Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/408863 / HA ZA 22-416 / 754 / 1628
Vonnis van 10 januari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J. Keekstra te Groningen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
advocaat: mr. F.C. Schirmeister te Amsterdam,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
advocaat: mr. M.M.H. Ceelen te Doetinchem,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [woonplaats] ,
advocaat: mr. M.C. Rosier te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gedaagden hierna samen te noemen: de Deelgenoten en afzonderlijk: [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 juni 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie van 24 augustus 2023 van [eiser]
- de conclusie van wijziging van eis in reconventie van 30 augustus 2023 van [gedaagde 3]
- de conclusie van antwoord in reconventie van 24 augustus 2023 van [eiser]
- de conclusie van wijziging van eis in reconventie van 30 augustus 2023 van [gedaagde 3]
- de akte houdende wijziging van eis in conventie en overlegging nadere producties 17 en 18 van [eiser] van 6 september 2023
- het (verkort) proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 september 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn gezamenlijk eigenaar van de gronden, kadastraal bekend gemeente [kadasternr] (hierna: de gronden). [gedaagde 1] is voor de onverdeelde helft eigenaar, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (twee nichten van [gedaagde 1] ) ieder voor één vierde deel. De gronden maken deel uit van plangebied ‘Ploen Noord’ te Duiven. Op de gronden rust een agrarische bestemming. Een deel van de gronden is verpacht aan de [naam 1] .
2.2.
[eiser] (voorheen genaamd: [naam 2] ) is een vennootschap die zich bezighoudt met projectontwikkeling voor woon-, kantoor- en werkruimten.
2.3.
Bij overeenkomst van 26 maart 1996 hebben de Deelgenoten met (de rechtsvoorganger van) [eiser] afspraken gemaakt over de mogelijke ontwikkeling en verkoop van de gronden aan (de rechtsvoorganger van) [eiser] ten behoeve van woningbouw (hierna: de Overeenkomst). Hierin is bepaald:
(…) in aanmerking nemende dat:
(…)
[naam 2] op deze grond woningen zal ontwikkelen
de betreffende grond nu een dergelijke bestemming niet heeft
het partijen bekend is dat bestemmingsplanwijzigingen langdurig kunnen zijn
verklaren het navolgende te zijn overeengekomen
Art. 1
[naam 2] zal de benodigde plannen ontwikkelen en de benodigde vergunningen zien te verkrijgen. (…)
Art. 2
Verkoper verkoopt hierbij aan [naam 2] bovenvermeld gedeelte van het landgoed, terwijl [naam 2] zulks van verkoper koopt. Verkoper levert de grond voor de door [naam 2] voorgestane woonbebouwing op een tijdstip, nader tussen partijen te bepalen en mede afhankelijk van de benodigde procedures bij gemeente en provincie. (…)
Art. 4
De grondprijs zal worden bepaald, afhankelijk van het aantal te realiseren woningen en de verdeling in categorieën en gelijk zijn aan de door de gemeente Duiven voor gelijksoortige woningbouw gehanteerde kavelprijzen onder aftrek van door [naam 2] gemaakte kosten, conform tussen partijen vastgesteld budget (…)
Art. 5
Verkoper verklaart dat verkochte niet belast is met zakelijke rechten (…) Indien de pachter onverhoopt geen afstand mocht doen van het pachtrecht, vervallen alle rechten uit deze koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst is aangegaan onder de bij niet vervulling ontbindende twee voorwaarden dat de pachter afstand heeft gedaan van zijn voorkeursrecht, respectievelijk dat de verkoper tot overeenstemming komt met de pachter over de ontbinding van de pachtovereenkomst. (…)
Art. 9
Indien en voor zover de in artikel 1 vermelde vergunningen (inclusief goedkeuringen, toestemmingen en ontheffingen) blijken definitief niet verleend te kunnen worden, verplichten partijen bij deze overeenkomst zich met elkaar in overleg te treden over de ontstane situatie en de gevolgen daarvan voor onderhavige overeenkomst. Indien binnen 3 maanden na dit eerste overleg partijen niet tot definitieve overeenstemming zijn gekomen, hebben beide partijen het recht deze overeenkomst bij aangetekende brief op te zeggen, zonder enige wederzijdse verplichting tot betaling van schadevergoeding.
(…)
Art. 10
(…) Indien een van beide partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende 14 dagen tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij het recht deze overeenkomst door een schriftelijke verklaring aan de wederpartij voor ontbonden te verklaren en betaling te vorderen van de geleden schade c.a.
2.4.
Bij nadere overeenkomst van 26 maart 1996 hebben partijen een aantal aanvullende afspraken gemaakt. Op 31 januari 2004 hebben partijen deze overeenkomst ontbonden en vervangende afspraken gemaakt (hierna: de Nadere Overeenkomst). Hierin is opgenomen:
(…)
Ontwikkeling van woningbouwplannen
2. [naam 3]
[nieuwe naam van [eiser] , toev. rechtbank]zal zich inspannen om de voortgang van de woningbouwontwikkeling op de grond zoveel mogelijk te bespoedigen.
[nieuwe naam van [eiser] , toev. rechtbank]zal zich inspannen om de voortgang van de woningbouwontwikkeling op de grond zoveel mogelijk te bespoedigen.
3. [naam 3] zal verkoper tenminste eenmaal per jaar schriftelijk verslag doen van de stand van zaken bij de ontwikkeling van de woningbouwplannen op de grond en de door haar in dat verband ondernomen activiteiten.
Grondprijs
4. De koopprijs voor de grond zal te zijner tijd tussen partijen worden vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 van de hiervoor sub B genoemde koopovereenkomst.
5. Levering van de grond aan [naam 3] zal eerst geschieden nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over de door haar aan de verkoper te betalen koopprijs voor de grond.
6. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over het kostenbudget en/of de koopprijs van de grond zal dit budget c.q. deze koopprijs voor partijen bindend worden vastgesteld door middel van arbitrage. Partijen zullen daartoe in gezamenlijk overleg één arbiter benoemen of - bij gebreke van overeenstemming daarover - drie arbiters, in welk geval elk van beide partijen één arbiter zal benoemen en de derde arbiter door beide arbiters gezamenlijk zal worden benoemd.
Ontbinding overeenkomsten
9. Verkoper heeft het recht de koopovereenkomst en deze nadere overeenkomst eenzijdig te ontbinden (zonder dat hij op enigerlei wijze schadeplichtig wordt jegens [naam 3] ) in geval van surseance van betaling, faillissement, beslag op vermogensbestanddelen, verlies van beschikkingsbevoegdheid of wijziging van de vennootschapsstructuur van [naam 3] .
10. [naam 3] heeft het recht de koopovereenkomst en deze nadere overeenkomst eenzijdig te ontbinden (zonder dat zij op enigerlei wijze schadeplichtig wordt jegens verkoper) indien de uiteindelijk tussen partijen vast te stellen koopprijs van de grond een sluitende exploitatie van de ontwikkeling van de grond niet mogelijk zou maken. (…)
2.5.
In de loop van de jaren hebben partijen in meer of mindere mate gepoogd om uitvoering te geven aan voornoemde overeenkomsten (hierna: de Overeenkomsten).
2.6.
[naam 4] heeft een perceel gekocht dat is gelegen naast de gronden. Op 28 april 2020 heeft [naam 4] een principeverzoek ingediend bij de gemeente Duiven (hierna: de gemeente) met betrekking tot woningbouw in plangebied ‘Ploen Noord’ waarin ook de gronden zich bevinden.
2.7.
Bij brief van 16 september 2020 heeft de heer [naam 5] (voormalig directeur van [eiser] ) in de hoedanigheid van bemiddelaar een voorstel gedaan aan de Deelgenoten. Hij heeft in de brief aangegeven dat – gelet op recente ontwikkelingen – de gronden in aanmerking komen voor woningbouw. Ook heeft hij een voorstel gedaan dat inhield dat Bouwfonds Property Development en [naam 4] (projectontwikkelaars en eigenaren van de aangrenzende percelen) de Overeenkomst tussen de Deelgenoten en [eiser] zouden overnemen om gezamenlijk te kunnen optreden richting de gemeente.
2.8.
Per brief van 26 januari 2021 heeft [naam 4] namens [eiser] een voorstel gedaan om het aandeel van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] te kopen onder de voorwaarden die [naam 4] reeds met [gedaagde 1] was overeengekomen.
2.9.
Op 24 maart 2021 heeft [eiser] schriftelijk verklaard dat zij [naam 4] de volmacht gaf om in het kader van de uitwerking en uitvoering van de Overeenkomst te doen wat daarvoor nodig was. Ook gaf zij [naam 4] de bevoegdheid vrijelijk met de eigenaren te overleggen over alles wat in relatie tot de percelen van belang was en daar nadere of gewijzigde of nieuwe afspraken over te maken. Tot slot kreeg [naam 4] de bevoegdheid om een nieuwe overeenkomst met de Deelgenoten overeen te komen over de verkoop van de gronden, waarna [eiser] afstand zou doen van haar rechten uit de Overeenkomsten.
2.10.
Op 2 april 2021 heeft [naam 4] een aanbod gedaan aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , waarbij [naam 4] aangaf al een (nieuwe) overeenkomst met [gedaagde 1] te hebben gesloten. Daarin heeft [naam 4] tevens geschreven:
Als geen vervangende koopovereenkomst tot stand komt of als die onverhoopt wordt ontbonden, blijft de 1996-overeenkomst in stand.
2.11.
Per e-mail van 20 april 2021 heeft [naam 4] twee voorstellen voor de aankoop van de gronden gedaan aan de Deelgenoten. Ook daarbij heeft zij het voorbehoud gemaakt dat de Overeenkomst van kracht blijft, als het niet tot vervangende afspraken zou komen.
2.12.
Per e-mail van 12 juli 2021 heeft [naam 4] aan de Deelgenoten meegedeeld dat zij optreedt als gemachtigde van [eiser] . Ook heeft [naam 4] aan de Deelgenoten geschreven:
(…) [eiser] heeft ons gevraagd om haar behulpzaam te zijn bij de uitvoering van de 1996-overeenkomst en voor/in opdracht en namens haar het overleg met de gemeente te voeren. [eiser] is en blijft de partij en wij treden op als haar gevolmachtigde en zullen in die hoedanigheid overleggen met de gemeente en met u.
Wij hebben vorenstaande met de gemeente besproken en voor haar is dit een werkbare situatie. [eiser] zal daarom als partij optreden in de met de gemeente te sluiten Intentieovereenkomst. (…)
2.13.
Op 22 september 2021 heeft [naam 4] een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten met betrekking tot de gronden. Hierin staat dat [naam 4] mede als gevolmachtigde namens [eiser] handelt.
2.14.
Bij e-mail van 2 oktober 2021 heeft [naam 4] aan [gedaagde 1] geschreven:
(…)
- Wil de locatie “Ploen Noord” op korte termijn ontwikkeld kunnen worden als woningbouwlocatie, dan dienen wij als [naam 4] richting de gemeente aan te tonen dat wij onvoorwaardelijk kunnen beschikken over de gronden van de betreffende ontwikkellocatie. Gezien het vorenstaande is dit thans (nog) niet het geval.
Naar aanleiding van het vorenstaande is gisteren met uw instemming afgesproken dat wij nog een ultieme poging zullen ondernemen om met alle grondeigenaren (de heer [gezamenlijke gedaagden] ) tot concrete afspraken over de (ver)koop van de betreffende gronden.
Lukt dit niet, dan zullen wij de gemeente helaas moeten berichten dat wij niet onvoorwaardelijk en onherroepelijk kunnen beschikken over de betreffende gronden met als gevolg dat de locatie “Ploen Noord” af zal vallen als mogelijke toekomstige uitbreidingslocatie voor woningbouw van de gemeente Duiven. U allen heeft gisteren aangegeven dat u hiermee akkoord bent en de uitkomst incl. de mogelijke consequenties hiervan te accepteren. (…)
2.15.
Per brief van 8 oktober 2021 heeft [naam 4] de gemeente geschreven dat zij nog niet onvoorwaardelijk over de gronden beschikt en dat zij de komende periode wil blijven proberen om met de eigenaren tot overeenstemming te komen zodat zij de door de gemeente gevraagde garantie alsnog kan geven.
2.16.
Per e-mail van 4 december 2021 heeft [naam 4] een voorstel tot koop van de gronden gedaan aan de Deelgenoten, waarbij zij heeft opgemerkt dat de Overeenkomst met [eiser] zal vervallen indien [naam 4] en de Deelgenoten tot overeenstemming komen.
2.17.
Per e-mail van 21 december 2021 heeft [gedaagde 1] het aanbod van [eiser] geaccepteerd voor zover het zijn aandeel betrof. [gedaagde 3] heeft een tegenvoorstel gedaan per e-mail van 12 maart 2022.
2.18.
In maart en april 2022 is verder onderhandeld tussen [naam 4] en de Deelgenoten, hetgeen niet heeft geleid tot overeenstemming.
2.19.
Per e-mail van 11 april 2022 heeft [naam 4] aan de Deelgenoten geschreven:
(…) Indien u op korte termijn als
gezamenlijke grondeigenaren,alsnog tot afspraken met ons wenst te komen, dan houden wij ons daarvoor beschikbaar. (…)Wij gaan nu samen met de gemeente voor de ontwikkeling en realisatie van een “kleinere” variant van Ploen Noord. Voor deze ontwikkeling zijn uw gronden van de familie “ [gedaagde 1] ” niet nodig (…) Nu zal uw grondpositie waarschijnlijk de eerstkomende 10 - 15 jaren zo blijven liggen, zoals die ligt en wellicht wel nooit meer in aanmerking komen voor woningbouw. (…)
gezamenlijke grondeigenaren,alsnog tot afspraken met ons wenst te komen, dan houden wij ons daarvoor beschikbaar. (…)Wij gaan nu samen met de gemeente voor de ontwikkeling en realisatie van een “kleinere” variant van Ploen Noord. Voor deze ontwikkeling zijn uw gronden van de familie “ [gedaagde 1] ” niet nodig (…) Nu zal uw grondpositie waarschijnlijk de eerstkomende 10 - 15 jaren zo blijven liggen, zoals die ligt en wellicht wel nooit meer in aanmerking komen voor woningbouw. (…)
2.20.
Bij e-mail van 15 april 2022 heeft [naam 4] geschreven:
(…) Zoals aangegeven zijn wij nu met de gemeente in overleg over een kleinere variant voor de woningbouwontwikkeling op Ploen Noord.
Jammer dat u als gezamenlijke grondeigenaren niet met elkaar tot afspraken kan komen. Naar mijn mening een gemiste kans die niet snel opnieuw voorbij zal komen. (…)
2.21.
[gedaagde 1] heeft zijn onverdeeld aandeel in de eigendom van de gronden bij koopovereenkomst van 4 juni 2022 verkocht aan Stichting Boomwortel. De levering stond gepland op 1 september 2022.
2.22.
Stichting Boomwortel heeft vervolgens een brief verzonden aan de pachters. Daarop heeft de jurist van de pachters bij brief van 7 juli 2022 als volgt gereageerd:
(…) In uw brief verklaart de stichting dat, indien haar eerder aangevoerde standpunt rechtens onjuist is of zou blijken, afstand te doen van haar bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 7:370 lid 1 onder b BW bedoelde grond. Met deze verklaring wordt het voorkeursrecht wel gepasseerd en kan de stichting aangemerkt worden als een ‘veilige verpachter’. Gelet op het feit dat het primaire standpunt van de stichting onjuist is, kan slechts het subsidiaire standpunt worden aangenomen. Dit betekent dan ook dat cliënten zich in de navolgende periode op de overige bepalingen van titel 5 boek 7 kunnen beroepen en het voorkeursrecht voor cliënten onverkort geldig is, ook voor de stichting. Cliënten gaan ervan uit dat de stichting bereid is tot het voortzetten van een bestendige pachtrelatie. (…)
2.23.
Per brief van 9 augustus 2022 heeft (de advocaat van) [eiser] aan [gedaagde 3] en [gedaagde 2] geschreven:
(…) Nu de gemeente heeft aangegeven dat de Gronden in aanmerking kunnen komen voor woningbouwuitbreiding, is cliënte in overleg met de gemeente over ontwikkeling van de Gronden ten behoeve van (te realiseren) woningbouw. (…)
In de loop van 2021 is door en namens cliënte met de heer [gedaagde 1] gesproken en – op basis van de kaders die de Overeenkomst in dat verband biedt – overeenstemming bereikt over de grondprijs voor de Gronden. Daarbij is het voorbehoud gemaakt dat ook met u over het bedrag van de grondprijs overeenstemming wordt bereikt. Doordat u iedere medewerking weigert, is de voorwaarde niet vervuld, hetgeen betekent dat uw verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst onverkort gelden. U meent dat de Overeenkomst niet rechtsgeldig zou zijn. Een onderbouwing voor die (onjuiste) stelling heeft u evenwel tot op heden niet gegeven.
Doordat u heeft aangegeven iedere medewerking aan de uitvoering van de Overeenkomst te weigeren, schiet u jegens cliënte toerekenbaar tekort in de nakoming van uw verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst. Op basis van de Overeenkomst bent u tegenover cliënte immers verplicht om de Gronden op het in de Overeenkomst bedoelde moment te leveren tegen een prijs te bepalen aan de hand van de Overeenkomst.
Namens cliënte verzoek ik – en zo nodig sommeer ik – u
vóór vrijdagmiddag 12 augustus 2022 12:00 uurschriftelijk te bevestigen dat u uw verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst alsnog zult nakomen door i) mee te werken aan de bepaling van de grondprijs voor de Gronden op basis van de Overeenkomst en ii) (uw onverdeelde aandelen in) de Gronden te leveren aan cliënte op het in de Overeenkomst bedoelde moment. (…)
vóór vrijdagmiddag 12 augustus 2022 12:00 uurschriftelijk te bevestigen dat u uw verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst alsnog zult nakomen door i) mee te werken aan de bepaling van de grondprijs voor de Gronden op basis van de Overeenkomst en ii) (uw onverdeelde aandelen in) de Gronden te leveren aan cliënte op het in de Overeenkomst bedoelde moment. (…)
2.24.
Per brief van 12 augustus 2022 heeft [gedaagde 2] laten weten dat zij haar verplichtingen jegens [eiser] na zou komen. [gedaagde 3] heeft niet inhoudelijk gereageerd.
2.25.
Op 23 augustus 2022 heeft [eiser] conservatoir beslag tot levering doen leggen op de gronden van de Deelgenoten. De geplande levering van het onverdeeld aandeel van [gedaagde 1] aan Stichting Boomwortel heeft door het beslag geen doorgang gevonden.
2.26.
Per brief van 26 september 2022 heeft [gedaagde 1] [eiser] gesommeerd om het beslag op te heffen. Tevens heeft hij de Overeenkomsten opgezegd dan wel ontbonden.
2.27.
[gedaagde 1] heeft in kort geding opheffing van het beslag gevorderd en is niet-ontvankelijk verklaard.
2.28.
Per e-mail van 20 januari 2023 heeft [gedaagde 3] aan [eiser] geschreven:
(…) Naar aanleiding van uw brief (…) wil ik u laten weten geen interesse te hebben in een voorstel voor verkoop, zonder dat sprake is van concrete bouwplannen. Dat is immers niet de bedoeling van de 1996-overeenkomst. De bedoeling daarvan is dat Verkoper ( [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en ik) profiteren van de waardestijging bij een herbestemming naar wonen. (…)
2.29.
Per e-mail van 17 februari 2023 heeft [gedaagde 3] aan [eiser] geschreven:
(…) Zonder tegenbericht maak ik uit uw voortdurende stilzwijgen op dat u de contractuele verplichtingen uit de overeenkomst van 1996/2004 tussen destijds [naam 2] (Koper) en de heer [gedaagde 1] , mevrouw [gedaagde 2] en mij (Verkoper) om woningen te bouwen op [kadasternr] niet (langer) wil nakomen. (…)
2.30.
Per brief van 10 maart 2023 heeft [eiser] aan de Deelgenoten een concreet voorstel gedaan tot koop van de gronden. Hierbij is het voorbehoud gemaakt dat de Overeenkomsten van kracht blijven, voor zover partijen niet tot overeenstemming zouden komen. [gedaagde 3] heeft per e-mail van 24 maart 2023 het voorstel afgewezen, [eiser] verzocht het beslag op te heffen en de Overeenkomsten buitengerechtelijk ontbonden.
2.31.
Per brief van 25 april 2023 heeft [eiser] geweigerd het beslag op te heffen en aan de Deelgenoten geschreven:
Cliënte heeft uw cliënten bij brief d.d. 10 maart 2023 een concreet koopvoorstel gedaan. Daarbij is vermeld dat vanzelfsprekend de tussen partijen gesloten overeenkomsten uit 1996 respectievelijk 2004 onverkort van kracht blijven, tenzij het voorstel schriftelijk wordt aanvaard (…)
Cliënte stelt vast dat haar voorstel
nietis aanvaard. Partijen hebben daardoor geen overeenstemming bereikt over de koopprijs. Zoals aangegeven houdt cliënte uw cliënten onverkort aan de 1996-Overeenkomst (en de nadere overeenkomst uit 2004). In dat verband geldt dat (…) het stramien uit de artikelen 4 tot en met 8 uit de nadere overeenkomst uit 2004 (in combinatie met artikel 4 van de 1996-Overeenkomst) door partijen moet worden gevolgd.
(citaat artikel 6)Cliënte stelt in lijn met artikel 6 voor om de koopprijs bindend te laten vaststellen door een arbiter van het Nederlands Arbitrage Instituut (NAI). (…)
nietis aanvaard. Partijen hebben daardoor geen overeenstemming bereikt over de koopprijs. Zoals aangegeven houdt cliënte uw cliënten onverkort aan de 1996-Overeenkomst (en de nadere overeenkomst uit 2004). In dat verband geldt dat (…) het stramien uit de artikelen 4 tot en met 8 uit de nadere overeenkomst uit 2004 (in combinatie met artikel 4 van de 1996-Overeenkomst) door partijen moet worden gevolgd.
(citaat artikel 6)Cliënte stelt in lijn met artikel 6 voor om de koopprijs bindend te laten vaststellen door een arbiter van het Nederlands Arbitrage Instituut (NAI). (…)
2.32.
[gedaagde 3] heeft per e-mail van 28 april 2023 en brief van 28 juli 2023 ten aanzien van de Overeenkomsten de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen. In laatstgenoemde brief heeft zij de Overeenkomsten ook opgezegd.
2.33.
In de thans geldende, en in februari 2023 door de gemeenteraad van Duiven vastgestelde, Omgevingsvisie is onder meer bepaald:
Op 21 juni 2021 zijn de Plakse Weide en de Ploen-Noord door de gemeenteraad aangewezen als uitbreidingslocaties voor woningbouw.
en
Vanwege de grote woningbouwopgave vóór 2030 kiezen we ervoor om de planontwikkeling voor zowel de Plakse Weide als de Ploen-Noord op te starten.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
i. voor recht verklaart dat de Overeenkomst en de Nadere Overeenkomst rechtsgeldig zijn en gedaagden onverkort binden jegens [eiser] ;
gedaagden veroordeelt tot nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst en de Nadere Overeenkomst, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 bij overtreding, te vermeerderen met een dwangsom van € 30.000,00 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 4.000.000,00;
bepaalt dat één arbiter van het NAI, althans drie arbiters van het NAI, in lijn met artikel 6 van de Nadere Overeenkomst het kostenbudget en de koopprijs van de grond tussen partijen bindend zal/zullen vaststellen, en deze arbiter(s), althans het NAI, als zodanig te benoemen, althans gedaagden te gebieden dat zij binnen 14 dagen na het vonnis in lijn met artikel 6 van de Nadere Overeenkomst gezamenlijk één arbiter benoemen, die tezamen met de door [eiser] benoemde arbiter een derde arbiter benoemt, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 bij overtreding, te vermeerderen met een dwangsom van € 30.000,00 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 4.000.000,00;
gedaagden verbiedt (een onverdeeld aandeel in) de Gronden te leveren aan een derde, op straffe van een dwangsom van € 4.000.000,00 per overtreding;
gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00;
gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten waaronder de beslagkosten van € 2.317,49 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
[eiser] onderbouwt haar vordering als volgt. Zij voert aan dat zij tot 2012 voortdurend in gesprek is geweest met de gemeente Duiven over de procedures die nodig zijn voor de ontwikkeling van woningbouw. In 2012 heeft de rentmeester van de Deelgenoten aangegeven dat het jaarlijkse overleg met de gemeente niet zinvol was en wellicht pas later aan de orde zou komen. Toen de gemeente de gronden als mogelijke woningbouwlocatie noemde, heeft [eiser] weer contact gehad met de gemeente over de benodigde procedures en de gemeente bereid gevonden om over te gaan tot woningbouw op de gronden. Daarmee heeft [eiser] voldaan aan haar verplichtingen op grond van de Overeenkomsten. In de loop van 2021 heeft [eiser] een akkoord bereikt met [gedaagde 1] over de grondprijs, mits [gedaagde 3] en [gedaagde 2] ook zouden instemmen. Dit laatste is niet gebeurd. [gedaagde 1] heeft vervolgens in strijd met de gemaakte afspraken zijn aandeel verkocht aan een derde, hetgeen reden was om conservatoir beslag te leggen. [eiser] heeft de Deelgenoten vervolgens gesommeerd om de verplichtingen uit de Overeenkomst na te komen door i) mee te werken aan de bepaling van de grondprijs op basis van de Overeenkomst en ii) de aandelen in de gronden te leveren aan [eiser] op het in de Overeenkomst bedoelde moment. De Deelgenoten werken hieraan niet mee en hebben niet eenduidig aangegeven dat zij zich aan hun verplichtingen zullen houden. [eiser] vordert dwangsommen om de Deelgenoten aan te sporen hun verplichtingen uit de Overeenkomsten na te leven. Voorts vordert [eiser] buitengerechtelijke kosten en veroordeling in de proceskosten.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde 2] daarentegen voert geen verweer tegen de vordering tot nakoming. Zij is bereid om haar verplichtingen uit de Overeenkomsten na te komen en betoogt dat jegens haar geen dwangsommen dienen te worden opgelegd. Ook voor veroordeling in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten jegens haar ziet zij geen grond.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde 1] vordert in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. het door [eiser] , krachtens het op 19 augustus
[2022, toev. rechtbank]door de voorzieningenrechter gegeven verlof, ten laste van de Eigenaars/de gemeenschap gelegde conservatoir beslag opheft;
[2022, toev. rechtbank]door de voorzieningenrechter gegeven verlof, ten laste van de Eigenaars/de gemeenschap gelegde conservatoir beslag opheft;
II. [eiser] gebiedt om de aantekening van het beslag in de openbare registers te laten doorhalen, binnen 7 dagen na het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 5.000.000,00;
III. [eiser] gebiedt om bij een hernieuwd verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van de Eigenaars/de gemeenschap of ten laste van [gedaagde 1] , een afschrift van het vonnis in dezen aan de voorzieningenrechter over te leggen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 5.000.000,00;
IV. met veroordeling van [eiser] in de proceskosten in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
[gedaagde 3] vordert in reconventie, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
II. voor recht verklaart dat alle overeenkomsten die zijn gesloten tussen enerzijds (de rechtsvoorgangers van) [eiser] en anderzijds gedaagden in conventie, althans anderzijds [gedaagde 3] , zijn beëindigd door:
a. ontbinding per 21 april 1998, althans per 24 maart 2023, althans per 28 april 2023, en,
b. door opzegging per 24 maart 2023, althans per 28 april 2023, althans per 28 juli 2023, althans,
c. dat [eiser] aan deze overeenkomst geen rechten kan ontlenen;
III. voor recht verklaart dat het conservatoire (leverings)beslag door [eiser] onrechtmatig is, althans jegens [gedaagde 3] ;
IV. voor recht verklaart dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde 3] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het conservatoire (leverings)beslag;
V. voor recht verklaart dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde 3] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de beëindiging van alle overeenkomsten die zijn gesloten tussen [eiser] en (de rechtsvoorgangers van) [eiser] ;
VI. [eiser] beveelt om het door [eiser] gelegde conservatoire (leverings)beslag op de Gronden, althans op het aandeel van [gedaagde 3] , op te (doen) heffen en de aantekening van dit beslag in de openbare registers te doen doorhalen, binnen 3 werkdagen na (betekening) van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 voor elke dag of elk gedeelte van de dag dat [eiser] nalatig blijft aan dat bevel te voldoen;
VII. voor recht verklaart dat [gedaagde 3] de aantekening van het leveringsbeslag, althans dat op haar aandeel, kan laten doorhalen indien [eiser] nalatig blijft om tijdig aan het bevel onder VI te voldoen;
VIII. bepaalt dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in de wettelijke vorm opgestelde akte van degene(n) die tot de rechtshandeling is dan wel zijn gehouden (artikel 3:300 BW);
IX. met veroordeling van [eiser] in de advieskosten en proceskosten van [gedaagde 3] .
3.7.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in de proceskosten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gezien de onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden behandeld.
Bevoegdheid rechtbank, arbitrageclausule (artikel 1022 Rv)
4.2.
Op grond van artikel 1022 Rv dient de rechter, bij wie een geschil aanhangig is gemaakt waarover een overeenkomst tot arbitrage is gesloten, zich onbevoegd te verklaren als één van de partijen zich voor alle weren op het bestaan van deze overeenkomst beroept. De rechtbank stelt vast dat de door [eiser] ingeroepen arbitrageclausule (r.o. 2.4, onder 6) ziet op een beperkt deel van het geschil, te weten de vaststelling van het kostenbudget en/of de koopprijs van de grond. De vorderingen van [eiser] hebben betrekking op het bestaan van tussen partijen gesloten overeenkomsten, hetgeen veel ruimer is. De rechtbank zal eerst tot de conclusie moeten komen dat de Overeenkomsten nog bestaan en door partijen dienen te worden nagekomen, alvorens aan de inhoud van die overeenkomsten en de wijze van vaststelling van de koopprijs en het kostenbudget (door middel van arbitrage) kan worden toegekomen. De rechtbank acht zich derhalve bevoegd om over dit geschil te oordelen.
Geen rechtsverwerking door [eiser]
4.3.
Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is enkel tijdsverloop onvoldoende. Er dienen bijzondere, bijkomende omstandigheden te worden gesteld – en zo nodig te worden bewezen – als gevolg waarvan hetzij bij de Deelgenoten het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiser] haar aanspraak op nakoming niet meer geldend zou maken, hetzij dat de Deelgenoten onredelijk worden benadeeld door het beroep op nakoming door [eiser] .
4.4.
Aan deze voorwaarden is niet voldaan. Tot in 2022/2023 hebben zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 3] de geldigheid van de Overeenkomsten erkend. [gedaagde 3] heeft in de conclusie van antwoord (randnummer 3.12) nog verklaard dat zij de Overeenkomst wilde nakomen en is zelfs nog in haar e-mails in 2023 (zie 2.28 en 2.29) uitgegaan van het van kracht zijn van ‘de 1996-overeenkomst’. Daar is [gedaagde 1] tot september 2022, het moment waarop hij de Overeenkomsten heeft opgezegd c.q. ontbonden, ook vanuit gegaan. In december 2021 heeft hij nog een aanbod tot koop van [eiser] geaccepteerd en in een verdelingsprocedure die hij is gestart in mei 2022 (zaaknummer C/05/406326 22/306) heeft hij de Overeenkomst overgelegd als productie en daarbij niet vermeld dat deze niet langer geldig was. [eiser] heeft ook niet kenbaar gemaakt dat zij afstand deed van haar rechten uit de Overeenkomsten. Integendeel, in de correspondentie heeft [eiser] (of [naam 4] namens haar) telkens het voorbehoud gemaakt dat de Overeenkomst van kracht blijft tot het moment dat andersluidende afspraken zouden zijn gemaakt. Tegen dit herhaalde voorbehoud hebben Deelgenoten op geen enkel moment bezwaar gemaakt. Gelet op het feit dat de Deelgenoten wisten dat [naam 4] als gevolmachtigde van [eiser] optrad (zie 2.12), kan [gedaagde 3] door het ‘zich afzijdig houden’ van [eiser] niet gerechtvaardigd erop hebben vertrouwd dat [eiser] afstand had gedaan van haar rechten.
4.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben aangevoerd dat van rechtsverwerking sprake is omdat [eiser] onvoldoende inspanningen zou hebben verricht en (via [naam 4] ) zou hebben meegedeeld dat woningbouw definitief geen optie meer was. Dat laatste volgt echter niet uit de e-mails van [naam 4] aan de Deelgenoten van 2 oktober 2021 (zie 2.14) en 11 april 2022 (zie 2.19). Ondanks het feit dat nadere onderhandelingen niet tot overeenstemming over een vervangende overeenkomst hadden geleid, heeft [naam 4] de Overeenkomsten niet beëindigd of er blijk van gegeven dat zij namens [eiser] de rechten uit hoofde van de Overeenkomsten prijsgaf. In zijn e-mail van 11 april 2022 heeft [naam 4] juist de deur opengehouden voor afspraken met de Deelgenoten en medegedeeld intussen met de gemeente in [eiser] te gaan over een kleinere variant voor woningbouw op Ploen Noord. [gedaagde 1] kan er in 2022 dan ook niet gerechtvaardigd op hebben vertrouwd dat het hem vrijstond om op 4 juni 2022 een koopovereenkomst met een derde aan te gaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] kunnen ook niet daadwerkelijk hebben gemeend dat woningbouw op hun gronden een gepasseerd station was en [eiser] daarom geen belang meer zou hebben bij nakoming van de Overeenkomsten. Uit de correspondentie blijkt immers dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de ontwikkelingen bij de gemeente volgden en uit de Omgevingsvisie (zie onder 2.33) volgt zonder twijfel dat de seinen bij de gemeente op groen stonden. Verder staat als onweersproken vast dat in het coalitieakkoord van de gemeente Duiven 2022-2026 is opgenomen dat de gemeente de mogelijkheden voor woningbouw op Ploen Noord optimaal wil benutten. [gedaagde 1] heeft ook niet voor niets een koopovereenkomst gesloten met Stichting Boomwortel met als uitgangspunt dat de gronden een woningbouwbestemming zouden krijgen.
4.6.
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de e-mail van [naam 4] van 2 oktober 2021 desalniettemin zo zouden hebben geïnterpreteerd dat woningbouw definitief geen optie meer zou zijn als partijen niet alsnog tot overeenstemming zouden komen, had het op hun weg gelegen om na te gaan of [eiser] om die reden daadwerkelijk afstand wilde doen van haar rechten uit de Overeenkomsten en of haar mededeling niet slechts als drukmiddel moest worden begrepen. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 3] dit hebben nagelaten, hebben zij niet mogen begrijpen dat [eiser] haar aanspraken op nakoming niet meer geldend wilde maken en is geen sprake van rechtsverwerking.
4.7.
Ter zitting heeft [gedaagde 3] nog aangevoerd dat de Deelgenoten onredelijk worden benadeeld door het beroep op nakoming door [eiser] . Die benadeling zou erin zijn gelegen dat [eiser] op deze wijze de ontwikkeling van woningen door andere gegadigden verhindert en zich beroept op vervallen dan wel prijsgegeven aanspraken. Dit betoog gaat niet op aangezien de aanspraken van [eiser] niet zijn vervallen dan wel prijsgegeven. Bovendien wordt de ontwikkeling van woningen slechts verhinderd doordat partijen (voornamelijk [gedaagde 3] ) niet tot overeenstemming kunnen komen over de koopprijs en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] ook niet willen meewerken aan het laten vaststellen van die koopprijs door arbitrage. Verder valt niet in te zien waarom [gedaagde 3] en de andere Deelgenoten onredelijk zouden worden benadeeld indien in arbitrage een marktconforme waarde zal worden vastgesteld voor de gronden, gebaseerd op hetgeen binnen de kaders van de gemeente mogelijk zal worden. Rechtsverwerking is dus niet aan de orde.
Geen tekortkoming aan de zijde van [eiser] en geen grond voor opzegging (artikel 9 Overeenkomst)
4.8.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben betoogd dat [eiser] de verplichtingen uit de Overeenkomsten niet zou hebben nageleefd. [eiser] zou niets of te weinig hebben ondernomen om tot ontwikkeling van de gronden te komen en zou hebben nagelaten jaarlijks verslag te doen. Verder hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 3] betoogd dat de Overeenkomst rechtsgeldig door hen is opgezegd (bij brieven van 26 september 2022 respectievelijk 28 juli 2023) doordat de in artikel 1 vermelde vergunningen definitief niet verleend blijken te kunnen worden en drie maanden zijn verstreken nadat partijen daarover hebben overlegd.
4.9.
Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser] niet tekortgeschoten in haar verplichting uit de Overeenkomst om plannen te ontwikkelen en de benodigde vergunningen te verkrijgen. [eiser] heeft tot 2012 [eiser] gehad met de gemeente. Daarna heeft de rentmeester van Deelgenoten aangegeven dat [eiser] tijdelijk niet zinvol was en eerst weer aan de orde zou zijn ingeval er tekenen waren dat de gemeente bereid was te overwegen om mogelijk woningbouw op de gronden toe te staan. Vervolgens heeft [eiser] [naam 4] ingeschakeld, die overleggen heeft gevoerd en de gemeente bereid heeft gevonden om de gronden ten behoeve van woningbouw te bestemmen. Van een situatie zoals genoemd in artikel 9 van de Overeenkomst, te weten dat de vergunningen definitief niet verleend blijken te kunnen worden, is geen sprake. Integendeel, de Omgevingsvisie gaat uit van het opstarten van de planontwikkeling van Ploen Noord en de gemeente heeft aangegeven dat woningbouw op de gronden een optie is, mits [eiser] onvoorwaardelijk over de gronden kan beschikken. Dat deze voorwaarde nog niet is vervuld, komt uitsluitend dan wel voornamelijk door het handelen van de Deelgenoten zelf. Zoals reeds in 4.4 is overwogen, mochten de Deelgenoten uit de mededeling van [naam 4] in de e-mail van 2 oktober 2021 niet afleiden dat de vergunningen definitief niet verleend zouden worden in de zin van artikel 9 Overeenkomst.
4.10.
Voor zover al sprake zou zijn van een tekortkoming omdat [eiser] niet jaarlijks verslag deed, stelt de rechtbank vast dat hiervoor nimmer een ingebrekestelling is gestuurd door [gedaagde 1] of [gedaagde 3] . Dat is ook niet vreemd nu er jarenlang niets viel te rapporteren omdat de bereidheid van de gemeente om medewerking te verlenen ontbrak.
4.11.
De rechtbank concludeert dat de voorwaarde uit artikel 9 van de Overeenkomst niet is vervuld en dat geen sprake is van enig tekortschieten, zodat er geen grond was voor opzegging of ontbinding (al dan niet op grond van artikel 10 van de Overeenkomst).
Ontbindende voorwaarde pacht niet vervuld (artikel 5 Overeenkomst)
4.12.
[gedaagde 3] en [gedaagde 1] hebben aangevoerd dat de ontbindende voorwaarde uit artikel 5 van de Overeenkomst is vervuld en de overeenkomst daardoor is ontbonden. De pachters hebben volgens hen gemeld dat zij geen afstand doen van hun voorkeursrecht per brief van 21 april 1998 en later nogmaals per brief van 7 juli 2022 . [eiser] stelt zich op het standpunt dat de bepaling van artikel 5 destijds verplicht was op grond van de oude Pachtwet en inmiddels is vervangen door het huidige regime van de ‘verklaring veilige verpachter’ (artikel 7:380 lid 1 onder e BW). Deze voorwaarde speelt volgens haar pas op het moment voorafgaande aan de levering van de gronden aan [eiser] . Zij heeft bovendien aangegeven om dan een verklaring veilige verpachter te zullen afgeven. Daardoor dient de ontbindende voorwaarde voor de Deelgenoten geen belang en kan daarom ook niet meer door hen worden ingeroepen.
4.13.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] niet met succes een beroep kunnen doen op deze ontbindende voorwaarde. Een dergelijke voorwaarde speelt naar zijn aard pas wanneer de levering aanstaande is en de koopprijs vaststaat, al dan niet nadat deze ingevolge artikel 6 van de Nadere overeenkomst door middel van arbitrage is vastgesteld. In dat stadium zijn partijen nog niet geraakt. Gesteld noch gebleken is bovendien dat de Deelgenoten reeds hebben getracht om met het oog op levering aan [eiser] de pachtrelatie overeenkomstig artikel 5 af te wikkelen. De poging van Stichting Boomwortel kan in ieder geval niet als zodanig worden gekwalificeerd. Dit betekent dat de ontbindende voorwaarde niet is vervuld en de Overeenkomst niet is ontbonden. Bovendien heeft te gelden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] geen rechtens te respecteren belang hebben bij een beroep op deze ontbindende voorwaarde indien [eiser] in lijn met de huidige regelgeving bereid is om een verklaring veilige pachter te verstrekken, waardoor het voorkeursrecht ingevolge de wet wordt gepasseerd en de pachtrelatie door [eiser] wordt voortgezet. Dan is het immers aan [eiser] om binnen de mogelijkheden van de wet de pachtrelatie te beëindigen of om daarover met de pachters tot overeenstemming te komen, zodra [eiser] dat wenst. Dat de pachters zich dit ook realiseren blijkt overigens uit hun reactie op de brief van Stichting Boomwortel. Indien het onderhavige geval derhalve al niet zou worden bestreken door artikel 6:23 BW, geldt in ieder geval dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Deelgenoten zich beroepen op artikel 5 van de Overeenkomst en geldt dat deze bepaling ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW niet van toepassing is.
Ontbindende voorwaarde “verlies van beschikkingsbevoegdheid” niet vervuld (artikel 9 Nadere Overeenkomst)
4.14.
[gedaagde 3] stelt zich op het standpunt dat deze voorwaarde is ingetreden op het moment dat [eiser] een volmacht verleende aan [naam 4] op 24 maart 2021. De rechtbank gaat niet mee in dit betoog. [naam 4] treedt op als vertegenwoordiger van [eiser] , hetgeen niet met zich meebrengt dat [eiser] haar beschikkingsbevoegdheid heeft verloren. De Deelgenoten hebben dan ook niet het recht verkregen op grond van artikel 9 om de Overeenkomst eenzijdig te ontbinden.
Concluderend
4.15.
Op grond van het hiervoor overwogene zijn de Overeenkomsten tussen [eiser] en de Deelgenoten onverkort geldig. Daar [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de rechtsgeldigheid van de overeenkomst betwisten en [gedaagde 1] zijn aandeel aan een derde heeft verkocht, heeft [eiser] wel degelijk belang bij haar vorderingen. De vorderingen in conventie onder i) en iv) zullen worden toegewezen, met dien verstande dat het verbod om een onverdeeld aandeel in de gronden te leveren aan een derde (vordering iv) niet zal worden toegewezen jegens [gedaagde 2] . Zij heeft immers telkens aangegeven te willen nakomen en geen aanleiding gegeven om te vermoeden dat zij met een derde in zee zou willen gaan. Vordering iii) (opdrachtverstrekking aan arbiters) zal grotendeels worden toegewezen. Het is evident dat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over het kostenbudget en/of de koopprijs van de grond en in dat geval dient ingevolge artikel 6 van de Nadere Overeenkomst dit budget c.q. deze koopprijs bindend te worden vastgesteld door middel van arbitrage. Ter vermijding van nadere discussies zal de rechtbank, zoals gevorderd, bepalen dat het NAI hiervoor zal worden ingeschakeld. De rechtbank zal het NAI niet benoemen, maar zal de Deelgenoten voorwaardelijk veroordelen om dit gezamenlijk te doen binnen 14 dagen nadat [eiser] bij aangetekend schrijven aan de Deelgenoten heeft medegedeeld dat de opdracht aan het NAI kan worden gegeven. Dit is een voorwaardelijke veroordeling aangezien deze alleen nodig is indien en voor zover de vier betrokken partijen er niet in slagen om in gezamenlijk overleg één arbiter te benoemen. Daar het gaat om een vordering tot nakoming is – anders dan [gedaagde 3] aanvoert – geen verzuim vereist. Hoewel [gedaagde 2] stelt dat zij zal meewerken, zullen de onder iii) gevorderde dwangsommen ook jegens haar worden toegewezen. Indien de Deelgenoten de verplichting om gezamenlijk een arbiter te benoemen niet nakomen, zal het immers onduidelijk kunnen zijn aan wie dit te wijten is en dient discussie hierover te worden vermeden. De bedoeling van de dwangsommen onder iii) is dat de Deelgenoten allemaal worden aangespoord om binnen afzienbare termijn tot de prijsbepaling te komen, waarna uiteindelijk levering van de gronden aan [eiser] kan plaatsvinden. De Deelgenoten zullen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de eventueel verbeurde dwangsommen.
4.16.
De vordering in conventie onder ii) zal worden toegewezen jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 3] aangezien niet alleen artikel 6 van de Nadere Overeenkomst maar ook alle overige verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst en de Nadere Overeenkomst dienen te worden nagekomen. Daar [gedaagde 2] de rechtsgeldigheid van de overeenkomst niet heeft betwist en zich bereid heeft verklaard de overeenkomst na te komen, zal de vordering in conventie onder ii) jegens haar worden afgewezen. De onder ii) gevorderde dwangsommen op het niet nakomen van ‘de verplichtingen’ uit hoofde van de Overeenkomst en Nadere Overeenkomst acht de rechtbank te onbepaald en leidt mogelijk tot executieproblemen. De onder ii) gevorderde dwangsommen zullen dan ook uitsluitend worden toegewezen voor zover de overtreding bestaat uit het niet meewerken aan de levering van de gronden aan [eiser] door [gedaagde 1] en [gedaagde 3] . Daarbij geldt dat de dwangsom gaat lopen vanaf de dag volgend op de dag waarop de Deelgenoten zijn uitgenodigd om voor de door [eiser] aangewezen notaris te verschijnen en geldt dat de dwangsom wordt verbeurd door de Deelgenoot die deze overtreding begaat.
4.17.
De onder iii) en iv) gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 50.000,00 per overtreding, te vermeerderen met een dwangsom van € 30.000,00 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 4.000.000,00.
4.18.
Gelet op de toewijzing van de vorderingen in conventie, zal de vordering van [gedaagde 3] om voor recht te verklaren dat de overeenkomsten zijn beëindigd (vordering II) worden afgewezen. De vorderingen in reconventie tot opheffing van het conservatoir beslag en de daarmee samenhangende vorderingen (van [gedaagde 1] onder I tot en met III en van [gedaagde 3] onder III, IV, VI, VII, en VIII) zullen om dezelfde reden worden afgewezen. Op grond van artikel 3:171 BW zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 3] bovendien niet-ontvankelijk in hun vorderingen tot opheffing van het beslag op de gronden, omdat de vorderingen niet zijn ingesteld ten behoeve van de gemeenschap (maar ten behoeve van hen in privé) en zonder toestemming van de derde deelgenoot [gedaagde 2] .
Buitengerechtelijke kosten en proceskosten
4.19.
De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten onder v) zal worden afgewezen, omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij werkzaamheden heeft verricht die in aanmerking komen voor afzonderlijke vergoeding (artikel 241 jo 237 Rv).
Proceskosten en beslagkosten
4.20.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser] grotendeels worden toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten (inclusief beslagkosten) worden veroordeeld in conventie. [gedaagde 2] wordt niet veroordeeld in de proceskosten aangezien zij zich telkens bereid heeft verklaard na te komen. Gelet op het feit dat de procedure in conventie draait om de nakoming van een koopovereenkomst waarmee een belang van meer dan € 1 miljoen is gemoeid, bestaan er duidelijke aanwijzingen dat deze zaak onder liquidatietarief VIII (belang > €1 miljoen) valt en niet onder liquidatietarief II (onbepaalde waarde).
4.21.
De vordering van [eiser] tot betaling van de beslagkosten is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op:
- explootkosten (€ 249,27 + € 278,22) € 527,49
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.801,49
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] in conventie begroot op:
- griffierecht (€ 2.161,00 - € 676,00) € 1.485,00
- salaris advocaat
Totaal € 9.979,00
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] zullen hoofdelijk in de beslag- en proceskosten van in totaal € 11.780,49 worden veroordeeld.
4.22.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in reconventie, beiden te vermeerderen met de wettelijke rente.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] in reconventie begroot op:
- salaris advocaat
€ 598,00(1 pt x tarief II € 598,00)
€ 598,00(1 pt x tarief II € 598,00)
Totaal € 598,00
4.23.
De in conventie en reconventie gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de Overeenkomst en de Nadere Overeenkomst rechtsgeldig zijn en de Deelgenoten onverkort binden jegens [eiser] ,
5.2.
bepaalt dat één arbiter van het NAI, althans drie arbiters van het NAI, in lijn met artikel 6 van de Nadere Overeenkomst het kostenbudget en de koopprijs van de grond tussen partijen bindend zal/zullen vaststellen,
5.3.
indien en voor zover partijen er niet in slagen om in gezamenlijk overleg één arbiter te benoemen: veroordeelt de Deelgenoten om binnen 14 dagen nadat [eiser] bij aangetekend schrijven aan de Deelgenoten heeft medegedeeld dat de opdracht aan het NAI kan worden gegeven, in lijn met artikel 6 van de Nadere Overeenkomst gezamenlijk één arbiter te benoemen, die tezamen met de door [eiser] benoemde arbiter een derde arbiter benoemt, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 bij overtreding, te vermeerderen met een dwangsom van € 30.000,00 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 4.000.000,00,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] tot nakoming van de (overige) verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst en de Nadere Overeenkomst, waaronder het verlenen van medewerking aan de levering van de gronden aan [eiser] , dit laatste op straffe van een dwangsom van € 50.000,00, te vermeerderen met een dwangsom van € 30.000,00 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 4.000.000,00, waarbij geldt dat de dwangsom gaat lopen vanaf de dag volgend op de dag waarop de Deelgenoten zijn uitgenodigd om voor de door [eiser] aangewezen notaris te verschijnen en tevens geldt dat de dwangsom wordt verbeurd door de Deelgenoot die de overtreding begaat,
5.5.
verbiedt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] (een onverdeeld aandeel in) de Gronden te leveren aan een derde, op straffe van een dwangsom van € 4.000.000,00 per overtreding, waarbij geldt dat de dwangsom wordt verbeurd aan de Deelgenoot die de overtreding begaat,
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de beslag- en proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 11.780,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag van de voldoening,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag van de voldoening,
in conventie en in reconventie
5.9.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 271,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.10.
verklaart 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.8 en 5.9 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op
10 januari 2024.
10 januari 2024.