Uitspraak
8 november 2005
eerste civiele kamer
rolnummer: 2005/802 KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
W-5 Project B.V.,
gevestigd te Didam, gemeente Montferland,
appellante,
procureur: mr. P.C. Plochg,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. J.C.N.B. Kaal.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg wordt verwezen naar het door de voorzieningenrechter in de rechtbank te Arnhem in het geding tussen appellante (hierna te noemen: W-5) als gedaagde en geïntimeerde (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als eiser in kort geding gewezen vonnis van 23 juni 2005. Een fotokopie van dat vonnis is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 20 juli 2005 heeft W-5 hoger beroep ingesteld tegen voormeld vonnis van 23 juni 2005, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 In de appèldagvaarding heeft W-5 negen grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, dit vonnis zal
vernietigen en, opnieuw recht doende, [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3 [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof bij arrest het vonnis waarvan beroep, zo nodig onder aanvulling of verbetering van gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van W-5 in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Ter terechtzitting van het hof van 26 september 2005 hebben de partijen hun zaken doen bepleiten, waarbij namens W-5 het woord is gevoerd door mr. B.H.M. Harbers, advocaat te Doetinchem, en namens [geïntimeerde] door mr. P.G.F.M. van Oss, advocaat te Harderwijk, overeenkomstig door hen overgelegde pleitnotities. Aan beide partijen is akte verleend van het in het geding brengen van producties. Ter zitting is van de zijde van W-5 een beeldpresentatie verzorgd, van welke presentatie een DVD is overgelegd.
2.5 Ten slotte zijn de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 Vaststaande feiten
Nu geen grieven zijn aangevoerd tegen de vaststelling door de voorzieningenrechter van de in het bestreden vonnis onder “De vaststaande feiten” (pagina’s 2-3, 1 tot en met 8) genoemde feiten, gaat ook het hof van die feiten uit.
4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 In het onderhavige geschil gaat het om het volgende. [geïntimeerde] is (tezamen met zijn echtgenote) sinds 30 juni 1992 eigenaar van het herenhuis met garage, erf en tuin, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] 3. W-5 is sinds
20 december 1999 eigenaar van het naastgelegen perceel aan de [adres] 1, waar tot aan de sloop in 2005 “Villa Flora” stond.
4.2 W-5 houdt zich bezig met projectontwikkeling. Zij is voornemens op het perceel [adres] 1 een appartementencomplex met acht appartementen te ontwikkelen, eveneens met de naam “Villa Flora”. In dat verband heeft zij op 22 juni 2000 een sloopvergunning verkregen, en op 14 november 2000 een bouwvergunning.
4.3 Tussen partijen staat vast dat ten laste van het perceel [adres] 1 en ten gunste van (onder andere) het perceel [adres] 3 in 1906 een recht van erfdienstbaarheid is gevestigd, dat onder meer de volgende inhoud heeft: “dat op het verkochte geen andere gebouwen mogen worden geplaatst dan heerenhuizen met of zonder daarbij behoorende bijgebouwen.” De vraag die partijen verdeeld houdt is of het appartementencomplex dat W-5 voornemens is te realiseren, kan worden beschouwd als herenhuis in de zin van deze bepaling, en bij ontkennende beantwoording van die vraag of [geïntimeerde] recht en (spoedeisend) belang heeft om zich tegen de bouw van het appartementencomplex te verzetten.
4.4 De voorzieningenrechter heeft de eerste vraag ontkennend beantwoord en de tweede bevestigend, waarna hij voorzieningen heeft getroffen die ertoe strekken dat W-5 noch het appartementencomplex bouwt waarvoor haar een bouwvergunning is verleend noch een ander bouwwerk dat in strijd komt met de erfdienstbaarheid. De grieven III tot en met VI keren zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat “Villa Flora” (nieuw) niet valt onder de term “heerenhuizen”, terwijl de grieven I-II en VII-VIII bestrijden dat [geïntimeerde] (een spoedeisend) belang bij zijn vorderingen heeft. Grief IX keert zich tegen de door de voorzieningenrechter uitgesproken proceskosten-veroordeling en is, gelet op de daarop gegeven toelichting, kennelijk bedoeld als restgrief.
4.5 Bij de beoordeling van de grieven III tot en met VI stelt het hof het volgende voorop.
In zijn arrest van 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex) heeft de Hoge Raad de maatstaf geformuleerd die bij de uitleg van overeenkomsten dient te worden gehanteerd: de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen
is geregeld kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In zijn arresten van 17 en 24 september 1993, NJ 1994, 173 en 174 heeft de Hoge Raad ten aanzien van de uitleg van de bepalingen van een collectieve arbeidsovereenkomst een anders geformuleerde norm aanvaard: voor die uitleg zijn de bewoordingen van de desbetreffende bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van die overeenkomst, in beginsel van doorslaggevende betekenis (CAO-norm).
4.6 De CAO-norm is ook toegepast op andere geschriften waarin een overeenkomst of een andere regeling is vastgelegd die naar haar aard bestemd is de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van de overeenkomst/regeling, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor die derden niet kenbaar is (vgl. HR 20 februari 2004, RvdW 2004, 34). Het hof leidt uit HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251 af dat het de CAO-norm ook dient te hanteren bij de uitleg van de onder 4.3 aangehaalde bepaling uit de notariële akte van 1906, waarbij de - in latere akten herhaalde - erfdienstbaarheid is gevestigd. De Hoge Raad heeft in dat arrest aangegeven dat het bij de vraag of een erfdienstbaarheid is gevestigd aankomt op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Hoewel het hier niet gaat om de vraag of een erfdienstbaarheid is gevestigd, maar om de inhoud en reikwijdte van die erfdienstbaarheid, moet daarbij dezelfde (uitleggings)maatstaf worden gehanteerd.
4.7 De inhoud van de akte van 1906 is slechts beperkt kenbaar, te weten voorzover overgenomen in de akte van levering van 20 december 1999, waarmee W-5 (juridisch) eigenaar is geworden van het perceel [adres] 1. De weergegeven passages geven geen objectief aanknopingspunt bij de uitleg van de in de akte gehanteerde term “heerenhuizen”. De oorspronkelijke partijbedoeling is niet (meer) kenbaar, hoewel op zichzelf met partijen kan worden aangenomen dat met deze beperking in het type bebouwing, dat op de percelen grond ten laste waarvan deze erfdienstbaarheid was gevestigd is toegestaan, werd beoogd het karakter van de villawijk (voor de toekomst) te behouden.
4.8 Het vorenstaande leidt ertoe dat het hof de vraag of het door W-5 te realiseren appartementencomplex kan worden beschouwd als “herenhuis” beantwoordt aan de hand van hetgeen naar normaal hedendaags spraakgebruik onder een herenhuis wordt verstaan, mede in het licht van de hiervoor vermelde kennelijke strekking van de erfdienstbaarheid; in de akte uit 1906 - voorzover kenbaar - is immers niet bepaald dat een beperking dient te worden aangelegd naar de toenmalige opvattingen omtrent de inhoud en reikwijdte van het begrip herenhuis.
4.9 Ook naar normaal hedendaags spraakgebruik heeft het begrip herenhuis echter geen vastomlijnde betekenis. Het Van Dale woordenboek kent aan herenhuis de betekenis “statig woonhuis” toe, bij welke betekenis het hof zich aansluit, maar ook daarmee is de definitiekwestie niet opgelost. [geïntimeerde] noemt - na raadpleging van architecten - vijf kenmerken, te weten (1) twee volledige woonlagen voordat het dak begint, (2) zadeldak, (3) centrale ingang, (4) verticale eenheid en (5) riante uitstraling, maar geen van deze kenmerken acht het hof onder alle omstandigheden doorslaggevend bij de beoordeling van de vraag of een gebouw als herenhuis - als een statig woonhuis - kan worden beschouwd. Het hof zou zelfs niet willen uitsluiten dat een appartementengebouw onder omstandigheden als herenhuis kan worden aangemerkt.
4.10 Het appartementencomplex met vier woonlagen en acht verschillende wooneenheden (appartementen) dat W-5 voornemens is te realiseren, is naar het oordeel van het hof echter zo massaal en kolossaal, dat het naar hedendaags normaal spraakgebruik op geen enkele wijze kan worden aangemerkt als een herenhuis, als rekening wordt gehouden met de betekenis “statig woonhuis”. Bij dit oordeel vindt het hof ondersteuning in het gegeven dat “Villa Flora” (nieuw) de maatvoering van “Villa Flora” (oud) aanmerkelijk overstijgt, zoals bijvoorbeeld volgt uit de ten pleidooie door [geïntimeerde] overgelegde (vergelijkings)tekeningen. Weliswaar heeft W-5 gesteld dat de gootlijn in verband met een (anderhalve meter) verdiepte aanleg - die [geïntimeerde] overigens heeft bestreden - gelijk blijft en dat nog een aantal andere maten gelijk blijven, maar zelfs als dat juist zou zijn dan doet dat niet af aan het gegeven dat “Villa Flora” (nieuw) vele kubieke meters méér meet dan “Villa Flora” (oud).
Desgevraagd heeft ing. [naam directeur], directeur van W-5, ten pleidooie geen uitsluitsel kunnen geven over het aantal kubieke meters van “Villa Flora” (nieuw), laat staan over het verschil in kubieke meters met “Villa Flora” (oud). Nu het hier een kort geding betreft ziet het hof geen aanleiding om ter zake bewijs op te dragen.
4.11 Slotsom moet zijn dat “Villa Flora” (nieuw) naar het voorlopig oordeel van het hof naar hedendaags normaal spraakgebruik niet kan worden beschouwd als een herenhuis en daarmee strijdt met de erfdienstbaarheid. De grieven III tot en met VI stuiten daar alle op af.
4.12 Voorts heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof recht en (spoedeisend) belang om zich tegen de bouw van “Villa Flora” (nieuw) te verzetten. Weliswaar was hij al in 2000 op de hoogte van het bouwplan, maar bij brieven van 10 augustus 2000 en 30 juli 2001 heeft hij zich tegen dat bouwplan verzet, waarna W-5 bij brief van 18 december 2001 aan de Belangen Vereniging “[...]” heeft laten weten het bouwplan uit de verkoop te halen. Omdat [geïntimeerde] daarmee op goede grond kon menen dat zijn brieven succes hadden, bestond er voor hem geen aanleiding om in 2000 of in 2001 een bodemprocedure te beginnen, daargelaten dat het veeleer op de weg van W-5 zou hebben gelegen om de haalbaarheid van haar plannen in rechte te doen toetsen, nadat zij op (mogelijke) strijd met de erfdienstbaarheid was gewezen. Zodra het [geïntimeerde] duidelijk werd dat W-5 haar bouwplan toch zou doorzetten, heeft zijn advocaat bij brief van 13 september 2004 opnieuw gewezen op strijdigheid met de erfdienstbaarheid. Naar de voorzieningenrechter onbestreden heeft vastgesteld, heeft W-5 niet inhoudelijk op die brief gereageerd, maar is zij in april 2005 met sloopwerkzaamheden begonnen. Toen het [geïntimeerde] daarmee duidelijk werd dat W-5 haar plannen in weerwil van zijn herhaalde (en genegeerde) bezwaren toch zou doorzetten, heeft hij de daaropvolgende maand (mei 2005) terecht de weg van een kort geding gekozen.
4.13 Het materiële belang van [geïntimeerde] is gelegen in het voorkomen van een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand. De stelling van W-5 dat [geïntimeerde] en diens echtgenote bereid zijn hun huis te verkopen, aan W-5 of derden, doet naar het oordeel van het hof aan dat belang niet af. Zelfs als op grond hiervan geconcludeerd zou kunnen worden dat [geïntimeerde] aan zijn belang financiële consequenties verbindt, dan laat dat onverlet dat het belang van [geïntimeerde] om zich (tot aan een eventuele verkoop, die nog niet heeft plaatsgevonden) tegen een met de erfdienstbaarheid
strijdige situatie te verzetten nog steeds een in rechte te respecteren belang is.
4.14 Het onder 4.12 en 4.13 overwogene brengt mee dat ook de grieven I-II en VII-VIII dienen te falen. Grief IX mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven.
5 Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. W-5 zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
6 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Arnhem van 23 juni 2005;
veroordeelt W-5 in de kosten van het geding in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,= aan verschotten en op € 2.682,= voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Smeeïng-van Hees, Hilverda en Heemskerk en uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 8 november 2005.