Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.340.209
zaaknummer rechtbank 10442246
arrest van 12 mei 2026
in de zaak van
[appellante] B.V.
die is gevestigd in [vestigingsplaats]
(hierna: [appellante] )
advocaat: mr. E.P.M. Smit
en
[geïntimeerde] , handelend onder de naam [naam1] ,
die woont in [woonplaats]
(hierna: [geïntimeerde] )
advocaat: mr. N. van Beurden
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis [1] dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 10 januari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
- de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep en
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 7 april 2026 is gehouden.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 2005 twee bedrijfsruimtes aan [adres1] in [plaats1] , waarin zij een cafetaria/snackbar en een eetcafé/feestzaal exploiteert. [appellante] , die sinds 2009 eigenaar en verhuurder is van het gehuurde, wenst te komen tot een einde van de huurovereenkomsten en heeft deze per brief opgezegd per 1 april 2023 (cafetaria/snackbar) en 1 mei 2024 (eetcafé/feestzaal en opslagruimte) wegens dringend eigen gebruik (sloop en renovatie). De opzegging is door [geïntimeerde] niet geaccepteerd.
2.2.
[appellante] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de einddatum van de huurovereenkomsten wordt bepaald en dat [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde wordt veroordeeld, en in de kosten van de procedure.
[geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd en op haar beurt gevorderd, voor het geval [appellante] in het gelijk zou worden gesteld, dat aan haar een langere ontruimingstermijn wordt gegund en dat [appellante] wordt veroordeeld om aan haar vergoedingen te betalen, en in de kosten van de procedure.
2.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en is dus niet toegekomen aan de voorwaardelijke tegenvorderingen van [geïntimeerde] . [appellante] is veroordeeld in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] voert hiertegen verweer en is op haar beurt in hoger beroep gekomen voor het geval het hof [appellante] alsnog in het gelijk stelt, en vordert veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep.
2.4.
Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde] ook in hoger beroep gelijk krijgt, en het bestreden vonnis dus in stand blijft (met veroordeling van [appellante] in de kosten van hoger beroep), en licht dat hierna toe.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Wat is er gebeurd?
3.1.
De kantonrechter heeft in 2.1. tot en met 2.7. van het vonnis uitgebreid op een rij gezet wat de feitelijke achtergrond is van het geschil tussen partijen (de vaststelling van de feiten). Daarover bestaat geen discussie, dus het hof zal van dezelfde feiten uitgaan bij de beoordeling in hoger beroep. Waar nodig zal nog op deze feiten en aanvullende feiten worden ingegaan.
Dringend eigen gebruik
3.2.
Het geschil draait allereerst om de vraag of [appellante] het door [geïntimeerde] gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De kantonrechter heeft bij de beantwoording het juiste toetsingskader toegepast en weergegeven, ook daarover bestaat in hoger beroep geen discussie. Het gaat om artikel 7:296 lid 4 in Pro samenhang met lid 3 en lid 1 aanhef en onder b BW, waarin is bepaald dat de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen het einde van de termijn waarmee deze krachtens artikel 7:292 lid 2 BW Pro is verlengd dient toe te wijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en onder b BW dient te worden beantwoord aan de hand
van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder behoeft het dringend eigen gebruik
slechts aannemelijk te maken. De dringende noodzaak hoeft niet met objectieve gegevens te
worden aangetoond. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn. Zo
kan het volstaan dat de verhuurder plannen heeft voor persoonlijk gebruik die uitvoerbaar en
levensvatbaar zijn. Het feit dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft om te voorzien in
de situatie waarin hij behoefte heeft de bedrijfsruimte zelf in gebruik te nemen, hoeft op
zichzelf aan een beroep op deze beëindigingsgrond niet in de weg te staan. Dat is pas het
geval als de huurder stelt en aannemelijk maakt dat het voldoende in de rede ligt dat de
verhuurder die andere mogelijkheden benut.
3.3.
Volgens [appellante] is het gehuurde sterk verouderd en voldoet het niet meer aan de eisen van deze tijd. Vanwege de nodige renovatiewerkzaamheden zal [appellante] de gehuurde ruimtes persoonlijk in gebruik moeten nemen, wat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het huidige gebouw met daarin de gehuurde ruimtes zal volledig moeten worden gesloopt en er zal vervolgens vervangende nieuwbouw worden opgericht. Met de renovatie zal geruime tijd gemoeid zijn en [appellante] kan ter plaatse geen tijdelijke locatie aanbieden. De nieuwbouw zal ook van een aanzienlijk hogere waarde zijn, met een daarmee corresponderende hogere huurprijs. [geïntimeerde] zal daar dus geen vergelijkbare bedrijfsruimtes kunnen huren. De reële verwachting is dat deze investering een significante winst (substantieel beter rendement van verhuur) voor [appellante] zal opleveren.
[geïntimeerde] weerspreekt dit alles.
3.4.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat het voorgenomen gebruik weliswaar in beginsel is op te vatten als eigen gebruik door [appellante] (als het eigen belang van [appellante] daarmee is gediend), maar dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de plannen daarvoor uitvoerbaar en levensvatbaar zijn, om de volgende redenen.
Op 13 april 2023 hebben de gemeente [gemeentenaam] en onder anderen [appellante] een
intentieovereenkomst gesloten tot het vestigen van een hotel en recreatieverblijven aan de
[adres2] in [plaats1] . Uit deze intentieovereenkomst volgt dat [appellante] aan diverse voorwaarden moet voldoen, maar gesteld noch gebleken is dat hieraan is voldaan:
- [appellante] heeft niet weersproken dat de aanvraag voor de
omgevingsvergunning is ingetrokken;
- [appellante] heeft niet (nader) onderbouwd dat het plan voldoet aan de eisen van een volwaardig en integraal ruimtelijk plan en
- [appellante] heeft geen (nadere) gegevens overgelegd, waaruit volgt dat ook is voldaan aan de eisen om diverse onderzoeksrapporten en documenten over een aanvullend behoefte-onderzoek in te dienen.
Daarnaast is de stelling van [appellante] dat de vergunningen snel kunnen en zullen worden afgegeven, niet (nader) onderbouwd.
3.5.
Tegen deze overwegingen ten aanzien van de uitvoerbaarheid en levensvatbaarheid van de renovatieplannen komt [appellante] op in hoger beroep met de volgende argumenten. In het bestreden vonnis is de lat te hoog gelegd voor het onderbouwen van het dringend eigen gebruik met uitgewerkte renovatieplannen. Dat doet geen recht aan het toe te passen toetsingskader en ook niet aan het dilemma waarvoor een verhuurder zich in een situatie als deze gesteld ziet. Het betreft een kostbare herontwikkeling. Het in dit stadium volledig uitwerken van de renovatieplannen levert aanzienlijke extra kosten op voor [appellante] , terwijl nog niet zeker is dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomsten zal worden toegewezen. Uit de gegeven onderbouwing, met name uit de intentieovereenkomst, blijkt voldoende dat de plannen uitvoerbaar en levensvatbaar zijn. De aanvraag voor de betreffende omgevingsvergunning is niet ingetrokken en op 8 december 2023 is een aanvulling op deze vergunningsaanvraag ingediend. Ook voor het overige zijn de verdere ontwikkelingen, voor zover mogelijk, nog steeds in volle gang. Zo is er blijvend communicatie gaande met de gemeente, waaruit de wens tot het uitvoeren van de plannen blijkt. Door architect/ontwerper JURY! is een Ontwerpboek met bijlage opgemaakt ter uitwerking van de plannen.
3.6.
Naar het oordeel van het hof is van [appellante] niet méér aan onderbouwing gevergd dan mag worden verwacht en is – ook in hoger beroep – onvoldoende onderbouwing gegeven voor de uitvoerbaarheid en levensvatbaarheid van de renovatieplannen voor het gehuurde aan [adres1] te [plaats1] . Met het aangaan van de intentieovereenkomst uit 2023 hebben de initiatiefnemers, waaronder [appellante] , een aantal verplichtingen op zich genomen (zie hiervoor onder 3.4.) waaraan ook een zeker tijdpad was gekoppeld. Zo volgt uit artikel 3 van Pro de intentieovereenkomst dat de initiatiefnemer een omgevingsdialoog met de buurt voert omtrent het initiatief en hiervan een verslag van bijhoudt, dat bij de ruimtelijke onderbouwing wordt toegevoegd. Uit niets is gebleken dat [appellante] hieraan heeft voldaan. Dat klemt temeer, nu in artikel 9 is Pro bepaald dat de intentieovereenkomst eindigt als de initiatiefnemer zijn verplichtingen zoals genoemd in artikel 3 niet Pro of zodanig nakomt dat de gemeenteraad niet in staat is om binnen twee jaar na ondertekening van deze overeenkomst de planologische maatregel vast te stellen. Dit alles roept de vraag op naar de status van de intentieovereenkomst, waarop van de zijde van [appellante] desgevraagd op de zitting bij het hof geen antwoord kon worden gegeven. Dat er enige concrete planologische stap is gezet, is gesteld noch gebleken. In dat kader is het volgende van belang.
3.7.
Op 7 september 2023 is in het gemeenteblad van [gemeentenaam] bekend gemaakt dat er een omgevingsvergunning voor [adres1] te [plaats1] is aangevraagd voor de bouw van een hotel en recreatiewoningen, met aanvraagnummer [nummer1] . In het gemeenteblad van [datum] 2023 is bekend gemaakt dat de betreffende (aanvraag voor een) omgevingsvergunning is ingetrokken. In hoger beroep heeft [appellante] een aanvulling van 8 december 2023 op een aanvraag van 28 augustus 2023 betreffende “ [naam2] ” overgelegd. Volgens [appellante] blijkt hieruit dat de aanvraag voor een omgevingsvergunning niet is ingetrokken. De aanvulling ziet echter op een watervergunning, aangevraagd bij Rijkswaterstaat, met een ander nummer ( [nummer2] ) en voor een ander adres ( [adres3] te [plaats1] ). Ter onderbouwing van communicatie met de gemeente over de renovatieplannen ten aanzien van het gehuurde heeft [appellante] een e-mailuitwisseling uit 2023 overgelegd met als onderwerp “ [naam3] ". [geïntimeerde] voert aan, onder verwijzing naar plattegronden van [plaats1] , dat de locaties [adres3] en [naam4] op enkele kilometers afstand van het gehuurde liggen, met bebouwing (woningen) daartussen. [appellante] heeft geen duidelijkheid verschaft over het verband tussen de ontwikkeling op deze locaties en op de locatie van het gehuurde en/of de intentieovereenkomst. Ook het overgelegde (deel van het) Ontwerpboek met bijlage van JURY! geeft zonder nadere uitleg – die is uitgebleven – onvoldoende concrete informatie over de plannen voor het gehuurde en de haalbaarheid en uitvoering daarvan.
3.8.
Gelet op vorenstaande heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat er ten aanzien van de renovatieplannen voor het gehuurde (nog) enige aanvraag bij een bestuursorgaan aanhangig is of dat hierover (na 2023) nog enige relevante communicatie met de gemeente of Rijkswaterstaat is onderhouden. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [appellante] toegelicht dat het wachten allereerst is op het traject bij Rijkswaterstaat, waarvan het verband met het gehuurde nu juist onduidelijk is gebleven. Dat het geven van een verduidelijking en nadere onderbouwing op deze belangrijke punten te duur of te moeilijk zou zijn, is niet gebleken. De conclusie is dat [appellante] als verhuurder ook in hoger beroep niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft.
Belangenafweging
3.9.
[appellante] heeft - voor het geval de beëindiging van de huurovereenkomsten wegens dringend eigen gebruik niet slaagt, wat hier aan de orde is - nog een andere grondslag aangevoerd: de redelijke belangenafweging op de voet van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Daarbij is de vraag of de belangen van [appellante] bij beëindiging van de huurovereenkomsten zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerde] bij verlenging van deze overeenkomsten. De vordering tot beëindiging moet worden afgewezen als bij een redelijke belangenafweging niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd dat zij de bedrijfsruimte ontruimt. Bij deze belangenafweging worden alle omstandigheden van het geval betrokken.
3.10.
Tegenover het vanzelfsprekende en reële belang van [appellante] in algemene zin om als eigenaar zelf over het gehuurde te kunnen beschikken en meer in het bijzonder om rendabele opties te kunnen onderzoeken en desgewenst ook te verwezenlijken (zoals een renovatie die een winstgevender verhuur/exploitatie mogelijk maakt), staat een aantal zwaarder wegende belangen van [geïntimeerde] . Zij is thans vóór in de zestig en al meer dan twee decennia uitbater van de horecagelegenheden in het gehuurde, waarbij zij dagelijks in de zaak staat en de spil is van de activiteiten. Onweersproken is dat deze exploitatie van het gehuurde haar levensvervulling en haar enige inkomstenbron is en dat zij, na de coronaperiode en een periode van ernstige ziekte, van een aantal financiële klappen moet herstellen door nog een aantal jaren te blijven uitbaten. Volgens [appellante] zijn er voldoende alternatieve locaties voor het succesvol voortzetten van de horecaonderneming van [geïntimeerde] in de omgeving, maar gelet op de onderbouwde stellingen van [geïntimeerde] over de unieke ligging van het gehuurde aan [naam5] , de bekendheid van haar onderneming en de sociale inbedding daarvan in de lokale gemeenschap, afgezet tegen haar leeftijd, gezondheid en financiële situatie, is een dergelijke verhuizing en doorstart op een andere locatie niet te beschouwen als een reële mogelijkheid voor [geïntimeerde] . Ook in hoger beroep valt dus de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uit.
De conclusie
3.11.
De beslissing van de kantonrechter, om de vorderingen van [appellante] tot het bepalen van het tijdstip waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen en tot het ontruimen van het gehuurde af te wijzen, blijft in stand. Het hoger beroep van [appellante] slaagt dus niet. Het hoger beroep van [geïntimeerde] is slechts ingesteld voor het geval het hoger beroep van [appellante] zou slagen. Nu dat niet het geval is komt het hof aan de beoordeling daarvan niet toe.
3.12.
Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Omdat de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld niet is vervuld, wordt daarvoor geen vergoeding begroot. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [2]
3.13.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 10 januari 2024;
4.2.
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 349 aan griffierecht en
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II van € 1290 per punt);
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. K. Mans, C. Hoogland en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.