ECLI:NL:GHARL:2026:2616

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.315.964

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 9034737)

arrest van 28 april 2026

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie

hierna: [appellant]

advocaat: mr. G.H.A. Vlierhuis

tegen

1.[geïntimeerde1]

2. [geïntimeerde2]

die beiden wonen in [woonplaats2]

en bij de kantonrechter optraden als eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] en gezamenlijk: [geïntimeerden]

advocaat: mr. E. Lassche

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 4 maart 2025.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

Het deskundigenbericht van 9 september 2025
De akte uitlaten na deskundigenbericht van [appellant] d.d. 4 november 2025
De memorie na deskundigenbericht van [geïntimeerden] d.d. 4 november 2025
De akte uitlaten na deskundigenbericht van [appellant] d.d. 16 december 2025
De antwoordmemorie van [geïntimeerden] d.d. 16 december 2025

Hierna heeft het hof opnieuw arrest bepaald.

2.De verdere beoordeling

De aan de deskundige voorgelegde vragen

2.1.

Het hof heeft in het vorige tussenarrest de heer M. Haitink, werkzaam bij het Oversticht, tot deskundige benoemd. Hij zal hierna worden aangeduid als “de deskundige”. Aan de deskundige is, samengevat, gevraagd een oordeel te geven over:

De door Oorschot en de Huurcommissie geconstateerde gebreken.

De kosten om de gebreken te verhelpen.

a. De vraag of herstel van de door hem beoordeelde gebreken voldoende is om het gehuurde, als gemeentelijk monument, in stand en bewoon-/bruikbaar te houden.
b. De onderhoudskosten en ingrepen voor de komende 15 jaar.
c. Een redelijke termijn waarbinnen sowieso dient te worden overgegaan tot restauratie/verduurzaming van het gehuurde.

Welke werkzaamheden op korte termijn noodzakelijk zijn om het gehuurde in stand en bewoon-/bruikbaar te houden.

De vraag of deze werkzaamheden ook de door Boei noodzakelijk geachte verduurzaming omvatten of dat deze verduurzaming zou kunnen wachten tot een later moment.

De vraag of de door Boei voorgestelde, maar niet direct noodzakelijke werkzaamheden op een later moment kunnen worden uitgevoerd en welke kosten daarmee gepaard gaan.

De vraag of [geïntimeerden] voor de dringend noodzakelijke werkzaamheden snel een vergunning kan krijgen.

De antwoorden van de deskundige

2.2.

De deskundige heeft de volgende antwoorden gegeven op de vragen.

De door Oorschot geconstateerde gebreken (vraag 1)

2.3.

De door Oorschot geconstateerde gebreken heeft de deskundige, samengevat, als volgt beoordeeld.

Er is scheurvorming in het metselwerk aanwezig als gevolg van zettingsverschillen. Verder is er loszittend metselwerk boven de kozijnen en de voorgevel door het ontbreken van een lateiconstructie. Het is niet aannemelijk dat de fundering aanzienlijke gebreken vertoont. Ter plaatse van enkele staldeuren in de zuidgevel zijn scheuren geconstateerd door roestende duimen.
De dakpannen, de panlatten en de tengels zijn in redelijke tot goede staat. Het ontbreken van dakgoten is geen gebrek. Het regenwater moet wel van de gevel afstromen.
De windveren zijn bekleed met gezette plaat, de houten constructie onder de gezette plaat vertoont plaatselijk aantasting door houtrot. De dekplank op de windveer is plaatselijk erg krap op de dakpannen aangebracht waardoor schade door lekkend regenwater kan ontstaan.
De staat van de dakconstructie is redelijk te noemen, de sporen zijn plaatselijk door houtvernielers aangetast. Een behandeling tegen deze houtvernielers is te adviseren. Bij een dakrenovatie of verduurzaming is het aannemelijk dat enkele sporen vervangen c.q. versterkt dienen te worden.

De houten delen van de kopgevels zijn over het algemeen in redelijk goede staat. Enkele planken van naaldhout aan de voorzijde zijn aangetast en moeten vervangen worden. Door grote kieren tussen de planken is sprake van meer dan beperkte ventilatie wat leidt tot meer afkoeling bij koud weer en hogere energielasten.

Het dakbeschot wordt aangemerkt als asbestverdacht. Het saneren daarvan is met de vigerende wetgeving niet verplicht. Er kan echter breuk van het dakbeschot voorkomen omdat het beschot, dat op de oude panlatten bevestigd is, op diverse punten weggevallen is. Dat heeft mogelijk het vrijkomen van asbestvezels tot gevolg.

Behoudens enkele geringe aantastingen zijn er nauwelijks gebreken vastgesteld aan het vakwerk. Een deel van de gebinten is door betimmeringen en beperkte bereikbaarheid niet zichtbaar, maar aannemelijk is wel dat bij een omvangrijkere renovatie onvoorziene gebreken aan het licht komen en dat herstellingen of versterkingen noodzakelijk zullen blijken. De aantasting van het eikenhout van het vakwerk is beperkt en er is slechts plaatselijk herstel van de onderzijde nodig.

In de zuidgevel zijn twee kleinere voormalige staldeurtjes die aan de onderzijde behoorlijk zijn ingerot. De eiken kozijnen zijn in redelijk goede staat. De duimen van de staldeurtjes roesten, waardoor het volume toeneemt en het metselwerk ter plaatse wordt opgedrukt met scheurvorming tot gevolg. Het badkamerkozijn is onlangs hersteld, hier zijn geen gebreken geconstateerd.

De voordeur verkeert waarschijnlijk in matige tot slechte staat.

Er zijn enkele gebreken aan het hang- en sluitwerk, maar die vallen onder het zogenaamde “Besluit kleine herstellingen” en zijn voor rekening van de huurder.

Er zijn geen vochtproblemen of schimmel geconstateerd.

Bij een deel van de vloer boven de begane grond is geen veilige beloopbaarheid gegarandeerd. Deze zijn wel in goede staat, maar de overspanning is te groot voor een veilige toegang.

De schuur is inmiddels afgebroken.

De door de Huurcommissie geconstateerde gebreken (vervolg vraag 1)

2.4.

De door de Huurcommissie geconstateerde gebreken heeft de deskundige als volgt beoordeeld.

De schuur is afgebroken en niet opgenomen in het onderzoek.

Een deel van het voegwerk, met name in het linkerdeel van de achtergevel, is inmiddels hersteld. De aanwezige gebreken in het nog niet herstelde voegwerk moeten ook worden aangepakt, maar vallen niet binnen de omschrijving van categorie C.

In het metselwerk is scheurvorming en loszittend metselwerk waargenomen, met name boven de kozijnen. Dit is geen ernstig gebrek, voor zover deze scheuren het gevolg zijn van zettingsverschillen. Het loszittende metselwerk boven de voordeur en in mindere mate boven de ramen, valt wel binnen de omschrijving van categorie C.

De kosten om de gebreken te verhelpen (vraag 2)

2.5.

De deskundige heeft de kosten voor het verhelpen van de door hem geconstateerde gebreken begroot op een bedrag van € 36.835 inclusief BTW. Daarin zijn niet de kosten voor de werkzaamheden aan asbestverdacht materiaal en de kaprenovatie begrepen. Die laatste kosten zijn begroot op € 126.000 inclusief BTW, waarbij verwezen wordt naar het antwoord op vraag 4 en vraag 5.

De vraag of herstel van de door de deskundige beoordeelde gebreken voldoende is om het gehuurde, als gemeentelijk monument, in stand en bewoon-/bruikbaar te houden (vraag 3a)

2.6.

Volgens de deskundige is het niet alleen voldoende om de door hiervoor genoemde gebreken te herstellen, maar is, vanwege het mogelijk asbesthoudende dakbeschot en de staat van de houten delen van de kap, een kaprenovatie binnen afzienbare tijd noodzakelijk om het pand bewoonbaar-/bruikbaar te houden.

De onderhoudskosten en ingrepen voor de komende 15 jaar (vraag 3b)

2.7.

Voor de komende 15 jaar heeft de deskundige de kosten van periodiek onderhoud begroot op € 1.660 inclusief BTW per jaar. Daarbij is uitgegaan van een indexering van 3% per jaar.

Een redelijke termijn waarbinnen sowieso dient te worden overgegaan tot restauratie/verduurzaming van het gehuurde (vraag 3c)

2.8.

De termijn waarbinnen de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd is voor de meeste, door de deskundige geconstateerde gebreken, gesteld op minder dan een jaar. De renovatie/verduurzaming van de kap, inclusief de sanering van het dakbeschot, het opnieuw opmetselen van de schoorsteen, de vervanging van windveren en dekplanken en het herstel van het pleisterwerk aan het trasraam, is door hem gesteld op minder dan 5 jaar.

De werkzaamheden die op korte termijn noodzakelijk zijn om het gehuurde in stand en bewoon-/bruikbaar te houden (vraag 4)

2.9.

Volgens de deskundige bestaat er voor de volledige dakconstructie en -opbouw een renovatiebehoefte. De reden daarvan is het asbestverdacht materiaal in het dakbeschot, dat vrij kan komen als de ondersteuning van het dakbeschot tekortschiet als gevolg van de aantasting door houtvernielende insecten op meerdere ondersteunende latten. Daarnaast zijn de sporen aangetast door houtvernielers. Ook is er een verhoogd risico op plaatselijke lekkages doordat op diverse naden van het dakbeschot daglicht zichtbaar is.
Gelet op de aantasting van zowel de sporen als de ondersteuningslatten van het dakbeschot, in combinatie met het breukrisico en het risico van lekkages, is een volledige dakrenovatie inclusief het verwijderen, dan wel saneren van het dakbeschot, binnen enkele jaren noodzakelijk. Geadviseerd wordt om dit binnen een termijn van 5 jaar te doen, maar daarbij wordt opgemerkt dat er zich omstandigheden kunnen voordoen die nopen tot een eerdere uitvoering, zoals verzwakte ondersteuningslatten of schade als gevolg van weersinvloeden.

De vraag of deze werkzaamheden ook de door Boei noodzakelijk geachte verduurzaming omvatten of dat deze verduurzaming zou kunnen wachten tot een later moment (vraag 5)

2.10.

Boei noemt in haar rapportage de volgende verduurzamingsmaatregelen:

• Aanbrengen van vloerverwarming

• Aanbrengen van dakisolatie aan de buitenzijde van het dak

• Vervangen van de vloeren door geïsoleerde betonvloeren

• Aanbrengen van een binnenspouwblad met isolatie

• Aanbrengen van een geïsoleerde wand ter plaatse van de houten topgevels

• Aanbrengen van vacuümglas ter vervanging van enkel glas ter plaatse van de houten ramen

• Plaatsen van achterzetramen bij de gietijzeren stalramen en het metalen dakraam.

2.11.

De deskundige wijst er op dat monumenten niet hoeven te voldoen aan de regelgeving voor verduurzaming van huurwoningen. Monumenten hoeven dus niet te verduurzamen tot een energielabel van minimaal D. Het merendeel van de door Boei voorgestelde verduurzamingsmaatregelen kan dan ook volgens de deskundige zonder aanzienlijke meerkosten afzonderlijk worden gerealiseerd, of betreft werkzaamheden die niet als strikt noodzakelijk worden beschouwd. Uitstel daarvan leidt daarom ook niet tot substantiële kostenstijgingen. Afgezien van de dakisolatie vindt de deskundige de overige door Boei genoemde maatregelen vanuit technisch, beleidsmatig en economisch oogpunt niet urgent. Deze kunnen daarom naar een later moment worden verschoven.

2.12.

Ten aanzien van de dakisolatie merkt de deskundige op dat daarvoor een duidelijk economisch motief bestaat, omdat isolatie aan de buitenzijde van het dak vanuit het oogpunt van het monument de voorkeur geniet. Daarmee wordt namelijk een doorlopende isolatielaag gerealiseerd die niet wordt onderbroken door de sporen of andere constructieonderdelen, wat een hogere isolatiewaarde oplevert en bouwfysische risico’s aanzienlijk beperkt, zoals houtrot en schimmels. Ook blijft daardoor de monumentale dakconstructie zichtbaar. Omdat de isolatiewerkzaamheden aan het dak grotendeels samenvallen met de werkzaamheden die toch noodzakelijk zijn bij een dakrenovatie en bij het vervangen van het asbestverdachte dakbeschot, kunnen de extra kosten in belangrijke mate worden beperkt. Vanuit economisch oogpunt is het daarom zeer doelmatig om de dakisolatie gelijktijdig met de dakrenovatie uit te voeren.

2.13.

De kostenraming van een dakrenovatie zonder het aanbrengen van isolatie bedraagt € 104.300 inclusief BTW. De kostenraming van een dakrenovatie inclusief het aanbrengen van isolatie bedraagt € 126.000 inclusief BTW. De kostenraming van het aanbrengen van isolatie separaat van dakisolatie bedraagt € 54.170 inclusief BTW. De extra kosten voor het afzonderlijk aanbrengen van de dakrenovatie zijn dus € 32.000.

De vraag of de door Boei voorgestelde, maar niet direct noodzakelijke werkzaamheden op een later moment kunnen worden uitgevoerd en welke kosten daarmee gepaard gaan (vraag 6)

2.14.

De andere door Boei in haar rapport genoemde werkzaamheden, zoals het herstellen van erfverharding en toegangswegen, het aanbrengen van een betonvloer, en wijzigingen van binnenmuren, zijn volgens de deskundige in het geheel niet verbonden met noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en leiden ook niet tot een substantiële verhoging van de kosten, als die op een later moment zullen worden uitgevoerd. Mogelijke extra kosten voor een fasering hebben te maken met het mogelijk uitvoeren van een extra flora- en faunaonderzoek en bedragen voor een quickscan zonder vervolgonderzoek ongeveer € 900.

De vraag of [geïntimeerden] voor de dringend noodzakelijke werkzaamheden snel een vergunning kan krijgen (vraag 7)

2.15.

De deskundige heeft de totale termijn voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de bouw- en restauratiewerkzaamheden gesteld op 26 tot 30 weken.
Bij het grootste deel van het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden is ecologisch onderzoek niet nodig. Dit betreft bijvoorbeeld het uitvoeren van schilderwerk of het herstellen van metsel- en voegwerk. Als er grootschalige renovatiewerkzaamheden aan de kap worden uitgevoerd, dient er een ecologisch onderzoek te worden uitgevoerd door een deskundig ecoloog. Als uit dit onderzoek blijkt dat er beschermde soorten aanwezig zijn, dient er aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden. De termijnen voor dit onderzoek zijn niet vastgelegd en afhankelijk van de beschikbaarheid en planning van een bureau, de noodzaak voor vervolgonderzoek, de aangetroffen diersoorten en het jaargetijde. Dit varieert van enkele weken tot meer dan een jaar.

De schuur

2.16.

De deskundige heeft de schuur niet meegenomen in zijn onderzoek, omdat deze niet meer aanwezig was op het moment dat hij zijn onderzoek verrichtte.

Volgens [appellant] is deze schuur ingestort nadat hij de slechte staat van de schuur meermaals aan [geïntimeerden] had meegedeeld. Nadat er een dakbalk gebroken was, heeft een aannemer van [geïntimeerden] weliswaar enkele stempels geplaatst, maar dit bleek onvoldoende. De penverbindingen van de gebinten raakten toen uit elkaar, waardoor de schuur is ingestort, aldus [appellant] .

[geïntimeerden] heeft toegegeven dat de schuur weliswaar aan renovatie toe was, maar stelt dat hij van plan was om vanwege efficiëntieredenen die renovatie samen met de werkzaamheden aan de woning te laten uitvoeren. Die werkzaamheden zijn echter vertraagd door de onderhavige procedure.

Daarmee heeft [geïntimeerden] echter niet voldoende weersproken dat de staat van onderhoud van de schuur slecht was, en dat het aanbrengen van enkele stempels nadat de dakbalk was doorgebroken onvoldoende was, zodat deze schuur is ingestort. Het hof zal de schuur daarom niet verder betrekken in de beoordeling.

Het juridisch kader

2.17.

Zoals het hof in zijn tussenarrest van 23 januari 2024 onder 3.3. heeft overwogen, moeten de vorderingen van [geïntimeerden] en [appellant] worden beoordeeld binnen het juridisch kader, zoals weergegeven onder 4.1. van het tussenvonnis van 8 februari 2022 van de kantonrechter.

Dit komt er op neer dat toewijzing van de vordering van [geïntimeerden] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst (wegens opzegging op grond van dringend eigen gebruik) eindigt, mogelijk is, als de verhuurder de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw/renovatieplan levert in beginsel geen grond op voor dringend eigen gebruik, in de regel ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.

Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van een eventueel exploitatietekort. De omstandigheid dat achterstallig onderhoud mede debet is aan de noodzaak tot renovatie kan een rol spelen in de belangenafweging.^[1]Bij renovatie is dus het uitgangspunt dat de huur wordt voortgezet en dat daartoe een redelijk voorstel aan de huurder moet worden gedaan.

De renovatiewerkzaamheden zijn te overzien

2.18.

Partijen hebben weinig tot geen aanmerkingen op de inventarisatie door de deskundige van de gebreken aan de woning zodat het hof van die bevindingen van de deskundige zal uitgaan. Uit de hiervoor weergegeven antwoorden van de deskundige blijkt dat de gebreken aan de woning te overzien zijn. Wel ziet het hof de noodzaak om bij het herstel van de gebreken over te gaan tot een renovatie van het dak op de door de deskundige voorgestelde wijze. Ook als er geen asbest in het dakbeschot aanwezig zou zijn, zoals [geïntimeerden] aanvoert, is de door de deskundige genoemde aanwezigheid van houtvernielende insecten op meerdere ondersteunende latten en sporen en het verhoogde risico op plaatselijke lekkages voldoende om die noodzaak aanwezig te achten. Gelet op het verschil in kosten als isolatie van het dak op een later moment zou worden gedaan en gelet op de door de deskundige genoemde voordelen van een isolatie van het dak aan de buitenzijde van de woning, ziet het hof ook de noodzaak om bij de renovatie van het dak meteen isolatie aan te brengen.

2.19.

Volgens [geïntimeerden] is het aan te bevelen dat in geval van een renovatie van het dak ook meteen de vloer van de woning vervangen wordt, omdat volgens hem in beide gevallen de woning voor langere tijd niet kan worden bewoond. Ook wijst [geïntimeerden] er op dat in geval het dak in verband met de renovatiewerkzaamheden wordt verwijderd, dit grote gevolgen heeft voor de binnenzijde van de woning, zoals binnenschilderwerk, stucwerk en aftimmering. [geïntimeerden] heeft tevens uiteengezet welke werkzaamheden een vervanging van de vloer met zich meebrengt, zoals het aanbrengen van vloerverwarming en bijbehorende verwarmingsinstallatie, het isoleren van de gevel door middel van voorzetwanden, plaatsen van een nieuwe keuken, badkamer etcetera. Volgens [geïntimeerden] is daarnaast het toevoegen van kamers op de bovenverdieping een logische en economisch verstandige keuze om de loze ruimte te benutten.

2.20.

Deze werkzaamheden en ook de overige door Boei genoemde renovatiewerkzaamheden zien echter op wensen die vanuit het perspectief van [geïntimeerden] weliswaar wellicht begrijpelijk zijn, maar die niet direct noodzakelijk zijn, zoals de deskundige in zijn rapport heeft opgemerkt. In dit kader is van belang dat de woning een monument betreft en dat daarvoor geen verplicht energielabel D geldt in geval van verhuur.

Verder valt niet in te zien op welke wijze een vervanging van het dak zou leiden tot de noodzaak van een gelijktijdige vervanging van de vloer van de woning. Dat [appellant] enige tijd de woning zal moeten verlaten als het dak gerenoveerd wordt, zoals [geïntimeerden] aanvoert, brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat die tijd langer moet zijn om ook overige, niet direct noodzakelijke, werkzaamheden aan de woning te laten uitvoeren. De overige werkzaamheden die een vervanging van de vloer meebrengt, hoeven dan ook niet meer besproken te worden.

[geïntimeerden] ziet er verder aan voorbij dat [appellant] de bovenverdieping van de woning niet bewoont, maar dat dit een voormalige hooizolder is, die slechts gebruikt wordt voor de opslag van enkele spullen, die eenvoudig door [appellant] te verwijderen zijn. [appellant] heeft dus geen nieuwe verdieping van de woning nodig en de deskundige gaat er in zijn rapport ook van uit dat de door Boei in dat kader genoemde werkzaamheden niet noodzakelijk zijn. De deskundige heeft in zijn rapport dan ook slechts een bedrag van € 6.800 begroot voor het opvangen van het plafond, dan wel de vloer daarboven, zodat deze niet gaat doorzakken. Dat wijst er ook op dat de andere door [geïntimeerden] in dit kader genoemde werkzaamheden nu niet hoeven te worden uitgevoerd.

Dat [geïntimeerden] mogelijkerwijs extra huurinkomsten kan genereren, die de aanzienlijke renovatie- en verduurzamingskosten deels kunnen dekken, kan weliswaar een wens van [geïntimeerden] zijn, maar is onvoldoende om hierover anders te oordelen.

2.21.

Dit betekent dat met het herstel van de gebreken en het vervangen en isoleren van het dak een bedrag van € 162.835 inclusief BTW gemoeid is (€ 36.835 + € 126.000). Ook als daarbij nog rekening zou moeten worden gehouden met “algemene bouwplaatskosten”, “algemene kosten bouwbedrijf” en “winst en risico” van respectievelijk 8%, 7,5% en 3%, zoals [geïntimeerden] bepleit, laat dat de relatief beperkte omvang van de gebreken en de met herstel daarvan gemoeide kosten onverlet. Overigens leiden de kosten die gemaakt worden voor de renovatie en isolatie van het dak, ook tot een waardestijging van de woning. Daarbij moet worden bedacht dat [appellant] , onvoldoende weersproken, heeft aangevoerd dat er gedurende meer dan 20 jaren geen onderhoud aan de woning is uitgevoerd.

Geen wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten

2.22.

[geïntimeerden] wijst er in zijn antwoordmemorie na deskundigenbericht op dat de jaarlijkse exploitatiekosten van de woning vóór de volgens Boei voorgestelde renovatiewerkzaamheden jaarlijks € 15.195,24 bedragen. De jaarlijkse exploitatiekosten bedragen € 31.950,76, nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd die zijn genoemd in het rapport van Boei. De huurprijs is op dit moment € 8.526 per jaar. Volgens [geïntimeerden] zijn aan het instandhouden van de woonboerderij zodanige kosten verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woonboerderij en de uit de verhuur aan [appellant] te verkrijgen opbrengsten, het maken van die kosten met instandhouding van de huurovereenkomst in redelijkheid niet van [geïntimeerden] kan worden gevergd wegens een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

2.23.

Zoals hierboven overwogen zijn de overige, niet door de deskundige bij zijn antwoord op de vragen 2, 3 en 4 genoemde, maar wel in het rapport van Boei vermelde werkzaamheden niet noodzakelijk, zodat die niet direct hoeven te worden uitgevoerd. Het hof gaat daarom uit van het bedrag van € 15.195,24.

In het door [geïntimeerden] genoemde bedrag van € 15.195,24 is bovendien een bedrag van € 8.000 opgenomen voor regulier onderhoud, terwijl de deskundige is uitgegaan van een bedrag van € 1.660 per jaar voor regulier onderhoud. Daarbij is al rekening gehouden met toekomstige indexeringen van 3% per jaar. Bovendien heeft [geïntimeerden] bij de jaarlijkse exploitatiekosten de belastingen/heffingen vermeld. Die bedragen kunnen echter niet als zodanig als exploitatiekosten meegewogen worden. Er moet immers ook rekening gehouden worden met het feit dat de woning jaarlijks in waarde kan stijgen en aldus tot een vermogensvermeerdering voor [geïntimeerden] kan leiden. Als die belastingen/heffingen niet worden meegenomen en uitgegaan wordt van de door de deskundige begrote onderhoudskosten, komen de jaarlijkse exploitatiekosten uit op een bedrag van € 3.271,55
(€ 15.195,24 – € 5.583,69 – € 6.340).
Overigens zouden ook indien uitgegaan zou worden van het door [geïntimeerden] genoemde bedrag van € 31.950,76 aan exploitatiekosten ná verduurzaming en renovatie conform de rapporten van Haitink en Boei, de hierboven genoemde correcties moeten plaatsvinden. De jaarlijkse exploitatiekosten zonder belastingen/heffingen en rekening houdend met de door de deskundige begrote onderhoudskosten zouden dan € 3.605 bedragen (€ 31.950,76 – € 24.505,76 – € 3.840).

Daar staan huurinkomsten tegenover van € 8.526 per jaar, terwijl die huurprijs ook jaarlijks geïndexeerd kan worden.

2.24.

[geïntimeerden] heeft dan ook niet voldoende onderbouwd dat de kosten die verbonden zijn aan de noodzakelijke werkzaamheden zodanig zijn dat het maken van die kosten in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit verhuur aan [appellant] te verkrijgen opbrengsten. Van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten is dus geen sprake, zodat niet op voorhand vast staat dat het vanuit het oogpunt van een rendabele exploitatie niet mogelijk is om een redelijk voorstel te doen, als bedoeld in artikel 7:220 BW Pro, gelet op de huurprijs die deze exploitatie zou vereisen.

Eventueel tijdelijk verlaten van de woning

2.25.

[appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij in de woning kan blijven wonen, als het dak gerenoveerd wordt, maar dat hij ook bereid is om de woning voor enige tijd te verlaten, als dat in verband met de renovatiewerkzaaamheden nodig mocht zijn.

Gelet op deze bereidheid kan in het midden blijven of de werkzaamheden aan het dak meebrengen dat [appellant] daarvoor de woning tijdelijk moet verlaten. [appellant] kan na een eventueel tijdelijk vertrek immers daarna weer zijn intrek in de woning nemen. [geïntimeerden] heeft namelijk ook met zijn stellingen dat er niet gewerkt kan worden met een prefab kap en er hoge veiligheidseisen aan het verwijderen van asbest gesteld worden, niet voldoende onderbouwd dat de werkzaamheden aan het dak dermate lang zullen duren dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning noodzakelijk is.

Geen dringend eigen gebruik

2.26.

Het hof is gelet op het vorenstaande van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerden] de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [appellant] wordt verlengd.

De vraag of [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen

2.27.

Het antwoord op de vraag of [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen, kan in het midden blijven. Het hof komt daar namelijk niet aan toe, nu het op grond van het bovenstaande al van oordeel is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet kan worden toegewezen. Ten overvloede merkt het hof wel op dat een actueel overzicht van passende huurwoningen ontbreekt.

Verzoek van [geïntimeerden] tot vaststelling van een marktconforme, door een deskundige, vast te stellen huur

2.28.

[geïntimeerden] heeft in zijn conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, bij de kantonrechter verzocht om [appellant] te veroordelen tot betaling van een marktconforme, door een deskundige vast te stellen, huur, als het hof zijn vorderingen zou afwijzen en de vorderingen van [appellant] zou toewijzen. Het hof ziet geen aanleiding om dit verzoek tot vaststelling van een marktconforme huur toe te wijzen. [geïntimeerden] heeft de in dit arrest genoemde gebreken immers nog niet hersteld, terwijl de Huurcommissie in verband met de door die Huurcommissie in zijn uitspraak van 14 september 2022 vastgestelde gebreken juist tijdelijk een lagere huur heeft vastgesteld. Daarbij heeft de Huurcommissie overwogen dat de verhuurder zolang deze gebreken niet zijn verholpen de huurprijs niet mag verhogen.

Verzoek tot veroordeling van [appellant] tot schadevergoeding nader op te maken bij staat

2.29.

[geïntimeerden] heeft in zijn conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie bij de kantonrechter ook verzocht om [appellant] te veroordelen om de schade die hij heeft veroorzaakt door ongeoorloofde ver- en bijbouwingen (badkamer, isolatie slaapkamers, nadere erfverharding, openplaatsing van de oude staldeur en plaatsing van een zelfgemaakt kozijn met plexiglas, plaatsing van een paardenstalling) te vergoeden, welke schade nader bij staat moet worden opgemaakt. [geïntimeerden] heeft daarbij aangevoerd dat door de openplaatsing van de oude staldeur, deze oude staldeur verrot is geraakt.

Het hof vat deze vordering op als een vermeerdering van de eis die [geïntimeerden] in conventie heeft ingesteld. Als gevolg van de devolutieve werking van het hoger beroep vanwege de afwijzing van de vordering tot ontruiming, komt het hof ook toe aan de behandeling van deze vordering.

2.30.

Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW Pro is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. In artikel 7:216 lid 1 BW Pro staat dat de huurder tot de ontruiming bevoegd is door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht. Verder staat in artikel 7:218 BW Pro dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

2.31.

[appellant] heeft betwist dat hij ongeoorloofde verbouwingen heeft verricht en schade heeft veroorzaakt aan de woning. Hij heeft in zijn conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie bij de rechtbank aangevoerd dat hij zelf op eigen kosten een voorwand in de slaapkamers heeft geplaatst, die isolerend werkt. Zonder nadere onderbouwing van de zijde van [geïntimeerden] , die evenwel ontbreekt, valt niet in te zien dat het hier gaat om een verandering of toevoeging die niet bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt en verwijderd. Dat geldt ook voor de gestelde verharding van het pad, nu [geïntimeerden] niet heeft onderbouwd om wat voor soort verharding het hier gaat en dat die verharding niet eenvoudig verwijderd kan worden. Ten aanzien van de paardenstalling heeft [geïntimeerden] evenmin onderbouwd dat het hier gaat om een toevoeging die niet eenvoudig door [appellant] bij het einde van de huurovereenkomst weggenomen kan worden en dus tot schade heeft geleid.

2.32.

Ten aanzien van de badkamer heeft [geïntimeerden] gesteld dat [appellant] een badkamer heeft aangebracht die op amateuristische wijze in de woning is gezet en die in slechte staat is. [appellant] heeft dit niet voldoende gemotiveerd betwist. Aannemelijk is de mogelijkheid dat dit tot schade aan de woning heeft geleid. De vordering van [geïntimeerden] zal daarom in zoverre worden toegewezen.

Verder is in het advies van L.A.J. Volker van 12 juli 2021 vermeld dat de oude staldeur is opengezet en inmiddels is afgerot en dat het kozijn is voorzien van plexiglas en aan de onderzijde open staat. Daaruit blijkt eveneens de mogelijkheid dat [geïntimeerden] door deze door [appellant] aangebrachte verandering schade heeft geleden, die in de schadestaatprocedure nader opgemaakt moet worden.
Het hof geeft partijen wel in overweging om in onderling overleg tot een oplossing te komen voor deze mogelijke schadeposten, gelet op de kosten die een dergelijke schadestaatprocedure met zich mee zal brengen.

De door [appellant] bij de kantonrechter ingestelde vorderingen (in reconventie)

2.33.

[appellant] heeft in de appeldagvaarding onder meer gevorderd dat zijn reconventionele vorderingen alsnog worden toegewezen. De afwijzing van deze vorderingen door de kantonrechter is louter gestoeld op de toewijzing van de vordering tot ontruiming, zonder inhoudelijke beoordeling van die vorderingen. Het hof begrijpt het standpunt van [appellant] aldus dat in het verlengde van zijn grieven die zijn gericht tegen toewijzing van de vordering in conventie, hij zijn standpunt handhaaft dat, wanneer de vordering tot ontruiming alsnog wordt afgewezen, de vorderingen in reconventie ten onrechte zijn afgewezen. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen. Dat betekent dat het hof alsnog de vorderingen in reconventie zal beoordelen.

Vordering tot herstel van gebreken

2.34.

[appellant] heeft zijn vordering tot herstel van gebreken gestoeld op het door hem overgelegde rapport van Van Oorschot. Het hof heeft aan deskundige Haitink de vraag voorgelegd om de door Van Oorschot en de Huurcommissie geconstateerde gebreken te beoordelen. Dat heeft Haitink gedaan en partijen hebben daar vervolgens op gereageerd in hun aktes na deskundigenbericht.

Uit het rapport van de deskundige Haitink volgt dat de daarin genoemde gebreken hersteld moeten worden. Deze gebreken komen grotendeels overeen met de gebreken die Van Oorschot in zijn rapport heeft genoemd. Het hof zal voor de duidelijkheid echter niet herstel van de door Van Oorschot genoemde gebreken toewijzen, maar herstel van de gebreken die zijn geconstateerd door de door het hof benoemde deskundige Haitink. De door de deskundige vastgestelde gebreken zijn door partijen niet betwist.

2.35.

De termijn waarop deze gebreken hersteld moeten worden zal het hof op anderhalf jaar stellen. Uit het rapport van de deskundige volgt namelijk dat het verkrijgen van de benodigde vergunning voor het verrichten van renovatiewerkzaamheden aan de kap wellicht langer dan een jaar kan duren, zodat [geïntimeerden] wellicht anderhalf jaar nodig heeft om alle werkzaamheden af te ronden.

2.36.

Het hof ziet geen aanleiding om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van een dwangsom, en ook niet om hem te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 109.000 als [geïntimeerden] niet binnen de gestelde termijn de werkzaamheden heeft verricht, zodat [appellant] zelf het herstelwerk en achterstallig onderhoud kan laten verrichten. Uit de houding van [geïntimeerden] blijkt namelijk niet dat hij niet van plan is om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden te laten verrichten. Het is immers ook in het belang van [geïntimeerden] dat die werkzaamheden worden uitgevoerd, voor het behoud van de woning. Het ligt in de rede dat die werkzaamheden worden uitgevoerd door een aannemer die [geïntimeerden] zelf heeft uitgekozen.

Buitengerechtelijke incassokosten en expertisekosten

2.37.

Het hof zal de buitengerechtelijke incassokosten toewijzen zoals gevorderd door [appellant] , nu [geïntimeerden] daartegen geen gemotiveerd verweer heeft gevoerd en deze kosten niet bovenmatig voorkomen. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het hof zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-Integraal 2013, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Het door [appellant] gevorderde bedrag van € 1.865 komt het hof niet bovenmatig voor.

De door [appellant] gevorderde expertisekosten ten bedrage van € 7.241,85 in verband met de vaststelling van de gebreken zijn toewijsbaar als onderdeel van de schade als bedoeld in art. 6:96 BW Pro.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.38.

[geïntimeerden] heeft aangevoerd dat hij zich verzet tegen uitvoerbaarheid bij voorraad van een eventuele veroordeling van hem, omdat bij hem de gerechtvaardigde vrees bestaat dat [appellant] de eventuele schade die hij lijdt door tenuitvoerlegging van het arrest niet zal kunnen vergoeden als [appellant] in cassatie in het ongelijk zal worden gesteld. [geïntimeerden] heeft echter niet onderbouwd welke schade hij door een tenuitvoerlegging zal lijden, terwijl uit het rapport van de deskundige volgt dat de werkzaamheden die volgens de deskundige uitgevoerd moeten worden zonder extra kosten afzonderlijk van de overige door [geïntimeerden] gewenste werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. [geïntimeerden] heeft bovendien onvoldoende onderbouwd dat [appellant] niet in staat zal zijn om de hierna genoemde bedragen aan hem terug te betalen, in geval dit arrest zou worden vernietigd. Het verzoek tot het stellen van zekerheid door [appellant] wordt om dezelfde reden afgewezen.

De conclusie

2.39.

De conclusie luidt dat het door [appellant] ingestelde hoger beroep slaagt. De door [geïntimeerden] bij de kantonrechter ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden afgewezen. De vordering die [geïntimeerden] voorwaardelijk bij de kantonrechter had ingesteld tot vaststelling van een marktconforme huur zal worden afgewezen. De vordering van [geïntimeerden] om [appellant] te veroordelen in de kosten van de schade die [appellant] met ongeoorloofde ver- en bijbouwingen heeft veroorzaakt zal worden toegewezen voor zover het de badkamer betreft en de openplaatsing van een oude staldeur. De door [appellant] bij de kantonrechter ingestelde tegenvordering om [geïntimeerden] te veroordelen tot herstel van gebreken zal worden toegewezen, waarbij het hof uitgaat van de door de deskundige Haitink geconstateerde gebreken. Omdat [geïntimeerden] hoofdzakelijk in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]Daarnaast zal [geïntimeerden] het door [appellant] betaalde deel van de kosten van de deskundige aan hem moeten vergoeden.

3.De beslissing

Het hof:

vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, van 8 februari 2022 en 17 mei 2022, en beslist als volgt:

in conventie

veroordeelt [appellant] in de kosten van de mogelijke schade die [appellant] heeft veroorzaakt als gevolg van de verbouwing van de badkamer en de openplaatsing van de oude staldeur en plaatsing van een zelfgemaakt kozijn met plexiglas, nader op te maken bij staat;

wijst de vorderingen van [geïntimeerden] voor het overige af;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 240 aan griffierecht

€ 561 aan salaris van de advocaat van [appellant] (3 procespunten x het toepasselijke tarief II)

in reconventie

veroordeelt [geïntimeerden] om binnen anderhalf jaar na betekening van dit arrest de herstelwerkzaamheden deskundig te laten verrichten en achterstallig onderhoud te plegen zoals de deskundige M. Haitink van Het Oversticht heeft bepaald in zijn expertiserapport;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 1.865,- aan buitengerechtelijke kosten en tot betaling van een bedrag van € 7.241,85 als vergoeding van expertisekosten;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 280,50 aan salaris van de advocaat van [appellant] (1,5 procespunten x het toepasselijke tarief II)

en verder in conventie en in reconventie

veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling aan [appellant] van alles wat [appellant] op grond van het vonnis in conventie van 17 mei 2022 aan [geïntimeerden] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellant] tot aan de dag van terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

€ 343 aan griffierecht

€ 127,43 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]

€ 3.870 aan salaris van de advocaat van [appellant] (3 procespunten x het toepasselijke tarief II)

€ 6.648,95 wegens het door [appellant] betaalde deel van het voorschot op de kosten van de deskundige;

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders door [appellant] gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, S.C.P. Giesen en M.F.J.N. van Osch, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 april 2026.

Afwijzing vordering ontruiming huurwoning wegens onvoldoende dringend eigen gebruik