Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.345.520
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 412626
arrest van 2 december 2025
in de zaak van
1.[appellant1]
2. [appellante2]
(samen: [appellant] )
die beiden wonen in [woonplaats1] , gemeente [gemeente]
advocaat: mr. J.P. Hoegee
en
[geïntimeerde] ( [geïntimeerde] )
die woont in [woonplaats1] , gemeente [gemeente]
advocaat: mr. V.W.J.H. Kobossen
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 22 april 2025 heeft op 6 mei 2025 een plaatsopneming en aansluitend een enkelvoudige mondelinge behandeling ter plaatse plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] en [geïntimeerde] zijn buren en hebben een geschil over de erfgrens. Daarnaast heeft [geïntimeerde] volgens [appellant] vanuit zijn loods een volgens de wet niet geoorloofd uitzicht op het perceel van [appellant] binnen twee meter van de grenslijn (artikel 5:50 BW Pro).
2.2.
De rechtbank heeft de erfgrens op grond van artikel 5:47 BW Pro vastgesteld en heeft [geïntimeerde] bevolen om, nadat door het Kadaster de grens zal zijn uitgezet en gemarkeerd, kort gezegd het perceel van [appellant] te ontruimen, op straffe van een dwangsom. Daarnaast heeft de rechtbank [geïntimeerde] bevolen tot het plaatsen en geplaatst houden van een ondoorzichtige, twee meter hoge, afscheiding tegen de erfgrens ter hoogte van de dubbele deur in de loods van [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom. De proceskosten heeft de rechtbank gecompenseerd en de overige vorderingen van [appellant] heeft de rechtbank afgewezen. [1]
2.3.
Het hof zal de loop van de erfgrens tussen de percelen ex artikel 5:47 BW Pro opnieuw vaststellen. Daarnaast zal het hof [geïntimeerde] veroordelen om de deuren van de op zijn perceel staande loods dicht te maken (en dichtgemaakt te houden) en de vensters en gevelopeningen van vaststaande en ondoorzichtige vensters te voorzien (en voorzien te houden), op straffe van een dwangsom. Voor het overige zal het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen. Ten aanzien van de loop van de erfgrens en het ongeoorloofde uitzicht van [geïntimeerde] op het perceel van [appellant] zal het hof anders beslissen dan de rechtbank, zodat het hof het eindvonnis van de rechtbank ten aanzien van deze punten zal vernietigen. Voor het overige zal het hof de vonnissen van de rechtbank bekrachtigen.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Achtergrond van het geschil
3.1.
De percelen van partijen grenzen aan elkaar. [appellant] is eigenaar van het perceel met kadastraal nummer [letter1] [nummer1] en [geïntimeerde] van het perceel met kadastraal nummer [letter1] [nummer2] . Het geschil tussen partijen vindt zijn oorsprong in een ruilovereenkomst die de rechtsvoorgangers van partijen in juni 2000 hebben gesloten, waarin zij zijn overeengekomen grond van hun percelen met elkaar te ruilen. De ruilovereenkomst is onder meer gesloten om een overbouw van de loods van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] op het perceel van (de rechtsvoorganger van) [appellant] te legaliseren. Partijen verschillen van mening over waar de strook grond die de rechtsvoorganger van [appellant] aan de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] zou overdragen zich exact bevindt (en daarmee over de erfgrens conform de ruilovereenkomst).
3.2.
In de ruilovereenkomst is de strook grond als volgt omschreven:
“[de rechtsvoorganger van [appellant] , hof] staat af aan [de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , hof] een strook grond gelegen naast het perceel [nummer2] , eigendom van [de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , hof] met als meetpunt 2 meter vanaf de huidige grens aan de oostzijde van perceel [nummer2] recht naar de westgrens met als meetpunt de hoek van de huidige schutting, conform de bestaande feitelijke situatie (zie tekening)”
“[de rechtsvoorganger van [appellant] , hof] staat af aan [de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , hof] een strook grond gelegen naast het perceel [nummer2] , eigendom van [de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , hof] met als meetpunt 2 meter vanaf de huidige grens aan de oostzijde van perceel [nummer2] recht naar de westgrens met als meetpunt de hoek van de huidige schutting, conform de bestaande feitelijke situatie (zie tekening)”
3.3.
Bovenstaande tekst uit de ruilovereenkomst is letterlijk overgenomen in de in november 2000 gepasseerde notariële leveringsakte. Daarnaast is in de leveringsakte de volgende omschrijving van de strook grond opgenomen:
“Een langwerpige strook grond te [adres1] , gemeente [gemeente] , hierna aanduid als Lot A., achter [adres2] , waarop staat de gehele overbouw van het bedrijfsgebouw van [de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , hof], hetwelk voor het overgrote deel op perceel kadaster [gemeente] sectie [letter1] nummer [nummer2] staat, uitmakende dat gedeelte groot als na kadastrale opmeting zal blijken van het perceel kadastraal bekend Gemeente [gemeente] sectie [letter1] nummer [nummer1] , hetwelk schetsmatig met twee meetpunten is aangegeven op een door partijen gewaarmerkte situatietekening, waarvan een fax aan deze akte is gehecht welke fax door de comparanten is gewaarmerkt”
3.4.
Het gedeelte van de situatietekening bij de ruilovereenkomst en de leveringsakte dat belangrijk is voor de ligging van de nieuwe grens, is hieronder afgebeeld. Het hof heeft de woorden “meetpunt west”, “meetpunt oost”, “perceel [geïntimeerde] ”, “perceel [appellant] ” en “loods” aan de tekening toegevoegd. Bovenin de tekening is in de originele tekening bij de pijl bij het
meetpunt west“hoek schutting” geschreven. Vanaf die pijl loopt een stippellijn naar de pijl onderin de tekening. Partijen zijn het erover eens dat die stippellijn aangeeft waar de partijen die de ruil aangingen de nieuwe grens wilden laten lopen en dat pal daarnaast zichtbare (doorgetrokken) lijn de oude kadastrale erfgrens weergeeft.
meetpunt west“hoek schutting” geschreven. Vanaf die pijl loopt een stippellijn naar de pijl onderin de tekening. Partijen zijn het erover eens dat die stippellijn aangeeft waar de partijen die de ruil aangingen de nieuwe grens wilden laten lopen en dat pal daarnaast zichtbare (doorgetrokken) lijn de oude kadastrale erfgrens weergeeft.
3.5.
Het Kadaster heeft de nieuwe erfgrens tussen de percelen van partijen naar aanleiding van de inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers alleen administratief vastgelegd. De registratie van de daadwerkelijke grensvaststelling heeft het Kadaster opgeschort, omdat partijen het daarover oneens zijn. Partijen hebben eerder geprocedeerd over de ligging van de nieuwe erfgrens. In die eerdere procedures is geen van de standpunten van partijen over de ligging van de erfgrens bewezen geacht. [2]
Is sprake van een geldige titel tot overdracht van de strook grond?
3.6.
[appellant] heeft in conventie primair onder meer gevorderd om voor recht te verklaren dat de ruilovereenkomst onvoldoende bepaalbaar is, geen rechtsgeldige titel in de zin van
de artikelen 6:227 en 3:84 BW vormt, en dat niet is voldaan aan de vereisten voor de overdracht van de strook grond, zodat de juridische erfgrens wordt gevormd door de kadastrale grens tussen de percelen. [appellant] heeft aangevoerd dat deze onbepaalbaarheid volgt uit de omstandigheid dat, zeer kort na de ruiling in november 2000, de rechtsvoorgangers van partijen in december 2000 al bij het bezoek van de landmeter van het Kadaster niet dezelfde grens aanwezen. Het hof overweegt dat de titel die aan de overdracht van de strook grond ten grondslag ligt al van juni 2000 is, dus reeds een half jaar voorafgaand aan het bezoek van het Kadaster. De omstandigheid dat de rechtsvoorgangers van partijen een half jaar na de ruilovereenkomst verschillende ideeën bleken te hebben over de ligging van de nieuwe erfgrens, maakt nog niet dat er in juni 2000 en/of in november 2000 (bij de notaris) sprake was van onvoldoende bepaalbaarheid van de verplichting tot levering van de strook grond. De ruilovereenkomst, en ook de daarna gepasseerde leveringsakte, bevatten voldoende elementen om de omvang en de ligging van die strook grond te bepalen. Zo staan daarin de aard van het goed (een strook grond), de plaatselijke aanduiding (het adres) en de kadastrale gegevens vermeld. Daarnaast komt betekenis toe aan de situatietekening die aan de ruilovereenkomst en ook aan de leveringsakte is gehecht en waarnaar in de notariële leveringsakte uitdrukkelijk wordt verwezen. Op deze tekening is met twee meetpunten aangegeven waar de strook grond (globaal) is gelegen ten opzichte van de percelen van partijen en welke vorm die strook heeft. Op de tekening is ook te zien dat de beoogde nieuwe erfgrens aan de westzijde eindigt bij de hoek van een schutting. Dat die schutting op enig moment na het sluiten van de overeenkomst is verdwenen, kan aan de bepaalbaarheid, in juni 2000, van de bedoelingen van partijen niet afdoen. Ten aanzien van het meetpunt aan de oostzijde is in de ruilovereenkomst verder nog opgenomen dat dit op twee meter van de (oude) kadastrale grens ligt. Ook de loods van [geïntimeerde] is te zien op de tekening en biedt nader inzicht in de (in zoverre) gelijkluidende bedoelingen van de twee partijen. Het hof is van oordeel dat hiermee voldoende duidelijk is dat de rechtsvoorgangers van partijen ten tijde van de ruilovereenkomst in juni 2000 wilsovereenstemming hadden over de essentiële elementen ten aanzien van de strook grond die tegen andere grond werd geruild (met bijbetaling). Niet is gebleken dat een nog meer exacte vaststelling van de nieuwe erfgrens in juni 2000 niet kon worden gemist om te bepalen waar de rechtsvoorgangers van partijen overeenstemming over hadden. Na 2000 kon geen van beide partijen bewijzen waar het hoekpunt van de schutting in juni 2000 lag, maar dat betekent nog niet dat er in juni 2000 en/of in november 2000 onduidelijkheid was over de bedoelingen van de partijen bij de ruilovereenkomst. Gelet op het voorgaande heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist dat er in juni 2000 een voldoende bepaalbare verbintenis tot levering bestond. Zijn beroep op een ongeldige overdracht van de eigendom is ongegrond.
Vorderingen van partijen ex artikel 5:47 BW Pro
3.7.
[appellant] heeft in conventie subsidiair, kort gezegd, gevorderd te bepalen dat de erfgrens conform de partijbedoelingen tussen de percelen van partijen wordt gevormd door de kadastrale grens tussen de percelen van partijen, met dien verstande dat alleen dat deel van het perceel van [appellant] waarop een deel van de loods van [geïntimeerde] is gebouwd aan [geïntimeerde] toebehoort, althans te bepalen dat de erfgrens tussen de percelen van partijen in goede justitie zal worden vastgesteld, met inachtneming van het arrest van het hof
’s-Hertogenbosch uit een eerdere procedure tussen partijen. [3] Ook [geïntimeerde] heeft een grensvaststelling op grond van artikel 5:47 BW Pro gevorderd, dit in reconventie. Daarbij heeft [geïntimeerde] geen nadere suggesties of aanwijzingen gegeven over de loop van de grens.
’s-Hertogenbosch uit een eerdere procedure tussen partijen. [3] Ook [geïntimeerde] heeft een grensvaststelling op grond van artikel 5:47 BW Pro gevorderd, dit in reconventie. Daarbij heeft [geïntimeerde] geen nadere suggesties of aanwijzingen gegeven over de loop van de grens.
De rechtbank heeft de grens tussen de percelen van partijen op de vordering van [geïntimeerde] vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat de vordering in conventie van [appellant] te stringent was geformuleerd.
3.8.
Het hof zal in dit arrest de erfgrens op grond van artikel 5:47 BW Pro vaststellen. Niet bestreden is dat de loop van de grens onduidelijk is. Bij het aanwijzen van de nieuwe erfgrens zal het hof zoveel mogelijk uitgaan van de inhoud van de notariële akte die van de ruil/koopovereenkomst is opgemaakt. Het hof komt daardoor uit op een andere grens dan de rechtbank heeft bepaald. Hieronder volgt uitleg hiervan.
Grensvaststelling
3.9.
Welk perceelsgedeelte in november 2000 in eigendom is overgedragen, zal het hof mede aan de hand van de notariële akte bepalen. Het komt daarbij aan op de in de akte gebruikte bewoordingen, gelezen volgens objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van die akte. [4] Daarin staat als verklaring van partijen onder meer dat de grond onder
de gehele overbouw van het bedrijfsgebouwwerd overgedragen. Dit sluit naar objectieve maatstaven niet uit dat er bovendien grond werd geleverd waar dat gebouw niet op stond. Dat er inderdaad méér grond is geleverd blijkt uit de situatietekening die onder 3.4 van dit arrest is afgebeeld en die aan de akte is gehecht. Daarop staat een bedrijfsgebouw afgebeeld, maar is de nieuwe erfgrens op enige afstand van dat gebouw ingetekend, min of meer parallel aan de oude erfgrens. De nieuwe grens loopt tussen de twee meetpunten waar partijen in de akte over spreken, en op de tekening is te zien dat de beide meetpunten op een aanzienlijke afstand ten oosten en te westen van het bedrijfsgebouw van [geïntimeerde] liggen. Hierop stuit de vordering van [appellant] af waarmee hij wil dat de nieuwe erfgrens precies om het bedrijfsgebouw van [geïntimeerde] wordt getrokken en voor het overige gelijkloopt aan de oude erfgrens.
de gehele overbouw van het bedrijfsgebouwwerd overgedragen. Dit sluit naar objectieve maatstaven niet uit dat er bovendien grond werd geleverd waar dat gebouw niet op stond. Dat er inderdaad méér grond is geleverd blijkt uit de situatietekening die onder 3.4 van dit arrest is afgebeeld en die aan de akte is gehecht. Daarop staat een bedrijfsgebouw afgebeeld, maar is de nieuwe erfgrens op enige afstand van dat gebouw ingetekend, min of meer parallel aan de oude erfgrens. De nieuwe grens loopt tussen de twee meetpunten waar partijen in de akte over spreken, en op de tekening is te zien dat de beide meetpunten op een aanzienlijke afstand ten oosten en te westen van het bedrijfsgebouw van [geïntimeerde] liggen. Hierop stuit de vordering van [appellant] af waarmee hij wil dat de nieuwe erfgrens precies om het bedrijfsgebouw van [geïntimeerde] wordt getrokken en voor het overige gelijkloopt aan de oude erfgrens.
3.10.
Uitgangspunt is dan ook dat de nieuwe grens loopt tussen twee meetpunten die op de tekening staan. De rechtbank heeft vastgesteld dat partijen het eens zijn over het meetpunt aan de oostzijde van de percelen. Dat meetpunt ligt op (ongeveer) twee meter van de oude kadastrale erfgrens. Het meetpunt aan de westzijde ligt volgens de ruilovereenkomst op de “de hoek van de huidige schutting”. Waar die hoek in juni 2000 en/of november 2000 lag valt niet meer vast te stellen, aldus blijkt uit het arrest van het hof in ’s-Hertogenbosch in de eerdere procedure die partijen voerden. Dit onderstreept nog eens dat de ligging van de grens onduidelijk is. Het gezag van gewijsde van het Bossche arrest staat er niet aan in de weg dat de rechter in deze nieuwe procedure op een andere grondslag, namelijk op voet van artikel 5:47 BW Pro de nieuwe grens aanwijst. De rechtbank heeft overwogen dat de feitelijke situatie op de percelen van partijen is veranderd en dat de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling geen (hoek van een) schutting heeft waargenomen. Vervolgens heeft de rechtbank het meetpunt aan de westzijde bepaald op een punt dat precies gelegen is in het midden tussen twee bielzen die op een foto staan die is gemaakt in 2012 tijdens een plaatsopneming in een eerdere procedure tussen partijen. Het hof is met [appellant] van oordeel dat de door de rechtbank bepaalde erfgrens niet de voor partijen benodigde duidelijkheid brengt. Allereerst staat namelijk vast dat één van de bielzen op de door de rechtbank bedoelde foto inmiddels is verwijderd. Hierdoor zal de grensvaststelling mogelijk (opnieuw) tot discussie tussen partijen leiden. Maar het hof ziet een tweede reden om een andere grens aan te wijzen. Beide partijen gaan ervan uit dat de in november 2000 door hun voorgangers bedoelde strook grond een oppervlakte van 224 vierkante meter heeft. [appellant] heeft in de memorie van grieven met een meettool van de website www.ruimtelijkeplannen.nl toegelicht dat de afstand van het oostelijke meetpunt naar het westelijke meetpunt circa 115 meter bedraagt. Nu [geïntimeerde] deze lengte in hoger beroep niet heeft weersproken, zal het hof daarvan uitgaan. Uitgaande van een oppervlakte van 224 vierkante meter, een lengte van 115 meter en een rechthoekige strook evenwijdig aan de oude erfgrens, bedraagt de breedte van de strook grond 1,95 meter. Het hof zal daarom het meetpunt aan de oostzijde niet, conform het standpunt van [geïntimeerde] , vaststellen op twee meter van de kadastrale grens, maar op 1,95 meter daarvan.
Vanaf dat meetpunt aan de oostzijde loopt de grens 115 meter evenwijdig aan de oude kadastrale grens naar het meetpunt aan de westzijde. Het meetpunt aan de westzijde zal het hof ook vaststellen op 1,95 meter van de kadastrale grens. Dit maakt dat de breedte van de strook grond zodanig is dat de loods vanaf het perceel van [geïntimeerde] op eigen terrein van [geïntimeerde] bereikbaar blijft voor onderhoud. [appellant] heeft onvoldoende toegelicht dat er conform de partijbedoelingen geen sprake kan zijn van een pad of doorgang langs die loods. Verder heeft [appellant] onweersproken aangevoerd dat de feitelijke grens op dit moment op meer dan drie meter van de kadastrale grens ligt. De grensvaststelling door het hof betekent daarom dat [geïntimeerde] meer grond in gebruik heeft dan waarop hij recht heeft. Nadat het Kadaster de door het hof vastgestelde grens heeft uitgezet en gemarkeerd zal [geïntimeerde] dat deel van het perceel van [appellant] dienen te ontruimen.
Vanaf dat meetpunt aan de oostzijde loopt de grens 115 meter evenwijdig aan de oude kadastrale grens naar het meetpunt aan de westzijde. Het meetpunt aan de westzijde zal het hof ook vaststellen op 1,95 meter van de kadastrale grens. Dit maakt dat de breedte van de strook grond zodanig is dat de loods vanaf het perceel van [geïntimeerde] op eigen terrein van [geïntimeerde] bereikbaar blijft voor onderhoud. [appellant] heeft onvoldoende toegelicht dat er conform de partijbedoelingen geen sprake kan zijn van een pad of doorgang langs die loods. Verder heeft [appellant] onweersproken aangevoerd dat de feitelijke grens op dit moment op meer dan drie meter van de kadastrale grens ligt. De grensvaststelling door het hof betekent daarom dat [geïntimeerde] meer grond in gebruik heeft dan waarop hij recht heeft. Nadat het Kadaster de door het hof vastgestelde grens heeft uitgezet en gemarkeerd zal [geïntimeerde] dat deel van het perceel van [appellant] dienen te ontruimen.
Ongeoorloofd uitzicht
3.11.
[appellant] is in hoger beroep gekomen tegen het bevel van de rechtbank aan [geïntimeerde] tot het plaatsen en geplaatst houden van een ondoorzichtige, twee meter hoge, afscheiding tegen de erfgrens ter hoogte van de dubbele deur in de loods van [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom. Volgens [appellant] heeft de rechtbank iets anders toegewezen dan hij heeft gevorderd. [appellant] wenst dat zijn vordering om [geïntimeerde] te veroordelen om de vensters, deuren en andere gevelopeningen in de op zijn perceel staande loods dicht te maken (en dichtgemaakt te houden), op straffe van een dwangsom, alsnog zal worden toegewezen.
3.12.
Het hof zal de vordering van [appellant] alsnog grotendeels toewijzen en het eindvonnis van de rechtbank op dit punt vernietigen. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat vanuit de loods sprake is van een ongeoorloofd uitzicht in de zin van artikel 5:50 BW Pro op het perceel van [appellant] . Niet valt in te zien waarom de deuren van de loods niet dichtgemaakt kunnen worden. Wat betreft de vensters en gevelopeningen geldt dat voldoende is dat zij van vaststaande en ondoorzichtige vensters worden voorzien (artikel 5:51 BW Pro). Niet is gebleken dat daaraan niet kan worden voldaan, met dien verstande dat het hof voor de uitvoering van het bevel in redelijkheid een langere termijn gunt dan door [appellant] gevorderd.
De coniferen
3.13.
[appellant] is niet in hoger beroep gekomen tegen de afwijzing door de rechtbank van zijn vordering om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan hem van een bepaald bedrag te veroordelen voor het herstel van beschadigde coniferen. Die beslissing van de rechtbank blijft dus in stand.
De conclusie
3.14.
Het hoger beroep slaagt deels. Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels gelijk hebben gekregen.
3.15.
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 10 april 2024 en 22 mei 2024, behalve de beslissingen onder 3.2 en 3.4 uit het vonnis van 22 mei 2024, die hierbij worden vernietigd en beslist als volgt:
4.2.
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 30 dagen na de betekening van dit arrest van de op zijn perceel staande loods de deuren dicht te maken (en dichtgemaakt te houden) en de vensters en gevelopeningen van vaststaande en ondoorzichtige vensters te voorzien (en voorzien te houden), op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat [geïntimeerde] in gebreke blijft met de voldoening aan deze veroordeling, dit met een maximum van € 10.000;
4.3.
bepaalt dat de grens tussen de percelen [letter1] [nummer1] en [letter1] [nummer2] van partijen vanaf het meetpunt aan de oostzijde, dat is gelegen op 1,95 meter vanaf de kadastrale grens, 115 meter evenwijdig aan de kadastrale grens loopt tot aan het meetpunt aan de westzijde, dat zich ook 1,95 meter van de kadastrale grens bevindt;
4.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.5.
verklaart de veroordeling onder 4.2 uitvoerbaar bij voorraad en
4.6.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, W.C. Haasnoot en K. Mans, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.