ECLI:NL:GHARL:2026:3747

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.363.766/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 249928

arrest in kort geding van 9 juni 2026

in de zaak van

[appellant] ( [appellant] )

die woont in [woonplaats1]

advocaat: mr. O.M.M. Philips

[geïntimeerde] ( [geïntimeerde] )

die woont in [woonplaats2]

advocaat: mr. P.W. Huitema

1.Het verloop van de procedure bij het hof

[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 15 december 2025 tussen partijen is uitgesproken door de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen (hierna: de voorzieningenrechter). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep (met de grieven en met producties)

• de memorie van antwoord (met producties)

• een akte van [appellant]

• het verslag van de mondelinge behandeling die op 22 mei 2026 is gehouden (het proces-verbaal).

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[geïntimeerde] heeft ten laste van [appellant] conservatoire beslagen laten leggen op enkele onroerende zaken van [appellant] en op diens rekeningen bij enkele banken. [appellant] wil dat deze beslagen worden opgeheven.

2.2

[appellant] heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om de beslagen op te heffen en dat het [geïntimeerde] wordt verboden opnieuw beslagen te leggen.

2.3

De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

2.4

Het hof zal beslissen dat de beslagen wel moeten worden opgeheven en licht dat hierna toe. Het hof komt dus tot een andere beslissing dan de voorzieningenrechter.

3.De relevante feiten

3.1

In 2013 heeft [geïntimeerde] twee registergoederen, aan de [adres1] te [plaats1] en aan de [adres2] te [plaats1] , voor in totaal € 249.000,- aan [appellant] verkocht. De levering vond op 1 oktober 2013 plaats. In de akte van levering zijn een voorkeursrecht tot koop en een koopoptie opgenomen. De bepaling in de akte waarin dit voorkeursrecht is uitgewerkt luidt als volgt:
“
VOORKEURSRECHT TOT KOOPIngeval koper of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, hierna ook te noemen:aanbieder, voornemens is het verkochte te vervreemden in de zin, als hierna sub e. aangegeven, is hij verplicht het verkochte eerst aan verkoper of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, hierna te noemen:voorkeursgerechtigdete koop aan te bieden, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen:a. De aanbieder geeft van zijn voornemen tot vervreemding kennis aan de voorkeurs-gerechtigde bij deurwaardersexploit of bij aangetekend schrijven of bij gewone brief met bewijs van ontvangst.

b. Binnen vier weken na ontvangst van deze mededeling bericht de voorkeursgerechtigde op één van de wijzen als hiervoor sub a aangegeven of hij bereid is het verkochte te kopen tegen een koopprijs van (…) (€ 349.000.00) kosten koper.

Als de voorkeursgerechtigde bereid is het verkochte te kopen, zal de overdracht binnen zestig dagen na de ontvangst van dit laatste bericht door de voorkeursgerechtigde moeten geschieden voor een door de voorkeursgerechtigde aan te wijzen notaris onder (uiterlijk) gelijktijdige betaling van de koopprijs (…).

(...)

d. Indien de aanbieder het verkochte of een gedeelte daarvan vervreemdt aan een derde zonder het eerst op bovengemelde wijze te hebben aangeboden aan de voorkeursgerechtigde, zal hij een boete verbeuren ten behoeve van de voorkeursgerechtigde van (...) (€ 100.000,00) onverminderd het recht van de voorkeursgerechtigde om vergoeding van de werkelijk geleden schade te vorderen (…).

(...)

f. De aanbieder zal niet overgaan tot vervreemding vooréén januari tweeduizend achttien.

g. De voorkeursgerechtigde heeft totéén januari tweeduizend vierentwintighet recht om het

verkochte terug te kopen tegen een koopprijs van (...) (€ 349.000,00) kosten koper. (...)

h. Indien de aanbieder of de voorkeursgerechtigde een afspraak van deze overeenkomst schendt, verbeurt hij een boete ten behoeve van de ander van (...) (€ 100.000,00) onverminderd het recht om vergoeding van de werkelijk geleden schade te vorderen (…).”

3.2

Op 2 maart 2023, dus binnen de termijn waarbinnen het voorkeursrecht gold, heeft [appellant] het pand aan de [adres2] voor € 315.000,- aan een derde verkocht, zonder het eerst aan [geïntimeerde] te koop aan te bieden. [appellant] heeft het pand ook aan de derde geleverd.

3.3

Op 15 maart 2023 appte [geïntimeerde] aan [appellant] :

“
Valt me zo vreselijk van je tegen hè”
[appellant] appte [geïntimeerde] op 21 maart 2023:
“
Zullen we maandag de 27ste om 9 uur afspreken?”
Op 28 maart 2023 appte [geïntimeerde] aan [appellant] :
“
Goeiemorgen [appellant] , ik heb er nog ff over gedacht, en je moet maar zeggen wat je ervan vindtIk dacht als we nu 300.000 afspreken daar 100.000 voor [adres2] afhalen en dan geef jij mij een hypotheek van 200.000 als ik dan elke maand nog 1000 aflos dan heb jij ongeveer 20000 in de maand hoor wel van je (ben na 14 u weer bereikbaar)”.

3.4

Partijen hebben na die tijd met elkaar overlegd. Dat heeft ertoe geleid dat [appellant] op 30 april 2023 het pand aan de [adres1] aan [geïntimeerde] heeft verkocht voor € 200.000,-. In de door een notaris opgestelde koopovereenkomst is onder meer het volgende vastgelegd:
“
Verkoper heeft het verkochte tezamen met de [adres2] van koper verkregen op een oktober tweeduizend dertien, in gemelde akte is een voorkeursrecht tot koop t.b.v. de koper opgenomen ten laste van de beide panden waarbij de koopsom voor beide panden werd bepaald op (…) (€ 349.000,00).Koper gaat alleen voor wat betreft het verkochte gebruik maken van zijn voorkeursrecht tot koop. Het voorkeursrecht tot koop voor wat betreft de [adres2] zal dan ook komen te vervallen bij de levering van het verkochte.”

3.5

Een medewerker van het notariskantoor heeft voorafgaand aan het opstellen van het koopcontract in een e-mail van 18 april 2023 aan partijen het volgende geschreven:
“
Voor de overdracht wil ik u graag nog wijzen op het volgende:De koopprijs van het Pand is door u beiden bepaald op 200.000 euro k.k, dit door de koopoptie die de koper heeft voor de 2 panden die hij aan verkoper heeft verkocht in 2013.Het terugkooprecht zal voor het ander pand komen te vervallen.Overdrachtsbelasting dient over de werkelijke waarde te worden geheven, jullie hebben aangegeven dat de waarde op grond van de huuropbrengst maal factor 14 is vastgesteld op 250320 euro. Hierover is dan ook 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.Mocht er door de belastingdienst een naheffing worden opgelegd voor de overdrachtsbelasting danwel de lagere koopsom als schenking worden beoordeeld dan is dit voor uw rekening en risico.”

3.6

In de hiervoor aangehaalde e-mail van de notarismedewerker wordt gerefereerd aan een notitie van [appellant] over de koopprijs. [appellant] heeft deze notitie op 5 april 2023 in een appbericht gedeeld met [geïntimeerde] . In de notitie is onder meer vermeld:
“
Gezien onze afspraken uit het verleden in 2013. Hebben we het volgende beslotenik ( [appellant] ) kan zelf de [adres2] verkopen enVerkoop de [adres1] terug aan Dhr. [geïntimeerde] voor 250.320,-.Door afspraken uit het verleden wordt door [appellant] een korting van 50.000,-Verleend op deze aanschafprijs.[appellant] zal een 1e hypotheek van 200.000,- verstrekken aan Dhr. [geïntimeerde] .”
[geïntimeerde] reageerde op 5 april 2023 op de notitie met een smiley en met de tekst:
“
App me maar als je wat weet” en “
Dank je alvast”.

3.7

In de akte van levering van 19 mei 2023 is onder meer bepaald:
“
VERVALLEN VOORKEURSRECHT TOT KOOP

In gemelde akte de dato een oktober tweeduizend dertien is een voorkeursrecht tot koop

opgenomen ten behoeve van de heer [geïntimeerde] , voornoemd en ten laste van de heer [appellant] ,

voornoemd.

Het recht heeft betrekking op het Verkochte en op het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning op de eerste- en tweede verdieping (...) gelegen te [postcode] [plaats1] , [adres2] (...).De heer [geïntimeerde] maakt gebruik van zijn recht tot koop voor wat betreft het Verkochte en partijen verklaren dat het recht tot koop voor wat betreft gemeld appartementsrecht aan de

[adres2] te [plaats1] per heden is komen te vervallen.”

3.8

[geïntimeerde] heeft de koopsom van het pand aan de [adres1] gefinancierd met een hypothecaire geldlening van € 200.000,- (rente 6% op basis van annuïteit) bij [appellant] . De hypothecaire geldlening is medio 2025 volledig afgelost. Er was toen sprake van een achterstand op de betaling van de maandelijkse termijnen.

3.9

Op 27 oktober 2025 heeft [geïntimeerde] ten laste van [appellant] voor een bedrag van

€ 440.000,- conservatoir beslag doen leggen onder [bank1] , [naam2]

Notarissen B.V. en notaris mr. [naam1] . [geïntimeerde] heeft daaraan ten grondslag

gelegd - verkort weergegeven - dat [appellant] heeft gehandeld in strijd met het tussen partijen

overeengekomen voorkeursrecht inzake het pand aan de [adres2] waardoor [geïntimeerde]

recht heeft op een contractuele boete van € 100.000,00 en een (aanvullende)

schadevergoeding. Deze beslag zijn door [geïntimeerde] op 29 oktober 2025 opgeheven.

3.1

Vervolgens heeft [geïntimeerde] op 4 november 2025 opnieuw, op dezelfde grondslag,

voor een bedrag van € 440.000,- ten laste van [appellant] conservatoir beslag doen leggen.

Dit maal op de onroerende zaken aan de [adres3] te [plaats3] , de [adres4]

te [plaats1] en de [adres5] te [plaats2] . Daarnaast is beslag gelegd onder de [bank1] en de [bank2] . Bij het verleende verlof tot het leggen van beslag is bepaald dat de eis in de hoofdzaak binnen 14 dagen na het eerstgelegde beslag moet worden ingesteld.

3.11

In een brief van 12 november 2025 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd alle gelegde beslagen op te heffen en is [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de schade die [appellant] lijdt door de gelegde beslagen.

3.12

Op 14 november 2025 is de dagvaarding in de bodemzaak aan [appellant] betekend. In de met deze dagvaarding aanhangig gemaakte procedure bij de rechtbank Noord-Nederland vordert [geïntimeerde] betaling door [appellant] van de contractuele boete van € 100.000,- en
€ 277.228,- aan schadevergoeding..

3.13

De [bank1] en de [bank2] hebben meegedeeld dat op de bankrekeningen waarop beslag is gelegd in totaal een creditsaldo van € 271.400,93 stond.

4.4. De beoordeling van het geschilInleiding4.1 Op grond van artikel 705 Rv Pro kan de voorzieningenrechter die het verlof tot beslag heeft gegeven, in kort geding het beslag ook opheffen. De bepaling voorziet dan ook in een aparte rechtsgang in kort geding. Ook als moet worden aangenomen dat voor deze rechtsgang de eis van een spoedeisend belang geldt - daarover bestaat in de literatuur verschil van mening - geldt dat een opheffingsvordering naar zijn aard vrijwel altijd spoedeisend zal zijn. Dat is ook hier het geval.4.2 De voorzieningenrechter dient het beslag volgens artikel 705 lid 2 Rv Pro in elk geval op te heffen indien sprake is van verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen (a), indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht (b) of van het onnodige van het beslag (c), of indien degene ten laste van wie het beslag is gelegd (‘de beslagene’) heeft aangeboden voldoende zekerheid te stellen voor de vordering waarvoor beslag is gelegd (d). Maar ook schending van de waarheidsplicht van artikel 21 Rv Pro kan onder omstandigheden reden zijn voor opheffing van een gelegd beslag. In alle gevallen moet de voorzieningenrechter een belangenafweging maken, ook al is in beginsel sprake van één van de opheffingsgronden.Het ligt in de eerste plaats op de weg van de beslagene om aannemelijk te maken dat de vordering waarvoor beslag is gelegd ondeugdelijk is, het beslag onnodig is of de beslaglegger de waarheidsplicht heeft geschonden. Of dat het geval is, beslist de voorzieningenrechter aan de hand van een onderbouwing van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd.

4.3

Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] de waarheidsplicht geschonden, is de vordering van [geïntimeerde] ondeugdelijk en is de combinatie van beslagen onnodig. Het hof zal deze gronden voor opheffing, voor zover nodig, bespreken.

De overeenkomst uit 20134.4 De overeenkomst uit oktober 2013 tussen partijen, waarbij [geïntimeerde] de panden aan [appellant] verkoopt, voorziet in een voorkeursrecht van [geïntimeerde] en in een (terug)koopoptie, beide voor de duur van ruim 10 jaren, op grond waarvan [geïntimeerde] de panden kan terugkopen voor € 349.000,-, € 100.000,- meer dan waarvoor hij de panden heeft verkocht.

4.5

Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat [geïntimeerde] de panden in 2013 aan [appellant] heeft verkocht omdat hij in grote financiële problemen verkeerde. Hij had veel schulden en zou naar verwachting in de WSNP terechtkomen. De bank wilde de panden gedwongen onderhands verkopen, voor een prijs ver onder de waarde van de panden. [appellant] heeft vervolgens op verzoek van [geïntimeerde] met instemming van de bank de panden gekocht, nog steeds voor een prijs ver onder de waarde. Rekening houdend met een te verwachten WSNP-duur van drie jaren en een daaropvolgende te verwachten periode van vijf jaren voor een BKR-registratie van [geïntimeerde] hebben partijen een periode van 10 jaren afgesproken, waarbinnen [geïntimeerde] zijn rechten op de panden zou kunnen uitoefenen. Vandaar dat het voorkeursrecht en het optierecht op 1 januari 2024 zouden komen te vervallen.

De situatie van [geïntimeerde] in 20234.6 Het voorkeursrecht en de (terug)koopoptie van [geïntimeerde] zouden, zoals aangegeven, per 1 januari 2024 komen te vervallen. In maart 2023 had [geïntimeerde] dus nog minder dan 10 maanden om de panden terug te kopen tegen de overeengekomen prijs van € 349.000,-. Partijen zijn het erover eens dat die prijs in 2013 al lager was dan de marktwaarde. De panden zijn tussen 2013 en 2023 aanzienlijk meer waard geworden, zodat het verschil tussen de marktwaarde en de contractuele prijs nog groter is geworden. In dit verband is van belang dat [appellant] het (kleinere) pand aan de [adres2] in 2023 voor € 315.000,- heeft verkocht.
Gelet hierop had [geïntimeerde] er belang bij dat hij de panden nog in 2023 zou kunnen verwerven, ofwel doordat [appellant] de panden dat jaar aan een derde zou willen verkopen, waardoor [geïntimeerde] zich op zijn voorkeursrecht kon beroepen, ofwel doordat [geïntimeerde] zelf de (terug)koopoptie zou inroepen.

4.7

[geïntimeerde] meent dat hij de panden ook daadwerkelijk in 2023 had kunnen kopen. Hij was in februari/maart 2023 bezig met de aanvraag van een hypothecaire lening bij Mogelijk.nl en uit een zogenaamde quickscan was gebleken dat financiering haalbaar was. Een vervolggesprek met een medewerker van Mogelijk.nl was zeer positief verlopen, aldus [geïntimeerde] . Het hof vindt het echter vooralsnog niet aannemelijk dat [geïntimeerde] erin zou zijn geslaagd financiering te verkrijgen voor (terug)koop van de panden. Uit de overgelegde informatie van de financiering door Mogelijk.nl leidt het hof af dat pas een financiering wordt verstrekt als sprake is van de exploitatie van drie panden en die panden alle verhuurd worden. [geïntimeerde] zou hooguit twee panden verkrijgen en woonde bovendien zelf in een van die panden (aan de [adres1] ). Bovendien beschikte [geïntimeerde] in 2023 nog niet over de voor de aanvraag noodzakelijke jaarstukken.

De ondeugdelijkheid van de vordering van [geïntimeerde]4.8 Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant] met de verkoop en levering van het pand aan de [adres2] het voorkeursrecht van [geïntimeerde] heeft geschonden. Uitgangspunt is dan ook dat hij de contractuele boete van € 100.000,- verschuldigd is en daarnaast de schade moet vergoeden die [geïntimeerde] heeft gelden doordat het voorkeursrecht is geschonden.

4.9

Volgens [appellant] is eind maart/begin april 2022 echter een afwijkende afspraak gemaakt. Die afspraak houdt in dat [appellant] – door aan [geïntimeerde] een hypothecaire lening te verstrekken ter hoogte van de verschuldigde koopsom – het [geïntimeerde] mogelijk maakt om het pand aan de [adres1] van hem te kopen tegen een bedrag van € 200.000, dit ter compensatie van de door [appellant] gemaakte inbreuk op het voorkeursrecht van [geïntimeerde] . Op grond van die afspraak kon [geïntimeerde] geen aanspraak meer maken op de contractuele boete en evenmin op schadevergoeding vanwege die schending. In de bodemprocedure rusten de stelplicht en bewijslast ten aanzien van zo’n afspraak op [appellant] ; het beroep op die afspraak is een bevrijdend verweer.

4.1

Bij het antwoord op de vraag of aannemelijk is dat in de bodemprocedure het bevrijdende verweer van [appellant] zal honoreren, zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang.
a. De in 2023 met [appellant] gesloten overeenkomst was zeer voordelig voor [geïntimeerde] en (daartegenover) nadelig voor [appellant] . Zoals hiervoor is overwogen, is onaannemelijk dat [geïntimeerde] er in 2023 in geslaagd zou zijn de panden (of een van de beide panden) in eigendom te verwerven. [appellant] hoefde in maart 2023 dus nog maximaal 10 maanden te wachten voor het voorkeursrecht en de (terug)koopoptie van [geïntimeerde] zouden komen te vervallen en hij het pand aan de [adres1] tegen (hoge) actuele marktwaarde zou kunnen verkopen. De terugkoop van het pand aan de [adres1] voor € 200.000,- leverde [geïntimeerde] daarentegen een aanzienlijke winst op. Uitgaande van de verkoopprijs van € 315.000,- voor het pand aan de [adres2] zou het pand aan de [adres1] al snel € 350.000,- waard zijn, een winst van minimaal € 150.000,- dus. Bovendien verkreeg [geïntimeerde] meteen de noodzakelijke financiering voor de aankoop van het pand, terwijl niet aannemelijk is dat hij die financiering op een andere manier had kunnen verkrijgen. [appellant] verloor daartegenover de mogelijkheid om het pand binnen afzienbare tijd tegen de marktwaarde te verkopen en hij kon bovendien niet vrij beschikken over de koopprijs; die moest hij aan [geïntimeerde] uitlenen.
b. Het in 3.3 aangehaalde appbericht van [geïntimeerde] aan [appellant] van 28 maart 2023 biedt steun voor de juistheid van de stelling van [appellant] dat partijen een afwijkende afspraak hebben gemaakt over compensatie voor de schending door [appellant] van het voorkeursrecht betreffende de [adres2] . [geïntimeerde] schrijft immers dat op de koopsom voor de [adres1] , € 100.000,- “voor [adres2] ” in mindering wordt gebracht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij desgevraagd verklaard dat hij bij het bedrag van € 100.000,- het bedrag van de contractuele boete voor ogen had.

c. Ook in de in 3.6 aangehaalde notitie van [appellant] wordt melding gemaakt van een korting op de verkoopprijs vanwege ‘afspraken uit het verleden’. De notitie biedt in dat opzicht steun aan de stelling van [appellant] dat hij [geïntimeerde] met de koopovereenkomst betreffende de [adres1] is tegemoetgekomen vanwege een nog openstaande rekening (de afspraken uit het verleden), te weten de verkoop van het pand aan de [adres2] .
d. Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van de onroerende zaak. Die waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie (art. 9 lid 1 Wet Pro op de belastingen van rechtsverkeer). Wanneer de koopprijs lager is dan de waarde van de onroerende zaak kan de belastingdienst een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opleggen. Verkoop tegen een prijs die lager is dan de waarde van de verkochte zaak kan bovendien als een schenking worden aangemerkt, waarover schenkingsrecht verschuldigd is. Gelet hierop is begrijpelijk dat het notariskantoor een verantwoording wilde van de (lage) koopprijs (zie 3.5) en dat [appellant] het notariskantoor die verantwoording heeft gegeven (zie 3.6). Maar toen [geïntimeerde] op 28 maart 2023 [appellant] appte met het voorstel om € 100.000,- in mindering te brengen op de koopprijs was de notaris nog niet ingeschakeld. Bovendien verschilt de uiteindelijk gegeven verantwoording van de koopprijs van het pand aanzienlijk van het voorstel van [geïntimeerde] . Het is daarom niet aannemelijk dat het voorstel van [geïntimeerde] (enkel) bedoeld was voor een fiscale verantwoording, zoals [geïntimeerde] stelt.
e. Zowel in het koopcontract (zie 3.4) als in de akte van levering (zie 3.7) betreffende het pand aan de [adres1] is bepaald dat het voorkeursrecht betreffende de [adres2] komt te vervallen. Die formulering biedt steun voor de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] ook geen rechten kan ontlenen aan het voorkeursrecht, zoals een aanspraak op boete en schadevergoeding. Indien partijen beoogden dat die aanspraken bleven bestaan, zou het voor de hand hebben gelegen dat in het contract en in de akte was bepaald dat [geïntimeerde] zich de aanspraken op boete en schadevergoeding voorbehield.
f. Na de levering van het pand aan de [adres1] aan hem, in mei 2023, heeft [geïntimeerde] ongeveer twee jaar en vijf maanden gewacht voordat hij aanspraak maakte op boete en schadevergoeding. In de tussenliggende periode hebben partijen zeer geregeld (app)contact met elkaar gehad, onder meer over de nakoming door [geïntimeerde] van zijn verplichtingen uit de overeenkomst van geldlening met [appellant] . [appellant] heeft [geïntimeerde] herhaaldelijk gemaand een ontstane achterstand in te lopen. [geïntimeerde] heeft in die appberichten nooit aangegeven dat hij nog een (tegen)vordering op [appellant] had in verband met de schending van het voorkeursrecht. In het licht hiervan is bepaald onaannemelijk dat [geïntimeerde] , zoals hij tijdens de mondelinge behandeling verklaarde maar [appellant] ontkende, wel in gesprekken met [appellant] zou hebben aangegeven dat hij nog een vordering op [appellant] had in verband met het voorkeursrecht.

4.11

Gelet op de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden vindt het hof het voorshands voldoende aannemelijk dat partijen inderdaad, zoals [appellant] stelt, in 2023 als onderdeel van de verkoop van de [adres1] hebben afgesproken dat [geïntimeerde] met deze voor [geïntimeerde] zeer voordelige transactie zou worden gecompenseerd voor schending van het voorkeursrecht betreffende de [adres2] en om die reden geen aanspraak meer had op de contractuele boete en evenmin op schadevergoeding. Ook indien [geïntimeerde] dat niet uitdrukkelijk heeft toegezegd, mocht [appellant] , tegen de achtergrond van de voor [geïntimeerde] zeer voordelige transactie betreffende de [adres1] en gelet op het appbericht van [geïntimeerde] van
28 maart 2023, de bepaling in het koopcontract en in de akte van levering over het vervallen van het voorkeursrecht voor de [adres2] in redelijkheid zo opvatten dat [geïntimeerde] ook geen aanspraak meer had op de boete en op schadevergoeding vanwege de schending van dat recht. De feitelijke gang van zaken nadien, waarin [geïntimeerde] ruim twee jaar lang ook geen aanspraak maakte op de boete of de schadevergoeding sluit daarbij aan.

4.12

Ten overvloede merkt het hof op dat, naar aanleiding van wat er op de zitting bij het hof is verklaard door partijen, bij het hof, na de zitting, vragen zijn gerezen over de rechtsgeldigheid van de overeenkomst uit 2013. Die overeenkomst had tot gevolg dat de (over)waarde van de panden aan verhaal door de schuldeisers van [geïntimeerde] onttrokken is geweest. [geïntimeerde] is, zoals partijen bij hun transactie in 2013 ook voorzien hebben, na de transactie in de WSNP terechtgekomen. De panden behoorden toen niet meer tot het vermogen van [geïntimeerde] en konden niet door de bewindvoerder te gelde worden gemaakt ten behoeve van de schuldeisers van [geïntimeerde] . Omdat in het partijdebat de vraag wat dat betekent voor de rechtsgeldigheid van de overeenkomst^[2]en wat daarvan de consequentie zou kunnen zijn voor het geschil tussen partijen niet is besproken, en het beantwoorden ervan niet nodig is voor de uitkomst van deze procedure in dit kort geding, zal het hof deze vraag hier verder onbesproken laten.

4.13

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat het hof het niet aannemelijk vindt dat [geïntimeerde] er in 2023 in was geslaagd financiering te vinden voor de koop van de beide panden. Dat betekent dat niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] het pand aan de [adres2] wel had kunnen verkrijgen in de (fictieve) situatie dat [appellant] het pand niet in 2023 zou hebben verkocht. De feitelijke situatie waarin [geïntimeerde] nu verkeert - hij heeft het pand aan de [adres2] niet in eigendom verkregen - verschilt dan ook niet van de fictieve situatie waarin [geïntimeerde] zou hebben verkeerd wanneer [appellant] het voorkeursrecht niet zou hebben geschonden. Dat betekent dat niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] schade heeft geleden door de schending van het voorkeursrecht door [appellant] . Als [geïntimeerde] al een vordering heeft vanwege deze schending, is de vordering dan ook beperkt tot het boetebedrag. [appellant] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat dit boetebedrag van € 100.000 in het kader van de (terug)verkoop van het pand aan de [adres1] tegen € 200.000, al aan [geïntimeerde] voldaan is.

4.14

De conclusie is dat summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van [geïntimeerde] .

Belangenafweging4.15 Uit de overgelegde informatie is voldoende aannemelijk geworden dat de financiële situatie van [appellant] goed is. [appellant] is enig eigenaar van een niet met hypotheek bezwaard pand met een WOZ-waarde van € 294.000,- en mede-eigenaar (samen met zijn echtgenote) van een onbezwaard pand met een WOZ-waarde van € 220.000,- en van een pand met een WOZ-waarde van € 499.000,-, waarop een hypothecaire schuld van
€ 455.000,- rust. Bovendien beschikt hij over ruim € 255.000,- aan banktegoeden, waarop beslag is gelegd. De stelling in het beslagrekest dat [appellant] over beperkte financiële middelen beschikt, is dan ook onjuist. Aan de vermelding in het beslagrekest dat “ [appellant] regelmatig gokt” kent het hof, gelet op de toelichting die [appellant] tijdens de mondelinge behandeling heeft gegeven, geen betekenis toe.Er is dan ook geen goede grond om aan te nemen of te vrezen dat als de vordering van [geïntimeerde] betreffende de boete (toch) zou worden toegewezen, [geïntimeerde] de vordering niet op het vermogen van [appellant] zou kunnen verhalen.

4.16

De beslagen maken het [appellant] onmogelijk om vrij te beschikken over de banksaldi en de onroerende zaken die erdoor zijn getroffen. Hij heeft om die reden dan ook belang bij opheffing van die beslagen.

4.17

Gelet op de wederzijdse belangen bij de beslagen en gezien de ondeugdelijkheid van de vordering van [geïntimeerde] valt een belangenafweging in het nadeel van [geïntimeerde] uit.

Conclusies

4.18

De vordering van [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen (op straffe van een dwangsom) de beslagen op te heffen is toewijsbaar. Het hof zal de dwangsom stellen op € 5.000,- per dag en daar een maximum van € 100.000,- aan verbinden. Omdat [geïntimeerde] enige tijd dient te krijgen de beslagen op te heffen, zal daarbij worden uitgegaan van een termijn van drie (kalender)dagen na betekening.

4.19

Indien [geïntimeerde] opnieuw beslag wil leggen, zal hij bij het vragen van verlof voor de beslaglegging dit arrest van het hof over moeten leggen. Doet hij dat niet, dan is dat alleen al voldoende reden voor toewijzing van een vordering tot opheffing van de met dat verlof te leggen beslagen. Als [geïntimeerde] het arrest wel overlegt, zal hij nieuwe feiten moeten stellen die de conclusie rechtvaardigen dat zijn vordering wel deugdelijk is en dat hij voldoende belang heeft bij het leggen van beslag. Indien die feiten zich voordoen, is er geen reden om het recht te ontzeggen opnieuw beslag te leggen. Gelet hierop is de vordering van [appellant] om [geïntimeerde] te verbieden opnieuw beslag te leggen niet toewijsbaar.

4.2

Bij deze stand van zaken zal het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigen. Omdat [geïntimeerde] overwegend in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de voorzieningenrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[3]

4.21

Er is onvoldoende reden om [geïntimeerde] in de reële proceskosten te veroordelen, zoals [appellant] heeft gevorderd. Van een situatie van misbruik van procesrecht of een daarmee vergelijkbare situatie is geen sprake. [appellant] heeft dat in elk geval onvoldoende onderbouwd.

4.22

Het hof zal [geïntimeerde] wel veroordelen tot terugbetaling van wat [appellant] op grond van het vonnis van de voorzieningenrechter aan [geïntimeerde] heeft betaald.

4.23

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 15 december 2025 en beslist als volgt:

5.2

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie dagen na betekening van dit arrest de door hem ten laste van [appellant] gelegde beslagen op de registergoederen aan de [adres3] te [plaats3] , [adres4] te [plaats1] en [adres5] te [plaats2] en onder [bank1] en [bank2] N.V. op te heffen;

5.3

bepaalt dat [geïntimeerde] een dwangsom verschuldigd is van € 5.000,- per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat hij niet (volledig) aan de onder 5.2 vermelde veroordeling voldoet, dit tot een maximum aan dwangsommen van € 100.000,-;

5.4

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van alles wat [appellant] op grond van het vernietigde vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald;

5.5

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan

de uitspraak van de voorzieningenrechter:

€ 331,- aan griffierecht
€ 145,45 aan kosten voor het bekendmaken (betekenen) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 1.107,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (tarief kort geding in december 2025)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

€ 373,- aan griffierecht

€ 151,94 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

5.6

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als

niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.7

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, A.A.J. Smelt en S.M. Kingma en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

9 juni 2026.

Opheffing conservatoire beslagen wegens ondeugdelijkheid vordering voorkeursrecht