andere uitleg toe dan dat belanghebbende heeft doen blijken dat hij met de Ambtenaar van mening verschilde over de juistheid van de vastgestelde waarde. Hierin ligt onmiskenbaar besloten een grond voor het maken van bezwaar tegen de vastgestelde waarde. Artikel 6:5, lid 1, onderdeel d, van de Awb stelt geen eisen aan de gefundeerdheid van de motivering van een bezwaar. Dit brengt mee dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het bezwaar niet (tijdig) was gemotiveerd. De omstandigheid dat belanghebbende niet heeft gereageerd op de brieven van de Ambtenaar van 12 april 2010 en 12 mei 2010 doet hieraan niet af. Het hoger beroep is reeds om deze reden gegrond.
4.3 Indien een bestuursorgaan de niet-ontvankelijkheid van een bezwaar heeft uitgesproken en de belastingrechter die uitspraak vernietigt, dient de rechter in de regel met toepassing van artikel 8:72, lid 4, van de Awb het bestuursorgaan op te dragen opnieuw op het bezwaar te beslissen. Van die regel kan worden afgeweken indien daartoe goede grond bestaat, bijvoorbeeld indien partijen aandringen op een inhoudelijke beoordeling van het geschil door de rechter, of indien duidelijk is dat belanghebbende niet wordt benadeeld doordat de rechter zelf in de zaak voorziet (zie onder meer Hoge Raad 9 juni 2006, nr. 41130, LJN: AX7330, BNB 2006/290).
4.4 Het Hof ziet in de omstandigheid dat belanghebbende ter zitting verdere behandeling van de zaak door het Hof heeft bepleit, de Ambtenaar in hoger beroep een taxatierapport heeft overgelegd en partijen ter zitting hun standpunten hebben toegelicht, voldoende grond om van de vorenbedoelde hoofdregel af te wijken. Het Hof zal zelf uitspraak doen in de onderhavige zaak.
Beoordeling vastgestelde WOZ-waarde
4.5 Gelet op de door partijen ingenomen standpunten, gaat het Hof ervan uit dat tussen partijen enkel de vastgestelde waarde van het object in geschil is.
4.6 Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.7 Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.6 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.8 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling (weliswaar) hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, LJN: AA8610, BNB 2001/52, en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39467, LJN: AP1375, BNB 2004/251). De Ambtenaar heeft de waarde met name vastgesteld op basis van gegevens met betrekking tot vergelijkingspanden.
4.9 De bewijslast met betrekking tot de vraag of de bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd.
4.10 In hoger beroep heeft de Ambtenaar verwezen naar het in 2.6 genoemde taxatieverslag alsmede het in 2.19 genoemde taxatierapport. In het taxatieverslag wordt geconcludeerd tot de vastgestelde waarde van € 247.000. Taxateur C concludeert in het taxatierapport tot een waarde van € 237.000. Ter zitting heeft de Ambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de waarde niettemin op een bedrag van € 247.000 moet worden gesteld. Daarnaar ter zitting gevraagd heeft hij niet, dan wel onvoldoende, duidelijk gemaakt waaraan het verschil in waarde tussen het taxatieverslag en het taxatierapport moet worden toegeschreven. Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar niet aan de op hem rustende last heeft voldaan aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. In het bijzonder heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dan de waarde hoger is dan de door C getaxeerde waarde.
4.11 De Ambtenaar verzoekt het Hof subsidiair, gelet op het taxatierapport van C de waarde vast te stellen op € 237.000. C heeft de waarde bepaald op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten d-straat 1 en d-straat 2 in het onderhavige geschil niet geschikt als vergelijkingsobjecten omdat – naar het oordeel van het Hof – verkoopprijzen van genoemde referentieobjecten die zijn gelegen in andere waardegebieden dan het gebied waarin het onderhavige is gelegen, minder geschikt zijn voor het trekken van conclusies met betrekking tot de gezochte waarde van het object. Tevens zijn zowel de inhoud als de kaveloppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar.
4.12 Het Hof is van oordeel dat het door beide partijen aangebrachte vergelijkingspand a-straat 4, gelet op de ligging in dezelfde straat als het onderhavige object, identieke inhoud en indeling, het meest geschikt is om als vergelijkingspand te fungeren.
4.13 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.14 Belanghebbendes taxateur B heeft bij het nader bepalen van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarde van € 226.000 eveneens de vergelijkingsmethode gebruikt. De door B gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in de straat van belanghebbende. Het object a-straat 5 dient naar het oordeel van het Hof buiten aanmerking te blijven, omdat dit object 20 maanden na de waardepeildatum is verkocht en voldoende geschikte andere vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. De overige objecten, a-straat 2, a-straat 3 en a-straat 4 zijn qua inhoud identiek en goed bruikbaar. B heeft in zijn taxatierapport rekening gehouden met het feit dat de objecten a-straat 3 en a-straat 4 door een woningcorporatie te koop zijn aangeboden en dat de verkoopprijs een ‘vrij op naam prijs’ is. Naar het oordeel van het Hof heeft B voldoende rekening gehouden met het feit dat de verkoopprijzen van de genoemde objecten verder van de waardepeildatum zijn verwijderd. Tevens is voldoende rekening gehouden met verschillen in de oppervlakte van de verschillende panden. Verder bieden de gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun aan de door B getaxeerde waarde.
4.15 Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende dusdoende de door hem verdedigde waarde van € 226.000 aannemelijk gemaakt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 161 (1 (bezwaarschrift) x € 161 x 1 (gewicht) voor de kosten in de bezwaarfase, € 1.356 (1 (beroepschrift) + 1 (verschijnen eerste zitting) x € 437 x 1 (gewicht) + € 482 (kosten van een deskundige (taxatierapport)) voor de kosten in eerste aanleg en € 874 (1 (beroepschrift) + (1 (verschijnen zitting) x € 437 x 1 (gewicht)) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.391.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 226.000,
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.391,
– gelast dat de gemeente Almelo aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 111 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is op 3 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 mei 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.