Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.346.892
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 301291)
arrest van 31 maart 2026
in de zaak van
1.[appellant1]
2. [appellant2]
die beiden wonen in [woonplaats]
hierna: samen: [appellanten] c.s. en ieder afzonderlijk: [appellant1] en [appellant2]
advocaat: mr. J.W. Vreugdenhil
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats]
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. M.B. Bollen
1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 19 november 2024 heeft op 3 februari 2025 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 1). Hierna heeft [appellanten] c.s. een memorie van grieven (met producties) genomen. [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. Vervolgens heeft er op 14 januari 2026 een (meervoudige) mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 2).
1.2.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellanten] c.s. hebben in september 2022 van [geïntimeerde] een perceel grond samen met een daarop door [geïntimeerde] te bouwen woning gekocht. Toen er in april 2023 nog niet met de bouw van de woning was begonnen, hebben [appellanten] c.s. zich genoodzaakt gezien de koopovereenkomst te ontbinden. Daarbij hebben zij richting [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete ter hoogte van
€ 65.000,-. Volgens [geïntimeerde] was daar geen grondslag voor en drie maanden later heeft [geïntimeerde] op zijn beurt de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [appellanten] c.s. van de contractuele boete van € 65.000,-.
€ 65.000,-. Volgens [geïntimeerde] was daar geen grondslag voor en drie maanden later heeft [geïntimeerde] op zijn beurt de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [appellanten] c.s. van de contractuele boete van € 65.000,-.
2.2.
[appellanten] c.s. zijn vervolgens deze procedure gestart. Zij hebben daarin de rechtbank gevraagd om voor recht te verklaren dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden en om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft bij wijze van tegenvordering de rechtbank hetzelfde gevraagd maar dan ten aanzien van [appellanten] c.s. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen, waarbij zij de hoogte van de contractuele boete heeft gematigd tot € 6.500,-.
2.3.
[appellanten] c.s. zijn het niet eens met deze beslissingen. De bedoeling van hun hoger beroep is dat hun afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Ook vragen zij om [geïntimeerde] te veroordelen om het bedrag dat zij op basis van het vonnis van de rechtbank aan hem hebben betaald aan hen terug te betalen.
2.4.
Het hof zal beslissen dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en recht heeft op betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, en niet [geïntimeerde] . Het vonnis van de rechtbank blijft dus niet in stand. Hierna licht het hof toe hoe het tot deze beslissingen is gekomen.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Achtergrond van de zaak
3.1.
De rechtbank heeft de feiten weergegeven in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.15 van het bestreden vonnis. [appellanten] c.s. hebben met hun eerste grief bezwaar gemaakt tegen de tijdlijn waar de rechtbank van uit is gegaan. Het hof zal daar, waar relevant, rekening mee houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komt het er samengevat op neer dat het volgende is voorgevallen.
3.2.
[geïntimeerde] heeft het perceel grond, samen met een in zijn opdracht nog te bouwen woning, op enig moment te koop aangeboden. Een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning was toen verleend. Die vergunning zag op een woning met houten balklagen in de constructie.
3.3.
[appellanten] c.s. hebben zich rond 7 augustus 2022 gemeld bij de heer [naam1] , de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] (hierna: de verkoopmakelaar). Tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar is meerdere keren overleg geweest over de voorwaarden van de verkoop. [appellanten] c.s. hebben daarbij aangegeven dat zij in plaats van houten balklagen breedplaat betonvloeren in de constructie wensten.
3.4.
Op 19 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] het bod van [appellanten] c.s., te weten een koopprijs van € 650.000,- inclusief een constructie met breedplaat betonvloeren, geaccepteerd. Op 8 september 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. Daarin is opgenomen dat de woning geleverd zou worden “op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.”
3.5.
De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. Op 3 november 2022 hebben [appellanten] c.s. aan de verkoopmakelaar bevestigd dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker. De hypotheekofferte was geldig tot 13 april 2023.
3.6.
In verband met de wijziging van de constructie (van houten balklagen naar breedplaat betonvloeren) moesten er nieuwe constructietekeningen komen. Op 9 november 2022 heeft [geïntimeerde] een nieuwe constructietekening gekregen. [geïntimeerde] heeft eerst geprobeerd onder de reeds afgegeven omgevingsvergunning toestemming te krijgen voor deze gewijzigde constructie. Daartoe heeft hij op 22 december 2022 aanvullende stukken ingediend bij de gemeente. De gemeente stelde zich echter op het standpunt dat er een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd moest worden. De nieuwe aanvraag is op 11 januari 2023 ingediend.
3.7.
In januari en februari 2023 heeft er overleg plaatsgevonden tussen partijen om te komen tot een alternatieve constructie voor de verkoop in de vorm van een koop- en aanneemovereenkomst. Partijen zijn daar uiteindelijk niet uitgekomen.
3.8.
Bij brief en e-mail van 30 maart 2023 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde] in gebreke gesteld. Zij hebben hem daarbij gesommeerd om uiterlijk maandag 10 april 2023 de woning te leveren. In diezelfde e-mail hebben [appellanten] c.s aangegeven de woning nog steeds in eigendom te willen verkrijgen. Daarom is aan [geïntimeerde] nog de optie geboden om met [appellanten] c s een nieuwe koopovereenkomst te sluiten ter verkrijging van de grond op uiterlijk 10 april 2023 en tegelijkertijd een deugdelijke en volledige aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning op te maken. Daarbij gaven zij aan dat voor deze optie nog wel een akkoord van de geldverstrekkende bank nodig was.
3.9.
Partijen hebben vervolgens in de week daarna geprobeerd om dit alternatieve voorstel van [appellanten] c.s. vorm te geven, maar dat is niet gelukt. Op 11 april 2023 hebben [appellanten] c.s. laten weten dat er onvoldoende basis is om de bouw/verkoop door te zetten en dat ontbinding de enige resterende optie is. Op 19 april 2023 hebben zij de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,- (10% van de aankoopsom).
3.10.
[geïntimeerde] heeft op 28 april 2023 laten weten niet akkoord te gaan met ontbinding en daarnaast medegedeeld dat de omgevingsvergunning per 18 april 2023 is verleend en er gebouwd kan gaan worden. [geïntimeerde] heeft hierbij aanspraak gemaakt op nakoming en op de contractuele boete. Op 24 juli 2023 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete.
De beoordeling
3.11.
Beide partijen zijn in deze zaak van mening dat zij de koopovereenkomst van hun kant rechtsgeldig hebben ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door hun wederpartij. Anders dan de rechtbank komt het hof tot de conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst konden ontbinden. Daarvoor is het volgende redengevend.
3.12.
Volgens [appellanten] c.s. is [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om de woning per 1 april 2023 te leveren. Daartoe stellen zij dat 1 april 2023 een harde datum was. [geïntimeerde] betwist dat, volgens hem was 1 april 2023 slechts een streefdatum. Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van artikel 4.1 in de koopovereenkomst (zie r.o. 3.4 hiervoor).
3.13.
Het hof stelt voorop dat wanneer partijen discussie hebben over de inhoud van een overeenkomst, deze door uitleg moet worden bepaald volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen
ze daarover over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gelet op dit toetsingskader, overweegt het hof in deze zaak als volgt.
3.14.
De tekst van artikel 4.1 vermeldt dat 1 april 2023 een streefdatum is. Het woord “streefdatum” stond niet in de conceptovereenkomst die op 6 september 2022 aan [appellanten] c.s. is toegestuurd. Deze toevoeging is pas opgenomen in de koopovereenkomst die [appellanten] c.s. op 8 september 2022 hebben getekend. De reden voor deze last minute toevoeging van de zijde van [geïntimeerde] , zo begrijpt het hof, was erin gelegen dat het zo zou kunnen zijn dat de woning op 1 april 2023 nog niet helemaal af zou zijn, bijvoorbeeld omdat de kozijnen er nog niet in zaten of de warmtepomp er wellicht nog niet was. Gebleken was namelijk dat de levertijd van de breedplaat betonvloer in plaats van één maand (waar in de planning vanuit was gegaan) op dat moment drie maanden bedroeg, wat tot een vertraging in de bouw zou kunnen leiden. Deze langere levertijd van de betonvloeren is tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar besproken op 6 september 2023. De verkoopmakelaar heeft toen aangegeven dat de datum van 1 april 2023 met deze langere levertijd volgens de aannemer “een uitdaging” zou worden, maar niet dat de leverdatum per definitie twee maanden op zou schuiven en/of dat deze op voorhand onhaalbaar was. In het gesprek van 16 december 2022 heeft [appellant1] aan de verkoopmakelaar ook aangegeven dat hij de mededeling destijds niet zo heeft begrepen dat de leverdatum per definitie twee maanden later werd. [appellant1] heeft daarnaast – onbetwist – gesteld dat de aannemer hun destijds heeft bevestigd dat het zo zou kunnen zijn dat er door deze langere levertijd op 1 april 2023 niet de volledige woning zoals gekocht, maar alleen een casco bouwwerk zonder details zou staan.
[appellanten] c.s. was bereid om dit risico (van levering van een nog niet volledig af huis maar in het slechtste geval een casco) te nemen. Voor hen was slechts van belang dat er op 1 april 2023 iets zou staan dat geleverd kon worden. Dat was namelijk een vereiste voor de financiering, waarvoor 1 april 2023 als “harde” datum gold. Uit de overgelegde geluidsfragmenten van 19 augustus 2023 en 6 september 2022 kan worden opgemaakt dat de verkoopmakelaar er ook wetenschap van had dat voor de financiering een harde datum gold en er op 1 april 2022 iets moest staan dat geleverd kon worden. Hij vraagt namelijk onder andere aan [appellant1] : “Wat is dan de datum waarop wij uiterlijk moeten passeren, dus overdragen bij de notaris, die datum die moet ik even van jou weten”. Deze wetenschap van de verkoopmakelaar van [naam2] kan aan [geïntimeerde] worden toegerekend.
3.15.
Een taalkundige uitleg van het woord “streefdatum” leidt in beginsel tot de conclusie dat de afgesproken datum geen fatale datum is en dat er voor [geïntimeerde] geen harde verplichting was om de woning op 1 april 2023 te leveren. Maar gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, mocht [appellanten] c.s. artikel 4.1 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden zo begrijpen dat de verplichting die [geïntimeerde] hiermee op zich nam, inhield dat hij ernaar zou streven om de volledige woning, zoals door [appellanten] c.s. gekocht, op 1 april 2023 te leveren, maar dat er op die datum in ieder geval een casco bouwwerk zou staan dat geleverd kon worden. Het ligt ook niet in de rede dat [appellanten] c.s. akkoord zouden zijn gegaan met een streefdatum die [geïntimeerde] vervolgens naar believen kon invullen gelet op de omstandigheid dat 1 april 2023 als harde datum voor de financiering gold. Ook moesten zij hun eigen huis verkopen en daarvoor rekening kunnen houden met een datum waarop zij hun nieuwe huis zouden kunnen betrekken. Verder zou de toevoeging “of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen” in dit artikel ook zinledig zijn, als het [geïntimeerde] vrijstond om te bepalen wanneer hij zou leveren. Dit alles leidt ertoe dat de datum van 1 april 2023 dus inderdaad als fatale termijn heeft te gelden voor de verplichting om in ieder geval een casco woning te leveren.
3.16.
Dat de datum van 1 april 2023 in onderling overleg is aangepast, zoals [geïntimeerde] betoogt, is niet gebleken. Het enkele feit dat [appellanten] c.s. zich er op enig moment bewust van moeten zijn geweest dat de datum van 1 april 2023 niet meer haalbaar was omdat er nog steeds niet gebouwd werd en dat gesproken is over een leverdatum in september 2023 is daarvoor onvoldoende. In het gesprek van december 2022 heeft [appellant1] aangegeven dat het niet zo kan zijn dat de oplevertermijn ineens maanden wordt opgeschoven. Verder hebben partijen in januari en februari 2023 overlegd over een andere juridische structurering van de aankoop (namelijk op basis van een koop- en aanneemovereenkomst), juist omdat de termijn van 1 april 2023 binnen de bestaande structuur (namelijk de koopovereenkomst van 8 september 2022) gelet op de financiering voor [appellant1] c.s. een hard gegeven was. In die overleggen en binnen die context is gesproken over oplevering in september 2023, wat geen probleem voor [appellanten] c.s. zou zijn als partijen tot een structurering op basis van een koop- en aanneemovereenkomst zouden komen. Onder deze omstandigheden moet het [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest dat [appellanten] c.s. binnen de oorspronkelijke juridische structuur (alleen koopovereenkomst) vasthield aan de leverdatum van 1 april 2023 en niet heeft ingestemd met een latere leverdatum.
3.17.
Niet ter discussie staat dat er op 1 april 2023 niets stond, ook geen casco bouwwerk. Er was überhaupt nog niet begonnen met de bouw. In zoverre is er dus sprake van een tekortkoming aan de kant van [geïntimeerde] . Deze tekortkoming is ook toerekenbaar aan [geïntimeerde] . Anders dan [geïntimeerde] betoogt, is de vertraging in de bouw namelijk niet door [appellant1] maar door [geïntimeerde] veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft aan [appellanten] c.s. een woning verkocht met breedplaat betonvloeren. Kennelijk heeft hij zich er bij het doen van die toezegging geen rekenschap van gegeven dat voor de wijziging in de constructie die dit met zich bracht een nieuwe omgevingsvergunning nodig zou zijn. Zoveel wordt ook door de verkoopmakelaar bevestigd in het gesprek tussen [appellant1] en de verkoopmakelaar van 16 december 2022 (de verkoopmakelaar zeg daar dat hij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd: “misschien heb je wel voor je beurt gepraat omdat je dat bouwkundig helemaal niet kon toezeggen, en moest je dat nog uitzoeken, maar je hebt dat wel gedaan”). Nadat hun bod (inclusief breedplaat betonvloeren) was geaccepteerd, hebben [appellanten] c.s. nog expliciet gevraagd of er een definitieve omgevingsvergunning was. Daarop is geantwoord dat deze er was. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt voor een eventueel benodigde aanpassing dan wel vernieuwing van de vergunning in verband met de wijziging in de constructie van de woning. [appellanten] c.s. hoefden dan ook niet te verwachten dat een vergunningstraject tot vertraging in de bouw zou leiden. Daarbij komt dat dit traject verdere vertraging heeft opgelopen doordat [geïntimeerde] in november 2022 – ten onrechte – het standpunt heeft ingenomen dat de kosten gerelateerd aan de aanpassing in de constructie voor rekening van [appellanten] c.s. kwamen. Pas op 16 december 2022 is door de verkoopmakelaar toegezegd dat [geïntimeerde] hier toch geen meerprijs voor zou rekenen. Gelet op deze gang van zaken valt niet in te zien dat de aanpassing in de omgevingsvergunning voor wat betreft de constructie van de woning eerder had kunnen worden aangevraagd dan op 22 december 2022, zoals uiteindelijk is gedaan. De vertraging door het in verband met de gewijzigde constructie opnieuw te doorlopen vergunningtraject dient dan ook volledig voor rekening en risico van [geïntimeerde] te komen. Door deze vertraging kon er voor 18 april 2023 simpelweg niet gebouwd worden omdat er tot dat moment geen toereikende omgevingsvergunning was om de woning, zoals [geïntimeerde] die aan [appellanten] c.s. had verkocht, te bouwen (zie r.o. 3.10 hiervoor). [geïntimeerde] is dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om op 1 april 2023 een (casco) woning te leveren.
3.18.
[geïntimeerde] voert ten slotte nog aan dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij heeft echter niet concreet gemaakt waarom niet, terwijl dat wel op zijn weg ligt (aangezien hij een beroep doet op de “tenzij”-bepaling van artikel 6:265 BW Pro). Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. Daarbij komt dat het belang bij ontbinding van [appellanten] c.s. duidelijk is: zonder ontbinding zou zij gebonden blijven aan de koop van een woning, zonder dat zij daarvoor financiering hadden. Het financieringsvoorbehoud was immers allang verlopen.
3.19.
[appellanten] c.s. heeft ook voldaan aan de formele vereisten om tot ontbinding over te kunnen gaan. Zij hebben op 30 maart 2023 een ingebrekestelling gestuurd aan [geïntimeerde] , waarin zij hem een termijn van 11 dagen hebben gegeven. Artikel 11.1 van de koopovereenkomst, waarin het recht op ontbinding is neergelegd en waar [appellanten] c.s. zich op beroepen, schrijft in dit kader een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen voor nakoming voor. Aan dit vereiste is dus voldaan. Het beroep dat [geïntimeerde] doet op artikel 6:82 BW Pro, kan hem dan ook niet baten. In de koopovereenkomst zijn partijen immers afgeweken van deze bepaling van regelend recht en overeengekomen dat een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen volstaat. Het hof is het eens dat een dergelijke termijn niet realistisch lijkt waar het de verplichting betreft om een (casco)woning te bouwen. Maar de praktische onmogelijkheid om binnen de in de koopovereenkomst voorgeschreven termijn voor een ingebrekestelling alsnog na te komen, wordt veroorzaakt doordat voor deze verkoop de model NVM koopovereenkomst voor een bestaande woning is gebruikt. De koopovereenkomst is opgesteld door (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerde] . Zeker nu [appellanten] c.s. in dezen als consument hebben te gelden, is het hof van oordeel dat de gevolgen van het feit dat deze modelovereenkomst niet aansluit op het type koop dat is gesloten (namelijk van een nog te bouwen woning) voor rekening en risico van [geïntimeerde] dient te komen. Daarbij merkt het hof overigens op dat, voor zover in de koopovereenkomst niet zou zijn afgeweken van het algemeen verbintenissenrecht, er überhaupt geen ingebrekestelling nodig zou zijn geweest om het verzuim te laten intreden nu de datum van 1 april 2023 als een fatale termijn heeft te gelden (artikel 6:83 onder Pro a BW).
3.20.
Het voorgaande betekent dat [appellanten] c.s. de overeenkomst op 19 april 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden én aanspraak kan maken op de contractuele boete van
€ 65.000,-, waarin artikel 11.2 voor de koopovereenkomst voorziet. Daarbij gaat het hof voorbij aan het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de hoogte van de boete. Dat beroep heeft hij pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof gedaan. Gelet op de tweeconclusieregel is dat te laat. Het hof zal de (primaire) vorderingen van [appellanten] c.s. op dit punt dan ook toewijzen.
€ 65.000,-, waarin artikel 11.2 voor de koopovereenkomst voorziet. Daarbij gaat het hof voorbij aan het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de hoogte van de boete. Dat beroep heeft hij pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof gedaan. Gelet op de tweeconclusieregel is dat te laat. Het hof zal de (primaire) vorderingen van [appellanten] c.s. op dit punt dan ook toewijzen.
3.21.
De conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, betekent dat er op 24 juli 2023 geen overeenkomst meer bestond die [geïntimeerde] kon ontbinden. De vorderingen van [geïntimeerde] zal het hof dan ook alsnog afwijzen en hem veroordelen om aan [appellanten] c.s. terug te betalen wat zij op basis van het bestreden vonnis aan hem hebben betaald.
3.22.
[appellanten] c.s. vorderen ten slotte ook buitengerechtelijke incassokosten van
€ 1.425,-. Die vordering zal het hof afwijzen. De aanmaning die [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] heeft gestuurd voldoet namelijk niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro omdat daarin geen betalingstermijn van veertien dagen is gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [geïntimeerde] .
€ 1.425,-. Die vordering zal het hof afwijzen. De aanmaning die [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] heeft gestuurd voldoet namelijk niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro omdat daarin geen betalingstermijn van veertien dagen is gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [geïntimeerde] .
De conclusie
3.23.
Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank in conventie en reconventie veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.24.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 6 maart 2024 en, opnieuw recht doende, beslist:
4.2.
verklaart voor recht dat de tussen partijen op 8 september 2022 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , op 19 april 2023 is ontbonden;
4.3.
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellanten] c.s. te betalen een bedrag van
€ 65.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2023;
4.4.
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] c.s. van alles wat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten] c.s. tot aan de dag van terugbetaling;
4.5.
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. tot aan de uitspraak van de rechtbank in conventie en reconventie:
€ 1.301,- aan griffierecht
€ 128,31 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 3.642,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 1.214,-)
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. in hoger beroep:
€ 798,- aan griffierecht
€ 136,72 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 7.056,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 2.352,-);
4.6.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.7.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, C. Hoogland en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.