Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.341.189
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 408863
arrest van 31 maart 2026
in de zaak van
[appellante] ( [appellante] )
die woont in [woonplaats1]
advocaat: mr. I. Roseboom
en
1.Seyst Vastgoed B.V. ( Seyst )
die is gevestigd in Deventer
advocaat: mr. J. Keekstra
2. [geïntimeerde1] ( [geïntimeerde1] )
die woont in [woonplaats2]
advocaat: mr. M.M.H. Ceelen
3. [geïntimeerde2] ( [geïntimeerde2] )
die woont in [woonplaats3] (Zwitserland)
advocaat: mr. F.C. Schirmeister
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het arrest in het incident van 3 juni 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3383).
1.2.
Vervolgens heeft op 11 februari 2026 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellante] , [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] (hierna: de deelgenoten) zijn gezamenlijk eigenaar van gronden met een agrarische bestemming in [plaats1] (hierna: de gronden). [geïntimeerde2] is eigenaar van de onverdeelde helft daarvan, [geïntimeerde1] en [appellante] (twee nichten van [geïntimeerde2] ) ieder van een vierde deel. De deelgenoten hebben in 1996 een overeenkomst gesloten met de rechtsvoorganger van Seyst (hierna gemakshalve: Seyst ) over de verkoop van de gronden aan Seyst . Seyst zou plannen voor woningbouw ontwikkelen en de benodigde vergunningen zien te verkrijgen. Het kostenbudget en de koopprijs (hierna gemakshalve gezamenlijk ‘de grondprijs’ genoemd) zouden na de bestemmingsplanwijziging bepaald worden, aan de hand van het aantal en categorieën te realiseren woningen. De levering zou pas daarna plaatsvinden. Inmiddels is duidelijk dat de gemeente de gronden, gelegen in de uitbreidingslocatie [plaats2] , wil bestemmen voor woningbouw. Tussen partijen is onenigheid ontstaan over de geldigheid van de overeenkomst van 1996 en de in 2004 gesloten nadere overeenkomst.
2.2.
Seyst heeft aan de rechtbank kort gezegd gevraagd om i) te verklaren dat de (nadere) overeenkomst rechtsgeldig is en ii) de deelgenoten op straffe van een dwangsom te veroordelen tot nakoming van de overeenkomsten en tot benoeming van één of meerdere arbiters van het NAI voor de bepaling van de grondprijs en iii) de deelgenoten te verbieden (ook op straffe van een dwangsom) om de gronden aan een derde te leveren. [appellante] heeft in reconventie onder andere gevorderd dat de rechtbank verklaart dat de overeenkomsten zijn beëindigd en dat de rechtbank het door Seyst gelegde beslag op de gronden opheft. [geïntimeerde2] heeft in reconventie ook opheffing van het beslag gevorderd.
2.3.
De rechtbank heeft in het eindvonnis van 10 januari 2024 (gepubliceerd onder ECLI:NL:RBGEL:2024:92 en hierna ‘het vonnis’ genoemd) beslist dat de overeenkomst uit 1996 en de nadere overeenkomst uit 2004 nog steeds rechtsgeldig zijn. Zij heeft verder de deelgenoten op straffe van een dwangsom veroordeeld om een arbiter te benoemen voor de bindende vaststelling van de grondprijs en [geïntimeerde2] en [appellante] veroordeeld tot nakoming van de (overige) verplichtingen uit de (nadere) overeenkomst, waaronder medewerking aan de levering van de gronden (dit laatste op straffe van een dwangsom). De rechtbank heeft [geïntimeerde2] en [appellante] verboden, ook op straffe van een dwangsom, om (een onverdeeld aandeel in) de gronden te leveren aan een derde. De tegenvorderingen van [appellante] en [geïntimeerde2] zijn afgewezen.
2.4.
[appellante] is in hoger beroep gekomen van het bestreden vonnis en heeft naast Seyst ook de overige deelgenoten in hoger beroep gedagvaard. [geïntimeerde2] heeft vervolgens incidenteel hoger beroep ingesteld. Zowel [appellante] als [geïntimeerde2] hebben in hoger beroep hun vorderingen gewijzigd. De bedoeling van [appellante] is nog steeds dat de vorderingen van Seyst worden afgewezen, dat voor recht wordt verklaard dat de overeenkomsten geen gelding meer hebben en dat het beslag wordt opgeheven. Zij vordert (meer) subsidiair dat de inhoud dan wel de gevolgen van de overeenkomsten worden gewijzigd. [geïntimeerde2] betwist in hoger beroep niet langer de rechtsgeldigheid van de (nadere) overeenkomst, maar wil met zijn incidentele hoger beroep wel bereiken (kort gezegd) dat de dwangsombepalingen ten aanzien van hem worden vernietigd, dat wordt bepaald dat Seyst de belangen van de deelgenoten moet waarborgen, dat arbiters op een andere wijze worden benoemd en dat die arbiters de grondprijs moeten vaststellen aan de hand van bepaalde uitgangspunten. Seyst en [geïntimeerde1] willen dat het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigt.
2.5.
Het hof zal beslissen dat de overeenkomsten rechtsgeldig zijn, maar zal de veroordelingen tot benoeming van arbiters voor de bindende vaststelling van de grondprijs en tot medewerking aan de levering van de gronden vernietigen. Die vorderingen zullen alsnog worden afgewezen. Wel blijft van kracht het verbod aan [geïntimeerde2] en [appellante] om de gronden aan een derde te leveren. Hierna zal het hof uitleggen waarom het tot deze beslissing komt.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Producties
3.1.
[geïntimeerde1] heeft bezwaar gemaakt tegen de indiening van producties 72 tot en met 107 voorafgaande aan de mondelinge behandeling bij het hof door [appellante] . Dit bezwaar wordt verworpen, nu de producties tijdig zijn ingediend en van strijd met de eisen van een goede procesorde niet is gebleken.
De omvang van het hoger beroep
3.2.
Seyst voert in hoger beroep aan dat [appellante] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar (gewijzigde) reconventionele vorderingen omdat deze vorderingen enkel aan de gemeenschap toekomen en niet door [appellante] zelf kunnen worden ingesteld. Ook [geïntimeerde1] voert aan dat [appellante] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar reconventionele vorderingen, omdat zij die niet zelfstandig namens de gemeenschap kan instellen. [geïntimeerde2] maakt op dit punt geen bezwaar.
3.3.
Wat betreft het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde2] betoogt Seyst eveneens dat [geïntimeerde2] daarin niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Dit omdat [geïntimeerde2] zelf niet geappelleerd had tegen het vonnis en daaruit niet anders kan worden afgeleid dan dat hij berust heeft in de uitkomst van het vonnis. Bovendien houdt dat incidentele hoger beroep feitelijk een eiswijziging in, die niet is aangekondigd in de kop van [geïntimeerde2] “memorie van antwoord tevens incidenteel appel”. Daarnaast voert Seyst aan dat de eiswijziging van [geïntimeerde2] in strijd is met de tweeconclusieregel en met de goede procesorde, omdat de aard van zijn nieuwe vorderingen een volledig andere is dan zijn vordering in eerste aanleg (waar hij slechts opheffing van de beslagen vorderde). [geïntimeerde1] heeft geen formeel bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging door [geïntimeerde2] noch tot niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde2] in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd. Datzelfde geldt ook voor [appellante] .
3.4.
Het hof overweegt als volgt. Zoals [appellante] terecht heeft aangevoerd en de overige partijen niet hebben betwist, is gelet op de onverdeeldheid van de gronden waarop de overeenkomsten tussen de deelgenoten en Seyst zien, sprake van een processueel ondeelbare rechtsverhouding: het is rechtens noodzakelijk dat een beslissing hierover tussen alle hierbij betrokkenen in dezelfde zin luidt.
3.5.
In een arrest uit 2017 [1] heeft de Hoge Raad nieuwe regels gegeven ten aanzien van procedures over een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Daarbij heeft de Hoge Raad vooropgesteld dat de rechter de beslissing in zo’n rechtsverhouding slechts kan geven in een geding waarin allen die bij die rechtsverhouding zijn betrokken, partij zijn, zodat de rechterlijke beslissing hen allen bindt. Wanneer een partij in hoger beroep gaat, moeten daarom alle bij de rechtsverhouding betrokken partijen in het geding worden geroepen (zoals [appellante] heeft gedaan door ook de oorspronkelijke medegedaagden [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in hoger beroep te dagvaarden). De Hoge Raad heeft bepaald dat iedere partij in een procedure over een processueel ondeelbare rechtsverhouding in eerste aanleg het recht heeft om jegens alle andere bij die rechtsverhouding betrokken partijen een beslissing daaromtrent te vorderen, ongeacht wie de procedure heeft aangespannen en ongeacht tegen wie de bij dagvaarding ingestelde vordering zich richt. Dit geldt ook in hoger beroep. Daarbij kan tussen alle partijen worden voortgeprocedeerd, ongeacht wie het rechtsmiddel heeft aangewend, met dien verstande dat, overeenkomstig artikel 353 lid 1 Rv Pro, een vordering niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. Ieder van hen kan ook incidenteel beroep instellen. Doordat steeds alle partijen in het hoger beroep worden betrokken, waarin zij zich, desgewenst, kunnen uitlaten en zelf voor hun rechten kunnen opkomen, strookt dit stelsel ook met het mede in artikel 6 EVRM Pro gewaarborgde recht op toegang tot de rechter en het recht op hoor en wederhoor, aldus de Hoge Raad.
3.6.
Hieruit volgt dat het zowel [appellante] als [geïntimeerde2] vrij staat om (al dan niet in incidenteel) hoger beroep hun eerdere reconventionele vorderingen, die zij ten behoeve van de gemeenschap hebben ingesteld, te wijzigen. Door Seyst en [geïntimeerde1] is tevergeefs betoogd dat [appellante] niet de medewerking van [geïntimeerde1] heeft en [appellante] haar vordering tot opheffing van het beslag niet heeft ingesteld ten behoeve van de gemeenschap. Uit de aard en inhoud van de vordering volgt voldoende duidelijk dat [appellante] deze niet namens zichzelf in privé maar namens de gemeenschap heeft ingesteld. [appellante] heeft daarvoor ook de instemming van [geïntimeerde1] niet nodig. Dat [appellante] en [geïntimeerde2] (reconventionele) vorderingen ten behoeve van de gemeenschap mochten instellen, volgt uit artikel 3:171 BW Pro. Daarin staat dat, tenzij een regeling anders bepaalt, iedere deelgenoot bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. In dit geval is niet voldoende onderbouwd gesteld of gebleken dat een beheersregeling bestaat, waarin een afwijking van de hoofdregel van artikel 3:171 BW Pro is opgenomen. Omdat alle deelgenoten door [appellante] in het hoger beroep zijn betrokken zijn (en daarin bovendien hebben geantwoord, ook op het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde2] ) liggen dus de gewijzigde reconventionele vorderingen van zowel [appellante] als [geïntimeerde2] voor. Zoals uit het arrest van de Hoge Raad volgt is daarbij niet van belang dat [geïntimeerde2] zelf geen principaal hoger beroep had ingesteld tegen het vonnis. Door bij zijn eerste memorie (de memorie van antwoord en van incidenteel appel) zijn in eerste aanleg ingestelde reconventionele vordering te wijzigen, heeft hij in lijn met de tweeconclusieregel gehandeld. Niet valt in te zien waarom die wijziging in strijd met de goede procesorde zou zijn. Door het hoger beroep van [appellante] lagen de kwesties die [geïntimeerde2] met zijn incidentele hoger beroep aan de orde heeft gesteld toch al voor. Seyst heeft ook niet toegelicht waarom zij daardoor benadeeld zou zijn. Zij kon inhoudelijk reageren op de gewijzigde vorderingen en heeft dat ook gedaan. Dat Seyst in haar processuele belangen geschaad zou zijn doordat in de kop van het stuk niet stond dat het incidentele hoger beroep feitelijk een wijziging van eis inhield, valt niet in te zien (en heeft Seyst overigens ook niet gesteld). Seyst is immers in haar incidentele memorie van antwoord op de gewijzigde reconventionele vordering ingegaan. Ook dit gegeven leidt dus niet tot het buiten toepassing laten van het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde2] .
3.7.
Het hof zal daarom zowel de grieven van [appellante] in het principale hoger beroep beoordelen, met inachtneming van de inhoudelijke reacties daarop van Seyst , [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , als de grieven van [geïntimeerde2] in het incidentele hoger beroep, met inachtneming van de inhoudelijke reacties daarop van Seyst , [geïntimeerde1] en [appellante] .
De inhoud van de overeenkomsten
3.8.
De inhoud van de overeenkomsten is opgenomen onder 2.3 en 2.4 van het vonnis. Kort gezegd is in de overeenkomst van 20 maart 1996 bepaald dat Seyst zich zal inspannen de benodigde plannen te ontwikkelen en de vergunningen te verkrijgen, dat de deelgenoten de gronden aan Seyst verkopen, dat levering op een nader tijdstip zal plaatsvinden en dat de grondprijs zal worden bepaald afhankelijk van het aantal te realiseren woningen en de verdeling in categorieën. In de nadere overeenkomst van 31 januari 2004 is vastgelegd dat de rechtsopvolger van Seyst (hierna ook gemakshalve ‘ Seyst ’ te noemen) tenminste eenmaal per jaar schriftelijk verslag zal doen van de stand van zaken, dat de grond pas geleverd wordt na overeenstemming over de grondprijs, en dat als partijen daar geen overeenstemming over kunnen bereiken de grondprijs bindend zal worden vastgesteld door middel van arbitrage.
De overeenkomst én de nadere overeenkomst zullen hierna gezamenlijk ook wel ‘de overeenkomst’ worden genoemd.
3.9.
[appellante] heeft er in de memorie van grieven op gewezen dat er op 20 en 26 maart 1996 twee identieke overeenkomsten zijn gesloten en dat er op 26 maart 1996 ook een nadere overeenkomst is gesloten die is vervangen door de nadere overeenkomst van 31 januari 2004. Volgens [appellante] hadden de vorderingen van Seyst afgewezen moeten worden omdat Seyst heeft gesteld dat de nadere overeenkomst van 31 januari 2004 hoort bij de overeenkomst van 26 maart 1996, terwijl dat volgens [appellante] had moeten zijn: de overeenkomst van 20 maart 1996. Dit verweer gaat niet op vanwege het feit dat de overeenkomsten van 20 en 26 maart 1996, zoals [appellante] zelf ook zegt, gelijkluidend zijn. Duidelijk is dat er één overeenkomst is (op 20 en 26 maart 1996 ondertekend) en één nadere overeenkomst (van 10 januari 2024).
3.10.
Tijdens de zitting bij het hof waren partijen het erover eens dat de overeenkomst aldus moeten worden uitgelegd dat de grondprijs pas kan worden vastgesteld nadat de bestemming in een omgevingsplan (hierna ook wel ‘bestemmingsplan’ genoemd) onherroepelijk is gewijzigd. Pas daarna kan bezien worden of arbitrage nodig is om de grondprijs bindend vast te stellen. Ook blijkt volgens alle partijen uit de overeenkomst dat levering van de gronden pas aan de orde is nadat de grondprijs, door partijen dan wel arbiters, is vastgesteld. Partijen zijn het er ook over eens dat een onherroepelijk bestemmingsplan nog een aantal jaren op zich zal laten wachten. Op dit moment is de gemeente bezig met een gebiedsvisie. Vervolgens zal een stedenbouwkundigplan worden gemaakt.
Geen rechtsverwerking
3.11.
[appellante] doet, ook in hoger beroep, allereerst een beroep op rechtsverwerking omdat Seyst drie decennia lang geen actie zou hebben ondernomen om de gronden te ontwikkelen en na eind 2012 ongeveer tien jaar niet van zich heeft laten horen. De overige partijen betwisten dat sprake is van rechtsverwerking.
3.12.
Het hof verwijst naar en neemt over wat de rechtbank onder 4.3 tot en met 4.7 van het vonnis heeft overwogen. Heel in het kort komt het erop neer dat [appellante] tot in 2022/2023 de geldigheid van de overeenkomst heeft erkend, dat Seyst er nooit blijk van heeft gegeven dat zij de rechten uit de overeenkomst prijsgaf en dat [appellante] ook nooit is nagegaan of Seyst afstand wilde doen van haar rechten uit de overeenkomst. Daaraan voegt het hof nog toe dat tussen partijen vaststaat dat het juist de rentmeester van de deelgenoten is geweest die in 2012 heeft aangegeven dat jaarlijks overleg tussen Seyst en de gemeente tijdelijk niet zinvol was en dat dat overleg pas weer aan de orde zou zijn ingeval er tekenen waren dat de gemeente bereid was te overwegen om mogelijk woningbouw op de gronden toe te staan. Verder voegt het hof nog toe dat partijen al in de overeenkomst hadden opgenomen dat het hen bekend was dat bestemmingsplanwijzigingen langdurig kunnen zijn. In het licht van al het voorgaande heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd waarom de deelgenoten een beroep op rechtsverwerking toekomt.
3.13.
[appellante] heeft in het kader van haar beroep op rechtsverwerking nog gewezen op het feit dat het niet Seyst is die een intentieovereenkomst met de gemeente heeft gesloten, maar Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. (thans genaamd Whoon Projectontwikkeling B.V., hierna te noemen: Whoon ). Dat Seyst een ontwikkelaar heeft ingeschakeld (aan wie zij op 24 maart 2021 een volmacht heeft verstrekt om de overeenkomst uit te voeren) kan echter niet worden uitgelegd als het niet ondernemen van actie.
Geen rechtsgeldige opzegging op grond van artikel 5 van Pro de overeenkomst
3.14.
[appellante] stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat zij de overeenkomst (op 28 juli 2023 en/of 28 maart 2024) mocht opzeggen op grond van artikel 9 van Pro de overeenkomst. In dat artikel is bepaald dat indien en voor zover blijkt dat de vergunningen definitief niet verleend kunnen worden, partijen met elkaar in overleg treden en dat zij, indien dat niet binnen drie maanden leidt tot definitieve overeenstemming, het recht hebben de overeenkomst op te zeggen. Volgens [appellante] is duidelijk dat de vergunningen definitief niet aan Seyst zullen worden verleend, omdat de gemeente de intentieovereenkomst niet met Seyst maar met Whoon heeft gesloten. De overige partijen betwisten dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de koopovereenkomst. [geïntimeerde2] heeft in dat opzicht zijn standpunt in hoger beroep gewijzigd: waar hij bij de rechtbank nog een beroep deed op opzegging van de overeenkomst op grond van artikel 9, betwist hij in hoger beroep niet langer de rechtsgeldigheid van de overeenkomst.
3.15.
Het hof verwijst naar en neemt over de overweging onder 4.9 van het vonnis. Zoals de rechtbank heeft overwogen is niet gebleken dat de vergunningen definitief niet verleend kunnen worden. Nadat Seyst Whoon had ingeschakeld, heeft Whoon overleggen gevoerd en de gemeente bereid gevonden om de gronden ten behoeve van woningbouw te bestemmen. Kennelijk gaat het [appellante] er alleen om dat Seyst Whoon heeft ingeschakeld en dat de gemeente een intentieovereenkomst met Whoon (en niet met Seyst ) heeft gesloten. In deze zaak staat echter vast dat Whoon handelt op grond van een door Seyst op 24 maart 2021 aan haar verleende volmacht om in het kader van de uitwerking en uitvoering van de overeenkomst te doen wat naar haar inzicht daarvoor wenselijk nuttig en nodig is. Bovendien geldt dat [appellante] niet gemotiveerd heeft gesteld waarom artikel 9 aldus Pro moet worden uitgelegd dat de deelgenoten ook een opzeggingsbevoegdheid toekomt als de vergunningen voor woningbouw wel verleend worden, alleen niet aan Seyst maar aan een door Seyst ingeschakelde ontwikkelaar. Dat staat niet in de overeenkomst. Tegen deze achtergrond heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de deelgenoten een opzeggingsbevoegdheid toekwam. Het hof gaat er daarom met de overige partijen van uit dat de overeenkomst nog steeds van kracht is.
Geen ontbinding op grond van artikel 5 van Pro de overeenkomst
3.16.
[appellante] stelt zich op het standpunt dat de rechtbank niet tot de conclusie had kunnen komen dat de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 5 niet Pro in vervulling is gegaan. In dat artikel staat dat de overeenkomst is aangegaan onder de bij niet vervulling ontbindende twee voorwaarden dat de pachter afstand heeft gedaan van zijn voorkeursrecht respectievelijk dat de verkoper tot overeenstemming komt met de pachter over de ontbinding van de pachtovereenkomst. De overige partijen betwisten dat de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan.
3.17.
De rechtbank heeft onder 4.13 van het vonnis geoordeeld dat een dergelijke voorwaarde naar zijn aard pas speelt wanneer de levering aanstaande is en de grondprijs vaststaat. Dat is door [appellante] in hoger beroep niet gemotiveerd bestreden. Vaststaat ook dat partijen nog niet in dat stadium zijn geraakt. [appellante] heeft evenmin bestreden dat (zoals de rechtbank ook in 4.13 overwoog) dat zij geen rechtens te respecteren belang heeft bij een beroep op deze ontbindende voorwaarde indien Seyst in lijn met de huidige regelgeving bereid is om een verklaring veilige pachter te verstrekken. Dan is het immers aan Seyst om binnen de mogelijkheden van de wet de pachtrelatie te beëindigen of om daarover met de pachters tot overeenstemming te komen, zodra Seyst dat wenst. Seyst heeft ter zitting laten weten bereid te zijn tot het verstrekken van een verklaring veilige pachter. Tot slot geldt dat [appellante] in hoger beroep niet heeft bestreden de overweging van de rechtbank dat indien het onderhavige geval al niet zou worden bestreken door artikel 6:23 BW Pro, het in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de deelgenoten zich beroepen op artikel 5 van Pro de overeenkomst, zodat deze bepaling ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW Pro niet van toepassing is. Dit alles betekent dat de ontbindende voorwaarde niet is vervuld en de overeenkomst niet is ontbonden.
Geen opeisbare leveringsverplichting
3.18.
Omdat de in hoger beroep door [appellante] gehandhaafde beroepen op rechtsverwerking en opzegging en ontbinding van de overeenkomst niet opgaan, staat vast dat de overeenkomst tussen partijen nog steeds rechtsgeldig is. De door Seyst gevorderde verklaring voor recht dat de overeenkomst rechtsgeldig is en de deelgenoten bindt, zal daarom worden toegewezen.
3.19.
Daarmee komt het hof toe aan de subsidiaire stelling van [appellante] (voor het eerst aangevoerd in hoger beroep) dat er nog geen sprake is van een leveringsverplichting op grond van de overeenkomst. Volgens [appellante] is de leveringsverplichting op grond van de overeenkomst nog niet opeisbaar, omdat de gronden pas geleverd kunnen worden indien de grondprijs is bepaald. Tijdens de zitting bij het hof is duidelijk geworden dat alle partijen het er (inmiddels) over eens zijn dat levering pas aan de orde is na bepaling van de grondprijs, en dat de grondprijs pas bepaald kan worden – in onderling overleg en als dat niet lukt door middel van arbitrage – nadat er een definitief bestemmingsplan ligt. [appellante] voert daarom terecht aan dat de levering op dit moment nog niet opeisbaar is. Dit betekent dat 5.4 van het vonnis, waarin [geïntimeerde2] en [appellante] op straffe van een dwangsom zijn veroordeeld tot nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst, waaronder het verlenen van medewerking aan de levering, zal worden vernietigd. Omdat de onder 3.18 genoemde verklaring voor recht zal worden toegewezen en levering de komende jaren nog niet aan de orde zal zijn, valt ook niet in te zien welk belang Seyst op dit moment heeft bij toewijzing van deze vordering.
Geen opeisbare verplichting om arbiters te benoemen
3.20.
Uit [appellante] stellingen en haar vordering tot afwijzing van alle conventionele vorderingen van Seyst , leidt het hof af dat [appellante] ook van oordeel is dat de vordering tot aanwijzing van arbiters nog niet opeisbaar is. In ieder geval stelt [geïntimeerde2] zich in hoger beroep op het standpunt dat op dit moment ook door arbiters nog geen grondprijs kan worden vastgesteld, waardoor de veroordeling in 5.3 van het vonnis (de veroordeling om op straffe van een dwangsom een arbiter te benoemen) niet uitvoerbaar is. [geïntimeerde2] verzoekt het hof daarom om vast te stellen dat partijen zich tot arbiters moeten wenden nadat de bestemming in het omgevingsplan is gewijzigd. Uit hetgeen ter zitting door partijen is verklaard leidt het hof af dat alle partijen het erover eens zijn dat de grondprijs pas na definitieve bestemming kan worden vastgesteld. Dat betekent dat ook deze verplichting nog niet opeisbaar is. Seyst stelde zich in haar spreekaantekeningen ook op het standpunt dat het aanzoeken van arbiters contractueel nog niet aan de orde is. Het bepaalde in 5.3 van het vonnis zal daarom ook worden vernietigd. Die vordering van Seyst zal alsnog worden afgewezen.
Het hof komt niet toe aan de meer subsidiaire vordering van [appellante]
3.21.
Omdat het hof van oordeel is dat geen sprake is van een opeisbare leveringsverplichting, kan de in hoger beroep door [appellante] toegevoegde grondslag “strijd met redelijkheid en billijkheid c.q. onvoorziene omstandigheden” en het daarbij horende verzoek dat het hof zelf een grondprijs vaststelt, onbesproken blijven. Uit 5.34 tot en met 5.37 van haar memorie van grieven blijkt immers dat [appellante] die grondslag als meer subsidiaire grondslag heeft aangevoerd, voor zover het hof zou oordelen dat de overeenkomst nog van kracht is én dat sprake is van een opeisbare leveringsverplichting. Bovendien valt, als gezegd, nog geen grondprijs vast te stellen.
Geen opheffing van het beslag
3.22.
[appellante] vordert in hoger beroep tevens opheffing van het beslag. Zij legt daaraan ten grondslag dat de vorderingen van Seyst moeten worden afgewezen, Seyst het beslag dus onrechtmatig heeft gelegd en er geen enkele vrees is voor verduistering. [geïntimeerde1] en Seyst verzetten zich tegen opheffing van het beslag. Het hof zal niet alle vorderingen van Seyst afwijzen. De uitgesproken verklaring voor recht dat de overeenkomst rechtsgeldig is, blijft als gezegd in stand. Het beslag is dan ook niet onrechtmatig gelegd. Dat geldt temeer nu de aanleiding voor het leggen van het conservatoir beslag was gelegen in het feit dat [geïntimeerde2] zijn onverdeelde aandeel in de gronden op 4 juni 2022 heeft verkocht aan een derde, Stichting Boomwortel , en de notariële levering van dat onverdeelde aandeel was gepland. Er bestaat dan ook wel degelijk vrees voor verduistering.
Verbod tot levering van de gronden aan een derde, op straffe van een dwangsom
3.23.
De rechtbank heeft in 5.5 van het vonnis [geïntimeerde2] en [appellante] , op straffe van een dwangsom, verboden om de gronden te leveren aan een derde. [appellante] heeft tegen deze veroordeling geen grief gericht. [geïntimeerde2] heeft zich in het incidenteel hoger beroep op het standpunt gesteld dat de dwangsomoplegging moet worden vernietigd. Hij voert aan dat hij heeft laten weten zijn volledige medewerking te verlenen aan de uitvoering van het vonnis, zodat de dwangsom geen doel dient. [geïntimeerde1] en Seyst willen dat de dwangsom verbonden blijft aan het verbod tot levering van de gronden aan een derde.
3.24.
Het hof ziet in het feit dat [geïntimeerde2] zijn onverdeelde aandeel in de gronden heeft verkocht aan Stichting Boomwortel en al een notariële levering had gepland (zie 3.22), aanleiding om de verbinding van een dwangsom aan het verbod tot levering in stand te laten. Ook zal het hof de bepaalde hoogte van de dwangsom (€ 4 miljoen) in stand laten. Tijdens de zitting bij het hof waren partijen het erover eens dat de gronden in ieder geval meer dan
€ 7 miljoen waard zijn. Omdat de rechtbank in 5.5 heeft bepaald dat de dwangsom wordt verbeurd aan (het hof leest: door) de deelgenoot die de overtreding begaat, gaat het hof niet in op het bezwaar van [geïntimeerde2] tegen de hoofdelijkheid van de dwangsommen.
Geen aanwijzing arbiters door het NAI en geen bepaling van waarderingsuitgangspunten voor de arbiters
3.25.
Als gezegd is de overeenkomst nog rechtsgeldig en is prijsbepaling van de gronden op dit moment nog niet aan de orde. De overeenkomst voorziet in een methode om tot prijsbepaling te komen. Ter zitting is gebleken dat partijen die bepalingen op dezelfde manier uitleggen. Bovendien staat geenszins vast dat die methode niet kan leiden tot het vaststellen van een prijs. De deelgenoten hebben zich tegenover Seyst contractueel verbonden om zo nodig gezamenlijk een arbiter te benoemen. [geïntimeerde2] voert aan dat de deelgenoten het niet eens zullen worden over de persoon van de arbiter, maar dat kan niet aan Seyst worden tegengeworpen. Dat de deelgenoten daartoe niet in staat zullen zijn (al dan niet middels een gerechtelijke procedure) is ook niet komen vast te staan. Er bestaat dan ook geen grondslag voor aanvulling van de overeenkomst zoals [geïntimeerde2] in zijn incidenteel hoger beroep vordert en de overige partijen onwenselijk en/of onnodig achten. De vordering van [geïntimeerde2] om de overeenkomst te wijzigen in die zin dat bepaald wordt dat de aanwijzing van arbiters door het NAI geschiedt, dat een nabetalingsregeling wordt opgenomen en/of dat de arbiters moeten vaststellen welk deel van de gronden bebouwd wordt opdat slechts dat deel verkocht en geleverd wordt, zal daarom worden afgewezen.
Geen verdergaande verplichting voor Seyst dan opgenomen in overeenkomst
3.26.
[geïntimeerde2] heeft in het incidenteel hoger beroep verder nog gevorderd te verklaren voor recht dat Seyst de belangen van de deelgenoten dient te waarborgen door te zorgen voor een optimale ontwikkeling op de gronden, waarbij Seyst met name dient te waarborgen dat een evenredige verdeling plaatsvindt van te bouwen woningen op de gronden van de deelgenoten enerzijds en op de grond van Whoon anderzijds. Seyst en [geïntimeerde1] betwisten dat deze verplichting op Seyst rust. [appellante] is het gedeeltelijk met Seyst eens.
3.27.
Deze vordering van [geïntimeerde2] is ingegeven door de (ook bij [appellante] levende) angst voor een mogelijk belangenconflict. Omdat Whoon zelf ook grond in [plaats2] in eigendom heeft, heeft zij volgens [geïntimeerde2] belang bij een zodanige inrichting van [plaats2] , dat er verhoudingsgewijs meer woningen worden gebouwd op haar grond dan op die van de deelgenoten. Het hof overweegt dat uit de overeenkomst de inspanningsverplichting voor Seyst voortvloeit om de gronden te ontwikkelen voor woningbouw en om de voortgang van de woningbouwontwikkeling op de grond zoveel mogelijk bespoedigen. Uiteraard dient Seyst zich tegenoven haar contractspartijen te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 en Pro 6:248 BW). Het hof heeft vooralsnog geen aanleiding om te denken dat Seyst (dan wel Whoon ) dat niet doet. Dat geldt temeer nu het bestemmingsplan op de grond van Whoon al is vastgesteld (dat voorziet in 130 woningen op de grond van Whoon ) en Whoon na vaststelling van de gebiedsvisie aan de slag gaat met het stedenbouwkundig plan voor de gronden van de deelgenoten. Niet valt in te zien waarom Seyst en/of Whoon nu niet gebaat zouden zijn met optimale benutting van die gronden, evenals de gemeente overigens, die blijkens bijlage 1 bij haar kennisgeving aan de gemeenteraad van 27 mei 2025 tenminste 1390 woningen wil bouwen in de gemeente. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Geen bewijslevering
3.28.
Omdat partijen geen voldoende concrete feiten hebben gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Daarom worden de bewijsaanbiedingen van partijen gepasseerd.
De conclusie
3.29.
Het hoger beroep van [geïntimeerde1] slaagt deels, evenals het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde2] . Omdat partijen over en weer deels in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof bepalen dat iedere partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) zowel in hoger beroep als bij de rechtbank.
3.30.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 10 januari 2024, behalve de beslissingen 5.2, 5.3, 5.4, 5.6, 5.8, 5.9 en 5.10 die hierbij worden vernietigd;
4.2.
veroordeelt [geïntimeerde2] en [appellante] hoofdelijk in de beslagkosten van Seyst , begroot op € 1.801,49;
4.3.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedures bij de rechtbank en het hof;
4.4.
verklaart de veroordeling onder 4.2 uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, L.J. de Kerpel-van de Poel en J.G.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.